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1、 物业经营管理练习题目 录第一章物业经营管理概述.3第二章房地产投资及其区位选择.7第三章房地产投资分析技术.11第四章收益性物业价值评估.15第五章房地产市场与市场分析.19第六章租赁管理.23第七章成本管理.27第八章合同与风险管理.31第九章财务管理与绩效评价.35第十章写字楼物业经营管理.39第十一章零售商业物业经营管理.43第十二章物业经营管理的未来发展.46第一章物业经营管理概述1.1单项选择题1.物业经营管理是以（B）为管理对象的。A,住宅物业B.收益性物业C.非收益性物业D.办公楼物业2.物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的
2、需求。A.设施管理B.运行管理C.价值管理D.资产管理3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（AA.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场4.物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在 实 现（B）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。A.物业各期成本最小化B.物业各期净收益最大化C.租户满意度度最大化D.物业价值最大化5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公
3、司，监督其行为。这类管理称为（C）。A.作业管理B.运行管理C.资产管理D.组合管理6.（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。A.居住物业B.收益性物业C.公共物业3D.所有物业7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（D）oA.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.居住区商场8.市级购物中心建筑面积一般在（A）A.3 万 m2B.1 万3 万 m2之间C.3000-10000m2 之间D.3000m2 以下9.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备物业策略
4、管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（C）。A.管理型物业管理企业B.专业型物业管理企业C.综合型物业管理企业D.特殊型物业管理企业10.别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。下列概念中，只 有（C）具有别爨类产品的独有性。A.空中别墅B.叠拼别墅C.独栋别堂D.双拼别型11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（A）的控制。A.成本和收益B.支出和费用C.成本和费用D.费用和租金12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（B）。A.持有资产规模和结构B.预期收益和风险水平C.实际收益和风险水平D.组合投资规模和结构13
5、.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（C）。A.单个租户店面宽度计算4B.单个租户耗费的成本计算C.单个租户占物业总面积的比例计算D.单个租户在物业中所处位置分别计算14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。根据这些情况，该写字楼的级别可能是（C）。A.甲级 B.乙级C.丙级 D.丁级1.2 多项选择题1.房地产专 也人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？（ABD）A.所处的位置B.楼宇设计装修状况C.建筑规模D.收益能力E.辐射区域2.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，
6、满 足 其（ABC）的需求。A.物业投资收益B.企业发展战略C.主营业务发展目标D.物业维修养护E.延长物业的自然寿命3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（ADE）。A.复式公寓D.花园公寓4.人们主要依据写字楼（B.高档公寓E.单间公寓ABC）等对其进行等级分级C.普通公寓A.收益能力B.所处的位置C.楼宇设计和装修情况D.使用时间E.投资者类型5.房地产组合投资管理公司主要通过（BD）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。A.经营规模 B.物业类型 C.管理人员D.地域分布 E.辐射范围6.物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（AB）A.
