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1、房屋维修技术与预算房屋维修技术与预算第一节第一节 房屋修理技术与修理治理概述房屋修理技术与修理治理概述一、房屋修理的概念与特点一、房屋修理的概念与特点(一一)房屋修理的概念房屋修理的概念房屋修理有广义和狭义之分。狭义的房屋修理仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋修理那么包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾难等因素的阻碍而造成不断损坏，为了全面或部分地复原房屋失去的使用功能，防止、减少和操纵其破旧的程度，就必须要对房屋进行爱护、修缮和改建。二物业治理企业房屋修理的特点二物业治理企业房屋修理的特点1.生产和流通的双重性2.经营和服务的双重性3.广泛性和分散性4
2、.具有技术性5.具有技术性二、房屋修理治理的概念与特点二、房屋修理治理的概念与特点一房屋修理治理的概念一房屋修理治理的概念房屋修理治理是指物业治理企业按照一定的科学治理程序和制度及一定的修理技术治理要求，对企业所经营治理的房产进行日常爱护修缮技术治理。它包括房屋日常质量安全检查的质量治理、房屋修理的施工治理和房屋修理的行政治理。二房屋修理治理的特点二房屋修理治理的特点1.复杂性2.打算性3.技术要求高三、房屋修理治理的内容三、房屋修理治理的内容一房屋修理打算治理二房屋修理技术治理三房屋修理质量治理四房屋修理施工治理五房屋修理资金治理四、房屋修理工程一房屋修理工程的分类一房屋修理工程的分类1.小
3、修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.综合修理工程二房屋的日常养护的程序及考核指标二房屋的日常养护的程序及考核指标1 1、日常养护的一样程序、日常养护的一样程序工作程序如下：项目收集打算编制任务落实2 2、日常养护的一样内容、日常养护的一样内容a、地基基础的养护b.墙台面及吊顶工程的养护c.门窗工程的养护d.屋面工程的养护3 3、考核指标、考核指标a.定额指标定额指标能够包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：小修养护工人的劳动效率要100达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。b.经费指标房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常爱护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，
4、应实行包干使用，亏损不补，节余留用的方法。c.服务指标服务指标能够通过以下三个指标来评判：走访查房率：是指按月季走访查房户数与辖区内住户总户数之比。养护打算率：是指当月完成属于打算内项目户次数与当月养护打算安排的户次数之比，一样要求达到 80以上。养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一样要求达到99以上。d.安全指标安全指标是房屋修理养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。第二节第二节房屋完损等级评定房屋完损等级评定一、房屋完损等级评定方法一、房屋完损等级评定方法1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋
