房屋维修技术与预算.docx

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1、第一章 房屋维修概论第一节 房屋维修技术与维修管理概述一、房屋维修的概念与特点(一)房屋维修的概念房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。（二）物业管理企业房屋维修的特点1.生产和流通的双重性2.经营和服务的双重性3.广泛性和分散性4.具有技术性 5.具有技术性二、房屋维修管理的概念与特点（一）房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理企业按照一

2、定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。（二）房屋维修管理的特点1.复杂性2.计划性3.技术要求高三、房屋维修管理的内容（一）房屋维修计划管理（二）房屋维修技术管理（三）房屋维修质量管理（四）房屋维修施工管理（五）房屋维修资金管理 四、房屋维修工程 （一）房屋维修工程的分类1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.综合维修工程（二）房屋的日常养护的程序及考核指标1、日常养护的一般程序工作程序如下： 项目收集 计划编制 任务落实2、日常养护的一般内容a、

3、地基基础的养护 b.墙台面及吊顶工程的养护 c.门窗工程的养护 d.屋面工程的养护 3、考核指标a.定额指标定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：小修养护工人的劳动效率要100达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。b.经费指标房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。c.服务指标服务指标可以通过以下三个指标来评价：走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比。养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80以上。养护及时率：

4、是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99以上。d.安全指标安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。第二节 房屋完损等级评定一、房屋完损等级评定方法1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法 2.其他结构房屋完损等级评定方法 3.房屋完损等级评定的要求 4.房屋完损等级评定的基本做法二、房屋维修工程经济技术指标1.房屋完好率 2.年房屋完好增长率 3.房屋维修工程量 4.维修人员劳动生产率 5.大、中修工程质量合格品率 6.维修工程成本降低率 7.年职工负伤事故频率 8

5、.小修养护及时率 9.房屋租金收缴率 10.租金用于房屋维修率 11.流动资金占用率 12.机械设备完好率 第三节 危险房屋的查勘及鉴定一、危险房屋概述（一）危险房屋的概念1.危险房屋（简称危房）是指结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。（二）危险房屋的分类1.整栋危房 2.局部危房 3.“危险点”房（三）危险房的查勘二、危险房的鉴定（一）危险房屋的鉴定程序房屋危险性鉴定应依次按下列程序进行： 1 受理委托：根据委托人要求，确定房屋危险性鉴定内容和范围； 2 初始调查：收集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘； 3 检测调查：对房屋

6、现状进行现场检测，必要时，采用仪器测试和结构验算； 4 鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合评定，确定其危险等级； 5 处理建议：对被鉴定的房屋，应提出原则性的处理建议； 6 出具报告：报告式样应符合附录A的规定。 （二）评定方法1 综合评定应按三层次进行。2 第一层次应为构件危险性鉴定，其等级评定应分为危险构件（Td）和非危险构件（Fd）两类。3 第二层次应为房屋组成部分（地基基础、上部承重结构、维护结构）危险性鉴定，其等级评定应分为a、b、c、d四等级。4 第三层次应为房屋危险性鉴定，其等级评定应分为A、B、C、D四等级。 （三）单个构件的划分应符合下列规定：1

7、基础 1）独立柱基：以一根柱的单个基础为一构件； 2）条形基础：以一个自然间一轴线单面长度为一构件； 3）板式基础：以一个自然间的面积为一构件。2 墙体：以一个计算高度、一个自然间的一面为一构件。3 柱：以一个计算高度、一根为一构件。4 梁、檀条、搁栅等：以一个跨度、一根为一构件。5 板：以一个自然间面积为一构件；预制板以一块为一构件。6 屋架、桁架等：以一榀为一构件。 三、危险房屋的处理（一）观察使用（二）处理使用（三）停止使用（四）整体拆除第四节 房屋维修工程管理一、维修工程施工方案的制定（一）确定维修工程施工流向（二）确定施工顺序 1、必须满足施工工艺的要求 2、施工顺序应与施工方法和施

