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1、XX可行性报告可行性报告一、市场分析一、市场分析 二、工程分析二、工程分析 三、工程定位及三、工程定位及 可行性分析可行性分析 四、工程价格预估四、工程价格预估 五、工程招商策略五、工程招商策略目 录第一局部第一局部 市场分析市场分析 对于市场，我们应该有个对于市场，我们应该有个 精辟而准确的认识！精辟而准确的认识！武汉市房地产市场武汉市房地产市场武汉市房地产市场武汉市房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域房地产市场区域住宅市场区域住宅市场区域住宅市场区域住宅市场区域写字楼与商务公寓市场区域写字楼与商务公寓市场区域写字楼与商务公寓市场区域写字楼与商务公寓市场区域住宅及写字楼市
2、场比照总结区域住宅及写字楼市场比照总结区域住宅及写字楼市场比照总结区域住宅及写字楼市场比照总结区域重点住宅楼盘一览区域重点住宅楼盘一览区域重点住宅楼盘一览区域重点住宅楼盘一览武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析 2007年商品住房共成交了年商品住房共成交了89848套，与去年同期相比增加了套，与去年同期相比增加了9412套，同比上升了套，同比上升了11.7%。成交面积为成交面积为1021.15万万，与去年同期相比增加了，与去年同期相比增加了112.23万万，同比上升了，同比上升了12.35%。武汉市商品住房成交价格每月平均上涨武汉市商品住房成交价格每月平均上涨142.56元元/，月均涨幅为
3、，月均涨幅为3.61%。从图中可以看出，。从图中可以看出，2007年年5月以后，商品住房价格上升幅度逐月加快。至月以后，商品住房价格上升幅度逐月加快。至5月，价格突破月，价格突破4000元元/，至，至10月，价月，价格突破格突破5000元元/;其中其中9，10，11月三个月商品住房价格涨幅最大，月涨幅都在月三个月商品住房价格涨幅最大，月涨幅都在7个百分点左右。个百分点左右。价量齐增是价量齐增是20072007年的典型特征，首次突破年的典型特征，首次突破10001000万万的年销售面积反映出的年销售面积反映出20072007年武汉房地年武汉房地产市场的极度活泼。产市场的极度活泼。区域房地产市场分
4、析区域房地产市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析青山区住宅开展起点低、起步晚，房地产开展水平低于武汉市的平均水平青山区住宅开展起点低、起步晚，房地产开展水平低于武汉市的平均水平青山区楼市供给量一直较少，且工程的规模普遍偏小，档次偏低，明星楼盘青山区楼市供给量一直较少，且工程的规模普遍偏小，档次偏低，明星楼盘更是廖廖可数更是廖廖可数青山区消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群青山区消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群青山区的人均储蓄额与人均可支配收入在武汉市各大片区中名列前茅，随着青山区的人均储蓄额与人均可支配收入在武汉市各大
5、片区中名列前茅，随着房地产的开展，居民改善住宅状况的愿望增强，强劲的购置力及旺盛的需求房地产的开展，居民改善住宅状况的愿望增强，强劲的购置力及旺盛的需求开始显山露水。开始显山露水。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析区域写字楼与商务公寓市场分析 青山区是武汉市乃至全国著名的工业区，其功能主要以工业和居住为主，近几年随着青山区是武汉市乃至全国著名的工业区，其功能主要以工业和居住为主，近几年随着区域与城市中心的逐渐融合，区域居民的消费需求越来越高，其商业也开始逐渐蓬勃起来。区域与城市中心的逐渐融合，区域居民的消费需
