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1、第三章市场比较法第三章市场比较法 l第一节基本原理第一节基本原理 l第二节估价步骤第二节估价步骤 l第三节应用实例第三节应用实例第一节基本原理第一节基本原理 l一、概念一、概念 l二、理论依据二、理论依据 l三、基本公式三、基本公式 l四、特点与适用范围四、特点与适用范围一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念市市场场比比较较法法（market market comparison comparison approachapproach，sales sales comparison comparison approachapproach）：又又称称市市价价比比较较法法、交交易易实实例例比比较较法
2、法、买买卖卖实实例例比比较较法法、市市场场资资料料比比较较法法、现现行行市市价价法法，简称简称比较法、市场法。比较法、市场法。l将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。l几个有关概念：几个有关概念：l类似不动产类似不动产：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价：所处区位、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。对象相似的不动产。一、市场比较法的概念一、市场
3、比较法的概念比比准准价价格格：以以估估价价对对象象为为基基准准，对对比比较较案案例例进进行行修修正正后后得到的价格。得到的价格。l同一供需圈同一供需圈：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、：以估价对象不动产为中心的市场环境相同、不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响不动产利用条件相似，并对估价对象价格产生显著影响的、供需均衡的特定的不动产利用区域。的、供需均衡的特定的不动产利用区域。l交易案例交易案例：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成：在同一供需圈内，能与估价对象不动产形成替代关系的、条件相似的实际交易不动产。替代关系的、条件相似的实际交易不动产。l标准不动产标准不动产：在一
4、定区域内设定的，能够代表某一范围：在一定区域内设定的，能够代表某一范围内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。内不动产基本条件和特征的，具有标准作用的不动产。l交易日期交易日期：交易案例实际交易价格对应的日期。：交易案例实际交易价格对应的日期。一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念交交易易情情况况：交交易易行行为为中中能能够够显显著著影影响响不不动动产产价价格格的的一一些些特殊情况。特殊情况。区区域域因因素素：估估价价对对象象不不动动产产所所在在区区域域的的自自然然条条件件、社社会会、经经济济、行行政政、文文化化等等因因素素共共同同作作用用形形成成的的，能能对对不不动动产价格水平产生
5、影响的区域性特征。产价格水平产生影响的区域性特征。个个别别因因素素：能能够够对对不不动动产产价价格格具具有有影影响响作作用用的的，不不动动产产自身的一些特性。自身的一些特性。二、理论依据二、理论依据：替代原理：替代原理 同同一一市市场场上上，具具有有相相同同使使用用价价值值和和质质量量的的商商品品，应应具具有有相相同同的的价价格格，即即具具有有替替代代关关系系。同同一一市市场场上上具具有有相相互互替替代代关关系系的的商商品品同同时时存存在在时时，商商品品的的价价格格经经过过相相互互影影响响而而决决定定，即即相相同同类类型型、具具有有替替代代关关系系的的商商品品，由由于于市市场场竞竞争争，价价格
6、格趋于一致。趋于一致。不不动动产产交交易易中中，理理智智的的当当事事人人会会依依替替代代原原理理，对对不不动动产产价价格格进进行行比比较较，决决定定其其行行为为，他他不不会会接接受受偏偏离离正正常常水水平平的的价格。最终，类似不动产价格接近。价格。最终，类似不动产价格接近。不不排排除除交交易易者者的的动动机机、偏偏好好、对对市市场场的的了了解解、讨讨价价还还价价能能力力，使使交交易易价价格格偏偏离离正正常常，但但足足够够多多的的交交易易实实例例的的综综合结果真实。合结果真实。交易案例不动产交易案例不动产估价对象不动产估价对象不动产条件差异条件差异价格差异价格差异价格修正价格修正估价对象不动产价