7、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B.传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C.物业经营管理强调满足业主物 业投资收益、为企 业发展战略及主营业务发展目标的5需求。D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E.物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以卜一几种途径获得，（BCE）。A.持续持有物业至生命周期结束B.在极好的条件下购买物业C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业D.根据物业管理师的意见调整资产结
8、构E.在合适的时机售出物业8.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包 括（BCD）等A.写字楼B.高尔夫球场C.休闲度假村D.赛马场E.花园公寓9.通常物业管理企 也通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（CDE）几个层次。A.日常管理 B.趋势管理 C.公司管理D.现场管理 E.现场作业10.物业经营管理内容的三个层次中，（DE）以策略性管理为主。A.物业管理B.设施管理C.运行管理D.房地产资产管理E.房地产投资组合管理6第二章房地产投资及其区位选择2.1单项选择题1.对于功能单一、设计独特的餐馆
9、物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。这种情况反映了房地产投资特性中的（B）。A.不可移动性B.适应性C.各异性D.相互影响性2.投资者进行房地产投资的主要目的是（D）。A.获得作为房地产业主的荣誉B.降低其投资组合的总体风险C.抵消通货膨胀对其资产的影响D.使其财富最大化3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称 为（A）。A.住房抵押贷款证券化B.住房抵押贷款股份化C.住房抵押担保统一化D.住房抵押期限一致化4.由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败
10、的要素均与（D）相关。A.所投资的房地产房地产类型B.投资决策的准确性C.进入房地产市场的时机选择D.房地产所处的区位5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（B）。A.全国性市场 B.区域性市场C.世界性市场 D.专业性市场6.公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投 资 的（A）。A.适应性B.差异性C.长期性D.政策性7.某房地产投资者投资了 A、B、C 三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%,那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（A）o7A.A项目C.C项目B.B项目D.无法确定8.（B）是
11、指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为H 的的投资。A.房地产债券投资B.房地产间接投资C.房地产开发投资D.房地产转业投资9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（CA.个别风险 B.非系统风险C.系统风险 D.可保风险10.以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（B）。A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B.房地产开发投资通常属于长期投资C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D.房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资11.投资者从购置土地开始，
12、通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，通过这个转让过程收回投资而获得利润。这种投资称为（A）0A.房地产开发投资 B.房地产置业投资C.房地产间接投资 D.房地产信托投资12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。这种投资称为（BA.房地产开发投资 B.房地产置业投资C.房地产间接投资 D.房地产信托投资13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（A）。A.个别风险 B.非系统风险C.系统风险 D.可保风险14.当投资者在投资活动
13、完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。这种风险称为（B）A.周期风险 B.通货膨胀风险C.市场供求风险 D.利率风险15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。这种风险称为（C）,A.周期风险 B.通货膨胀风险C.市场供求风险 D.利率风险16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时.，对投资者造成了损失的可能性。8这种风险称为（C）。A.未来经营费用风险 B.收益现金流风险C.资本价值风险 D.持有期风险17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（B）。A.非系统性风险
14、 B.或然损失风险C.资本价值风险 D.经营费用风险18.当物业预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（C）。A.非系统性风险 B.或然损失风险C.资本价值风险 D.经营费用风险2.2多项选择题1.房地产投资的基本形式可以分为（CD）。A.资产投资 B.组合投资C.直接投资 D.间接投资E.金融投资2.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ABCE）。A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C.直接可分为开发投资和两种置业投资两种D.开发投资者一般是从长期
15、投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利.AZ-jlilE.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（BCD）oA.支持型 B.权益型C.抵押型 D.混合型E.组合型4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDEA.从购买土地使用权开始B.从购置房地产开始C.以获取物业所有权或使用权为目的D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E.不需用直接参与房地产经营管理工作5.房地产投资比较受投资者的青睐，下列因素中属于房地产投资优点的有（BCDE）。A.流动性低B.收益水平较高C.能够获得税收好处D.能抵消通货膨胀影响9E.易于获得金融
16、机构支持6.房地产投资的优点有（ABCD）。A.收益水平相对较高B.能够得到税收方面的好处C.容易获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀和影响E.是一种非流动性资产7.下列哪些风险类型属于房地产投资的系统风险？（CDE）。A.预期收益风险 B.经营费用风险 C.周期风险D.购买力风险 E.市场供求风险8.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确 的 有（BE）。A.系统风险是指市场供求风险B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制C.或然损失风险属于个别风险D.周期风险属于个别风险E.持有期风险属于个别风险9.居住物业对房地产投资区位的特殊要求主要表现在（ACE）。A.居民人口与收入B.易接近性C.