6、求越来越高，其商业也开始逐渐蓬勃起来。但作为一个纯工业区，其商务功能依然迟迟未能跟上，区域真正意义上的写字楼与商务公但作为一个纯工业区，其商务功能依然迟迟未能跟上，区域真正意义上的写字楼与商务公寓还基本上没有，就算是一般功能的写字楼也是寥寥无几。寓还基本上没有，就算是一般功能的写字楼也是寥寥无几。根据我司调查，早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物根据我司调查，早期位于冶金大道与工业大道交汇处的青山广场就是最早尝试这种物业形态的楼盘之一，但该楼盘的运作并未引起很大的市场反响，写字楼市场依然较为平静。业形态的楼盘之一，但该楼盘的运作并未引起很大的市场反响，写字楼市场依然较为
7、平静。而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后，其销售速度也是显得而位于青山商业中心建设二路的江城商业广场写字楼在推向市场后，其销售速度也是显得较慢，销售情况不尽理想。较慢，销售情况不尽理想。可以说，目前青山区的写字楼市场环境还未形成，市场接受度有待提高，市场现状还可以说，目前青山区的写字楼市场环境还未形成，市场接受度有待提高，市场现状还很不成熟，在这一区域打造写字楼或商务公寓，具有较大风险。很不成熟，在这一区域打造写字楼或商务公寓，具有较大风险。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域住宅及写字楼市场比照总结区域住宅及写字楼市场比照总结区域住宅及写字楼市场比照总结区域住宅及
8、写字楼市场比照总结 正如前面提到的，青山区工业区定位的大环境，严峻制约了区域商务地产的开展，写正如前面提到的，青山区工业区定位的大环境，严峻制约了区域商务地产的开展，写字楼市场环境还极不成熟，在此开辟写字楼或商务公寓工程具有极大风险，不管是在区域字楼市场环境还极不成熟，在此开辟写字楼或商务公寓工程具有极大风险，不管是在区域接受度还是销售去化速度上，都会影响开辟商的直接回款。接受度还是销售去化速度上，都会影响开辟商的直接回款。而对于区域住宅市场而言，又是另一种完全不同的状况了。青山区一直以来，供地少，而对于区域住宅市场而言，又是另一种完全不同的状况了。青山区一直以来，供地少，商品房供给紧缺，高品
9、质商品房供给就更是凤毛麟角。在这种供不应求状况极为明显的市商品房供给紧缺，高品质商品房供给就更是凤毛麟角。在这种供不应求状况极为明显的市场情况下，打造住宅地产成了最具回报性，最能树立企业及工程品牌，同时也最能让社会场情况下，打造住宅地产成了最具回报性，最能树立企业及工程品牌，同时也最能让社会效应与经济效应最大化的投资方式。效应与经济效应最大化的投资方式。因此，对于该工程，我司是竭力主张将其塔楼局部打造为纯住宅这一物业形态的。因此，对于该工程，我司是竭力主张将其塔楼局部打造为纯住宅这一物业形态的。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域
10、重点住宅楼盘分析1、洪福美邻、洪福美邻 地理位置：地理位置：青山区建一路与吉林街交汇处青山区建一路与吉林街交汇处 开辟规模：洪福美邻工程位于青山建设一路与吉林街交汇处，总建筑面积约开辟规模：洪福美邻工程位于青山建设一路与吉林街交汇处，总建筑面积约 3 3万万，由两栋，由两栋1818层高的两梯四户塔式结构高层和一栋层高的两梯四户塔式结构高层和一栋1111层高，层高，南北朝向板式结构的小高层组建；南北朝向板式结构的小高层组建；装修标准：毛胚装修标准：毛胚 价格组合：价格组合：均价仍为均价仍为6300元元/，物业费为，物业费为1.5元元/；户型设计：现可售房源户型为户型设计：现可售房源户型为80-9
11、080-90的两房、的两房、130130左右的三房和少量左右的三房和少量50 50 的一房，的一房，推广主题：洪福美邻，青山翠筑推广主题：洪福美邻，青山翠筑 楼盘点评：工程整体的规划和设计，包装推广等都较有特点，由于工程的地楼盘点评：工程整体的规划和设计，包装推广等都较有特点，由于工程的地 理位置优势，同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理，使得理位置优势，同时社区内部的绿化、景观、也都规划合理，使得 工程工程销售较为顺畅，目前基本已经进入销售尾盘阶段。工程工程销售较为顺畅，目前基本已经进入销售尾盘阶段。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼
12、盘分析区域重点住宅楼盘分析2 2、青扬六和、青扬六和 地理位置：青山区昌和平大道罗家桥边；地理位置：青山区昌和平大道罗家桥边；开辟规模：工程总占地面积开辟规模：工程总占地面积1600016000，总建筑面积，总建筑面积80000，容积率，容积率4.50，绿化率，绿化率33%，停车位停车位322个；个；装修标准：装修标准：毛胚毛胚 价格组合：价格组合：均价仍为均价仍为6700元元/；户型设计：现可售房源户型为户型设计：现可售房源户型为112112120120的两房、的两房、140140150150左右的三房；左右的三房；推广主题：推广主题：楼盘点评：工程在其产品细节方面如绿化园林、户型楼盘点评：
13、工程在其产品细节方面如绿化园林、户型 设计、公共绿化，架空层绿化及每户入户设计、公共绿化，架空层绿化及每户入户 花园及窗台花池私家绿化为一体的三维立花园及窗台花池私家绿化为一体的三维立 体化绿化空间，在细节彰显品质，都采用体化绿化空间，在细节彰显品质，都采用 先进的规划设计理念，成为片区内工程高先进的规划设计理念，成为片区内工程高 品质的代表。品质的代表。区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析区域重点住宅楼盘分析3 3、新奥依江畔园、新奥依江畔园 地理位置：青山区临江大道建设四路与建设五路之间（青山新政府大楼旁）；地理位置：青山区临江大
14、道建设四路与建设五路之间（青山新政府大楼旁）；开辟规模：工程总建筑面积开辟规模：工程总建筑面积1515万方，容积率万方，容积率2.22.2，绿化率，绿化率5656，其中有，其中有6 6万平米社万平米社 区景观资源，是片区内目前开辟面积较大的楼盘；区景观资源，是片区内目前开辟面积较大的楼盘；装修标准：装修标准：毛胚毛胚 价格组合：春节后开盘，预计销售均价在价格组合：春节后开盘，预计销售均价在7000700075007500之间；之间；户型设计：目前户型面积区间从户型设计：目前户型面积区间从9696的两房的两房200200的五房，主力户型面积在的五房，主力户型面积在120 120 150150之间
15、；之间；推广主题：青山绿色生活典范；推广主题：青山绿色生活典范；楼盘点评：工程是青山片区的第一个江景房，具有楼盘点评：工程是青山片区的第一个江景房，具有 较高的观景优势，工程推广主题就是以较高的观景优势，工程推广主题就是以 绿色为主，以工程超高的绿化率和观景绿色为主，以工程超高的绿化率和观景 优势来冲击市场客群，工程以较为超前优势来冲击市场客群，工程以较为超前 的规划设计理念，周边完善的配套设施，的规划设计理念，周边完善的配套设施，可能将成为青山片区的第一个临江豪宅。可能将成为青山片区的第一个临江豪宅。片区工程情况总结：片区工程情况总结：由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘工程不多，
16、土地由于目前片区内以工业型定位为主，片区内的新开盘工程不多，土地供给渠道狭窄，工程规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者供给渠道狭窄，工程规模较小，整体房地产档次偏低，商品化楼盘消费者来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大来源较狭窄，绝大多数是区内或区域附近的高收入人群，以武钢等国有大中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往中型企业的科处以上干部、高校教师、私营企业老板以及与武钢生意来往密切的公司高层人士为主。密切的公司高层人士为主。但是近期一些新开工程从定位和产品细节上都有较大的改观，如以上但是近期一些新开工程从定位和产品细节上都有较
17、大的改观，如以上楼盘洪福美邻和青扬楼盘洪福美邻和青扬 等都是青山片区新开辟楼盘的代表性楼盘，给予青等都是青山片区新开辟楼盘的代表性楼盘，给予青山房地产市场带来了新鲜的气息，也成为青山片区房地产开辟的市场风向山房地产市场带来了新鲜的气息，也成为青山片区房地产开辟的市场风向标。标。总总总总 结结结结 多年来，受区域工业型城市组团定位的影响，青山区目前还没有形成商务地产成长的多年来，受区域工业型城市组团定位的影响，青山区目前还没有形成商务地产成长的土壤；而住宅市场由于长期土地供给量小，使得区域市场众多楼盘呈现出规模小、档次低土壤；而住宅市场由于长期土地供给量小，使得区域市场众多楼盘呈现出规模小、档次