8、工机械一致 3、应考虑施工组织顺序的安排 4、应考虑施工质量的要求 5、应考虑自然条件的影响 6、应考虑施工安全的要求（三）确定施工方法和选择施工机械 1、确定施工方法应遵守的原则 2、确定施工方法的重点二、维修工程施工（一）施工准备（二）施工调度（三）施工现场管理第二章 钢筋混凝土结构的维修第一节 钢筋混凝土结构的裂缝一、混凝土裂缝的原因1、由于水泥的水化热温升与混凝土表面温差产生的裂缝。这种裂缝一般出现在浇灌后三五天。有的工程为了提高前期强度而增加水泥含量又没有考虑到外界气温高和气候干燥、热胀冷缩等环境条件，又未注意养护，结果混凝土表面与内部产生较大的温度差，造成其内外变形的不一致，出现温

9、差裂缝。2、混凝土干缩和外界温度变化引起的裂缝。这种裂缝主要发生于水灰比过大和混凝土结硬过程中表面温度变化很大的情况。此类裂缝又可分为：混凝土的泌水作用、水泥浆的收缩、水份的逸出等。混凝土的泌水作用震捣不密实的混凝土，其内部水份的逸出会受到大骨料的阻滞，在骨料周围形成水囊，当混凝土干燥后，造成深部的微裂缝，其微裂缝存在于水泥浆和骨料的结合面上，即所谓的“结合缝”，结合缝同时可由水泥浆的收缩产生。水泥浆的收缩水泥浆在硬化过程中，水份的蒸发，使混凝土产生塑性收缩，由于砂浆的收缩受到粗骨料的限制，导致在结合面上产生微裂缝。同时，混凝土中的水份不断蒸发，空隙水中的毛细管表面张力产生变化，使毛细管出现裂

10、缝。水份的逸出等混凝土的干缩主要是由混凝土中的变化而引起的，当混凝土长期在水中硬化时，会产生微小的膨胀；当混凝土在空气中硬化时，混凝土中的水份会逐渐逸出蒸发，使水泥石中的凝胶体逐渐干燥而产生收缩，从而引起混凝土的干缩裂缝，混凝土用水量的大小是决定干缩大小的最主要因素，混凝土的水灰比越大，干缩率越大，亦即在水灰比相同的条件下，水泥浆含量越多，混凝土的干缩率越大。温度混凝土和其它材料一样，也具有热胀冷缩的性质。在混凝土初凝阶段，会产生水化热，使混凝土的温度升高，当温度降低时便会收缩，这种收缩达到一定成度或受到一定约束，如混凝土内部和表面温差较大，特别是气温骤降，混凝土内部产生膨胀，外部收缩，造成其

11、内外变形的不一致，混凝土就会开裂。因此有些工程施工时为了避免出现此类情况，将大体积混凝土的浇筑改在夜间进行。特别是水利工程中的混凝土重力坝在浇筑时还采用循环水、冷冻混凝土骨料搅拌、分块浇注等方法，来避免出现过大的混凝土内外温度差。3、在各种意外的外力作用下产生的裂缝。当混凝土的体积变化受到约束而超过一定程度时就会产生裂缝。如地基夯的不实；地基浸水松软；施工中支撑方法不当；模板刚度不够；拆模时强行敲打等等。钢筋与混凝土的粘结力的大小也是影响混凝土表面是否开裂的因素之一。构件处于恶劣环境使钢筋锈蚀也会产生开裂。4、施工作业不良产生的的裂缝。这种裂缝有：施工时上层钢筋产生沉降，绝大部分出现在浇灌混凝

12、土之后12小时左右，裂缝沿着钢筋方向出现，若当时用抹子抹平，一般可以弥补。骨料未清洗洁净，含土量太多，产生不规则的网状裂缝。接缝处的浮浆处理不当而出现裂缝。木模未浇透水，模板吸水膨胀将梁、柱、板角拉裂。预制构件翻转模板施工，受振动过大或因施工面的沙子没有铺平，在构件成型过程中或拆模时受剧烈震动而产生纵向或横向裂缝。要防止产生裂缝就要针对上述裂缝产生的原因和条件采取措施，对于不同的工程结构应注意：1、在设计时应适当考虑裂缝出现的可能性，选用适当的原材料配制混凝土使尽可能的减少收缩。注意混凝土在硬化过程中因温度湿度的变化而产生收缩，尽量减少混凝土收缩时遇到的约束。例如在适应结构要求的情况下，以适当