17、公共交通便捷程度D.控制环境污染的政策E.环境因素10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（BCE）。A.购买力风险B.比较风险C.收益现金流风险D.或然损失风险E.时间风险、持有期风险11.房地产间接投资的基本形式可以分为（ABCDA.房地产开发企业的债券B.房地产开发企业的股票C.房地产投资信托基金D.房地产抵押支持证券E.房地产置业投资10第三章房地产投资分析技术3.1单项选择题1.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费 定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从（c ）进行的。A.实物形态C.货币形态B.经济形态D.运营形态2.上题中如
18、果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）万元。A.356.23B.486.57C.536.48D.684.753.房地产置业投资中的现金流出主要表现为（A）。A.房地产购置投资 B.租金收入C.销售收入 D.利息收入4.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租扳失后，再加上其它收入，就得到了物业的（B）。A.税前现金流B.有效毛收入C.净运营收益D.名义收益5.潜在毛租金收入与有效毛租金收入的差额主要表现为（）。A.运营费用 B.准备金C.空置和收租损失 D.净运营费用6 从（）中 扣 除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A.有效毛收入运营费用B.潜在毛租金收入运
19、营费用C.有效毛收入空置和收租损失D.潜在毛租金收入空置和收租损失7.某人投资于一宗房地产项目，投资额为100万元，预计每年的收益率为10%,那么两年后的本利和为（）。A.120万元 B.121万元C.124万元 D.140万元8.关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（）oA.准备金又称大修理基金B.用于物业的H常维修和更新改造11C.如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D.小区内的非住宅物业的准备金在 物业管理条例中称作专项维修资金9.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得1 0 0 万元收益，当贴现率（利息率）为 1 0%忖，其现值为（）oA.7 5.1 3 万元
20、 B.1 0 0 万元C.1 3 0 万元 D.1 3 3.1 万元1 0 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。A.资金流入B.资金流出C.资金形态D.资金运动状态1 1 .下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力的动态指标的是（）。A.投资回报率 B.现金回报率C.资产负债率 D.财务内部收益率1 2 .某投资项目的净收益折现时，以八=1 0%折现时，净现值为2.5 3,以 i 2=l l%折现时，净现值 为-2.5 3,则该项目的财务内部收益率为（）。A.1 0%B.1 0.5%C.l l%D,1 1.5%1 3 .某投资项目的净收益折现时，以，=1 3%折现时，净
21、现值为6 2.5,以 i 2=1 4%折现时，净现值 为-1 2.5,则该项目的财务内部收益率为（）。A.1 3.2 5%B.1 3.83%C.1 4.0 3%D.1 4.83%1 4 .某人在银行存入1 0 万元人民币，年利率为5%,以单利来计算，三年后的本利和为（）。A.1 0.5 万元 B.1 1.0 万元C.1 1.5 万元 D.1 2.0 万元1 5 .某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为8 年，上期累计净现金流量的现值为-1 1.6 万元，当期净现金流量的现值为2 3.2 万元，那么该投资项目的动态投资回收期为（）oA.8 年 B.8.5 年C.8.3 年 D.9 年1 6
22、 .某投资项目累计净现金流量出现正值的期数为6年，上期累计净现金流量为-2.8万元，当期净现金流量为1 1 万元，那么该投资项目的静态投资回收期为（）。A.7 年 B.7.1 1 年C.7.2 年 D.7.2 8 年1 7 .财务净现值是指项目按行业的（）将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。A.基准收益率B.内部收益率C.投资收益率D.内插收益率1218.在房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率,称 为（）。A.投资回报率 B.现金回报率C.成本收益率 D.成本利率率3.2多项选择题1 .造成有效毛租金收入小于潜在毛租金收入的主要因
23、素有（A.其他收入 B.收租损失 C.运营费用D.空置 E.净运营收益2,对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（）等。A.土地费用、建造费用B.还本付息C.税金D.比较成本E.运营费用3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（）。A.固定资产投资方向调节税B.经营税金及附加C.城镇土地使用税D.房产税E.企业所得税4.收益性物业的运营费有包括（）等。A.空置和收租损失B.抵押贷款还本付息C.房产税和所得税D.为租客提供服务的费用E.物业管理费用5.设备的寿命一般可以分为以下几种类型（）oA.自然寿命 B.社会寿命 C.经营寿命D.技术寿命 E.经济寿命6.“两税一费”是 指（）
