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1、物业经经营管理理练习题90目 录第一章物业经经营管理理概述33第二章房地产产投资及及其区位位选择77第三章房地产产投资分分析技术术11第四章收益性性物业价价值评估估15第五章房地产产市场与与市场分分析199第六章租赁管管理233第七章成本管管理277第八章合同与与风险管管理311第九章财务管管理与绩绩效评价价35第十章写字楼楼物业经经营管理理39第十一章章零售售商业物物业经营营管理443第十二章章物业业经营管管理的未未来发展展46第一章物业经经营管理理概述1.1单单项选择择题1.物业业经营管管理是以以（B）为管管理对象象的。A.住宅宅物业B.收益益性物业业C.非收收益性物物业D.办公公楼物业业
2、2.物业业经营管管理强调调为业主主提供（C）服务，满满足其物物业投资资收益或或企业发发展战略略及主营营业务发发展目标标的需求求。A.设施施管理B.运行行管理C.价值值管理D.资产产管理3.具备备由专业业管理集集团开发发经营，业业态业种种的复合合度高、行行业多、店店铺多、功功能多等等特点的的零售商商业物业业是指（A）。A.区域域购物中中心B.市级级购物中中心C.地区区购物商商场D.居住住区商场场4.物业业经营服服务的目目标，是是从业主主的角度度出发，在在物业经经济寿命命的全寿寿命周期期内，持持续满足足租户正正常空间间使用需需求，在在实现（ B ）的基基础上，保保持和提提高物业业市场价价值以及及未
3、来发发展潜力力。A.物业业各期成成本最小小化 B.物业业各期净净收益最最大化 C.租户户满意度度度最大大化 D.物业业价值最最大化5.从对对物业、设设施和租租户的管管理上升升到聘用用多个物物业管理理企业和和设施管管理公司司来同时时管理多多宗物业业，同时时负责管管理物业业管理企企业和设设施管理理公司，监监督其行行为。这这类管理理称为（C）。A.作业业管理B.运行行管理C.资产产管理D.组合合管理6.( BB )是房地地产投资资信托基基金和机机构投资资者进行行商业房房地产投投资的主主要物资资载体。A.居住住物业 B.收益益性物业业C.公共共物业D.所有有物业7.建筑筑规模一一般在330000-10
4、00000平方米米之间，商商业服务务区域以以城市中中的某一一居住小小区为主主，服务务人口在在1-55万人的的零售商商业物业业是指（D）。A.区域域购物中中心B.市级级购物中中心C.地区区购物商商场D.居住住区商场场8.市级级购物中中心建筑筑面积一一般在（A ）A.3万万m2B.1万万3万万m2之之间C.30000-100000mm2之间间D.30000mm2以下下9.根据据物业经经营管理理企业的的基本管管理能力力，主要要具备物物业策略略管理和和物业运运行管理理能力的的物业管管理企业业称为（C）。A.管理理型物业业管理企企业B.专业业型物业业管理企企业C.综合合型物业业管理企企业D.特殊殊型物业
5、业管理企企业10.别别墅是指指在风景景区或在在郊外建建造的供供修养的的住所。下下列概念念中，只只有（ C ）具有有别墅类类产品的的独有性性。A.空中中别墅B.叠拼拼别墅C独栋栋别墅D.双拼拼别墅11.从从物业经经营管理理的常规规工作内内容来看看，资产产管理的的主要内内容本质质上就是是对（A）的的控制。A.成本本和收益益B.支出出和费用用C.成本本和费用用D.费用用和租金金12.在在物业经经营管理理中的战战略性工工作中，进进行各种种可能的的方案的的决策分分析时主主要取决决于（B）。A.持有有资产规规模和结结构B.预期期收益和和风险水水平C.实际际收益和和风险水水平D.组合合投资规规模和结结构13
