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1、江苏泰州永兴花园地江苏泰州永兴花园地块项目营销推广提案块项目营销推广提案-房地产开发项目策划房地产开发项目策划方案方案在进行推广之前，我们共同面对许许多多项目实际营销中出现的问题，这些问题如何一一去解决？我们用20个问号列出我们所遇到的主要问题，并在这里提供具体的解决之策与解决之道！以正立，以奇胜，只有找准问题，才能解决问题。前言：前言：前言：前言：我们遇到的问题我们的解决之道？!永兴花园项目营销推广永兴花园项目营销推广20问问市场竞争问题？产品定位问题？目标客群问题？营销策略问题？广告推广问题？媒介策略问题？销售组织问题？资金回笼问题？第第第第1 1问：我们的产品特性是什么？问：我们的产品特
2、性是什么？问：我们的产品特性是什么？问：我们的产品特性是什么？产品特征分析产品特征分析居住小区用地（万）：3.7836住宅用地（万）：A区商业+住宅2.2282（不含菜市场）B区1.4954公共绿地（万）1.66总建筑面积（万）8.5376基底建筑面积（万）1.42住宅建筑面积（不含地下面积）（万）5.9119其中A区多层住宅（万）0.5013小高层住宅（万）2.5623B区多层住宅（万）1.3450小高层住宅（万）1.5033商业建筑面积（万）1.8565其中A区商业建筑面积（万）1.495B区商业建筑面积（万）0.3615居住户数A区（户）230B区（户）210居住人口（人）1408户均人
3、口（人/户）3.2容积率1.95建筑密度37.53%绿地率37.30%地下车库面积（万）0.7692其中A区机动车0.4853 非机动车0.1120B区机动车0.1719 非机动车0.1158地下停车位A区机动车（辆）137B区机动车（辆）50地上停车位A区机动车（辆）67B区 机动车（辆）64配电房2个表表表表1 1：产品经济技术指标：产品经济技术指标：产品经济技术指标：产品经济技术指标产品统计分析产品统计分析产品统计分析产品统计分析一、住宅一、住宅（1）朝向及采光通风等：）朝向及采光通风等：住宅朝向结合地形与环境南北向布置，依地形而建，空间通透、采光通风良好。（2）形态及主力户型配比：）形
4、态及主力户型配比：以多层与小高层为主，一梯二户，套型主要为三房二厅及二房二厅一卫。（3）户型面积区间：）户型面积区间：三房二厅二卫110130平米；二房二厅一卫80100平米；五房二厅二卫150平米左右。（4）户型特点：）户型特点：明厅、明卧、明厨、明卫；设有景观阳台和北向服务台；顶层跃层设置有露台；卧室低窗大玻璃窗，起居室至阳台为落地玻璃门，采光通风效果好，具有优美通透的景观视野。（5）建筑立面、材质材料等：）建筑立面、材质材料等：经典三段式立面设计，色彩淡雅和谐、清新明快，风格现代，简洁大方，讲究线条感和整体通透轻巧。外墙空调机位隐蔽式处理，确保美观。（6）楼间距：）楼间距：4550米。二
5、、商业：二、商业：沿街底层商业用房两至三层，进深1315米，外立面造型现代、美观，塑造城市商业景观。1 1、规模不大、规模不大、规模不大、规模不大2 2、品质中等、品质中等、品质中等、品质中等3 3、户型适中、户型适中、户型适中、户型适中4 4、产品本身无突出亮点、产品本身无突出亮点、产品本身无突出亮点、产品本身无突出亮点炒作空间有限炒作空间有限炒作空间有限炒作空间有限舒适为主舒适为主舒适为主舒适为主价值提升空间有限价值提升空间有限价值提升空间有限价值提升空间有限难以形成有效推广力度难以形成有效推广力度难以形成有效推广力度难以形成有效推广力度产品特征总结产品特征总结产品特征总结产品特征总结第第
