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1、第二章第二章 资产评估的程序和基本方法资产评估的程序和基本方法本章基本要求本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法掌握资产评估三种基本方法（收益法（收益法市场法、成本法）市场法、成本法）的基本原理、内容和各项的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。产进行评估。本章重点本章重点n理解资产评估的程序理解资产评估的程序n对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理对资产评估中的市场法、收益法和成本法
2、的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。关键。本章难点本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。第一部分：资产评估的程序1.明确资产评估基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档资产评估基本事项:（1）委托方和相关当
3、事方基本状况。（2）资产评估目的。（3）评估对象基本状况。（4）价值类型及定义。（5）资产评估基准日。（6）资产评估限制条件和重要假设。（7）其他需要明确的重要事项。第二部分第二部分 资产评估方法资产评估方法n市场法n收益法n成本法第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本思路一、市场法的基本思路 利利用用市市场场上上同同样样或或类类似似的的近近期期交交易易价价格格，经经过过直接比较或类比分析、估测资产价值。直接比较或类比分析、估测资产价值。(资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服服力力的的评评估估途途径径之一之一)（一）一）基本前提：基本前提：1.要有活跃的公开市场要有活跃的公
4、开市场 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（二）（二）适用范围：适用范围：产权交易活跃的单项资产交易产权交易活跃的单项资产交易.二、市场法适用的基本前提和范围二、市场法适用的基本前提和范围三、市场法的基本步骤三、市场法的基本步骤确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格
5、为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 四、常用的具体评估方法四、常用的具体评估方法（直接比较、类比）（直接比较、类比）1.原理：能够在市场上找到与被评估资产原理：能够在市场上找到与被评估资产完全相同完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非基准日非常接近常接近且市场且市场价格基本稳定价格基本稳定的情况下，直接以参照物的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值。的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值。（一）直接比较法2.评估对象评估价值评
6、估对象评估价值=参照物成交价格参照物成交价格 （1）如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用价格最低的一种。用价格最低的一种。（2）如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调整。调整。3.直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题：（1）时间时间因素因素（2）区域因素）区域因素（3）功能因素）功能因素（4）交易情况）交易情况（5）个别因素）个别因素参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：指
7、指参参照照物物交交易易时时间间与与被被评评估估资资产产评评估估基基准准日日时间时间上的上的不一致不一致所所导导致的差异。致的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格交易交易时间时间差异修正系数差异修正系数（1）时间因素）时间因素（2）区域因素）区域因素 指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响尤尤为为突出。突出。当当评评估估对对象象与与参参照
8、照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的影影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数（3）功能因素）功能因素 指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数（4）交易情况）交易情况 交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易
9、易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量、动机、时间等。量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数（5）个别因素）个别因素 个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质
10、量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资资产产本本身身的的建建造造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评评估估值值参照物价格参照物价格个个别别因素修正系数因素修正系数 评估值计算公式：评估值计算公式：评估值评估值 参照物价格参照物价格 交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数
11、交易情况修正系数交易情况修正系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 （1）现行市价法（2）市价折扣法（3）成本市价法（4）功能价值类比法（5）价格指数法（6）成新率价格调整法4.具体方法具体方法（掌握（掌握（4）、（）、（5）、（）、（6）1.现行市价法被估资产价值=参照物合理成交价格2.市价折扣法被估资产价值=参照物价格（1价格折扣率）3.成本市价法被估资产价值=4.功能价值类比法（1）资产价值与其功能呈线性关系评估对象评估价值=（功能价值指数=1）（2）资产价值与其功能呈指数关系评估对象评估价值=（功能价值指数=x）5.价格指数法 被评估资产价值 =参照物成交价格（1+物价变动指数）=参照
12、物成交价格价格指数（6）成新率价格调整法被评估资产价值=成新率成新率=（二）（二）类类比比调整法（西方采用）调整法（西方采用）优点：优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值更能反映市场现实价格；值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。五、市场法的优缺点五、市场法的优缺点缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时因缺少可对比数据难以应用；时因缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机
13、机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一些资产评估。一些资产评估。案案例例1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150吨吨。评估基准日为评估基准日为2013年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设备的年生产能力为设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比
14、并寻找差异。（3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间，该该类类设设备备的的市市场场价价格格比比较较平平稳稳，其他条件也基本相同。其他条件也基本相同。问问：可可否否采采用用市市场场法法进进行行评评估估，如如果果可可以以，则则评评估估值值应应该是多少？该是多少？案例分析案例分析 由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采用市场法进行评估。采用市场法进行评估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，即即可可通通
15、过过调调整整功功能能差差异异估估算算该资产的价值。该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案案例例2：某某待待估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为58平平方方米米，建建筑筑时时间间为为1999年年，位位置置在在某某市市闹闹市区，评估基准日为市区，评估基准日为2013年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2011年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为58000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为该该居居住住用用房房所所处处位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易