6、.在在物业经经营管理理的常规规工作中中，一般般分配公公共成本本的方式式是按照照（CC）。A.单个个租户店店面宽度度计算B.单个个租户耗耗费的成成本计算算C.单个个租户占占物业总总面积的的比例计计算D.单个个租户在在物业中中所处位位置分别别计算14.某某写字楼楼已经使使用了较较长的年年限，建建筑物在在某些方方面不能能满足新新的建筑筑条例或或规范的的要求，建建筑物存存在较明明显的实实物磨损损和功能能折旧。根根据这些些情况，该该写字楼楼的级别别可能是是（C）。A.甲级级 BB.乙级级C.丙级级 DD.丁级级1.2 多项选选择题1.房地地产专业业人士通通常主要要依照下下列哪几几个指标标对写字字楼划分分
7、不同等等级？（ABD）A.所处处的位置置B.楼宇宇设计装装修状况况C.建筑筑规模D.收益益能力E.辐射射区域2. 物物业经营营管理强强调为业业主提供供价值管管理服务务，满足足其（ ABCC ）的需需求。A物业业投资收收益B企业业发展战战略C.主营营业务发发展目标标D物业业维修养养护E延长长物业的的自然寿寿命3.公寓寓一般是是指包含含许多住住宅单元元的建筑筑物，按按照建筑筑结构的的基本形形式可以以划分为为（AADE）。A.复式式公寓 BB.高档档公寓 C.普普通公寓寓D.花园园公寓 EE.单间间公寓4.人们们主要依依据写字字楼（ AABC ）等等对其进进行等级级分级A收益益能力B所处处的位置置C
8、楼宇宇设计和和装修情情况D使用用时间E投资资者类型型5.房地地产组合合投资管管理公司司主要通通过（BD）来来分散投投资，以以减少投投资组合合的整体体风险。A.经营营规模 BB.物业业类型 C.管管理人员员D.地域域分布 EE.辐射射范围6.物业业经营管管理和传传统的物物业管理理的关系系，表述述不正确确的有（ AB ）A物业业经营管管理活动动不包括括对物业业本身的的维修、养养护、管管理B传统统物业管管理强调调为业主主提供价价值管理理服务C物业业经营管管理强调调满足业业主物业业投资收收益、为为企业发发展战略略及主营营业务发发展目标标的需求求。D写字字楼、零零售商业业等收益益性物业业完全可可以通过过
9、物业经经营管理理活动，像像企业那那样为业业主或投投资者创创造利润润和回报报E物业业保值、增增值要求求物业管管理从传传统的物物业运行行管理服服务向策策略性的的物业资资产价值值管理方方向拓展展。7.在房房地产组组合投资资管理工工作中，房房地产投投资的利利润通常常通过以以下几种种途径获获得，（BCE）。A.持续续持有物物业至生生命周期期结束B.在极极好的条条件下购购买物业业C.在持持有期间间以现金金流量的的现值最最大化为为目标来来经营物物业D.根据据物业管管理师的的意见调调整资产产结构E.在合合适的时时机售出出物业8. 酒酒店和休休闲娱乐乐设施是是为人们们的商务务或办公公旅行、会会议、旅旅游、休休闲
10、、康康体娱乐乐活动提提供空间间的建筑筑，包括括（ BBCD ）等等A写字字楼B高尔尔夫球场场C休闲闲度假村村D赛马马场E花园园公寓9.通常常物业管管理企业业通常要要对多个个地点的的多个物物业同时时实施管管理，因因此从管管理层次次上，可可以把物物业管理理划分为为（CCDE）几个个层次。A.日常常管理 B.趋趋势管理理 C.公司管管理D.现场场管理 E.现现场作业业10.物业经经营管理理内容的的三个层层次中，（ DDE ）以以策略性性管理为为主。A物业业管理B设施施管理C运行行管理D房地地产资产产管理E房地地产投资资组合管管理第二章房地产产投资及及其区位位选择2.1单单项选择择题1.对于于功能单单
11、一、设设计独特特的餐馆馆物业，几几乎不可可能不花花太多的的费用来来改变其其用途或或调整其其使用功功能。这这种情况况反映了了房地产产投资特特性中的的（BB）。A.不可可移动性性B.适应应性C.各异异性D.相互互影响性性2.投资资者进行行房地产产投资的的主要目目的是（ D ）。A获得得作为房房地产业业主的荣荣誉B降低低其投资资组合的的总体风风险C抵消消通货膨膨胀对其其资产的的影响D使其其财富最最大化3.金融融机构把把所持有有的个人人住房抵抵押贷款款债权转转化为可可供投资资者持有有的住房房抵押支支持证券券，以达达到筹集集资金、分分散房地地产金融融风险等等目的，称称为（AA）。A.住房房抵押贷贷款证券