6、第第2 2问问问问：我：我：我：我们们们们的地段在哪里，区域的地段在哪里，区域的地段在哪里，区域的地段在哪里，区域环环环环境怎境怎境怎境怎样样样样？项项目地目地块块区位区位图图第第第第3 3问问问问：谁谁谁谁将会成将会成将会成将会成为为为为我我我我们们们们的的的的竞竞竞竞争争争争对对对对手？手？手？手？市市场竞场竞争分析争分析项项目名称目名称项项目地址目地址开开发发商商楼楼盘规盘规模模均价及均价及销销售状况售状况盛和花园盛和花园盛和花园盛和花园凤凰大道与青年路交叉口盛和房地产总建筑面积30万，25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋叠加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民
7、人口6000多人小高层3200元/左右，已去化6070%泰墅园江洲南路东侧梵提诺置业约200亩。共228幢别墅，分四期开发45006000元/70万以上（联体墅）110万以上（独栋墅）泰河名府江洲南路与汤家河交叉口华盛置业总占地106亩，总建筑面积71831，容积率1.02，绿化率36%，双联别墅236、138万，联排206、80万，二期多层2670元/；三期没开盘，估计2800元/景泰园景泰园景泰园景泰园海陵南路西侧基泰恒业共2幢高层2850元/起价，剩余13层以上，均价33003600元/西湖翠苑西湖翠苑西湖翠苑西湖翠苑泰高路与永定路交叉口复兴置业占地约303亩24002600元/（多层）
8、；60-70万/幢（联排墅）150-200万/幢（独栋别墅）苏苏苏苏源花园源花园源花园源花园凤凰西路苏源集团 小高层3100元/表表2：目前该板块在售楼盘项目（黄色块为主要在售竞争项目）：目前该板块在售楼盘项目（黄色块为主要在售竞争项目）1 1、市场竞争环境分析、市场竞争环境分析、市场竞争环境分析、市场竞争环境分析从整体上来看，由于城南板块开发的日趋成熟，区域内销售的楼盘除个别拆迁安置房外在泰州市都属于中、高档楼盘，大部分为别墅项目，剩余在售普通住宅项目中，苏源花园、盛和花园为小高层、景泰苑为高层，在售多层项目较为稀缺！盛和花园景泰园2 2、区域个案分析、区域个案分析、区域个案分析、区域个案分
9、析盛和花园：盛和花园：盛和花园：盛和花园：该项目营销手法主要突出环境优势与大盘开发理念，把小区内部品质与舒适的居住环境优势开吸引购房者的兴趣。小区内部规划注重结合配套，以生态休闲为重点，规划有20000平方米生态景观水系，泰州新区CLD首席地段，滨水豪华全功能休闲会所。小区目前已现房入住，剩余部分小高层，沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住，剩余部分小高层，沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住，剩余部分小高层，沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住，剩余部分小高层，沿永兴路底层商铺80008000元元元元景泰园：景泰园：景泰园：景泰园：该项目是开发区内目前在售的唯一的高层项目。项目从产品的本质出发从开
10、发区大环境、空间、功能化的角度阐述产品的超前性。演绎未来趋势倡导一步到位儿孙无忧的新生活模式，吸引购房者的注意。高层住宅：高层住宅：高层住宅：高层住宅：3300330040004000；沿永兴路商铺，；沿永兴路商铺，；沿永兴路商铺，；沿永兴路商铺，100100以上，租金以上，租金以上，租金以上，租金1 1元元元元 天；售价天；售价天；售价天；售价55005500元元元元 ；沿海陵南路商铺，；沿海陵南路商铺，；沿海陵南路商铺，；沿海陵南路商铺，100100以上，售价以上，售价以上，售价以上，售价 60006000元元元元 东方名门：东方名门：东方名门：东方名门：纯多层项目，规模为占地52800，
