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1、保利名苑物业管理计划书一、 武汉华星物业管理有限公司简介 公司前身-武汉华星物业清洁管理有限公司，是与港资企业合资的公司，成立于一九九五年。现在的公司是与马来西亚联集团公司合作的专业化物业管理有限公司。 到二年初，公司开始专业化发展、多元化经营，为客户们提供物业管理、物业管理顾问服务、物业代理服务、物业日常保洁服务、物业工程清洗服务、绿化租摆服务、清洁用具销售代理等业务。公司现有资产500余万元，各类专业技术人才40余名，员工200余人，是武汉本土逐渐发展壮大的民营企业之一。 公司经过多年的发展，积累了各类物业的管理经验，具备优秀的员工队伍，完善的管理体系和灵活的运作机制，公司成为武汉第一家承
2、接政府机关物业的物业管理公司，先后承接了武汉市工商局、江汉区人民政府、湖北省工商局物业进行全面委托管理，还先后对信合大厦及其部分联社、人民银行武汉分行、中北仓储二七购物广场、上海商城、“我的家居”建材超市、航天花园售楼部、风神汽车三环专营店等等进行日常保洁服务。公司除在武汉取得较好的发展和成绩外，还分别在宜昌市、襄樊市开办分公司，分公司的业绩也相当不错。 华星物业管理有限公司拥有鲜明的企业文化，这是公司最宝贵的精神财富。 华星物业以“敬业、服务、创新”为企业精神，公司倡导“在平凡中创新”，在普通的物业管理服务工作中，重科学、上品味、有文化内涵、有新颖感，把服务工作做到一流水平。 公司以“业主至
3、上、服务第一”为宗旨，始终为客户提供高质量和最大价值的服务和产品，以得并保持他们对华星物业的认同和信赖。 公司秉承“以人为本”的人才理念，重视人力资源的开发和管理，尊重人才，形成员工队伍的共同价值观、信念追求和行为准则，为员工提供良好的工作环境和训练机会，承认员工成就，使员工获得工作的满意和成就感。 公司以“规范化管理，为业主提供最佳的物业管理服务”为经营理念，坚持以服务业主为根本，报效社会为已任，来获市场的认同。 公司的目标是“创建湖北省物业管理行业的名牌”。公司全体员工为实现这一企业目标矢志不渝地探索和奋斗。二、 管理处人员的配备及各部门职责（一） 管理处人员架构图（共26人）：保利名苑管
4、理处主任1人保洁部主管1人工程维修部主管1人综合部2人保安部主管1人保洁员6人工程技术员4人保安员10人行政管理员1人房屋管理员1人（二） 各部门职责：保利名苑物业管理处：在华星物业公司的直接领导下，通过各职能处、室及专业分包公司对管理处进行统一管理和技术支持。同时接受保利名苑业主的监督管理和市房地局的业务指导。工程维修部：负责制定设备维护保养计划和大、中修改造计划。对消防、供水供电设备、电梯等设备正常运行监控。负责水电、照明、消防、通信等设施的维修养护和房屋本体及公共设施的维修保养工作。24小时为业主提供优质维修服务。综合管理部：负责管理处财务管理、成本核算、收支预算及费用收缴。负责制定保利
5、名苑物业管理方案，对保利名苑物业进行日常检查，履行对大厦物业管理的多项职责，确保管理目标的实现。面向各部门，接受电话咨询、求助、投诉、协调指导处理日常物业管理事务和紧急事项。负责质量监管、档案、资料、社区文化和对外联络等事物。保安部：对保利名苑实行24小时的治安、消防和交通车辆管理，同时作为义务消防队，履行其应尽职责。保洁部：负责大厦的日常保洁、消杀、收集垃圾，为广大业主提供一个清洁、舒适的生活居住环境。三、 物业管理服务内容及服务承诺（一） 物业管理服务内容：1. 房屋建筑的管理2. 设备管理3. 环境卫生管理4. 绿化管理5. 治安管理6. 消防管理7. 社区文化活动8. 交通、车辆行驶及
6、停泊管理9. 物业管理委托合同约定的其它服务（二） 管理目标的承诺：1. 房屋及配套设施完好率952. 房屋零修、急修及时率983. 保洁率：994. 维修工程质量合格率985. 维修工程质量回访率1006. 公共照明设备完好率997. 治安案件发生率0.18. 火灾发生率0.19. 业主有效投诉率0.210. 业主投诉处理率10011. 业主对物业管理满意率9512. 道路、车场完好率95四、 保利名苑的管理规章制度（一） 公众管理制度1. 保利名苑文明公约；2. 保利名苑治安管理规定；3. 保利名苑电梯管理规定；4. 保利名苑消防安全管理规定；5. 保利名苑车辆管理规定；6. 保利名苑清洁
7、卫生公约。（二） 内部管理岗位职责1. 管理处主任岗位职责；2. 管理处管理员岗位职责；3. 管理处工程主管岗位职责；4. 管理处弱电维修工岗位职责；5. 管理处配电维修工岗位职责；6. 管理处维修电工岗位职责；7. 管理处保安主管岗位职责；8. 管理处义务消防员岗位职责；9. 管理处保安员岗位职责；10. 管理处值班监控员岗位职责；11. 管理处车辆管理员岗位职责；12. 管理保洁主管岗位职责；13. 管理处保洁员岗位职责。（三） 管理运作制度1. 华星物业管理人语；2. 员工行为规范；3. 管理处安全守则；4. 管理处工作制度；5. 工程部工作制度；6. 财务管理制度；7. 财务公开监管制
8、度；8. 员工考勤制度；9. 关于用工和辞工的规定；10. 物资管理制度；11. 通迅设备管理制度；12. 计算机系统管理制度；13. 物业消防管安全管理制度；14. 消防值班制度；15. 消防器材管理制度；16. 消防设施监督检查制度；17. 灭火作战处理；18. 重点部位临时动火作业安全规定；19. 实发事件防范措施；20. 保安员管理制度；21. 治安巡逻制度；22. 保安员仪容仪表规定；23. 保安员内务卫生管理制度；24. 监控值班室工作制度；25. 给排水管理制度；26. 水泵房管理规定；27. 供配电房管理制度；28. 配电房管理规定；29. 电梯紧急救援；30. 公用设施维护管
9、理制度；31. 档案管理制度；32. 清洁绿化管理制度；33. 业主投诉处理和分析制度；34. 业主意见调查和回访制度；35. 物业分承包方管理制度；36. 物业分承包方评审制度；37. 物业合同签订管理规定。（四） 员工考核制度及标准1. 员工培训制度；2. 员工考核制度；3. 管理处主任岗位考核标准及奖惩办法；4. 管理处工程主管考核标准及奖惩办法；5. 管理处管理员岗位考核标准及奖惩办法；6. 管理处维修人员岗位考核标准及奖惩办法；7. 管理处保安主管岗位考核标准及奖惩办法；8. 管理处保洁主管岗位考核标准及奖惩办法；9. 管理处保安员岗位考核标准及奖惩办法；10. 管理处保洁员岗位考核