18、低的物业状态。近两年，随着区域住宅市场的逐步成熟，购房者对住房品质要求的逐渐提高，的物业状态。近两年，随着区域住宅市场的逐步成熟，购房者对住房品质要求的逐渐提高，象青扬象青扬 、洪福美邻这样的中高端定位的楼盘开始出现，给青山区的房地产市场带来新气、洪福美邻这样的中高端定位的楼盘开始出现，给青山区的房地产市场带来新气象。象。2023年，伴随年，伴随2007年众多成交新地块的逐步上市，区域住宅供给紧缺的现象将得到缓年众多成交新地块的逐步上市，区域住宅供给紧缺的现象将得到缓解，同时也为开辟商提供了新的市场契机。相信解，同时也为开辟商提供了新的市场契机。相信2023年，受众多利好因素及房价继续保持年，
19、受众多利好因素及房价继续保持上升趋势的影响，区域市场将更加稳健向前开展。上升趋势的影响，区域市场将更加稳健向前开展。第二局部第二局部 工程分析工程分析 认清自身认清自身摸透环境摸透环境充分把握工程优劣势充分把握工程优劣势工程经济技术指标工程经济技术指标工程经济技术指标工程经济技术指标工程地块及周边配套分析工程地块及周边配套分析工程地块及周边配套分析工程地块及周边配套分析工程工程工程工程SWOTSWOT分析分析分析分析工程应对策略工程应对策略工程应对策略工程应对策略地理位置地理位置地理位置地理位置青山区建青山区建青山区建青山区建设设设设一路与友一路与友一路与友一路与友谊谊谊谊大道交大道交大道交大
20、道交汇处汇处汇处汇处占地面积占地面积占地面积占地面积7610761076107610总总总总建筑面建筑面建筑面建筑面积积积积30000300003000030000住宅住宅住宅住宅总总总总建面建面建面建面21000210002100021000商商商商业总业总业总业总建面建面建面建面9000900090009000容容容容积积积积率率率率：4.0 4.0 4.0 4.0栋数栋数栋数栋数2 2 2 2栋栋栋栋层高层高层高层高28282828层层层层工程经济技术指标工程经济技术指标工程地块及周边配套分析工程地块及周边配套分析 地块分析：地块分析：地块分析：地块分析：工程东临工程东临40米宽的建设一
21、路，南临青洲花园小区，西临美地花园，北临米宽的建设一路，南临青洲花园小区，西临美地花园，北临50米米 宽的友谊大道。地块地形较为方正，地势较为平坦，其周边居民小区众多，人居宽的友谊大道。地块地形较为方正，地势较为平坦，其周边居民小区众多，人居 气氛浓厚，同时分布有各类完善的生活配套，加之位于主干道边，交通极为便气氛浓厚，同时分布有各类完善的生活配套，加之位于主干道边，交通极为便 捷。捷。周边配套分析：周边配套分析：周边配套分析：周边配套分析：商业：商业：商业：商业：建二商场、江城商业广场、大洲商贸大楼、钢花商场、建二武商量贩、建二商场、江城商业广场、大洲商贸大楼、钢花商场、建二武商量贩、中商中
22、商 平价、华联超市等；平价、华联超市等；餐饮：餐饮：王府井酒店、百味园酒店、星瑞咖啡、建设一路南段火锅一条街王府井酒店、百味园酒店、星瑞咖啡、建设一路南段火锅一条街 医疗：医疗：医疗：医疗：一冶职工医院、市九医院、武钢第一职工医院、青山区妇幼保健所；一冶职工医院、市九医院、武钢第一职工医院、青山区妇幼保健所；教育：教育：教育：教育：武钢八中、钢花新村中学、任家路中学、钢花小学、吉林街小学、武钢一武钢八中、钢花新村中学、任家路中学、钢花小学、吉林街小学、武钢一 小、向日葵幼儿园；小、向日葵幼儿园；交通：交通：交通：交通：1616、2323、502502、5050、525525、540540、54
23、5545、549549、555555、588588、702702、719719、725725、7676、807 807、811811；邮局：邮局：邮局：邮局：钢花邮政分局；钢花邮政分局；工程工程SWOT分析分析 潜力优势：潜力优势：潜力优势：潜力优势：本工程地处城市主干道友谊大道与建设一路交汇处，受友谊大道沿线快速改造与建设二路 黄金商圈大范围扩张的双重推动，其所处区域潜力十分看好；地段优势：地段优势：地段优势：地段优势：本工程所处区域为青山最中心地段，为青山商业与居民最为集中的地方，也是青山规划与 环境最正确的地方，地段优势明显；配套优势：配套优势：配套优势：配套优势：本工程与徐东中心商圈仅