11、总建筑面积为6万多，产品形态为多层住宅，面积以8090平方米为主。目前已启动销售，均价3000元/。是目前市区在售的唯一大规模多层项目。3 3、市场竞争态势总结、市场竞争态势总结、市场竞争态势总结、市场竞争态势总结l新城区版块在售普通住宅项目不多，但近期内周边地块开发量及上市量较大，竞争前景不容乐观。建议项目尽量上市，抢占市场先机。l新城区乃至整个城区多层住宅极为稀缺。l目前项目所在新城区版块住宅销售均价约为3200元/M2左右。l项目所处周边地块为行政中心和文化中心，发展前景看好。项项目目SWOT分析分析第第第第4 4问问问问：如何挖掘我：如何挖掘我：如何挖掘我：如何挖掘我们们们们的的的的产
12、产产产品价品价品价品价值值值值？行政中心、市政配套优越，市区高端商务、办公写字楼均集中在此区域内，如移动大厦、中国联通等。莲花学校（初中部）、实验学校、外国语学校等校区离本案不远。人民公园、人民广场，文化中心，四星级酒店，休闲气质稀缺多层住宅城市中轴干道鼓楼南路直通市中心，交通便捷高品质，低价位，性价比高人民广场文化中心休闲气质次干道鼓楼南路，交通便捷高性价比稀缺多层行政中心市政配套我们的优势我们的优势1 1、我们的优势在哪里？、我们的优势在哪里？、我们的优势在哪里？、我们的优势在哪里？u东南面除了农居点外，比较空旷，缺乏生活配套u地块狭长，社区规模有限，内部配套基本没有u项目东边已入住的永兴
13、花园为拆迁安居房，品质形象欠佳u产品本身缺乏亮点支撑2 2、我们的劣势在哪里？、我们的劣势在哪里？、我们的劣势在哪里？、我们的劣势在哪里？3 3、我们的机会点有哪些？、我们的机会点有哪些？、我们的机会点有哪些？、我们的机会点有哪些？l行政中心版块配套日渐成熟，地块价值逐渐被认同l做为行政中心，政府未来在该版块的引资招商力度将逐步加强，未来配套进一步成熟l周边盛和花园等大型住宅项目入住，带动版块人气4 4、我们的威胁有哪些？、我们的威胁有哪些？、我们的威胁有哪些？、我们的威胁有哪些？p 周边包括整个市区如盛塘花苑、东方名门、苏源花园、西湖翠苑等竞争项目入市量较大，未来市场竞争态势不容乐观第第第第
14、5 5问问问问：怎怎怎怎样样样样给给给给项项项项目目目目一一一一个个个个精精精精准准准准的的的的定定定定位位位位？产产品品定定位位 定位支撑：定位支撑：（1）泰州新城热点版块；（2）行政中心、文化中心，舒适型居家；（3）紧邻占地200亩的人民广场；（4）高配套、低价位，性价比高。（5）泰州整体生活习惯讲究慢节奏，注重休闲、舒适品味，1、市场形象定位、市场形象定位行政中心舒适型景观住宅行政中心舒适型景观住宅2 2、产品核心价值定位、产品核心价值定位、产品核心价值定位、产品核心价值定位地段价值地段价值行政中心版块行政中心版块景观价值景观价值广场、公园、宽阔楼间距广场、公园、宽阔楼间距休闲价值休闲价
15、值文化中心版块文化中心版块产品价值产品价值高性价比，稀缺多层高性价比，稀缺多层第第第第6 6问问问问：产产产产品品品品卖给谁卖给谁卖给谁卖给谁？目标客群分析目标客群分析（1 1）目标客户群体划分）目标客户群体划分）目标客户群体划分）目标客户群体划分行政区机构单位普通职员新城区企业普通职员周边私营业主高校园区教职员工业园区企业职员部分老市区置业者其它（如周边高港、姜堰等地购房者及房产投资者）（2 2）其中主要目标人群）其中主要目标人群）其中主要目标人群）其中主要目标人群行政区机构单位普通职员行政区机构单位普通职员行政区机构单位普通职员行政区机构单位普通职员新城区企业普通职员新城区企业普通职员新城