12、券化B.住房房抵押贷贷款股份份化C.住房房抵押担担保统一一化D.住房房抵押期期限一致致化4.由于于房地产产的不可可移动性性和受制制于地区区性需要要的特性性，所有有其他影影响房地地产投资资成败的的要素均均与（ D ）相相关。A所投投资的房房地产房房地产类类型B投资资决策的的准确性性C进入入房地产产市场的的时机选选择 D房地地产所处处的区位位5.房地地产投资资的位置置固定性性决定了了房地产产市场是是一个（B）。A.全国国性市场场 B.区区域性市市场C.世界界性市场场 D.专专业性市市场6.公寓寓的租户户希望获获得洗衣衣服务，出出租人就就增加自自助洗衣衣房，这这表明出出租人考考虑了房房地产投投资的（
13、 A ）。A适应应性 B差异异性C长期期性 D政策策性7.某房房地产投投资者投投资了AA、B、C三宗宗写字楼楼项目，经经估计，各各自预期期价值相相同，各各项目的的标准方方差为AA10%、B115%、CC14%，那么么，这三三宗写字字楼项目目中风险险最小的的是（A）。A.A项项目 B.B项目目C.C项项目 D.无法确确定8.（ B）是指指面向现现有运行行中的房房地产，以以获取物物业所有有权和使使用权为为目的的的投资。A房地地产债券券投资 B房地地产间接接投资C房地地产开发发投资 D房地地产转业业投资9.当投投资者面面对的风风险属于于对市场场内所有有投资项项目均产产生影响响的、投投资者无无法控制制
14、的风险险时，这这类风险险称为（C）。A.个别别风险 BB.非系系统风险险C.系统统风险 DD.可保保风险10.以以下关于于房地产产开发投投资的表表述，不不正确的的是（ B ）。A房地地产开发发投资者者通过转转让其开开发的房房地产产产品收回回投资，获获取开发发利润B房地地产开发发投资通通常属于于长期投投资C房地地产开发发投资形形成房地地产市场场上的增增量供给给D房地地产开发发投资者者将建成成后的房房地产用用于出租租或经营营时，开开发投资资就转变变成了转转业投资资11.投投资者从从购置土土地开始始，通过过在土地地上的进进一步投投资活动动，建成成可以满满足人们们某种需需要的房房地产产产品，然然后将其
15、其推向市市场进行行销售，通通过这个个转让过过程收回回投资而而获得利利润。这这种投资资称为（A）。A.房地地产开发发投资 B.房地产产置业投投资C.房地地产间接接投资 D.房地产产信托投投资12.投投资者面面向现有有运行中中的房地地产，以以获取物物业所有有权或使使用权为为目的的的投资，即即通过出出租或再再出售获获得利润润。这种种投资称称为（B）。A.房地地产开发发投资 BB.房地地产置业业投资C.房地地产间接接投资 DD.房地地产信托托投资13.当当投资者者面对的的风险属属于仅对对市场内内个别项项目产生生影响，可可以由投投资者控控制的风风险时，这这类风险险称为（A）。A.个别别风险 B.非非系统
16、风风险C.系统统风险 D.可可保风险险14.当当投资者者在投资资活动完完成后所所收回的的资金与与初始投投入的资资金相比比，购买买力降低低，从而而给投资资者带来来损失。这这种风险险称为（B）。A.周期期风险 B.通货膨膨胀风险险C.市场场供求风风险 DD.利率率风险15.当当投资者者所在地地区房地地产市场场供求关关系发生生变化，从从而给投投资者带带来损失失的可能能性。这这种风险险称为（C）。A.周期期风险 BB.通货货膨胀风风险C.市场场供求风风险 D.利利率风险险16.当当物业实实际经营营管理费费用支出出超出预预期经营营管理费费用时，对对投资者者造成了了损失的的可能性性。这种种风险称称为（C）