13、间距预留胀缩缝或施工缝。同时注意相邻构件因混凝土收缩互相引起约束作用。正确地选择结构和截面形成，在尺寸变化较大的洞口、转角等部位，要防止因收缩引起的应力集中。2、使用较小的水灰比。混凝土的水灰比越大，收缩率越大，开裂的可能性也越大。因为水灰比越大，水泥浆越稀，硬化成水泥石后所含凝胶体越多，晶体越少，而干燥收缩主要石凝胶体的干燥收缩所引起的。因而拌制混凝土时尽量减小水灰比，同时在混凝土硬化前加强养护工作来防止开裂现象。3、 注意温度的变化。在夏季施工时，应尽可能降低混凝土的入仓温度。如施工时气温过高，应加遮盖防止太阳暴晒石子，或采取淋水降温的办法。大体积混凝土采取分块浇灌，并严格按规范要求设置伸

14、缩缝。冬季采用覆盖保护施工，应当在混凝土达到足够强度时再拆模和取走覆盖物。4、加强养护。养护不良不但会造成裂缝，而且会使混凝土品质下降。因此应加强混凝土保温养护工作，特别时雨天施工，仓面要防雨水冲淋。适当的延长养护时间，使混凝土强度增加，有助于减少裂缝的产生。5、控制水泥用量。尽可能降低水泥用量，掺用减水剂，改善混凝土和易性。一般情况下，若水灰比不变，则水泥含量越多混凝土的干缩率越大，因为混凝土的干缩主要产生于水泥浆的干缩，水泥越少，混凝土中的骨料对于干缩的制约作用越显著。若同时减少用水量，对于改善干缩，提高混凝土的裂缝性会更为有效。6、地基木模变形裂缝。支撑模板的地基也必须夯实，以防模板和支

15、撑移动。浇灌混凝土前，宜将木模浇水湿透。二、混凝土裂缝的修补（1）表面处理法1、表面涂刷法2、环氧浆液粘贴玻璃丝布3、表面抹灰法4、表面缝合法（2）充填密封1、刚性材料填充法2、弹性材料填充法3、刚、弹性材料填充法（3）压力灌浆法1、纯水泥浆灌浆法2、化学灌浆法第二节 钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀原因分析与处理一、钢筋的腐蚀 （一）钢筋腐蚀的必要条件1、钢筋表面钝化膜遭到破坏2、必须具备水和氧气3、必须产生电位差 （二）钢筋腐蚀的主要原因1、由于混凝土不密实或有裂缝存在造成钢筋的腐蚀2、由于混凝土碳化和侵蚀性气体、介质的侵入、造成钢筋的腐蚀3、由于混凝土内掺加氯盐造成钢筋的腐蚀4、由于高强度钢筋

16、导致的应力腐蚀5、由于杂散电流导致钢筋的腐蚀二、钢筋腐蚀的预防措施1、组织腐蚀介质和水（汽）、氧等侵入混凝土内2、对于室内有侵蚀性气体、粉尘等介质或相对湿度较大的住所，则应采取加强通风措施3、浇筑钢筋混凝土结构，应严格按施工规范控制氯盐用量，对禁止使用氯盐的结构则绝不使用4、在浇筑混凝土内加入适量的缓蚀剂5、防止杂散电流的腐蚀6、防止高轻度钢丝的应力腐蚀和脆性断裂第三节 混凝土的缺陷、腐蚀原因分析与处理一、混凝土缺陷和腐蚀 （一）混凝土缺陷及产生的原因 1、蜂窝（1）配合比计量不准，砂石级配不好；（2）搅拌不匀；（3）模板漏浆；（4）振捣不够或漏振；（5）一次浇捣混土太厚，分层不清，混凝土交接