16、区企业普通职员新城区企业普通职员周边私营业主周边私营业主周边私营业主周边私营业主第7问：他们的需求是什么？目目标标客群需求分析客群需求分析年龄2545岁，大部分为初次置业者属于中等收入人群，对价格敏感，对性价比要求高大部分为上班族，对地段、交通、配套依赖性强购房少有主见，注重亲友口碑，有盲从心理关心开发细节品质及开发商品牌总价需求：30万以下25%；3045万60%；45万以上15%心理单价：2800元以下40%；28003300元45%；3300元以上15%三房二厅55%；二房二厅25%；四房二厅10%；其它10%超市、菜场、医院、银行、公共交通、学校、公园、其它休闲健身类第第第第8 8问问
17、问问：我：我：我：我们们们们有怎有怎有怎有怎样样样样的价格策略？的价格策略？的价格策略？的价格策略？价格定位及策略价格定位及策略1 1、价格定位：中低端价位、价格定位：中低端价位、价格定位：中低端价位、价格定位：中低端价位2 2、住宅部分均价建议、住宅部分均价建议、住宅部分均价建议、住宅部分均价建议（市场横向比较法）（市场横向比较法）（市场横向比较法）（市场横向比较法）参数及比率参数及比率项项目及定价目及定价权权重重参数及比率参数及比率均价均价地段户型周边配套社区配套交通景观其它30%20%20%10%10%5%5%盛和花园（小高层）11111113200景泰园（高层）111.10.511.2
18、0.83100永永兴兴花园地花园地块块0.90.91 10.90.90.40.40.90.91 10.70.727682768备注：以上均价考虑影响产品价值的各项参数因素，参考竞争项目住备注：以上均价考虑影响产品价值的各项参数因素，参考竞争项目住宅均价，以加权法最终得出项目基准价，在此基础上建议项目小高层均价宅均价，以加权法最终得出项目基准价，在此基础上建议项目小高层均价范围为范围为30003200元，多层住宅均价范围元，多层住宅均价范围2800 3000元。元。3 3、社区商业部分均价建议、社区商业部分均价建议、社区商业部分均价建议、社区商业部分均价建议（市场横向比较法）（市场横向比较法）（
19、市场横向比较法）（市场横向比较法）参数及比率参数及比率项项目及定价目及定价权权重重参数及比率参数及比率均价均价地段形态消费人气户型发展潜力其它50%10%20%5%10%5%盛和花园（沿永兴路底商）1111118000景泰园（沿永兴路底商）110.610.90.86500永永兴兴花园地花园地块块沿街商沿街商业业0.70.71 10.50.51 10.90.90.80.8584058404 4、价格执行策略、价格执行策略、价格执行策略、价格执行策略低开平走，以快速回笼资金为导向；低开平走，以快速回笼资金为导向；适度升值，在实现利润最大化的同适度升值，在实现利润最大化的同时，利于暗中促销性打折；时
20、，利于暗中促销性打折；一户一价，一铺一价，合理定价。一户一价，一铺一价，合理定价。第第第第9 9问问问问：我：我：我：我们们们们将以怎将以怎将以怎将以怎样样样样的的的的形象敲开市形象敲开市形象敲开市形象敲开市场场场场之之之之门门门门？推广定位与案名建推广定位与案名建推广定位与案名建推广定位与案名建议议议议1、住宅部分核心价值推广定位、住宅部分核心价值推广定位绿色居家、人文居家绿色居家、人文居家绿色居家、人文居家绿色居家、人文居家200亩绿色广场是我家的后花园文化艺术中心、博物馆陶冶心灵休闲居家、品位居家休闲居家、品位居家休闲居家、品位居家休闲居家、品位居家四星级酒店、休闲广场舒适居家，温馨居家
21、舒适居家，温馨居家舒适居家，温馨居家舒适居家，温馨居家户型适中，价格实惠，性价比高舒适，温馨舒适，温馨绿色，人文绿色，人文休闲，品位休闲，品位2 2、产品核心价值诉求要点、产品核心价值诉求要点、产品核心价值诉求要点、产品核心价值诉求要点地段价值地段价值行政中心商务生活第一宅行政中心商务生活第一宅景观价值景观价值16万万M2广场旁的绿色居家广场旁的绿色居家休闲价值休闲价值文化中心休闲生活领秀者文化中心休闲生活领秀者产品价值产品价值高性价比舒适型公寓高性价比舒适型公寓投资价值投资价值新城区稀缺多层住宅新城区稀缺多层住宅2、商业部分核心价值推广定位、商业部分核心价值推广定位1 1城市配套型：城市配套