24、10分钟车程，与建二商圈近在咫尺，周边市政、商业、医疗、教 育等各类配套极为完善；交通优势：交通优势：交通优势：交通优势：本工程位于主干道边，有多路公交直达。工程与长江二桥、天兴洲大桥更是近距离相离，出行武汉三镇，非常便捷；客源优势：客源优势：客源优势：客源优势：本工程所在区域大中型国有企业、行政单位及各大高校聚集，中高收入人群较为集中，为 本工程提供了丰富的目标客源；人居优势：人居优势：人居优势：人居优势：目前该区域已建有大量的居住小区，如冶建花园、金鹤园、钢洲花园等；还有局部住宅小 区正在建设中，形成了良好的居住气氛。本工程用地性质为商业用地，土地使用年限仅有40年，这将对未来销售将会产生
25、一定影响；本工程周边的城中村改造还未开始实施，周边居民素养普遍不高，对本工程居住环境及中高端形象的 树立有一定阻碍；工程工程SWOT分析分析 区域土地供给较少，远不能满足市场的住房需要，新工程的推出必将造成销售的火爆之势；区域购房者对住宅的品质要求日趋提高，高品质住宅在区域市场的需求越来越大；友谊大道沿线的快速改造建设将有利于区域地块与住宅价值的进一步提升；区域大、中型商业不多，对于庞大的区域居住人群而言，现有的商业数量是远远不够的，本项 目商业的打造将弥补这一空缺；区域经济适用房供给量的大幅增加，将可能分流掉本工程的一局部客源；区域同等定位的其它在售楼盘，将对本工程销售产生一定威胁；工程应对
26、策略工程应对策略突出优势，强力推广突出优势，强力推广以区域客源为重点，大力吸纳以区域客源为重点，大力吸纳强调土地使用权可续签政策，弥补强调土地使用权可续签政策，弥补40年产权的缺乏年产权的缺乏打造区域首屈一指的高品质住宅，以建筑品质与特色园林占领市场打造区域首屈一指的高品质住宅，以建筑品质与特色园林占领市场引入大中型便民型、特色型商业，弥补区域商业缺乏，满足居民所需引入大中型便民型、特色型商业，弥补区域商业缺乏，满足居民所需操作好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力操作好入市时间及推盘进度，最大限度减小来自周边楼盘的竞争压力第三局部第三局部 工程定位及可行性分析工程定位及可行
27、性分析 市场定位市场定位市场定位市场定位功能定位功能定位功能定位功能定位形象定位形象定位形象定位形象定位目标人群定位目标人群定位目标人群定位目标人群定位 定位的精准与否，直接决定定位的精准与否，直接决定工程的成败！工程的成败！市场定位市场定位住宅：青山区首席高品质中、高档住宅住宅：青山区首席高品质中、高档住宅住宅：青山区首席高品质中、高档住宅住宅：青山区首席高品质中、高档住宅商业：区域性首席大型商超餐饮娱乐城商业：区域性首席大型商超餐饮娱乐城商业：区域性首席大型商超餐饮娱乐城商业：区域性首席大型商超餐饮娱乐城可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：青山区的土地供给一向十分紧张，直接导致
28、住房的供不应求，至于中高端市场在近两年就更是少之又青山区的土地供给一向十分紧张，直接导致住房的供不应求，至于中高端市场在近两年就更是少之又少，这实际上成为市场的一大契机。经过我司详细调查发现，目前，本工程周边除了青扬少，这实际上成为市场的一大契机。经过我司详细调查发现，目前，本工程周边除了青扬 与洪福美邻定与洪福美邻定位相对偏高外，其余工程要么早已售完，要么定位较低。因此，为了弥补中高端市场的这一空缺，我们完位相对偏高外，其余工程要么早已售完，要么定位较低。因此，为了弥补中高端市场的这一空缺，我们完全可以利用工程自身及环境的优势打造出青山区首屈一指的中高端工程。全可以利用工程自身及环境的优势打
29、造出青山区首屈一指的中高端工程。对于商业的市场定位而言，我司认为，以本工程对于商业的市场定位而言，我司认为，以本工程9000方左右的商业体量，加之友谊大道沿线的商业临方左右的商业体量，加之友谊大道沿线的商业临时还没有形成气候，该工程不适合做大型的百货型商业，只能向便民型与特色型商业方向思考。经过我司时还没有形成气候，该工程不适合做大型的百货型商业，只能向便民型与特色型商业方向思考。经过我司调查，工程周边建设一路以南路段分布有众多副食商业与各类餐饮商业，而且十分兴旺。因此，将商业定调查，工程周边建设一路以南路段分布有众多副食商业与各类餐饮商业，而且十分兴旺。因此，将商业定位为区域性的大型特色餐饮