24、。A.房产税B.城镇土地使用税C.教育费附加D.营业税E.城市维护建设税7.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力中动态指标的有（）。A.借款偿还期 B.财务内部收益率 C.偿债备付率D.财务净现值 E.动态投资回收期8.关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（）。13A.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B.复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D.在投资分析中，一般采用单利计息E.复利计息时，n 个行息周期后的本利和计算公式为Fn=P（l+i n）9.设备更新源于设备磨损，因此设备更新的基本特点包括（）oA.考虑因社会经
25、济环境变化的影响B.核心工作是确定设备的经济寿命C.只考虑未来发生的现金流量D.只比较设备的费用E.以费用年值法为主1 0.下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（）。A.是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B.该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C.税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D.现金回报率属于动态盈利能力指标E.现金回报率即资本化率14第四章 收益性物业价值评估4.1 单项选择题1.衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（c ）。A.地理位置 B.价格水平C.距离 D.周边环境2.物业
26、开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属 于（B）。A.前期工程费B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（B）。A.可能成交 B.不可能成交C.取决于卖方的讨价还价能力 D.无法确定4.（A）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是廖类物业大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.某购房者以首付3 0%,余款以抵押贷款付清的方式购买了一宗总价为5 0 万元面积lOOn?的住房，那么其实际单价为（C）。A.1500 元 B.3500 7CC.5000元 D.视利率水平而
27、定6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（D）价格或价值进行测算和判定。A.市场B.正常C.理论D.客观合理7.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/n A 出租的年末净收益 为 300元，折 现 率 为 10%,风险补偿估计为现房价格的3%,那么该期房的当前价格为（）。A.2612.97 元 B.2637.27 元C.2702.97 元 D.2727.27 元8.（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些15类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A.市场法B.成本法C.收
28、益法D.趋势法9.家庭人口规模对物业价格的影响关系是（B）。A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定D.随着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势10.（C）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.当预期某国的货币会升值时，通常会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格（）。A.上涨 B.下降C.不变 D.难以确定12.在物业价值评估中，市场法适用的对象主要是（
29、）。A.成本较高的物业B.私人持有的物业C.有交易性的物业D.需求水平较高的物业13.在市场法估价中，通常要对可比实例成交价格进行处理，其中价格修正是指（）oA.建立价格可比基础B.交易情况修正C.交易日期调整D.物业状况调整14.在成本法估价中，旧物业价格估价的基本计算公式是（）。A.物业的重新购建价格一建筑物的折旧B.土地的重新购建价格一建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧C.土地的重新购建价格一建筑物的重新购建价格+建筑物的折旧D.土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧15.在物业价值评估中，运用收益法进行估价，其中的报酬资本化法又称为（）。A.收益乘数法 B.直接资本化法