7、格估价对象不动产价格市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理三、基本公式三、基本公式 采采用用比比较较法法，需需进进行行交交易易情情况况、交交易易日日期期、区区域域因因素素、个个别别因因素素的的修修正正，从从而而得得到到估估价价对对象的客观、合理价格。象的客观、合理价格。估估价价对对象象比比准准价价格格=可可比比实实例例价价格格交交易易情情况况修修正正系系数数交交易易日日期期修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系数系数个别因素修正系数个别因素修正系数 （一）直接比较修正公式（一）直接比较修正公式 交易实例与待估案例直接比较：交易实例与待估案例直接比较：估估 价价 对对 象象 比比 准准 价
8、价 格格=可可 比比 实实 例例 价价 格格 100/()()/100100/()100/100/()()/100100/()100/()()分分子子为为100100，表表示示以以估估价价对对象象为为基基准准，交交易易实实例例与与之之比比较较，优优于于待待估估，大大于于100;100;劣劣于于待待估估，小于小于100.100.日期：以交易实例日期为基准。日期：以交易实例日期为基准。（二）间接比较修正公式（二）间接比较修正公式 设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，设定标准不动产、标准区域因素、标准个别因素，待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较。待估案例与交易案例都与标准不动产进行比较
9、。区域因素标准化公式：区域因素标准化公式：估估价价对对象象比比准准价价格格=可可比比实实例例价价格格100/()()/100()/100100/()100/()标标准准化化修修正正分分子子为为100100，表表示示以以标标准准不不动动产产的的区区域域因因素素的的得得分分；区区域域因因素素修修正正分分母母100100，表表示示以以标标准准不不动动产产的的区区域域因因素素状状况况为为基基准准，分分子子式式估估价价对对象象的的区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。区域因素相对于标准不动产的区域因素的得分。（二）间接比较修正公式（二）间接比较修正公式个别因素标准化公式：个别因素标准化公式：估估 价
10、价 对对 象象 比比 准准 价价 格格=可可 比比 实实 例例 价价 格格 100/()()/100100/()100/()()/100100/()()/100100/()/100100/()()l标准化修正分子为标准化修正分子为100100，表示以标准不动产的，表示以标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正分母为个别因素的得分；个别因素修正分母为100100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的子式估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。个别因素的得分。四、特点与适用范围四、特点与适用范围（一）（
11、一）特点特点：1.1.通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。通用性以比较方法确定价格，通俗易懂。2 2现实性以价格求价格，有较强的说服力。现实性以价格求价格，有较强的说服力。3 3.需需要要一一个个稳稳定定的的市市场场背背景景在在非非正正常常情情况况下下，比准价格往往偏离真实价格。比准价格往往偏离真实价格。4 4.对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场对市场信息的高度依赖性要求估价人员市场信息信息（二）适用条件：（二）适用条件：1.1.要有充足的市场交易资料。要有充足的市场交易资料。2.2.比较实例与估价对象有相关性和替代性。比较实例与估价对象有相关性和替代性。四、特点与适用范围四、特点与适用范
12、围（三三）适适用用范范围围：市市场场发发达达，有有充充足足的的具具有有替替代代性性的的比比较较实实例例的的地地区区。适适用用于于交交易易性性不不动动产产的的价格评估、价格评估、租金评估。租金评估。建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正交易日期修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正个别因素修正个别因素修正个别因素修正个别因素修正求取可比价格求取可比价格求取可比价格求取可比价格第二