17、不清，振捣质量无法掌握；（6）自由倾落高度超过规定，混凝土离析、石子赶堆；（7）振捣器损坏，或监时断电造成漏振；（8）振捣时间不充分，气泡未排除。2、麻面（1）同“蜂窝”原因；（2）模板清理不净，或拆模过早，模板粘连；（3）脱模剂涂刷不匀或漏刷；（4）木模未浇水湿润，混凝土表面脱水，起粉；（5）浇注时间过长，模板上挂灰过多不及时清理，造成面层不密实；（6）振捣时间不充分，气泡未排除。3、孔洞（1）同蜂窝原因；（2）钢筋太密，混凝土骨料太粗，不易下灰，不易振捣；（3）洞口、坑底模板无排气口，混凝土内有气囊。4、露筋（1）同“蜂窝”原因；（2）钢筋骨架加工不准，顶贴模板；（3）缺保护层垫块；（4）

18、钢筋过密；（5）无钢筋定位措施、钢筋位移贴模。5、烂根（1）模板根部缝隙堵塞不严漏浆；（2）浇注前未下同混凝土配合比成份相同的无石子砂浆；（3）混凝土和易性差，水灰比过大石子沉底；（4）浇注高度过高，混凝土集中一处下料，混凝土高析或石子赶堆；（5）振捣不实；（6）模内清理不净、湿润不好。6、缺棱掉角（1）模板设计未考虑防止拆模掉角因素；（2）木模未提前湿润，浇注后木模膨胀造成混凝土角拉裂；（3）模板缝不严，漏浆；（4）模板未涂刷隔离剂或涂刷不佳，造成拆模粘连；（5）拆模过早过猛，拆模方法及程序不当；（6）养护不好。（二）混凝土腐蚀的原因 1、酸、碱、盐类的腐蚀 2、地下水侵蚀和水溶解的腐蚀二、

19、混凝土缺陷的预防措施与修补（一）混凝土缺陷的预防措施 1、加强维修，及时修补 2、确保混凝土的施工质量 3、加设隔热层 4、设置防腐层 （二）缺陷和腐蚀的修复方法对混凝土缺陷、腐蚀的修补工作，应在分析原因，弄清范围、性质和危害性的基础上进行，常用的方法如下：()表面缺陷、病害的修补。对不影响结构受力安全的混凝土表面的缺陷、病害，如数量不多的麻面、蜂窝、露筋、小块脱落或轻微腐蚀等现象，一般可采用水泥砂浆或环氧树脂配合剂进行修补。()局部修理。对混凝土中较大的蜂窝、孔洞、破损、露筋或较深的腐蚀等，查清范围后，可通过嵌填新混凝土或环氧树脂配合剂的方法，消除局部缺陷、病害、恢复材料功能。如缺陷对构件的

20、承载能力有影响，修理时应采取临时局部卸荷措施或临时支撑加固措施，如修补区基层和结合面处理、嵌填新混凝土、环氧砂浆或环氧混凝土修补等等。()水泥压浆法修理。对影响结构强度安全的蜂窝或空洞，可采取不清除其薄弱层而用水泥压浆的方法进行补强，以防止结构遭到较大的削落。对渗漏的修理方法，应在修漏前先查明渗漏的确切位置，准备好修漏材料，然后根据不同情况，采用不同的堵修方法。堵修原则是：先变大漏为小漏，变线漏为点漏，变片漏为孔漏，使漏水集中于一点或数点，最后将集中点处的渗漏彻底堵住。()混凝土的渗漏，一般分为孔洞漏水和裂缝漏水两种情况。孔洞渗漏堵修方法。由较小毛细孔渗水到较大蜂窝孔洞漏水，都属于孔洞漏水。孔