30、C.现金流量折现法 D.毛租金乘数法4.2多项选择题161.收益性物业价值的高低主要取决于以下因素（）oA.物业营运寿命的长短B.物业租约的长短C.未来净收益的大小D.获得净收益期限的长短E.获得净收益的可能性2.关于投资价值与市场价值论述，正确的有（）。A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业后场价值，是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值D.评估投资价值与评估市场价值的方法酢上是相同的，所不同的是假设前提E.在某一时点，投资价值上惟一的3.当下列哪些条件满足时，相关房地产的成交价格是正常
31、成交价格，（）A.公开市场 B.信息通畅 C.平等自愿D.诚实无欺 E.存在利害关系4.下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（）。A.物业开发用地B.普通商品住宅C.教堂D.学校E.标准厂房5.商品房销售中的起价通常是指（）。A.所销售商品房的最低价格B.开发商最初设定的价格C.开发商在“价目表”中标出的价格D.最差楼层、朝向、户型的商品房价格E.商品房买卖双方最初提出的协议价格6.运用收益法估价的步骤般包括（）。A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格7.政府对
32、房地产价格的干预主要表现在（）oA.指导价 B.最高限价 C.最低限价D.成本构成 E.利润率8.城市物业开发经营管理条例第 30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（）A.政府指导价17B.市场调节价C.保护价D.政府定价E.最高限价9.居民收入因素对物业价格的影响程度，主 要 看（）的大小而定。A.家庭规模状况 B.未来收入水平 C.现有收入水平D.边际消费倾向 E.平均消费倾向10.下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（）。A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金X毛租金乘数”B.毛租金乘数法方便易行，在市场上
33、较容易获得物业的价格和租金资料C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D.毛租金乘数是一个比较客观的数值E.毛租金乘数，又称为“租售比价”11.根据对物业征税的环节的不同，可以将相关税收分为（）。A.物业前期环节B.物业开发环节C.物业交易环节D.物业保有环节E.物业管理环节12.下面哪些情况下，需要进行交易情况的修正？（A.另一个估价师完成的交易B.利害关系人之间的交易C.物业管理水平较低的交易D.尚未缴纳税收的交易E.交易税费非正常负担的交易13.在成本法估价中，开发成本通常可以分为（A.土地取得成本B.土地补偿成本C.土地开发成本D.建筑物建造成本E.管理成本)14
34、.根据造成建筑物折旧的原因，在成本法估价中通常把折旧分为（）A.物质折旧D.社会折I日15.在物业价值评估中,A.试错法D.内插法B.实际折旧E.经济折旧C.功能折旧运用收益法求取报酬率的主要方法有（B.累加法E.还原法C.市场提取法）。18第五章房地产市场与市场分析5.1单项选择题1.当房地产开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，商品房的供给会（）。A.增加 B.减少C.不变 D.不确定2.总 量 结 构 是 从（）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。A.房地产市场整体B.经济发展阶段出发C.房地产市场发育情况D.各地房地产市场均衡发展3.在任何一个市场上，
35、供给和需求曲线都能形成一个均衡（点）价格，如果市场价格山于某种因素的作用脱离了均衡点，但在各种市场因素的作用下又能形成个新供求平衡点，称这种均 衡 为（）。A.非稳定均衡C.亚稳定均衡4.下列不属于市场供给特点的是（A.缺乏弹性B.非同质性C.互补性D.主体间竞争的不充分性5.房地产市场的供给曲线是一条（A.向左下方C.向右下方B.稳定均衡D.超稳定均衡）倾斜的曲线。B.向左上方D.向右上方6.下列关于长期计划的说法，正确的是（）。A.属于战术层次的计划B.通常以物业管理企业与业主签署和委托管理合同约定的合同有效期为周期C.通常以35年为周期D.通常以物业的剩余使用寿命为限7.通常物业经营管理
36、中所称的商业物业市场是从（）进行细分的。A.地域范围 B.房地产类型C.增量存量 D.交易形式8.在物业管理中最常用有预算是（）,A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算19D.短期预算9.当人们预期未来房地产价格水平提高时，房地产需求曲线向（）移动。A.右下方 B.右上方C.左下方 D.左上方10.不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（）。A.国家及地方政府编制的统计年鉴B.各行业协会正式出版的信息C.行业协会内部的信息D.新闻媒体及网络发布的信息11.当房地产开发成本上升时，房地产供给曲线向（）移动。A.右下方 B.右上方C.左下方 D.左上方12.当房地产开发企业预期未来房地产