13、节市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。易实例，掌握正常市场价格行情。（一）搜集途径（一）搜集途径 ：1、查阅政府有关部门的资料：基准地价、标查阅政府有关部门的资料：基准地价、标定地价、重置价、申报价、出让价。定地价、重置价、申报价、出让价。2 2、查阅报刊、杂志。、查阅报刊、杂志。3 3、从不动产开发商和代理商那里获取。、从不动产开发商和代理商那里获取。向交易当事人及相关的人，机构调查。向交易当事人及相关的人，机构调查。4 4、同行之间提供。、同行之间提供。一、搜集交易实例一
14、、搜集交易实例（二）搜集内容（二）搜集内容：1 1、双双方方的的基基本本情情况况及及交交易易目目的的：买买卖卖、租租货货、抵押等。抵押等。2 2、不不动动产产状状况况：坐坐落落、形形状状、面面积积、规规划划、权利状况。权利状况。3 3、成交价格和成交日期成交价格和成交日期。4 4、付款方式：一次、分期付款方式：一次、分期。5 5、交易情况交易情况：税费负担、利害关系。税费负担、利害关系。二、选取可比实例二、选取可比实例根根据据估估价价对对象象状状况况和和估估价价目目的的，应应从从搜搜集集的的交交易易实实例中选取例中选取三个三个以上的可比实例。以上的可比实例。l1 1、区位相同或类似区位相同或类
15、似。l2 2、用途相同用途相同：不动产具体利用方式。：不动产具体利用方式。l3 3、建筑结构相同建筑结构相同：钢、钢混、砖混、砖木、简易。：钢、钢混、砖混、砖木、简易。l4 4、权利性质相同权利性质相同。l5 5、交易类型吻合交易类型吻合。l6 6、成交日期与估价时点相近成交日期与估价时点相近：不宜超过：不宜超过1 1年。年。l7 7、可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常可比实例的成交价格为正常价格，或可修正为正常价。价。三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础选选取取可可比比实实例例后后，应应对对可可比比实实例例的的成成交交价价格格进进行行换换算算处处理理，建建立立价价格格可可比比基
16、基础础，统统一一其其表表达达方方式式和和内内涵。涵。l1 1、统一、统一付款方式付款方式：以一次付清为准。：以一次付清为准。l2 2、同同一一币币种种和和货货币币单单位位：不不同同币币种种之之间间的的换换算算，应应按按中中国国人人民民银银行行公公布布的的成成交交日日期期时时的的市市场场汇汇率率中中间间价价计计算。算。l3 3、统一、统一面积内涵面积内涵：建筑面积或使用面积。：建筑面积或使用面积。l4 4、统一、统一面积单位面积单位。l5 5、统一、统一采用单价采用单价。四、交易情况修正四、交易情况修正 进进行行交交易易情情况况修修正正，应应排排除除交交易易行行为为中中的的特特殊殊因因素素所所造
17、造成成的的可可比比实实例例成成交交价价格格偏偏差差，将将可可比比实实例例的的成成交交价格调整为正常价格。价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：1 1、有利害关系人之间的交易。、有利害关系人之间的交易。2 2、急于出售或急于购买情况下的交易。、急于出售或急于购买情况下的交易。3 3、受债权债务关系影响的交易。、受债权债务关系影响的交易。4 4、对市场行情缺乏了解的交易。、对市场行情缺乏了解的交易。5 5、有特别动机或偏好的交易。、有特别动机或偏好的交易。6 6、相邻不动产的合并交易。、相邻不动产的合并交易。7 7、特殊方式交易下的交
18、易。、特殊方式交易下的交易。8 8、税费非正常负担的交易。、税费非正常负担的交易。四、交易情况修正四、交易情况修正例外：例外：l1 1、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的、当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；交易实例时，应对其进行交易情况修正；l2 2、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整、对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。费下的价格。四、交易情况修正四、交易情况修正（二）修正方法（一般采用百分率法）：（二）修正方法（一
19、般采用百分率法）：可可比比实实例例的的成成交交价价交交易易情情况况修修正正系系数数=正正常价格常价格可比实例的成交价可比实例的成交价1/1/（1+1+S%S%）=正常价格正常价格五、交易日期修正五、交易日期修正进进行行交交易易日日期期修修正正，应应将将可可比比实实例例在在其其成成交交日期时的价格调整为估价时点的价格。日期时的价格调整为估价时点的价格。交交易易日日期期修修正正宜宜采采用用类类似似房房地地产产的的价价格格变变动动率率或或指指数数进进行行调调整整。在在无无类类似似房房地地产产的的价价格格变变动动率率或或指指数数的的情情况况下下，可可根根据据当当地地房房地地产产价价格的变动情况和趋势作