17、。A.未来来经营费费用风险险 BB.收益益现金流流风险C.资本本价值风风险 D.持有期期风险17.当当物业面面临火灾灾、风灾灾或其他他偶然发发生的自自然灾害害引起的的置业投投资损失失时，这这种风险险称为（B）。A.非系系统性风风险 B.或或然损失失风险C.资本本价值风风险 D.经经营费用用风险18.当当物业预预期的收收益现金金流和可可能的未未来经营营费用水水平发生生变化时时，投资资者会面面临一定定的风险险，这种种风险称称为（CC）。A.非系系统性风风险 B.或然损损失风险险C.资本本价值风风险 D.经营费费用风险险2.2多多项选择择题1.房地地产投资资的基本本形式可可以分为为（CDD）。A.资
18、产产投资 BB.组合合投资C.直接接投资 DD.间接接投资E.金融融投资2. 以以下有关关房地产产直接投投资和间间接投资资的表述述，正确确的有（ABCE）。A直接接投资是是指投资资者直接接参与房房地产开开发或购购买过程程，参与与有关管管理工作作B间接接投资主主要是将将资金投投入与房房地产相相关的证证券市场场C直接接可分为为开发投投资和两两种置业业投资两两种D开发发投资者者一般是是从长期期投资的的角度出出发，希希望获得得收益、保保值、增增值等方方面的利利益E间接接投资者者不直接接参与房房地产经经营管理理工作3.按资资产投资资的类型型划分，房房地产投投资信托托公司可可以分为为（BBCD）。A.支持
19、持型 B.权益型型C.抵押押型 D.混合型型E.组合合型4. 关关于房地地产间接接投资的的下列表表述，正正确的有有（CDDE ）。A从购购买土地地使用权权开始B从购购置房地地产开始始C以获获取物业业所有权权或使用用权为目目的D将资资金投入入与房地地产相关关的证券券市场的的行为E不需需用直接接参与房房地产经经营管理理工作5.房地地产投资资比较受受投资者者的青睐睐，下列列因素中中属于房房地产投投资优点点的有（BCDDE）。A.流动动性低B.收益益水平较较高C.能够够获得税税收好处处D.能抵抵消通货货膨胀影影响E.易于于获得金金融机构构支持6.房地地产投资资的优点点有（AABCDD ）。A收益益水平
20、相相对较高高B能够够得到税税收方面面的好处处C容易易获得金金融机构构的支持持D能抵抵消通货货膨胀和和影响E是一一种非流流动性资资产7.下列列哪些风风险类型型属于房房地产投投资的系系统风险险？（CCDE）。A.预期期收益风风险 B.经营费费用风险险 CC.周期期风险D.购买买力风险险 EE.市场场供求风风险8. 下下列关于于系统风风险和个个别风险险的表述述，正确确的有（BE ）。A系统统风险是是指市场场供求风风险B较之之个别风风险，系系统风险险不易判判断和控控制C或然然损失风风险属于于个别风风险D周期期风险属属于个别别风险E持有有期风险险属于个个别风险险9.居住住物业对对房地产产投资区区位的特特
21、殊要求求主要表表现在（ACEE）。A.居民民人口与与收入B.易接接近性C.公共共交通便便捷程度度D.控制制环境污污染的政政策E.环境境因素10.仅仅对市场场内个别别项目产产生影响响、可以以由房地地产投资资者控制制的个别别风险包包括（BBCE ）。A购买买力风险险B比较较风险C收益益现金流流风险D或然然损失风风险E时间间风险、持持有期风风险11.房房地产间间接投资资的基本本形式可可以分为为（ABBCD）。A.房地地产开发发企业的的债券B.房地地产开发发企业的的股票C.房地地产投资资信托基基金D.房地地产抵押押支持证证券E.房地地产置业业投资第三章房地产产投资分分析技术术3.1单单项选择择题1.房
22、地地产投资资活动表表现为投投入一定定量的资资金，花花费一定定量的成成本，通通过房屋屋出租或或出售获获得一定定的收入入，这种种分析是是从（CC）进进行的。A.实物物形态 B.经经济形态态C.货币币形态 D.运运营形态态2.上题题中如果果计算先先期支付付利息的的时间价价值,则则贷款到到期后开开发商实实际支付付的利息息是（ ）万万元。A3556.223B4886.557C5336.448D6884.7753.房地地产置业业投资中中的现金金流出主主要表现现为（AA）。A.房地地产购置置投资 B.租租金收入入C.销售售收入 D.利利息收入入4.从潜潜在毛租租金收入入中扣除除空置和和收租损损失后，再再加上