37、价格水平提高时，房地产供给曲线向（）移动。A.右下方 B.右上方C.左下方 D.左上方13.在衡量房地产市场的供给指标中，反映报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，是指（）。A.新竣工量 B.可供租售量C.空置量 D.吸纳量14.在政府对房地产市场进行干预的基本手段中，土地供应政策是一种重要手段，其中土地供应政策的核心是（）。A.土地规划 B,土地供应计划C.土地储备计划 D.土地开发计划15.构造物业管理方案活动中，物业管理企业必须制定科学的租赁计划，租赁计划主要包括（）。A.租赁收支计划 B.物业检查计划C.租户优惠和匹配策略 D.租金方案和出租策略5.2多项选择题1.房地产市场的主要组成
38、部分包括（）。A.参与房地产交换的当事者 B.房地产市场法律体系C.房地产商品 D.房地产交易需求E.交易组织机构2.商品住宅需求的影响因素主要有（）。A.收入的变化B.政府的税收政策C.国际市场住宅价格D.对未来的预期E.政府的住房政策203.下列哪些因素会影响房地产市场需求？（）A.政府政策的变化B.收入的变化C.其他商品的价格变化D.对未来的预期E.房地产开发成本4.下列指标中属于供给指标的有（A.存量B.新竣工量C.空置率D.吸纳率E.商品零售价格指数5.按房地产的存量和增量进行细分，可以将房地产市场划分为（）oA.一级市场 B.二级市场D.三级市场 E.三级半市场6.建筑物管理计划的
39、内容，包括如下（A.建筑物维护的标准B.建筑物管理策略C.租金方案D.物业检查计划E.财务收支计划7.物业管理计划主要包括（）等形式。A.月度规划 B.近期操作计划D.中短期计划 E.长期计划C.二级半市场）。C.年度计划8.目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种（）。A.廉价房B.廉租房C.经济适用住房D.合作建房E.市场价商品住宅9.在制定物业经营管理计划中，物业管理师需要构造物业管理方案，改进方案主要包括）。A.调整建筑物业主B.转变建筑物结构C.提高建筑物维护标准D.更新及现代化E.改变建筑物的用途1 0.房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（）。A.需求预测21B.市场占有率
40、分析C.竞争分析D.吸纳率分析E.市场租户对产品功能需求11.房地产市场供给的基本特点包括()。A.市场供给缺乏弹性B.市场供给具有非同质性C.市场供给具有高度垄断性D.市场供给具有广泛性E.市场供给具有信息缺乏性12.物业管理企业在构建物业管理方案中要设计与业主沟通的方案，最常用的沟通手段包括()A.定期绩效评估 B.定期表现报告 C.定期管理会议D.定期电话通信 E.定期私人接触22第六章租赁管理6.1 单项选择题1.当承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，这种租金称为（）.A.毛租 B.净租C.百分比租金 D.部分租金2.按房屋所有
41、权的性质划分，物业租赁可分为（）。A.居住用房租赁和非居住用租赁B.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁C.公房租赁和私房租赁D.国内租赁和涉外租赁3.当出租人给予租户以时期不确定的物业租用权，租赁的延续依赖双方的意愿。这种租赁称为（）。A.定期租赁 B.自动延期租赁C.周期性租赁 D.意愿租赁4.中短期租赁的租期一般为（）。A.2 年以内B.34年C.5 年或5 年以上D.20 年5.下列哪一项是物业经营管理中租赁管理财务控制和财务计划的重要工具？（）A.计划 B.规划C.预算 D.报告6.下列不是常见的物业租赁管理模式的是（）oA.居间模式B.包租转租模式C.出租代理模式D.委托管理模式7.下
42、列哪种说法是正确的？（）A.房屋转租不需要原出租人书面签字同意B.当承租人将租赁房屋转借他人时租赁合同可以终止C.承租人租赁住宅空置六个月以上时租赁合同可以终止D.租赁合同到期时，承租人不愿意终止的，租赁合同不得终止8.租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）。23A.意愿租赁B.私房租赁C.定期租赁D.长期租赁9.在租赁管理中，租约签订前的主要工作内容包括（）。A.制定租赁方案与策略 B.收取租金C.租金调整 D.租户关系管理10.净租通常在（）中采用。A.短期租赁B.中短期租赁C.定期租赁D.长期租赁11.下列哪一种物业租赁管理模式对物业管理企业的风险最大？（）。A.委托管理模式 B
43、.零售管理模式C.出租代理模式 D.包租转租模式12.在出租人收取的租金中包括了税费、物业管理费和承租单元内的能源使用费，这种租金称 为（）。A.毛租 B.净租C.百分比租金 D.基础租金13.当租赁合同明确，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。这种租赁称为（）。A.定期租赁 B.自动延期租赁C.普通租赁 D.意愿租赁14.下列哪一种物业租赁管理模式对业主的风险最大？（）。A.委托管理模式 B.零售管理模式C.出租代理模式 D.包租转租模式15.在租赁管理中，租约期满时的主要工作内容包括（）。A.制定租赁方案与策略 B.收取租金C.租金结算 D.租金确定6.2多项选择题1.按房屋租赁期
44、限约定模式的不同，物业租赁可以划分为（）。A.不定期租赁 B.定期租赁 C.自动延期租赁D.私人租赁 E.意愿租赁2.下列关于物业租金支付的说法正确的有（）。A.有毛租金和净租金之分B.净租通常在短期租赁中采用C.百分比租金常用于零售商业物业D.毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用E.净租的租赁时间可达10年以上243.房屋租赁合同的主要法律特征包括（）。A.是双务合同 B.是有偿合同 C.是实践合同D.是不要式合同 E.是继续性合同4.承租人的权利包括（）。A.可以不经出租人同意不转租的权利B.有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C.有要求保障居住安全的