30、娱乐城是完全可行的。位为区域性的大型特色餐饮娱乐城是完全可行的。功能定位功能定位纯住宅纯住宅 +商业商业商业：大中型超市商业：大中型超市商业：大中型超市商业：大中型超市+连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮+特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮+娱乐娱乐娱乐娱乐可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：经过前面市场局部的分析，我们能清楚的看到，青山做为一个工业区与居民区，商务功能是很少的，经过前面市场局部的分析，我们能清楚的看到，青山做为一个工业区与居民区，商务功能是很少的，在这里打造写字楼与酒店式商务公寓市场空间是很狭窄的。而对于住宅，青山区的市场一直是供不应求的，在这里打造写字楼与酒店式商务
31、公寓市场空间是很狭窄的。而对于住宅，青山区的市场一直是供不应求的，所以，我司建议塔楼局部以打造纯住宅为主。所以，我司建议塔楼局部以打造纯住宅为主。另外，关于商业的功能定位，正如前面提到的，本工程周边的副食业与餐饮业可谓是十分兴旺，这种另外，关于商业的功能定位，正如前面提到的，本工程周边的副食业与餐饮业可谓是十分兴旺，这种兴旺的态势印证了一点，那就是区域内对这种业态庞大的市场需求，因此，我们完全可以打造一个大型的兴旺的态势印证了一点，那就是区域内对这种业态庞大的市场需求，因此，我们完全可以打造一个大型的集超市、连锁餐饮、特色餐饮与娱乐于一体的综合商业体，来满足区域内居民的庞大消费需求。集超市、连
32、锁餐饮、特色餐饮与娱乐于一体的综合商业体，来满足区域内居民的庞大消费需求。功能定位功能定位商业一层平面图商业一层平面图 大中型连锁商超大中型连锁商超大中型连锁商超大中型连锁商超连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮连锁餐饮商业二层平面图商业二层平面图特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮商业三层平面图商业三层平面图休闲休闲休闲休闲娱乐娱乐娱乐娱乐商业业态布局示意图商业业态布局示意图商业业态布局示意图商业业态布局示意图如艳阳天、小蓝鲸、青莲、如艳阳天、小蓝鲸、青莲、小肥羊、老房子、小四川、小肥羊、老房子、小四川、秦妈秦妈如豪客来、简屋、阿里郎、如豪客来、简屋、阿里郎、金童子、周黑鸭，及其它众金童子、周黑鸭，及其它众
33、多特色小吃多特色小吃卡拉卡拉OK、咖啡厅、酒咖啡厅、酒轩、茶吧轩、茶吧形象定位形象定位住宅：青山区首席住宅：青山区首席住宅：青山区首席住宅：青山区首席“享乐主义享乐主义享乐主义享乐主义”都心人居典都心人居典都心人居典都心人居典范范范范商业：区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城商业：区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城商业：区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城商业：区域最具规模、最具特色的大型餐饮娱乐城可行性分析：可行性分析：可行性分析：可行性分析：本工程地处青山区中心，与青山核心商圈建二商圈近距离相处，步行可至；与徐东市级商业中心也只本工程地处青山区中心，与青山核心商圈建二商圈近距离相处
34、，步行可至；与徐东市级商业中心也只有有5-10分钟车程；下楼便是工程配套的大型餐饮娱乐城。周边各类副食、餐饮、酒店、娱乐机构紧密分布，分钟车程；下楼便是工程配套的大型餐饮娱乐城。周边各类副食、餐饮、酒店、娱乐机构紧密分布，生活配套极为完善。另外，由于位于主干道边，且介于长江二桥与天兴洲大桥之间，交通十分兴旺，通达生活配套极为完善。另外，由于位于主干道边，且介于长江二桥与天兴洲大桥之间，交通十分兴旺，通达汉口各大商圈异常便捷。所以，将本工程形象定位于汉口各大商圈异常便捷。所以，将本工程形象定位于“享乐主义享乐主义”都心人居典范，是较为恰当的，也是比都心人居典范，是较为恰当的，也是比较具有特色的。