5、的完损等级的评定方法2.其他结构房屋完损等级评定方法3.房屋完损等级评定的要求4.房屋完损等级评定的差不多做法二、房屋修理工程经济技术指标二、房屋修理工程经济技术指标1.房屋完好率2.年房屋完好增长率3.房屋修理工程量4.修理人员劳动生产率5.大、中修工程质量合格品率6.修理工程成本降低率7.年职工负伤事故频率8.小修养护及时率9.房屋租金收缴率10.租金用于房屋修理率11.流淌资金占用率12.机械设备完好率第三节第三节危险房屋的查勘及鉴定危险房屋的查勘及鉴定一、危险房屋概述一、危险房屋概述一危险房屋的概念1.危险房屋简称危房是指结构已严峻损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳固和承载能
6、力，不能保证居住和使用安全的房屋。二危险房屋的分类1.整栋危房 2.局部危房3.危险点房三危险房的查勘二、危险房的鉴定二、危险房的鉴定一危险房屋的鉴定程序房屋危险性鉴定应依次按以下程序进行：1 受理托付：依照托付人要求，确定房屋危险性鉴定内容和范畴；2 初始调查：收集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘；3 检测调查：对房屋现状进行现场检测，必要时，采纳仪器测试和结构验算；4 鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合评定，确定其危险等级；5 处理建议：对被鉴定的房屋，应提出原那么性的处理建议；6 出具报告：报告式样应符合附录A 的规定。二评定方法1 综合评定应按三层次进
7、行。2 第一层次应为构件危险性鉴定，其等级评定应分为危险构件 Td和非危险构件Fd两类。3 第二层次应为房屋组成部分地基基础、上部承重结构、爱护结构危险性鉴定，其等级评定应分为 a、b、c、d 四等级。4 第三层次应为房屋危险性鉴定，其等级评定应分为A、B、C、D 四等级。三单个构件的划分应符合以下规定：1 基础1独立柱基：以一根柱的单个基础为一构件；2条形基础：以一个自然间一轴线单面长度为一构件；3板式基础：以一个自然间的面积为一构件。2 墙体：以一个运算高度、一个自然间的一面为一构件。3 柱：以一个运算高度、一根为一构件。4 梁、檀条、搁栅等：以一个跨度、一根为一构件。5 板：以一个自然间
8、面积为一构件；预制板以一块为一构件。6 屋架、桁架等：以一榀为一构件。三、危险房屋的处理三、危险房屋的处理一观看使用二处理使用三停止使用四整体拆除第四节第四节房屋修理工程治理房屋修理工程治理一、修理工程施工方案的制定一、修理工程施工方案的制定一确定修理工程施工流向二确定施工顺序1、必须满足施工工艺的要求2、施工顺序应与施工方法和施工机械一致3、应考虑施工组织顺序的安排4、应考虑施工质量的要求5、应考虑自然条件的阻碍6、应考虑施工安全的要求三确定施工方法和选择施工机械1、确定施工方法应遵守的原那么2、确定施工方法的重点二、修理工程施工二、修理工程施工一施工预备二施工调度三施工现场治理第二章第二章
9、钢筋混凝土结构的修理钢筋混凝土结构的修理第一节第一节钢筋混凝土结构的裂缝钢筋混凝土结构的裂缝一、混凝土裂缝的缘故一、混凝土裂缝的缘故1 1、由于水泥的水化热温升与混凝土表面温差产生的裂缝、由于水泥的水化热温升与混凝土表面温差产生的裂缝。这种裂缝一样显现在浇灌后三五天。有的工程为了提高前期强度而增加水泥含量又没有考虑到外界气温高和气候干燥、热胀冷缩等环境条件，又未注意养护，结果混凝土表面与内部产生较大的温度差，造成其内外变形的不一致，显现温差裂缝。2 2、混凝土干缩和外界温度变化引起的裂缝、混凝土干缩和外界温度变化引起的裂缝。这种裂缝要紧发生于水灰比过大和混凝土结硬过程中表面温度变化专门大的情形
10、。此类裂缝又可分为：混凝土的泌水作用、水泥浆的收缩、水份的逸出等。混凝土的泌水作用震捣不密实的混凝土，其内部水份的逸出会受到大骨料的阻滞，在骨料周围形成水囊，当混凝土干燥后，造成深部的微裂缝，其微裂缝存在于水泥浆和骨料的结合面上，即所谓的结合缝，结合缝同时可由水泥浆的收缩产生。水泥浆的收缩水泥浆在硬化过程中，水份的蒸发，使混凝土产生塑性收缩，由于砂浆的收缩受到粗骨料的限制，导致在结合面上产生微裂缝。同时，混凝土中的水份不断蒸发，间隙水中的毛细管表面张力产生变化，使毛细管显现裂缝。水份的逸出等混凝土的干缩要紧是由混凝土中的变化而引起的，当混凝土长期在水中硬化时，会产生微小的膨胀；当混凝土在空气中