45、权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利E.经出租人同意有转租获利的权利5.从本质上讲，客户关系管理是一种管理理念而非管理软件，主要包括以下几个层次:（）。A.管理思想层 B.软件产品层 C.财务管理层D.管理系统层 E.客户信息层6.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（）。A.房屋空间交付B.制定租赁方案与策略C.租户选择D.租金确定E.租约谈判与签约管理7.在物业租赁管理中，租户选择是租赁管理的核心内容之一，其中租户选择中考虑的主要准则 是（）。A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉B.潜在租户提出的租约优惠的情况C.财务稳定性和长期盈利的能力D.所需的面积大小及空间组合E.需要提供
46、的特殊物业管理服务8.租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（）。A.收取租金B.房屋空间交付C.租金结算D.租约续期E.房屋空间收回管理9.下面哪种情况下租赁合同会由于租赁双方的原因而使合同终止？（）。A.损坏房屋的B.将承租的房屋擅自转租的C.将承租的房屋擅自转让的D.无正当理由拖欠租金六个月以上的E.承租人闲置房屋六个月以上的10.如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（）o25A.承租人要支付哪些费用B.哪些费用是属于代收代缴费用C.哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取D.所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付E.哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使
47、用的程度26第七章成本管理7.1 单项选择题1.物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称 为（）。A.生产费用 B.生产耗费C.正常费用 D.营业成本2.物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计 入（）。A.营业成本B.管理费用C.营业成本或管理费用D.递延资产3.某种成本是过去决策已经发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，称为（）。A.机会成本 B.估计成本C.沉没成本 D.可缓成本4.物业管理企业对发生的坏账损失，计 入（）。A.营业成本B.管理费用C.营业成本或管理费用D.递延资产5.在物业经营管理的成本管理中，零基预算的缺点主要表现在（）
48、。A.编制预算的工作量相对较大B.没有结合预算期的情况C.预算编制缺乏挑战性D.预算编制较为简捷6.（）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行爱逐个分析和计量，从而制定出费用预算。A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.流动预算和概率预算7.下列说法中哪一个是正确的？（）A.成本的事后控制是事中控制的延续B.成本的事中控制是事后控制的延续C.成本的事中控制是事前控制的前提27D.成本的事前控制是事中控制的前提8.（）是成本控制的中心环节。A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.前馈性控制9.对物业管理企业的成本控制责任中心的业绩考评中
49、，经济效益评价主要涉及（）。A.重大事故发生率C.成本降低率1 0.服务量增至边际成本（A.大于B.业主满意率D.物业增值率）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。B.等于C.小于D.不等于11.下列哪一项属于固定预算的优点？（）=A.对成本支出必要性进行了论证B.能够适应未来环境的变化C.业务部门有控制成本的积极性D.编制简单，预算费用低12.当物业管理企业在考察不同经营管理方案间成本的差异时，运 用（）方法进行分析。A.边际成本 B.差异成本C.机会成本 D.沉没成本13.某物业管理企业运用制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，这种控制机制称为（A.制度
50、控制 B.反馈性控制C.事后控制 D.前馈性控制14.物业管理企业在开始新的物业管理服务之前，事先确定成本控制标准，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限。这种控制称为（）A.事先控制 B.事中控制C.事后控制 D.过程控制15.物业管理企业在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据,按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数量，据此编制预算。这种预算方法称为（A.固定预算 B.静态预算C.弹性预算 D.滚动预算7.2多项选择题1.物业经营管理企业的营业成本主要包括以下几个项目：（）。A.直接人工费 B.直接材料费 C.期间费用D.间接费