20、出判断，给予调整。格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。五、交易日期修正五、交易日期修正修正方法修正方法：估价时点价格估价时点价格=可比实例成交日期价格可比实例成交日期价格交易日期修正系数交易日期修正系数可比实例成交日期价格可比实例成交日期价格（1+1+T%T%）采用价格指数修正：采用价格指数修正：估估价价时时点点价价格格=可可比比实实例例成成交交日日期期价价格格估估价价时点价格指数成交日期价格指数时点价格指数成交日期价格指数六、区域因素修正六、区域因素修正 进进行行区区域域因因素素修修正正，应应将将可可比比实实例例在在其其外外部部环环境境状状况况下下的的价价格格调调整整为为估估价价对对象象外
21、外部部环环境境状状况况下下的价格。的价格。区区域域因因素素：繁繁华华程程度度、交交通通状状况况、环环境境、公公共共设设 施配套、城市规划等。施配套、城市规划等。区区域域因因素素修修正正的的具具体体内内容容应应根根据据估估价价对对象象的的用用途途确定。确定。修修正正步步骤骤：确确定定影影响响因因素素、判判定定区区域域因因素素状状况况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。六、区域因素修正六、区域因素修正修正方法（百分率法）修正方法（百分率法）：估价对象区域条件下价格估价对象区域条件下价格实例在其区域条件下价格实例在其区域条件下价格区域因素修正系数区域因素修正
22、系数 =实例在其区域条件下价格实例在其区域条件下价格 1/1/（1+1+R%R%）区域因素区域因素估价对象估价对象ABC繁华程度繁华程度20201920道路通达度道路通达度1010810公交便捷度公交便捷度10101010对外交通对外交通5595环境质量环境质量1010810景观景观5555城市基础设施城市基础设施15151115公共设施公共设施1515915规划限制规划限制5555治安状况治安状况5535总分值总分值10010087100修正系数修正系数100/100100/87100/100七、个别因素修正七、个别因素修正进进行行个个别别因因素素修修正正，应应将将可可比比实实例例在在其其个
23、个体体状状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有有关关土土地地方方面面的的个个别别因因素素修修正正的的内内容容主主要要应应包包括括：面面积积大大小小，形形状状，临临路路状状况况，基基础础设设施施完完备备程程度度，土土地地平平整整程程度度，地地势势，地地质质水水文文状状况况，规划管制条件，土地使用权年限等；规划管制条件，土地使用权年限等；有有关关建建筑筑物物方方面面的的个个别别因因素素修修正正的的内内容容主主要要应应包包括括：新新旧旧程程度度，装装修修，设设施施设设备备，平平面面布布置置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。工程质量，建筑结构，楼层，
24、朝向等。七、个别因素修正七、个别因素修正个个别别因因素素修修正正的的具具体体内内容容应应根根据据估估价价对对象象的的用用途途确定。确定。修修正正步步骤骤：确确定定影影响响因因素素、判判定定个个别别因因素素状状况况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。修正方法（百分率法）修正方法（百分率法）：估估 价价 实实 例例 状状 态态 下下 价价 格格=可可 比比 实实 例例 个个 别别 状状 态态 下下 价价 格格 个别因素修正系数个别因素修正系数 =可比实例个别状态下价格可比实例个别状态下价格1/1/（1+1+G%G%）七、个别因素修正七、个别因素修正容积率修
25、正：容积率修正：修修正正步步骤骤：根根据据估估价价对对象象类类型型划划定定一一定定区区域域，调调查查容容积积率率及及相相应应的的不不动动产产价价格格资资料料；对对容容积积率率与与不不动动产产价价格格水水平平进进行行相相关关分分析析，编编制制容容积积率率与与不不动动产产价价格格相相关关系系数数表表；根根据据容容积积率率与与不不动动产价格相关系数制定容积率修正系数表。产价格相关系数制定容积率修正系数表。修正方法（百分率法）修正方法（百分率法）：估估价价案案例例价价格格=可可比比实实例例价价格格估估价价对对象象容容积积率率修正系数修正系数/比较案例容积率修正系数比较案例容积率修正系数八、求取比准价格
26、求取比准价格 l交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。回归分析法。l每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过2020，综合调整不得超过，综合调整不得超过3030。八、求取比准价格八、求取比准价格 进行进行综合修正综合修正 ：修正系数连乘修正系数连乘：估价对象价格：估价对象价格=可可 比比 实实 例例 成成 交交 价价 11（1 1 S%S%）（1 1T%T%）11(1(1R%)1/R%)1/（1 1G%)G%)修正系数累加