23、其其它收入入，就得得到了物物业的（ B ）。A税前前现金流流B有效效毛收入入C净运运营收益益D名义义收益5.潜在在毛租金金收入与与有效毛毛租金收收入的差差额主要要表现为为（）。A.运营营费用 BB.准备备金C.空置置和收租租损失 DD.净运运营费用用6从（ ）中中扣除（ ）后后就可得得到物业业的净运运营收益益，简称称净收益益。A有效效毛收入入 运运营费用用B潜在在毛租金金收入 运营营费用C有效效毛收入入 空空置和收收租损失失D潜在在毛租金金收入 空置置和收租租损失7.某人人投资于于一宗房房地产项项目，投投资额为为1000万元，预预计每年年的收益益率为110%，那那么两年年后的本本利和为为（）。
24、A.1220万元元 B.1211万元C.1224万元元 D.1400万元8.关于于物业经经营过程程中的准准备金下下列表述述，不正正确的是是（ ）。A准备备金又称称大修理理基金B用于于物业的的日常维维修和更更新改造造C如果果这部分分资金来来自物业业的收益益，应从从物业现现金流中中扣除D小区区内的非非住宅物物业的准准备金在在物业业管理条条例中中称作专专项维修修资金9.某人人投资于于某宗房房地产，预预计三年年后可以以获得1100万万元收益益，当贴贴现率（利利息率）为为10%时，其其现值为为（）。A.755.133万元 BB.1000万元元C.1330万元元 DD.1333.11万元10现金金流量图图
25、是用以以反映投投资项目目在一定定时期内内（ ）的的简化图图式。A资金金流入B资金金流出C资金金形态D资金金运动状状态11.下下列房地地产投资资项目财财务评价价指标中中属于盈盈利能力力的动态态指标的的是（）。A.投资资回报率率 B.现金回回报率C.资产产负债率率 D.财务内内部收益益率12.某某投资项项目的净净收益折折现时，以以i1=100%折现现时，净净现值为为2.553，以以i2=111%折现现时，净净现值为为2.53，则则该项目目的财务务内部收收益率为为（）。A.100% B.10.5%C.111% D.11.5%13.某某投资项项目的净净收益折折现时，以以i1=133%折现现时，净净现值
26、为为62.5，以以i2=144%折现现时，净净现值为为122.5，则则该项目目的财务务内部收收益率为为（）。A.133.255% B.13.83%C.144.033% D.14.83%14.某某人在银银行存入入10万万元人民民币，年年利率为为5%，以以单利来来计算，三三年后的的本利和和为（）。A.100.5万万元 B.111.00万元C.111.5万万元 D.112.00万元15.某某投资项项目累计计净现金金流量现现值出现现正值的的期数为为8年，上上期累计计净现金金流量的的现值为为-111.6万万元，当当期净现现金流量量的现值值为233.2万万元，那那么该投投资项目目的动态态投资回回收期为为（
27、）。A.8年年 B.88.5年年C.8.3年 D.9年16.某某投资项项目累计计净现金金流量出出现正值值的期数数为6年年，上期期累计净净现金流流量为-2.88万元，当当期净现现金流量量为111万元，那那么该投投资项目目的静态态投资回回收期为为（）。A.7年年 B.77.111年C.7.2年 D.7.228年17.财财务净现现值是指指项目按按行业的的（）将项项目计算算期内各各年的净净现金流流量折算算到开发发活动起起始点的的现值之之和。A.基准准收益率率B.内部部收益率率C.投资资收益率率D.内插插收益率率18.在在房地产产置业投投资过程程中，每每年所获获得的现现金报酬酬与投资资者初始始投入的的权
