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1、资 产 评 估 学第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档资 产 评 估 学第二节 成本法一、成本法的概念 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。资 产 评
2、估 学 实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值=重置成本成新率资 产 评 估 学二、成本法的评估程序（P.22）三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 重置核算法是将资产的总成本分为直接成本
3、和间接成本来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。间接成本=人工成本总额 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额或：间接成本=直接成本 间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本=工作量（单位为工时或工日）单位工作量的间接成本 资 产 评 估 学 例：某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中
4、包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。（P.23）（二）物价指数法资产重置成本=资产原始成本（评估基准日同类资产定基价格指数/资产购建时同类资产定基价格指数）资产重置成本=资产原始成本（1+物价变动指数）=资产原始成本环比价格指数a1a2a3an 该方法仅考虑价格变动因素问题1：定基价格指数和环比物价指数的区别是什么？资 产 评 估 学 例：某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资
5、产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。（P.24）问题2:题中的33%是如何计算出来的？资 产 评 估 学（三）功能价值法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。资 产 评 估 学四、实体性贬
6、值的估算（一）观察法（二）使用年限法 实体性贬值=（重置成本-预计残值）（实际已使用年限 总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间 例：某机器设备购建于1994年10 月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。（P.27
7、）资 产 评 估 学五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即：复原重置成本-更新重置成本。如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值问题：为什么不必考虑？资 产 评 估 学五、功能性贬值的估算（二）应用举例 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员
8、的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。（P.28）资 产 评 估 学六、经济性贬值的估算七、成新率的估算（一）观察法（二）经济使用年限法 成新率=剩余经济使用年限（实际已使用年限+剩余经济使用年限）（三）修复费用法 成新率=1-贬值率=1-（修复费用重置成本）资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的。对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。例：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17
9、万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。（P.29)资 产 评 估 学作业：作业：（下次课抽查和讲评）（下次课抽查和讲评）P.249 5.P.249 5.计算题计算题资 产 评 估 学作业：作业：（P.249 5.P.249 5.计算题）计算题）（1.5-1.2）10000 12（1-25%）1 1/10%=（1.5-1.2）10000 12（1-25%）(P/A，10%，5)=27000 3.7908=102351.6（元）（元）资 产 评 估 学第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值=市场参照交易价格+评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额
10、评估价值=市场参照交易价格 修正系数前提：成熟市场、相似资产、价格已知、情况相近、有可比性 二、运用比较法评估资产的程序资 产 评 估 学第三节 比较法 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素 非正常交易包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。资 产 评
11、 估 学第三节 比较法 注意事项 比较法是最简单有效的方法，但不适用于专用设备、大部分无形资产和受地区、环境严格限制的资产评估。问题3：为什么比较法不适用于无形资产的评估？资 产 评 估 学第四节 收益法 一、收益法的概念 纯收益(净现金流)折现 应用条件：1、预期收益和风险可量化 2、纯收益为正 二、收益法的评估程序（P.32）资 产 评 估 学第四节 收益法 三、收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时 v=a（1+r）n-1/r（1+r）n v=a/r (n)（二）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v=ai/（1+r）i+vj/（1+r）j i=1，2，j vj=
12、ax/（1+r）x-j x=j+1,j+2,n资 产 评 估 学 例：预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值。(P.33)四、预期资产净现金流的估算 指社会平均净现金流，而非个别净现金流=潜在毛收入-预计经营管理成本折旧费、筹资成本不扣除问题5：为什么筹资成本不能从成本中扣除？资 产 评 估 学 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿 =无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）资 产 评 估 学 （三）加权平均资本成本法 加权资本成本=权益成本 权益比+税前负债成本（1-所得税边际税率）负债比 例：某类企业的目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本是7%，权益成本是14%，所得税税率为33%，计算加权平均资本成本（折现率）。（P.36）六、收益期限的确定考虑获利情况、损耗情况、法律规定资 产 评 估 学作业：作业：（下次课抽查和讲评）（下次课抽查和讲评）P.246-248 P.246-248 单选题单选题