11、硬化时，混凝土中的水份会逐步逸出蒸发，使水泥石中的凝胶体逐步干燥而产生收缩，从而引起混凝土的干缩裂缝，混凝土用水量的大小是决定干缩大小的最要紧因素，混凝土的水灰比越大，干缩率越大，亦即在水灰比相同的条件下，水泥浆含量越多，混凝土的干缩率越大。温度混凝土和其它材料一样，也具有热胀冷缩的性质。在混凝土初凝时期，会产生水化热，使混凝土的温度升高，当温度降低时便会收缩，这种收缩达到一定成度或受到一定约束，如混凝土内部和表面温差较大，专门是气温骤降，混凝土内部产生膨胀，外部收缩，造成其内外变形的不一致，混凝土就会开裂。因此有些工程施工时为了幸免显现此类情形，将大体积混凝土的浇筑改在夜间进行。专门是水利工
12、程中的混凝土重力坝在浇筑时还采纳循环水、冷冻混凝土骨料搅拌、分块浇注等方法，来幸免显现过大的混凝土内外温度差。3 3、在各种意外的外力作用下产生的裂缝、在各种意外的外力作用下产生的裂缝。当混凝土的体积变化受到约束而超过一定程度时就会产生裂缝。如地基夯的不实；地基浸水松软；施工中支撑方法不当；模板刚度不够；拆模时强行敲打等等。钢筋与混凝土的粘结力的大小也是阻碍混凝土表面是否开裂的因素之一。构件处于恶劣环境使钢筋锈蚀也会产生开裂。4 4、施工作业不良产生的的裂缝、施工作业不良产生的的裂缝。这种裂缝有：施工时上层钢筋产生沉降，绝大部分显现在浇灌混凝土之后 12 小时左右，裂缝沿着钢筋方向显现，假设当
13、时用抹子抹平，一样能够补偿。骨料未清洗洁净，含土量太多，产生不规那么的网状裂缝。接缝处的浮浆处理不当而显现裂缝。木模未浇透水，模板吸水膨胀将梁、柱、板角拉裂。预制构件翻转模板施工，受振动过大或因施工面的沙子没有铺平，在构件成型过程中或拆模时受剧烈震动而产生纵向或横向裂缝。要防止产生裂缝就要针对上述裂缝产生的缘故和条件采取措施，关于不同的工程结构应注意：1、在设计时应适当考虑裂缝显现的可能性，选用适当的原材料配制混凝土使尽可能的减少收缩。注意混凝土在硬化过程中因温度湿度的变化而产生收缩，尽量减少混凝土收缩时遇到的约束。例如在适应结构要求的情形下，以适当间距预留胀缩缝或施工缝。同时注意相邻构件因混
14、凝土收缩互相引起约束作用。正确地选择结构和截面形成，在尺寸变化较大的洞口、转角等部位，要防止因收缩引起的应力集中。2、使用较小的水灰比。混凝土的水灰比越大，收缩率越大，开裂的可能性也越大。因为水灰比越大，水泥浆越稀，硬化成水泥石后所含凝胶体越多，晶体越少，而干燥收缩要紧石凝胶体的干燥收缩所引起的。因而拌制混凝土时尽量减小水灰比，同时在混凝土硬化前加强养护工作来防止开裂现象。3、注意温度的变化。在夏季施工时，应尽可能降低混凝土的入仓温度。如施工时气温过高，应加遮盖防止太阳暴晒石子，或采取淋水降温的方法。大体积混凝土采取分块浇灌，并严格按规范要求设置伸缩缝。冬季采纳覆盖爱护施工，应当在混凝土达到足
15、够强度时再拆模和取走覆盖物。4、加强养护。养护不良不但会造成裂缝，而且会使混凝土品质下降。因此应加强混凝土保温养护工作，专门时雨天施工，仓面要防雨水冲淋。适当的延长养护时刻，使混凝土强度增加，有助于减少裂缝的产生。5、操纵水泥用量。尽可能降低水泥用量，掺用减水剂，改善混凝土和易性。一样情形下，假设水灰比不变，那么水泥含量越多混凝土的干缩率越大，因为混凝土的干缩要紧产生于水泥浆的干缩，水泥越少，混凝土中的骨料关于干缩的制约作用越显著。假设同时减少用水量，关于改善干缩，提高混凝土的裂缝性会更为有效。6、地基木模变形裂缝。支撑模板的地基也必须夯实，以防模板和支撑移动。浇灌混凝土前，宜将木模浇水湿透。