21、洞漏水按漏水水压大小和孔洞大小，采用不同的堵修方法：直接堵塞法、下管堵漏法、木楔堵漏法、预制套盒堵漏法以及混凝土墙面与顶板的防水层堵塞法等。裂缝漏水堵修方法。裂缝漏水按漏水水压大小和裂缝大小，采用不同的修补方法：直接堵塞法、下线堵漏法、下半圆铁片堵漏法、墙角压铁片堵漏法等。()地面普通漏水的修理。当地面混凝土质量较差，地面发现普遍渗漏时，先对工程结构进行检查鉴定，若混凝土强度仍能满足要求的，就可进行渗漏的修补工作。条件许可时，先将水位降至建筑物的地面以下，然后修补。如无法降低地下水集中于临时集水坑中排出，再把地面上漏水的孔眼、裂缝分别按孔洞漏水和裂缝漏水的方法进行处理；余下较少的毛细孔渗水，可

22、按混凝土表面清洗干净，抹上厚为.cm的水泥砂浆一层，待凝固后，按渗漏水检查方法，找出渗漏水准确位置，采用一定的堵漏法，逐个堵好，然后做好整个地面防水层第四节 钢筋混凝土结构的加固技术一、钢筋混凝土结构加固的原则二、钢筋混凝土结构加固方案及其选择 （一）混凝土结构加固法 （二）加固方法选择 1、加大截面加固法 2、外包钢加固法 3、预应力加固法 4、改变结构传力途径加固法 5、外部加钢加固法 6、其他加固法三、钢筋混凝土结构加固施工的一般要求四、外包钢与外包钢筋混凝土加固法 （一）外包钢加固法 1、湿式外包钢加固柱的计算 2、干式外包钢加固柱的计算 3、外包钢加固柱的构造要求 4、施工要求 （二

23、）外包钢混凝土加固法五、粘贴钢板加固法 （一）结构胶的强度指标 （二）钢板的锚固 （三）受弯构件粘贴钢板加固 （四）斜截面加固 （五）连续梁支座负弯矩受的拉区加固 （六）粘贴钢板加固构造要求六、改变应力体系加固法第三章 防水工程的维修第一节 柔性防水屋面渗漏的原因分析与维修一、卷材防水屋面的渗漏 （一）卷材防水屋面的构造组成 1、结构层 2、找坡层 3、隔气层 4、保温层 5、找平层 6、防水层 7、保护层 （二）卷材防水屋面的施工方法与适用范围 1、热法施工工艺 2、冷法施工工艺 3、机械固定法 （三）卷材防水屋面渗漏的原因 1、施工方面 2、材料方面 3、自然气候方面 4、设计方面 5、管

24、理及使用方面 （四）卷材防水屋面最常见的渗漏部位 （五）卷材防水屋面的维修 1、开裂的维修 2、鼓泡的维修 3、流淌的维修 4、油毡老化的维修 5、节点构造的维修二、涂料防水屋面的渗漏 （一）防水涂料的分类 1、按防水涂料类型区分 a、溶剂型 b、水乳型c、反应型 2、按成膜物质的主要成分区别 （二）防水涂料的使用方法和操作要点 （三）防水层出现开裂破损的预防与维修 1、原因分析 2、预防措施 3、维修方法 （四）防水层出现气泡和粘结不牢的预防与维修 1、原因分析 2、预防措施 3、维修方法三、屋面构造节点的渗漏 （一）节点设计应遵循的原则 1、考虑多种变形 2、互补利用、多道设防 3、耐久性和针对性第二节 刚性防水屋面渗漏的原因分析与维修一、刚性防水屋面裂缝产生的原因分析 （一）刚性防水屋面的种类及适用条件 1、普通细石混凝土防水层 2、补偿收缩混凝土防水层 3、预应力混凝土防水层 4、钢纤维混凝土防水层 （二）刚性防水屋面的构造要求 1、刚性防水层的基本要求 2、刚性防水屋面的设计要求 （三）刚性防水屋面各层次的施工要求 1、各层次的基本要求 2、结构层施工 3、细部节点处理 （四）刚性防水屋面产生裂缝的原因 1、基层屋面板变形对刚性防水屋面的影响 2、干缩对混凝土防水层的影响 3、温差对混凝土防水层的影响二、刚性防水屋面裂缝的预防措施三、刚性防水屋面裂缝的维修