35、较具有特色的。商业方面，在区域内，以商业方面，在区域内，以9000方的面积全部用来打造便民型的、特色型的专业餐饮娱乐商业，从规模方的面积全部用来打造便民型的、特色型的专业餐饮娱乐商业，从规模上来说，已经是很大了。另外，我们还可以在经营模式、经营种类、经营特色上，进行差异化定位上来说，已经是很大了。另外，我们还可以在经营模式、经营种类、经营特色上，进行差异化定位目标人群定位目标人群定位目标客户来源分类目标客户来源分类目标客户来源分类目标客户来源分类青山区大青山区大中型国企中型国企中高层技中高层技术及管理术及管理人员人员青山区各青山区各大高校教大高校教师及管理师及管理人员人员青山区各青山区各大行政
36、事大行政事业单位公业单位公务员务员于青山区居于青山区居住，武昌与住，武昌与汉口工作的汉口工作的白领人士白领人士青山区中青山区中小私营企小私营企业主们业主们希望于工希望于工程置业的程置业的其它各类其它各类人士人士目标人群定位目标人群定位目标客户基本描述目标客户基本描述目标客户基本描述目标客户基本描述年龄在年龄在年龄在年龄在28-5028-50之间之间之间之间个人收入在个人收入在个人收入在个人收入在35003500以上，家庭年收入在以上，家庭年收入在以上，家庭年收入在以上，家庭年收入在8 8万以上万以上万以上万以上房款总承受能力房款总承受能力房款总承受能力房款总承受能力 6060万万万万，首付能力
37、，首付能力，首付能力，首付能力 1818万，月供能万，月供能万，月供能万，月供能力力力力 30003000元元元元/月月月月受过一定教育，文化修养良好受过一定教育，文化修养良好受过一定教育，文化修养良好受过一定教育，文化修养良好长期在居住于青山区，或长期在该区工作长期在居住于青山区，或长期在该区工作长期在居住于青山区，或长期在该区工作长期在居住于青山区，或长期在该区工作目标人群定位目标人群定位目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征目标客户消费特征消费较为理智，消费较为理智，注重产品形象，注重产品形象，更注重产品品更注重产品品质质对产品的性对产品的性价比要求较价比要求较高，希望购高，希
38、望购置高性价比置高性价比的产品的产品希望产品能希望产品能彰显自我的彰显自我的身份身份追求产品的追求产品的舒适性，乐舒适性，乐于享受，崇于享受，崇尚享乐尚享乐对产品周边对产品周边的生活配套的生活配套与出行的便与出行的便捷极为重视捷极为重视希望产品具希望产品具有较强文化有较强文化内涵，以满内涵，以满足其精神上足其精神上的需求的需求第四局部第四局部 工程价格预估工程价格预估 定价方法分类定价方法分类定价方法分类定价方法分类确定定价方法确定定价方法确定定价方法确定定价方法工程价格预估工程价格预估工程价格预估工程价格预估 我们将结合工程自身、环境我们将结合工程自身、环境及市场，对其价格进行综合预估！及市
39、场，对其价格进行综合预估！本钱加成定价方法本钱加成定价方法本钱加成定价方法本钱加成定价方法 认知价值定价法认知价值定价法认知价值定价法认知价值定价法 市场比较定价法市场比较定价法市场比较定价法市场比较定价法 市场涨幅预测定价法市场涨幅预测定价法市场涨幅预测定价法市场涨幅预测定价法定价方法分类定价方法分类确定定价方法确定定价方法 下面，我们将选择市场比较定价法和下面，我们将选择市场比较定价法和市场涨幅预测定价法来确定本工程的价市场涨幅预测定价法来确定本工程的价格。格。下面，参考周边其他工程价格对本工程价格进行预估。下面，参考周边其他工程价格对本工程价格进行预估。下面，参考周边其他工程价格对本工程
40、价格进行预估。下面，参考周边其他工程价格对本工程价格进行预估。本工程价格预估参照楼盘：本工程价格预估参照楼盘：洪福美邻洪福美邻（均价（均价6300元元/）、）、青扬青扬 （均价（均价6700/）通过市场比较定价法，我司将本工程现时销售均价预定为：通过市场比较定价法，我司将本工程现时销售均价预定为：6850元元/结合市场涨幅预测定价：结合市场涨幅预测定价：通过前面市场比较定价，综合考虑片区增值、工程品牌、营销推广、土地增值对工程价格的通过前面市场比较定价，综合考虑片区增值、工程品牌、营销推广、土地增值对工程价格的增值影响，我司认为未来本工程入市时工程均价为预估为：增值影响，我司认为未来本工程入市
