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1、我国仓储物流行业发展现状一、仓储物流分类及发展历程现代仓储物流设施将是REITs基础资产重要来源仓储物流属基础设施范畴，指仓储物流开发运营商根据客户需求，在合适的地点建设、运营并管理专业仓储物流设施。提供物流相关功能和组织物流服务的场所，包括物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。按照仓储物流设施的建造标准与功能高低将之划分为三类。仓储物流脱胎于供应链管理升级，电商发展成为新兴驱动力。物流的概念诞生于20世纪50-60年代。物流一词起源于美国，最早用于军事领域，指军备物资的运输、补给与管理。随着供应链管理思想的发展催生仓储物流。到了21世纪电商成为仓储物流业发展的主要驱动力
2、，对仓储物流设施的需求增长形成有力支撑。仓储物流目前已形成区位不同、功能分明的立体化产品体系。商品通常需经多次运输才能由产地运送至消费终端，期间会对各种不同用途的仓储物流设施产生需求。根据仓储物流设施所处地理区位与专属功能的不同，分为门户仓、区域仓、城市仓和前置仓。二、电商带动全球仓储物流发展电商行业的增长是仓储物流行业的主要驱动力。从总体趋势来看，全球电商市场持续保持高速增长态势。2017-2019年全球电商市场规模从4.46万亿美元增长至5.6万亿美元，年复合增长率为12.05%，随着电商行业市场的不断拓宽，预计2022年全球电商市场规模将达到70万亿美元。仓储物流属于重资产行业，离不开资
3、金的支持，仓储物流专项私募基金也应运而生。截止至2020年上半年，全球共设立32支仓储物流专项私募基金，占不动产私募基金设立总数的11%，2000-2019年全球仓储物流专项私募基金融资规模持续增长，从6亿美元增长至227亿美元，融资规模不断增长。同时，2010-2020年全球不动产私募基金对仓储物流配置比例从9%提升至14%，随着电商行业市场规模的不断增长，市场看好仓储物流行业，融资增长，从而推动行业的发展。三、我国仓储物流行业发展现状我国高标库存量面积稳步增长，但整体仍然短缺。我国内地高标库存量面积由2Q17末的3,318万平方米增至2Q20末的6,400万平方米，年复合增速达24%；但与
4、其他国家相比，我国高标库面积占比相对较低，总体供应仍然不足，澳大利亚现代仓储物流设施库存占比达到75%，印度占比达到38%，而我国占比仅为7%。截至2020年上半年，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。我国内地高标库主要分布在华东、华北区域，两个区域占比超过6成。从空置率来看，华南区域空置率维持在较低水平，空置率仅为5%，但西南区域空置率达到26%。北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率和净有效租金（平均41元/平/月）均高于内地主要物流中心城市平均水平（平均租金33元/平/月）。四、我国仓储
5、物流行业代表企业分析我国仓储物流市场由外资推动发展成形，近年来内资企业竞争力渐显。2003年安博将仓储物流业务引入中国市场，后来普洛斯成为中国现代仓储物流设施开发建设的主力军。内资企业受制于起步较晚、专业能力尚浅、商业模式较重等因素，发展速度相对缓慢。截止至2020年上半年普洛斯占比减少至30.3%，万纬、宝湾、宇培等内资企业开始崛起，市场占比分别达到7.4%、5.5%和5.5%。作为我国体量最大的仓储物流企业，普洛斯中国持有仓储面积不断提升，其中2016-2020年上半年完工稳定物业仓储面积从1170万平方米增长至2540万平方米，增长117.1%，在建/重新整理物业、完工未稳定物业、土地储备面积保持稳定增长，未来行业竞争力强。从普洛斯中国完工稳定仓储出租率来看，2018年后出租率有所下降，2020年上半年出租率降低至84%，说明外资仓储物流企业竞争力的逐渐下降，内资仓储物流企业市场占比将继续增长。五、我国仓储物流相关政策近年来，我国仓储物流领域扶持政策频出，策支持力度不断加大，行业发展环境不断优化，有助于解决我国仓储物流领域长期供给不足、质量不高、结构错配等问题。一方面需关注现有政策的实际落地情况，及其对行业的实际促进作用；另一方面需关注未来政策走向，两者将决定我国仓储物流业的发展态势