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1、 房地产项目可行性研究报告-可行性研究报告 (一)开发工程区位条件 天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河围绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造深厚教育气氛，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。 (二) 规划方案 天和园小区秋园一号楼工程占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园
2、小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园局部楼盘已建立完成，并投入使用，入住率达99%。 二 投资环境分析 (一) 宏观环境分析 1. 2023年随着新 2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比根本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和进展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。 (二) 微观环境分析 1.2023年上半年济南房地产市场回忆 (1)年初新政公布后，济南巿政府土地放量慎重，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开头，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热忱高涨，土地巿场成交
3、炽热，局部地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的富强侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。 (2)在新增供给量的带动下，济南房地产巿场供需两旺 2023年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家公布的调控政策，肯定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的安康进展起到了积极作用。 (3)郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开头呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区工程的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开头
4、消失。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增加。 2. 济南市土地市场分析 附一：2023年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表： (1)2023年月度土地市场分析 详看各月数据，在经受1-3月的低谷之后， 4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供给在5月得到释放， 6月份成交回落，以5月份为例：当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小顶峰。 (2)土地成交类型分析 2023年上半年土地成交类型分析 2023年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米;商业和金融用地成交面积为32
5、.38 万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。 (3) 区域土地市场成交状况 综合以上两个图的各项数据可以发觉，滨河板块连续了去年热点片区的关注度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅;以及今年开头远东邢村唐冶板块的土地成交的放量，信任在将来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民持续关注的热点。 3. 济南市一般住宅市场概况 2023年上半年住宅市场总供给量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供给量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开头市场回暖，供给成交开头放量，价
6、格反弹;截止到6月底，整体均价为8304元/平米(含章丘板块)。 4.天和园经过多年的开发建立，无论从广告筹划，营销策略，还是工程质量，物业治理都是一个特别成熟的工程，一期工程已全部售罊，入住率达99%，小区主要道路，管线，绿化等配套设施已建立完成，随着小清河片区的改造，小区四周的环境正在逐步改善，房价将会进一步提升。 三. 市场分析及价格猜测 (一)依据济南市城市总体规划，将来5年内，市区人口年均增加7万人，年新增住房需求约140万平方米，另外，依据相关讨论，20年内城镇人口人均年增加4平方米居住面积，以此推算，全市606万人口每年为提高居住水平新建住房121万平方米，再考虑到棚户区改造产生
7、的拆迁安置房需求，这都为济南的房地产供应了巨大的进展空间。济南作为一个二线城市，商品房价格总体来说处于一个较为合理的价位，济南正处在城市快速进展阶段，居民收入有了很大提高，城市规模不断扩大，外来人口增多，购房及改善住房条件的需求也相应增大，济南的房价将会稳中有升。 (二)北部地区作为济南传统房价的低洼区,在小清河改造等一系列利好消息的带动下，城市价值逐步显现，住宅价格明显攀升。作为济南市规划重点开发的16个城市综合体之一，泺口片区将建成690万平米集商贸金融、五星级酒店、办公、消遣、休闲、居住为一体的城市综合体。随着小清河改造工程的顺当完工及泺口城市综合体的开工建立，小清河片区的房价会有很大的
8、 提升空间。 (三)目前济南的房地产市场置业和改善性刚性需求是主体，投资投机行为较少，天和园设计的户型从80-130平方米各种房型都有，其中以总价款较低的小户型和性价比拟高的90-120平方米的户型居多，给购房的客户供应了很大的选择空间，而相对于市中心及东部，南部动辄上万一平方的房价，相对较低的价格及因小清河改造不断改善的居住环境就使其成为年轻置业者及改善住房条件者的首选地区。另外，小区四周的洛口服装市场及金牛建材市场有大量的外来人口及中小私营业主，他们是周边小区潜在的巨大客户群，而天和园小区便利的交通及仅几分钟的车程对这局部客户无疑来说有巨大的吸引力。 (四)价格猜测 依据工程的自身特点，参考当地房价及进展趋势，本工程猜测价格： 1. 多层住宅：8000元/平方米 2. 沿街公建：25000元/平方米 3. 贮存室：2500元/平方米 四.工程实施规划 (一)工程建立规划 1.2023年3月工程整体开工，2023年3月底交工，。 2.已多年的开发治理阅历，施工过程中严格掌握工程造价，严把工程质量，掌握工期，提高资金周转率。 (二)销售规划 依据工程进度，该工程拟销售周期为18个月。 五.工程财务经济分析 投资估算(见附表一) 工程经济效益分析(见附表二)