16、二、混凝土裂缝的修补二、混凝土裂缝的修补1 1表面处理法表面处理法1、表面涂刷法2、环氧浆液粘贴玻璃丝布3、表面抹灰法4、表面缝合法2 2充填密封充填密封1、刚性材料填充法2、弹性材料填充法3、刚、弹性材料填充法3 3压力灌浆法压力灌浆法1、纯水泥浆灌浆法2、化学灌浆法第二节第二节钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀缘故分析与处理钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀缘故分析与处理一、钢筋的腐蚀一钢筋腐蚀的必要条件1、钢筋表面钝化膜遭到破坏2、必须具备水和氧气3、必须产生电位差二钢筋腐蚀的要紧缘故1、由于混凝土不密实或有裂缝存在造成钢筋的腐蚀2、由于混凝土碳化和腐蚀性气体、介质的侵入、造成钢筋的腐蚀3、由于混凝土内
17、掺加氯盐造成钢筋的腐蚀4、由于高强度钢筋导致的应力腐蚀5、由于杂散电流导致钢筋的腐蚀二、钢筋腐蚀的预防措施1、组织腐蚀介质和水汽、氧等侵入混凝土内2、关于室内有腐蚀性气体、粉尘等介质或相对湿度较大的住宅，那么应采取加强通风措施3、浇筑钢筋混凝土结构，应严格按施工规范操纵氯盐用量，对禁止使用氯盐的结构那么绝不使用4、在浇筑混凝土内加入适量的缓蚀剂5、防止杂散电流的腐蚀6、防止高轻度钢丝的应力腐蚀和脆性断裂第三节第三节混凝土的缺陷、腐蚀缘故分析与处理混凝土的缺陷、腐蚀缘故分析与处理一、混凝土缺陷和腐蚀一、混凝土缺陷和腐蚀一混凝土缺陷及产生的缘故1、蜂窝蜂窝1配合比计量不准，砂石级配不行；2搅拌不匀
18、；3模板漏浆；4振捣不够或漏振；5一次浇捣混土太厚，分层不清，混凝土交接不清，振捣质量无法把握；6自由倾落高度超过规定，混凝土离析、石子赶堆；7振捣器损坏，或监时断电造成漏振；8振捣时刻不充分，气泡未排除。2、麻面麻面1同蜂窝缘故；2模板清理不净，或拆模过早，模板粘连；3脱模剂涂刷不匀或漏刷；4木模未浇水潮湿，混凝土表面脱水，起粉；5浇注时刻过长，模板上挂灰过多不及时清理，造成面层不密实；6振捣时刻不充分，气泡未排除。3、孔洞孔洞1同蜂窝缘故；2钢筋太密，混凝土骨料太粗，不易下灰，不易振捣；3洞口、坑底模板无排气口，混凝土内有气囊。4、露筋露筋1同蜂窝缘故；2钢筋骨架加工不准，顶贴模板；3缺爱
19、护层垫块；4钢筋过密；5无钢筋定位措施、钢筋位移贴模。5、烂根烂根1模板根部缝隙堵塞不严漏浆；2浇注前未下同混凝土配合比成份相同的无石子砂浆；3混凝土和易性差，水灰比过大石子沉底；4浇注高度过高，混凝土集中一处下料，混凝土高析或石子赶堆；5振捣不实；6模内清理不净、潮湿不行。6、缺棱掉角缺棱掉角1模板设计未考虑防止拆模掉角因素；2木模未提早潮湿，浇注后木模膨胀造成混凝土角拉裂；3模板缝不严，漏浆；4模板未涂刷隔离剂或涂刷不佳，造成拆模粘连；5拆模过早过猛，拆模方法及程序不当；6养护不行。二混凝土腐蚀的缘故二混凝土腐蚀的缘故 1、酸、碱、盐类的腐蚀 2、地下水腐蚀和水溶解的腐蚀二、混凝土缺陷的预
20、防措施与修补一混凝土缺陷的预防措施1、加强修理，及时修补2、确保混凝土的施工质量3、加设隔热层4、设置防腐层二缺陷和腐蚀的修复方法对混凝土缺陷、腐蚀的修补工作，应在分析缘故，弄清范畴、性质和危害性的基础上进行，常用的方法如下：()表面缺陷、病害的修补。对不阻碍结构受力安全的混凝土表面的缺陷、病害，如数量不多的麻面、蜂窝、露筋、小块脱落或轻微腐蚀等现象，一样可采纳水泥砂浆或环氧树脂配合剂进行修补。()局部修理。对混凝土中较大的蜂窝、孔洞、破旧、露筋或较深的腐蚀等，查清范畴后，可通过嵌填新混凝土或环氧树脂配合剂的方法，排除局部缺陷、病害、复原材料功能。如缺陷对构件的承载能力有阻碍，修理时应采取临时