28、益资资本的比比率，称称为（）。A.投资资回报率率 B.现现金回报报率C.成本本收益率率 D.成成本利率率率3.2多多项选择择题1.造成成有效毛毛租金收收入小于于潜在毛毛租金收收入的主主要因素素有（）。A.其他他收入 B.收租损损失 C.运营费费用 D.空置置 E.净净运营收收益2.对于于房地产产开发投投资项目目来说，现现金流出出主要包包括 （ ）等等。A土地地费用、建建造费用用B还本本付息C税金金D比较较成本E运营营费用3.我国国房地产产投资经经营过程程中企业业纳税的的主要税税种有（）。A.固定定资产投投资方向向调节税税B.经营营税金及及附加C.城镇镇土地使使用税D.房产产税E.企业业所得税税
29、4.收益益性物业业的运营营费有包包括（ ）等等。A空置置和收租租损失B抵押押贷款还还本付息息C房产产税和所所得税D为租租客提供供服务的的费用E物业业管理费费用5.设备备的寿命命一般可可以分为为以下几几种类型型（）。A.自然然寿命 B.社社会寿命命 C.经营寿寿命D.技术术寿命 E.经经济寿命命6.“两两税一费费”是指（ ）。A房产产税B城镇镇土地使使用税C教育育费附加加D营业业税E城市市维护建建设税7.下列列房地产产投资项项目财务务评价指指标中属属于盈利利能力中中动态指指标的有有（）。A.借款款偿还期期 BB.财务务内部收收益率 C.偿偿债备付付率D.财务务净现值值 EE.动态态投资回回收期8
30、.关于于单利计计息和复复利计息息的表述述，正确确的有（ ）。A单利利计息是是仅按本本金计算算利息，利利息不再再生息B复利利计息是是按本金金加上先先前计息息周期所所累计的的利息进进行计息息C我国国个人储储蓄存款款和国库库券的利利息以单单利计算算D在投投资分析析中，一一般采用用单利计计息E复利利计息时时，n个个行息周周期后的的本利和和计算公公式为FFn=PP(1+in)9.设备备更新源源于设备备磨损，因因此设备备更新的的基本特特点包括括（）。A.考虑虑因社会会经济环环境变化化的影响响B.核心心工作是是确定设设备的经经济寿命命C.只考考虑未来来发生的的现金流流量D.只比比较设备备的费用用E.以费费用
31、年值值法为主主10.下下列关于于房地产产置业投投资过程程中现金金回报率率的表述述，正确确的有（ ）。A是指指每年所所获得的的现金报报酬与投投资者初初始投入入的权益益资本的的比率B该指指标反映映了初始始现金投投资或首首付款与与年现金金收入之之间的关关系C税前前现金回回报率计计算中，年年现金收收入等于于净运营营收益扣扣除还本本付息后后的净现现金流量量D现金金回报率率属于动动态盈利利能力指指标E现金金回报率率即资本本化率第四章收益性性物业价价值评估估4.1单单项选择择题1.衡量量房地产产区位质质量优劣劣的最常常见、最最简单的的指标是是（CC）。A.地理理位置 B.价价格水平平C.距离离 DD.周边边
32、环境2.物业业开发成成本中，水水、电、燃燃气、热热力等设设施的建建设费用用，属于于（B ）。A前期期工程费费B基础础设施建建设费C建筑筑安装工工程费D公共共配套设设施建设设费3.当卖卖方愿意意接受的的最低价价格大于于买方愿愿意支付付的最高高价格时时，相关关房地产产（B）。A.可能能成交 B.不可能能成交C.取决决于卖方方的讨价价还价能能力 D.无无法确定定4.（ A ）是是指某类类物业在在市场上上的平均均水平价价格，是是廖类物物业大量量成交价价格的抽抽象结果果。A理论论价格B总价价格C市场场价格D单位位价格5.某购购房者以以首付330%，余余款以抵抵押贷款款付清的的方式购购买了一一宗总价价为5
33、00万元面面积1000m22的住房房，那么么其实际际单价为为（CC）。A.15500元元B.335000元C.50000元元 DD.视利利率水平平而定6物业业估价是是为了特特定的目目的，对对特定的的物业（或或物业权权益）在在特定的的时点的的（ D ）价价格或价价值进行行测算和和判定。A市场场B正常常C理论论D客观观合理7.某期期房尚有有1年时时间才可可投入使使用，与与其类似似的现房房价格为为30000元/m2，出租租的年末末净收益益为3000元，折折现率为为10%，风险险补偿估估计为现现房价格格的3%，那么么该期房房的当前前价格为为（）。A.26612.97元元 B.226377.277元C.