10、标准及奖惩办法。五、 保利名苑大厦物业管理费测算（一） 人员工资及福利：1. 人员工资：17100元/月职 务人数（人）月薪（元/人）每月支出（元）管理处主任115001500房管员1800800行政管理员1800800工程维修主管110001000工程维修技术员4800800保安主管1800800保安员106006000保洁主管1600600保洁员640024002. 员工福利经费：项 目测算依据测算式每月支出（元）福利基金工资总额的1417100142394工会经费工资总额的2171002342教育经费工资总额的1.5171001.5257社会保险工资总额的30（其中医疗8、待业保险1、养
11、老21）17100305130加班费安排轮休服装费按每人每年冬夏各两套，平均每套200元/人（264200）/121733（二） 办公费测算：项 目测算依据测算式每月支出备 注交通费差旅费、市内交通等，管理层每人100元/月1001100管理层为管理处主任一人通讯费三部电话，一部传真，每部250元/月25041000低值易耗品6人办公，每人40元/月406240保安员及保洁员除外办公水电费人均每月20元计算2026520办公用房租金办公固定资产折旧综合测算，按2000元/月计算20002000业务费人均15元/月计算1526390说明：按物业管理规定，办公用房由开发商按建筑面积的2无偿提供（三
12、） 公共设施设备维护费测算：项 目测算依据（估算）测算式每月支出（元）备 注电梯维护保养费按电梯公司保养合同，月保养费每台1200元，年检费560元，共3台12003+560/23647第一年在保修期不存在此费用供配电系统变压器的年检费2000元/台，低压柜维修费共6000元/年（20006000）/121000000第一年在保修期不存在此费用公共照明系统1. 日光灯管、节能灯：12元/支，6个月更换一次；2. 整流器：20元/只，1年更换一次；3. 楼道吸顶灯：1.2元/只，半年更换一次；4. 灯头：2元/春，2年更换一次；5. 日光灯座：30元/个，2年更换一次。综合测算800第一年存在此
13、费用消防系统报警喷淋头与消防栓维修费400元/月，防排烟风机维护费500元/年，报警系统烟感器每年更换20，灭火器每更换20，应急灯每年更换20。第一年不存在此费用供排水系统水泵维修费每年150元/台，管道阀门维修1万元/年，二次供水清洗每年2次，每次3000元。（30002）/12清洗费500元/月第一年不存在此费用防盗可视对讲系统与专业公司签订合同第一年不存在此费用公共能源水电费1. 按用水量与相应单价估算；2. 按用电量与相应单价估算。5000元/月的公共水电费5000电梯、消防、公共部位面积等用水、用电存在此费用共用电视接收机维护保养费4000元/年4000/12334（四） 清洁卫生
14、费：7389元项 目测算依据测算式每月支出（元）备注工具费垃圾桶：50个，400元/个烟灰桶：50个，600元/个（50400+50600）/36514清洁用料垃圾袋：大50个，小50个一般易耗器：按清洁工每人50元/月。（500.5+500.15）30+5071325消杀费每月消杀两次，200元/次2002400化粪池清理费每年对化粪池清理两次，每次6车，150元/车（15062）/12150垃圾清运费每天两次，50元/车.次502303000外墙清洗费每年一次，24000元/次24000/122000（五） 绿化费：在大堂摆放两大三小的植物，每月更换一次：200元/月（六） 保安装备费：5
15、09元/月项 目测算依据测算式每月支出（元）备注对讲机7部，2000元/部，三年折旧，14只电池，50元/只，一年折旧（20007）/12+（5014）/12447橡胶警棍7条，50元/条，二年折旧（507）/2415电警棍2条，200元/条，一年折旧（2002）1237电筒6支，20元/支，一年折旧（206）/1210（七） 不可预见费：一-六项的2：912元（八） 企业管理费：一-七项的10：4651元（九） 利润：一-八项的8：4093元（十） 税金：一-九项的5：2763元（十一） 总计费用：58023元物业管理合同本合同双方当事人委托方（以下简称甲方）：受委托方（以下简称乙方）：根据
16、中华人民共和国经济合同法、建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法、武汉市物业管理条例及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对保利名苑实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。第一条 物业基本情况座落位置：占地面积：建筑面积：其中住宅物业类型：超高层住宅第二条 委托管理事项1、 房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。2、 房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施
17、设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、 本物业范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、）的维修、养护和管理。4、 公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、 交通、车辆行驶及停泊。6、 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。7、 社区文化娱乐活动。8、 物业及物业管理档案、资料。9、 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条 合同期限本合期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。第四条 甲方的权利和议务1. 与物业
18、管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；2. 对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或和管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；3. 委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章和行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、等催缴催改措施。4. 甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营性商业用房的补贴费，由乙方按每月每平方米 元标准出租经营，该费用按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。5. 甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙
19、方提供管理用房 平方米（其中办公用房 平方米，员工宿舍 平方米，其它用房 平方米）。6. 甲方在合同生效之日起 日内按市政府规定，按每月第平方米建筑面积 元的标准租用。乙方提物业管理资金 元，以便物业管理的正常启动运行。7. 甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料、），并在乙方管理期满时予以收回。8. 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。9. 负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷。10. 协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。11. 法规政策规定由甲方承担的其他责任。第五条 乙方的权利和义务1.
20、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。2. 遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。3. 负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。4. 有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规的行为进行处理。5. 有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业
21、务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人。6. 接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。7. 至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目。8. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。9. 建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。10. 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。11. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；
22、对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。12. 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。第六条 管理服务费用1. 按政府规定的标准经甲方综合考评，应向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积 元。2. 管理服务费标准的调整按下列第 项执行：（1） 按政府规定的标准调整；（2） 按每年 的幅度上调；（3） 按每年 的幅度下调；（4） 按每年当地政府公布的物业涨幅度调整；（5） 按双方议定的标准调整。3. 乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的
23、上述收费项目及标准进行审核和监督。4. 房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。5. 本物业的公用设施专用基金共计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。6. 因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按市政府有关规定执行，第一年承担50，第二年承担75，第三年承担100。第七条 奖惩措施1. 乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分
24、别下列情况，对乙方进行奖励：（1） （2） 2. 乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：（1） （2） 3. 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。第八条 违约责任1. 如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。2. 如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿
25、。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。3. 因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原，以政府有关部门的鉴定结论为准）4. 甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失支管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。第九条 其它事项1. 双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2. 合同规定的管理期萍，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。3. 本
26、合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。4. 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交武汉市仲裁委员会依法裁决。5. 本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。6. 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。7. 本合同自签订之日起生效。甲方签章：乙方签章：法人代表：法人代表：二一年 月 日