21、局部卸荷措施或临时支撑加固措施，如修补区基层和结合面处理、嵌填新混凝土、环氧砂浆或环氧混凝土修补等等。()水泥压浆法修理。对阻碍结构强度安全的蜂窝或空泛，可采取不清除其薄弱层而用水泥压浆的方法进行补强，以防止结构遭到较大的削落。对渗漏的修理方法，应在修漏前先查明渗漏的确切位置，预备好修漏材料，然后依照不同情形，采纳不同的堵修方法。堵修原那么是：先变大漏为小漏，变线漏为点漏，变片漏为孔漏，使漏水集中于一点或数点，最后将集中点处的渗漏完全堵住。()混凝土的渗漏，一样分为孔洞漏水和裂缝漏水两种情形。孔洞渗漏堵修方法。由较小毛细孔渗水到较大蜂窝孔洞漏水，都属于孔洞漏水。孔洞漏水按漏水水压大小和孔洞大小
22、，采纳不同的堵修方法：直截了当堵塞法、下管堵漏法、木楔堵漏法、预制套盒堵漏法以及混凝土墙面与顶板的防水层堵塞法等。裂缝漏水堵修方法。裂缝漏水按漏水水压大小和裂缝大小，采纳不同的修补方法：直截了当堵塞法、下线堵漏法、下半圆铁片堵漏法、墙角压铁片堵漏法等。()地面一般漏水的修理。当地面混凝土质量较差，地面发觉普遍渗漏时，先对工程结构进行检查鉴定，假设混凝土强度仍能满足要求的，就可进行渗漏的修补工作。条件许可时，先将水位降至建筑物的地面以下，然后修补。如无法降低地下水集中于临时集水坑中排出，再把地面上漏水的孔眼、裂缝分别按孔洞漏水和裂缝漏水的方法进行处理；余下较少的毛细孔渗水，可按混凝土表面清洗洁净
23、，抹上厚为.cm 的水泥砂浆一层，待凝固后，按渗漏水检查方法，找出渗漏水准确位置，采纳一定的堵漏法，逐个堵好，然后做好整个地面防水层第四节钢筋混凝土结构的加固技术一、钢筋混凝土结构加固的原那么二、钢筋混凝土结构加固方案及其选择一混凝土结构加固法二加固方法选择1、加大截面加固法2、外包钢加固法3、预应力加固法4、改变结构传力途径加固法5、外部加钢加固法6、其他加固法三、钢筋混凝土结构加固施工的一样要求四、外包钢与外包钢筋混凝土加固法一外包钢加固法1、湿式外包钢加固柱的运算2、干式外包钢加固柱的运算3、外包钢加固柱的构造要求4、施工要求二外包钢混凝土加固法五、粘贴钢板加固法一结构胶的强度指标二钢板
24、的锚固三受弯构件粘贴钢板加固四斜截面加固五连续梁支座负弯矩受的拉区加固六粘贴钢板加固构造要求六、改变应力体系加固法第三章第三章防水工程的修理防水工程的修理第一节第一节柔性防水屋面渗漏的缘故分析与修理柔性防水屋面渗漏的缘故分析与修理一、卷材防水屋面的渗漏一、卷材防水屋面的渗漏一卷材防水屋面的构造组成1、结构层2、找坡层3、隔气层4、保温层5、找平层6、防水层7、爱护层二卷材防水屋面的施工方法与适用范畴1、热法施工工艺2、冷法施工工艺3、机械固定法三卷材防水屋面渗漏的缘故1、施工方面2、材料方面3、自然气候方面4、设计方面5、治理及使用方面四卷材防水屋面最常见的渗漏部位五卷材防水屋面的修理1、开裂
25、的修理2、鼓泡的修理3、流淌的修理4、油毡老化的修理5、节点构造的修理二、涂料防水屋面的渗漏一防水涂料的分类1、按防水涂料类型区分a、溶剂型b、水乳型c、反应型2、按成膜物质的要紧成分区别二防水涂料的使用方法和操作要点三防水层显现开裂破旧的预防与修理1、缘故分析2、预防措施3、修理方法四防水层显现气泡和粘结不牢的预防与修理1、缘故分析2、预防措施3、修理方法三、屋面构造节点的渗漏一节点设计应遵循的原那么1、考虑多种变形2、互补利用、多道设防3、耐久性和针对性第二节第二节刚性防水屋面渗漏的缘故分析与修理刚性防水屋面渗漏的缘故分析与修理一、刚性防水屋面裂缝产生的缘故分析一刚性防水屋面的种类及适用条件1、一般细石混凝土防水层2、补偿收缩混凝土防水层3、预应力混凝土防水层4、钢纤维混凝土防水层二刚性防水屋面的构造要求1、刚性防水层的差不多要求2、刚性防水屋面的设计要求三刚性防水屋面各层次的施工要求1、各层次的差不多要求2、结构层施工3、细部节点处理四刚性防水屋面产生裂缝的缘故1、基层屋面板变形对刚性防水屋面的阻碍2、干缩对混凝土防水层的阻碍3、温差对混凝土防水层的阻碍二、刚性防水屋面裂缝的预防措施三、刚性防水屋面裂缝的修理