27、形式修正系数累加形式：估估价价对对象象价价格格=可可比比实实例例成成交交价价（1 1T%T%）(1(1S%S%R%R%G%)G%)求求取取比比准准价价格格：选选取取的的多多个个可可比比实实例例的的价价格格经经过过上上述述各各种种修修正正之之后后，应应根根据据具具体体情情况况计计算算求求出出一一个个综综合合结结果果，作作为为比比准准价价格格。简简单单算算术术平平均均法、加权算术平均法、中位数法、众数法等法、加权算术平均法、中位数法、众数法等。第三节市场比较法应用实例第三节市场比较法应用实例 为了评估一宗住宅用地价格，选择四宗可比实例。为了评估一宗住宅用地价格，选择四宗可比实例。交易情况与估价对象
28、土地一致，其他条件比较：在区交易情况与估价对象土地一致，其他条件比较：在区域因素和个别因素比较时，以估价对象的区域因素和域因素和个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度，在区域因素和个别个别因素所导致的价格差异幅度，在区域因素和个别因素中，各因子的权重相等，另外，通过市场调查，因素中，各因子的权重相等，另外，通过市场调查，得到该城市的定基地价指数。根据以上条件，评估该得到该城市的定基地价
29、指数。根据以上条件，评估该住宅用地住宅用地20002000年年1010月价格。月价格。项目项目估价估价对象对象ABCD用途用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅成交日期成交日期00.1099.1099.1200.0899.04成交价格成交价格1200130014001000(区域区域)繁华程度繁华程度0-2%-2%0-3%(区域区域)基础设施基础设施0-1%-1%+2%0(区域区域)交通条件交通条件0-2%-2%+3%-2%(个别个别)地势地势0-2%-2%0-2%(个别个别)形状形状0+3%+3%+5%-4%(个别个别)其他其他0-3%-3%0-2%定基地价指数表定基地价指数表：时间时
30、间99.199.299.499.1099.1200.100.800.10地价地价指数指数1001011031091111121191211 1确定修正系数：确定修正系数：交易情况一致，不需修正。交易情况一致，不需修正。交易时间修正已有相应的地价指数表。交易时间修正已有相应的地价指数表。区域因素修正系数：区域因素修正系数：实例实例A A：1 11+(-2%-1%-2%)=1001+(-2%-1%-2%)=1009595实例实例B B：1 11+(-2%-1%-2%)=1001+(-2%-1%-2%)=1009595实例实例C C：1 11+(2%+3%)=1001+(2%+3%)=1001051
31、05实例实例D D：1 11+(-3%-2%)=1001+(-3%-2%)=1009595个别因素修正系数：个别因素修正系数：实例实例A A：1 11+(-2%+3%-3%)=1001+(-2%+3%-3%)=1009898实例实例B B：1 11+(2%-3%+3%)=1001+(2%-3%+3%)=1009595实例实例C C：1 11+5%=1001+5%=100105105实例实例D D：1 11+(-2%-4%-2%)=1001+(-2%-4%-2%)=10092922 2进行因素综合修正进行因素综合修正比比 准准 价价 格格=成成 交交 价价 格格 情情 况况 修修 正正 日日 期
32、期 修修 正正 区域因素修正区域因素修正个别因素修正个别因素修正实例实例A A比准价格：比准价格：1200100/100121/109100/95100/98 1200100/100121/109100/95100/98 =1430.84 =1430.84元元/平方米平方米实例实例B B比准价格比准价格：1300100/100121/111100/95100/98 1300100/100121/111100/95100/98 =1522.15 =1522.15 元元/平方米平方米实例实例C C比准价格比准价格：1400100/100121/119100/105100/105 1400100/100121/119100/105100/105 =1291.18 =1291.18 元元/平方米平方米实例实例D D比准价格比准价格：1100100/100121/103100/95100/92 1100100/100121/103100/95100/92 =1344.12 =1344.12 元元/平方米平方米3 3 计算估价结果：简单算术平均计算估价结果：简单算术平均 （1430.84+1522.15+1291.18+1344.121430.84+1522.15+1291.18+1344.12）/4=13/4=1397.0797.07元元/平方米平方米演讲完毕，谢谢观看！