16、易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基基本本相相同。同。案例分析 由由于于可可以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案例，应采用市场法进行评估。案例，应采用市场法进行评估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行调整即可推算出被估资产的市场价值。行调整即可推算出被估资产的市场价值。已已知知：经经调调查查，2013年年居居住住用用房房价价格与格与2011年相比上升了年相比上升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案案例例3：某某企企
17、业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为2012年年6月月，成成交交价价格格为为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2012年年8月。月。案例分析案例分析分分析析：待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易条
18、件来估算该套待估设备的市场价值。易条件来估算该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低低于于正正常常售售价价的的30%，则则待待估估资资产产的的评估值为评估值为?资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）第二节 收益法 一、收益法的基本原理 依据被评估资产未来预期收益的现值来计算资产价值。二、收益法的应用前提1.被估资产可持续使用2.未来收益可预测并用货币计量3.预期收益年限可预测4.获得收益所承担的风险可预测，并可用货币计量。三、收益法的适用范围 主要适用于评估对象具有持续经营能力并不断获得收益的经营
19、性资产，不适用于非经营性（盈利）资产。（eg：学校的资产不适合用）四、收益法的步骤1.收集与预期未来收益有关的资料（经营前景、财务状况）2.分析测算评估对象预期未来收益3.确定折现率或资本化率4.折算成现值5.分析确定评估结果五、具体评估方法（不同情况，计算方法不一样）（一）符号约定 P评估值 Ri 未来第i年的预期收益 i年序号未来第n年的预期收益r-折现率或资本化率n收益期A年金基本表达式（二）计算公式（二）计算公式1.净收益不变，即净收益不变，即Ri=A（1）收益年限无限，）收益年限无限，i ，P=（2）收益年限有限）收益年限有限，P=（r0）（r0）P=A.n（r=0）（1）无限收益期
20、，净收益在n以前有变化，n年后不变（2）有限收益期，净收益在t年（含t年）以前有变化，净收益在第t年以后保持不变 2.净收益在若干年后保持不变3.已知未来若干年后资产价格、净收益在第n年（含n年）前保持不变第n年价格为Pn举例nP51教材第三节 成本法一、成本法的基本原理 资产评估价值=资产的重置成本实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值1.估测被估资产的重置成本2.估测被估资产各种贬值1.估测被估资产的重置成本重置成本资产的现行再取得成本。复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本：采用新型
21、材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。被估资产各种贬值：（1）实体性贬值（有形损耗）：资产由于使用及自然力的作用导致资产的物理性能的损耗或下降而引起资产的价值损失。（2）功能性贬值：由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。（3）经济性贬值：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。一、成本法的应用前提 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
22、于继续使用状态.2.被估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。三、成本法中各参数的估算方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.价格指数法3.功能价值类比法1.重置核算法（1）原理：利用成本核算的基本原理，将）原理：利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本计算并累加来估算重置成本 （2）计算公式）计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价
23、格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资产取得和建造资产的管理费用、设的管理费用、设计制图等费用计制图等费用（2）举例（）举例（P56 2-12）例例：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工成成本本13000元元、其其他他费费用用1000元元，安装期限较短。安装期限较短
24、。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000 =205000（元）（元）在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数数，将其调整为评估基准日时的重置成本。
25、将其调整为评估基准日时的重置成本。2.价格指数法价格指数法基本原理基本原理资产重置成本资产历史成本资产重置成本资产历史成本价格指数价格指数OR:资产重置成本资产历史成本资产重置成本资产历史成本（1+价格变动指数）价格变动指数）计算公式计算公式价格指数价格指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日价格指数评估基准日价格指数资产购建时价格指数资产购建时价格指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）举 例P57 2-133.功能价值类比法（1）生产能力比例法）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法（1）生产能力比
26、例法被评估资产重置成本=举例：举例：P59 2-14（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法 重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力xX的值美国在的值美国在0.41.2之间，加工业为之间，加工业为0.7，房地产为，房地产为0.9.（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体
27、性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度资产由于使用和自然力作用形成的贬值资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度（2）使用年限法）使用年限法资资产产的的实实体体性性贬贬值值=重重置置成成本本实实际际已已使使用用年年限限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用
28、年限）尚可使用年限）名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间1002、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法 资资产产的的功功能能性性贬贬值值由由于于技技术术进进步步引引起起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本 （2）超额运营成本）超额运营成本（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出
29、现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超超额额投投资资得得不不到到补补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 （2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落后后于于新新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本
30、各年净超额运营成本折现系数折现系数 分析设备的超额运营成本应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低举例nP64 2-173、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算 经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减
31、少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策策，导导致企业运营成本加大；致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不需需要要计算经济性贬值。计算经济性贬值。经济性贬值的估算方法：经济性贬值的估算方法：1.直接计算法：直接计算法：贬值额贬值额 资产年收益损失额资产年收益损失额（1-所得税税率）所得税税率）现值系数现值系数 2.间接计算法：间接计算法：贬值率贬值率=1-（预计可被利用生产能力（预计可被利用生产能力/设计生产能力设计生产能力）X 100%贬值额贬值额=（重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值）功能性贬值）经济性贬值率经济性贬值率举例nP65 2-18