22、型：城市配套型：城市配套型：新城区休闲商务街2 2城市功能型：城市功能型：城市功能型：城市功能型：物流中心、汽车美容、装饰一条街物流中心、汽车美容、装饰一条街3 3社区生活型：社区生活型：社区生活型：社区生活型：中小型超市、百货等业态引导：如讲究艺术品位的酒吧、咖啡厅、健身房等。城南328国道贯，有潜力成为物流中心，目前已形成了汽配汽装饰等集中业态氛围3、案名建议、案名建议案名方向：（1）符合地块特征，体现新城中心概念；（2）重点突出文化中心和行政中心的环境优势；（3）拉开与永兴花园拆迁安置房低端形象距离，赋予新的内涵，树立新的形象，赢取更多的市场关注。主推案名主推案名城市春天城市春天案名支撑
23、符合景观特色和地块特征；与城市公馆形成系列。寓含城市欣欣向荣之地，发展将逐步成熟。“城市春天城市春天”行政中心舒适型景观住宅行政中心舒适型景观住宅 “城市春天城市春天”行政区中央，舒适居家行政区中央，舒适居家次推案名：次推案名：绿映佳苑绿映佳苑锦秀蓝庭锦秀蓝庭万佳馨苑万佳馨苑绿茵杰地绿茵杰地备选案名：备选案名：备选案名：备选案名：名仕居、府前花园、广绿春晓第第第第10101010问：我们的推广主题是什么？问：我们的推广主题是什么？问：我们的推广主题是什么？问：我们的推广主题是什么？家门口的四星级酒店配套家门口的博物馆与100亩文化艺术中心面对面和16万M2人民广场零距离行政区中央，适舒居家主题
24、主题主题主题1 1 1 1：3000300030003000元元元元/M/M/M/M2 2 2 2，能拥有什么？，能拥有什么？，能拥有什么？，能拥有什么？30003000元元元元/M/M2 2，能拥有什么？，能拥有什么？，能拥有什么？，能拥有什么？和和16万万M2人民广场零距离人民广场零距离30003000元元元元/M/M2 2，能拥有什么？，能拥有什么？，能拥有什么？，能拥有什么？与与100亩文化艺术中心面对面亩文化艺术中心面对面主主题题深化深化居家依傍文化居家依傍文化艺术艺术中心，中心，让让心灵博心灵博览艺术览艺术；200200亩绿亩绿色广色广场场是家的后花园是家的后花园1616万万MM2
25、 2人民广人民广场场，推窗，推窗见绿见绿，户户户户有景有景行政中心、文化中心、居住中心行政中心、文化中心、居住中心主题主题主题主题2 2：温馨之地，舒适居家：温馨之地，舒适居家：温馨之地，舒适居家：温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家200亩绿色广场是家的后花园亩绿色广场是家的后花园温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家温馨之地，舒适居家家门口的博物馆是孩子心灵的大学家门口的博物馆是孩子心灵的大学第第第第1111问：我们的推广内容有哪些？问：我们的推广内容有哪些？问：我们的推广内容有哪些？问：我们的推广内容有哪些？市场推广产
26、品推广价格推广地段炒作配套推广形象推广品牌树立第第第第1212问：我们的营销任务是什么？问：我们的营销任务是什么？问：我们的营销任务是什么？问：我们的营销任务是什么？营销目标营销目标07年年5月至月至08年年5月，回笼资金月，回笼资金约约1.52亿元亿元第第第第13131313问：营销策略是什么？怎么去推广？问：营销策略是什么？怎么去推广？问：营销策略是什么？怎么去推广？问：营销策略是什么？怎么去推广？营销总策略营销总策略分一、二期开发，住宅销售先期启动，暂时保留商业，争取短时间内完成住宅销售，以住宅销售带动商业销售。短短启动周期“短”，销售周期“短”。平平走中端产品路线，“平”民价格，低开“
27、平”走。快快推广节奏“快”，资金回笼“快”。营销执行策略营销执行策略营销执行策略营销执行策略uu地面营销，低空营销：地面营销，低空营销：地面营销，低空营销：地面营销，低空营销：以户外、销售现场、DM派单等地面广告和低空营销主动出击，抢占市场。uu低价营销：低价营销：低价营销：低价营销：打出新城最低起价，吸引目标人群关注。uu事件营销：事件营销：事件营销：事件营销：充分利用事件节点营销，如文化艺术中心开工、公交线路开通、附近大型酒店进驻、市政配套工程进度，项目封顶、入住等等。uuSPSP（促销）营销：（促销）营销：（促销）营销：（促销）营销：贵宾卡预约、开盘有奖销售、对老业主介绍新业主的奖励活动
28、、尾盘促销等等。uuPRPR（客户联谊）营销：（客户联谊）营销：（客户联谊）营销：（客户联谊）营销：制造热点，吸引关注，形成销售热点，营造口碑效应，如发送贵宾卡、开盘酒会、中秋晚会联谊等。第第第第1414问：推广节点如何安排？问：推广节点如何安排？问：推广节点如何安排？问：推广节点如何安排？工程及工程及工程及工程及营销节营销节营销节营销节点点点点时间节时间节点点一期工程一期工程时间时间二期工程二期工程时间时间开工07030706销预售07050710封顶07100801交付08060809附：工程及营销时间进度图示附：工程及营销时间进度图示第第第第1515问：推广节奏怎样？问：推广节奏怎样？问
29、：推广节奏怎样？问：推广节奏怎样？波浪式推广，有序且热点起伏波浪式推广，有序且热点起伏波浪式推广，有序且热点起伏波浪式推广，有序且热点起伏按一期住宅、二期住宅、商铺等三个不同阶段划分，在相对短的时间内（整个销售周期约1年左右）以不同的节点和热点促成项目不同阶段的热销，从而达到持续热销态势，形成波浪式推广浪潮，并最终促进销售完成。第第16问：推广分哪几个步骤？问：推广分哪几个步骤？分阶段推广计划分阶段推广计划分阶段推广计划分阶段推广计划1 1）准备期）准备期）准备期）准备期（07年2月3月）推广策略形成，VI及应用确稿2 2）一期预热期）一期预热期）一期预热期）一期预热期（07年3月5月）形象导
30、入、树立，初次蓄积客户，销售预热3 3）一期热销期）一期热销期）一期热销期）一期热销期（07年5月7月）开盘促销，销售控制，迅速去化4 4）二期预热期）二期预热期）二期预热期）二期预热期（07年6月8月）形象强化，二次蓄积客户，销售预热5 5）二期热销期）二期热销期）二期热销期）二期热销期（07年9月11月）开盘促销，销售控制，迅速去化6 6）商铺推广期）商铺推广期）商铺推广期）商铺推广期（07年12月08年2月）主题式推广，等待时机，兼顾招商7 7）扫尾期）扫尾期）扫尾期）扫尾期（08年3月）扫尾促销，完全去化附：分阶段推广执行进度图示附：分阶段推广执行进度图示第第第第1717问：我们用什么
31、手段推广？问：我们用什么手段推广？问：我们用什么手段推广？问：我们用什么手段推广？1、媒介运用策略、媒介运用策略直接性、有效性：直接性、有效性：直接性、有效性：直接性、有效性：以到达目标客群为目标，以最直接的媒介，达到最有效的传播。地面为主，全程兼顾：地面为主，全程兼顾：地面为主，全程兼顾：地面为主，全程兼顾：以户外、DM、销售现场为主，结合事件节点营销，针对性宣传。有序且热点起伏：有序且热点起伏：有序且热点起伏：有序且热点起伏：按工程节点及推广步骤，有序开展宣传，营造每个节点的宣传高潮，达到销售目的。立体化攻势：立体化攻势：立体化攻势：立体化攻势：充分利用有效媒介如电视、房交会展示、新老业主
32、的口碑等，空中、地下全面拉网式宣传。2、主要应用媒介、主要应用媒介户外：户外：承载形象宣传为主，包括项目周边路段承载形象宣传为主，包括项目周边路段灯杆旗、灯箱、现场看板、现场围墙、市区大型立柱、公交车灯杆旗、灯箱、现场看板、现场围墙、市区大型立柱、公交车站牌、车身等为主。千人到达率高，针对性强。站牌、车身等为主。千人到达率高，针对性强。DM：承载形象宣传及节点促销信息为主，主要承载形象宣传及节点促销信息为主，主要在开盘期、促销期派发。宣传面广，针对性强。在开盘期、促销期派发。宣传面广，针对性强。售楼中心：售楼中心：承载项目品牌形象宣传、产品承载项目品牌形象宣传、产品信息宣传、服务形象宣传等。是
33、项目对目标人群最直观的媒介信息宣传、服务形象宣传等。是项目对目标人群最直观的媒介接触场所，针对性强，有效性强。接触场所，针对性强，有效性强。电视：电视：开盘期等重要节点的配合性辅助媒体，开盘期等重要节点的配合性辅助媒体，时效性强，宣传面广。时效性强，宣传面广。第第第第1818问：全程推广需花费多少？问：全程推广需花费多少？问：全程推广需花费多少？问：全程推广需花费多少？l l广告预算（包括公关及促销费用）：广告预算（包括公关及促销费用）：广告预算（包括公关及促销费用）：广告预算（包括公关及促销费用）：常规广告预算为总销售额的常规广告预算为总销售额的常规广告预算为总销售额的常规广告预算为总销售额
34、的1%1%左左左左右，即右，即右，即右，即（1.51.52 2亿）亿）亿）亿）1%1%150150200200万万万万，预算取中间值，预算取中间值，预算取中间值，预算取中间值约约约约175175万万万万。以下是各。以下是各。以下是各。以下是各项媒介的费用比例及金额，具体数字仅供参考，以实际执行为准。项媒介的费用比例及金额，具体数字仅供参考，以实际执行为准。项媒介的费用比例及金额，具体数字仅供参考，以实际执行为准。项媒介的费用比例及金额，具体数字仅供参考，以实际执行为准。媒介事媒介事项项费费用比用比例例金金额额1、户外（现场围墙、路牌、灯箱、灯杆旗、横幅、条幅等）25%43.75万2、DM单、报
35、纸广告25%43.75万3、宣传物料（折页、单页、户型插页等）10%17.5万4、广播、电视5%8.75万5、公关活动（酒会、典礼、联谊晚会等）15%26.25万6、促销活动15%26.25万7、其它5%8.75万8、总计总计100%175万万第第19问：销售如何组织？问：销售如何组织？波段式推售，分期推广：波段式推售，分期推广：波段式推售，分期推广：波段式推售，分期推广：先推一期多层、小高层，再推二有多层、小高层，最后推沿街底商。以点带面，以优带劣，全面推进：以点带面，以优带劣，全面推进：以点带面，以优带劣，全面推进：以点带面，以优带劣，全面推进：在实际销售过程中进行有目的地进行销售控制，按
36、房源优劣批次有序推售，以点带面，以优带劣，从而全面推进销售。快速启动，强化推广，攻城略地快速启动，强化推广，攻城略地快速启动，强化推广，攻城略地快速启动，强化推广，攻城略地：执行“短、平、快”销售战略，达到迅速回笼资金的目的。第第第第2020问：入市前我们将有哪些准备工作？问：入市前我们将有哪些准备工作？问：入市前我们将有哪些准备工作？问：入市前我们将有哪些准备工作？1 1、项目、项目、项目、项目VIVI形象设计及应用形象设计及应用形象设计及应用形象设计及应用2 2、一期营销推广实施计划、一期营销推广实施计划、一期营销推广实施计划、一期营销推广实施计划3 3、一期销售组织策划报告、一期销售组织策划报告、一期销售组织策划报告、一期销售组织策划报告4 4、一期价格操作策略及细案、一期价格操作策略及细案、一期价格操作策略及细案、一期价格操作策略及细案5 5、销售组织建立与培训、销售组织建立与培训、销售组织建立与培训、销售组织建立与培训6 6、售楼中心设计、布置与销售物料准备、售楼中心设计、布置与销售物料准备、售楼中心设计、布置与销售物料准备、售楼中心设计、布置与销售物料准备7 7、现场户外设计方案及制作安装、现场户外设计方案及制作安装、现场户外设计方案及制作安装、现场户外设计方案及制作安装全案结束，谢谢！全案结束，谢谢！全案结束，谢谢！全案结束，谢谢！