34、27702.97 元 D.227277.277元8（ A ）是是将估价价对象与与在估价价时点的的近期发发生过交交易的类类似物业业进行比比较，对对这些类类似物业业的成交交价格作作适当的的处理，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。A市场场法B成本本法C收益益法D趋势势法9.家庭庭人口规规模对物物业价格格的影响响关系是是（BB）。A.随着着家庭人人口规模模小型化化，物业业价格有有下降的的趋势B.随着着家庭人人口规模模小型化化，物业业价格有有上升的的趋势C.随着着家庭人人口规模模小型化化，物业业价格变变化方向向不确定定D.随着着家庭人人口规模模小型化化，物业业供给有有下降的的趋势10
35、（ C ）是是预测估估价对象象的未来来收益，然然后利用用报酬率率或资本本化率、收收益乘数数将其转转换为价价值，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。A趋势势法B成本本法C收益益法D市场场法11.当当预期某某国的货货币会升升值时，通通常会吸吸引国外外资金购购买该国国物业，从从而会导导致其物物业价格格（AA）。A.上涨涨 B.下降C.不变变 DD.难以以确定12.在在物业价价值评估估中，市市场法适适用的对对象主要要是（CC）。A.成本本较高的的物业B.私人人持有的的物业C.有交交易性的的物业D.需求求水平较较高的物物业13.在在市场法法估价中中，通常常要对可可比实例例成交价价格进行
36、行处理，其其中价格格修正是是指（CC）。BBA.建立立价格可可比基础础B.交易易情况修修正C.交易易日期调调整D.物业业状况调调整14.在在成本法法估价中中，旧物物业价格格估价的的基本计计算公式式是（）。A.物业业的重新新购建价价格建建筑物的的折旧B.土地地的重新新购建价价格建建筑物的的重新购购建价格格建筑筑物的折折旧C.土地地的重新新购建价价格建建筑物的的重新购购建价格格建筑筑物的折折旧D.土地地的重新新购建价价格建建筑物的的重新购购建价格格建筑物物的折旧旧15.在在物业价价值评估估中，运运用收益益法进行行估价，其其中的报报酬资本本化法又又称为（A）。A.收益益乘数法法 BB.直接接资本化化
37、法C.现金金流量折折现法 D.毛毛租金乘乘数法4.2 多项选选择题1.收益益性物业业价值的的高低主主要取决决于以下下因素（CDE）。A.物业业营运寿寿命的长长短B.物业业租约的的长短C.未来来净收益益的大小小D.获得得净收益益期限的的长短E.获得得净收益益的可能能性2关于于投资价价值与市市场价值值论述，正正确的有有（BDD ）。A投资资价值是是指某物物业对于于一个典典型的投投资者的的价值B投资资者评估估的物业业投资价价值大于于或等于于该物业业市场价价值，是是其进行行投资的的基本条条件C市场场价值是是指某个个特定的的投资者者基于个个人意愿愿，对某某物业所所评估出出的价值值D评估估投资价价值与评评估市场场价值的的方法酢酢上是相相同的，所所不同的的是假设设前提E在某某一时点点，投资资价值上上惟一的的3.当下下列哪些些条件满满足时，相相关房地地产的成成交价格格是正常常成交价价格，（AB）。A.公开开市场 B.信息通通畅 CC.平等等自愿D.诚实实无欺 EE.存在在利害关关系4下列列物业的的评估中中，适宜宜用市场场比较法法的有（ ABEE ）。A物业业开发用用地B普通通商品住住宅C教堂堂D学校校E标准准厂房5.商品品房销售售中的起起价通常常是指（AD）。A.所销销售商品品房的最最低价格格B.开发发商最初初设定的的价格C.