41、时工程均价为预估为：基准均价（按基准均价（按6850元计）元计）+片区增值（片区增值（1%）+工程品牌（工程品牌（1%）+营销推广（营销推广（1%）+土地增土地增值（值（1%）=7200元元/商业方面，我司建议不采用销售模式，而采用招商出租模式进行营销。商业方面，我司建议不采用销售模式，而采用招商出租模式进行营销。工程价格预估工程价格预估第五局部第五局部 工程招商策略工程招商策略招商策略招商策略招商策略招商策略招商方式招商方式招商方式招商方式 招商是工程商业形成收招商是工程商业形成收益的重要环节，我们要重点益的重要环节，我们要重点提出！提出！招商策略招商策略招商策略方面，我们将分三步走：招商策
42、略方面，我们将分三步走：招商策略方面，我们将分三步走：招商策略方面，我们将分三步走：对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连对一层进行招商。引入武汉市具有较高知名度的大中型连锁超市，以人群带动人气。锁超市，以人群带动人气。锁超市，以人群带动人气。锁超市，以人群带动人气。一层入驻后，开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁一层入驻后，开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁一层入驻后，开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁一层入驻后，开始对二层进行招商。引入武汉市著名连锁酒店，与一层连动，加
43、强商业整体人气。酒店，与一层连动，加强商业整体人气。酒店，与一层连动，加强商业整体人气。酒店，与一层连动，加强商业整体人气。一层、二层均已入驻，并在区域居民群中产生较强人气与一层、二层均已入驻，并在区域居民群中产生较强人气与一层、二层均已入驻，并在区域居民群中产生较强人气与一层、二层均已入驻，并在区域居民群中产生较强人气与口碑后，开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱口碑后，开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱口碑后，开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱口碑后，开始对三层招商。引入各类特色型餐饮与休闲娱乐配套，在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。乐配套，在区域中树立首席餐饮娱
44、乐城的强大品牌。乐配套，在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。乐配套，在区域中树立首席餐饮娱乐城的强大品牌。招商方式招商方式走访招商：针对相关商户有目的地进行走访和沟通，传达走访招商：针对相关商户有目的地进行走访和沟通，传达走访招商：针对相关商户有目的地进行走访和沟通，传达走访招商：针对相关商户有目的地进行走访和沟通，传达招商信息，进行招商。招商信息，进行招商。招商信息，进行招商。招商信息，进行招商。以商招商：结合商业工程的特质，注重行业内部和商家间以商招商：结合商业工程的特质，注重行业内部和商家间以商招商：结合商业工程的特质，注重行业内部和商家间以商招商：结合商业工程的特质，注重行业内部和商
45、家间的口碑传播渠道，起到以商招商的连动效应。的口碑传播渠道，起到以商招商的连动效应。的口碑传播渠道，起到以商招商的连动效应。的口碑传播渠道，起到以商招商的连动效应。渠道建设：各类商业协会建立战略合作伙伴关系，共享其渠道建设：各类商业协会建立战略合作伙伴关系，共享其渠道建设：各类商业协会建立战略合作伙伴关系，共享其渠道建设：各类商业协会建立战略合作伙伴关系，共享其商户资源，甄选符合工程定位的商家。商户资源，甄选符合工程定位的商家。商户资源，甄选符合工程定位的商家。商户资源，甄选符合工程定位的商家。谢谢观看/欢送下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH