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1、嘉禾置业嘉禾置业/中国铜陵中国铜陵嘉华国际项目前期顾问上海同胜行上海同胜行/201201/201201本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识本次沟通是初期沟通，主要目的是在战略、方向上取得共识产品规划建议产品规划建议运营模式建议运营模式建议项目财务分析项目财务分析 充分了解、研究铜陵城市、经开区的功能定位、经济构成、发展方向以及人口影响力 通过各物业市场调研、研究，确定项目物业选择、发展方向 针对新城区开发、综合体物业等充分研究，为项目定位寻找成功借鉴因素 综合分析，确定项目区域定位、总体定位、各地块细分定位以及产品概念性方向1341 通过市场深入、细化调研，测试各种物业细分市场
2、的发展空间 通过目标客户访谈，核实客户需求偏好，为项目客户寻找落地 深入研究项目整体规划布局，各物业建筑、风格、面积等产品细节，结合各细分市场的特征，确定项目开发的产品规划、各物业类型 结合项目总体规划，确定项目整体开发步骤、开发时序 结合项目资金需求、赢利要求、潜在风险考虑，确定项目合理的运营模式方案 根据不同的产品方案，测算相应的成本收益、投资回报、现金流情况，根据财务分析结果，优选最符合项目特质的产品组合 测算项目在不同运营模式下的现金流等情况，确定合理的运营模式2432总体定位分析总体定位分析我们围绕我们围绕目标和难题展开，并基于以前共识的定位以及区域开发的目标和难题展开，并基于以前共
3、识的定位以及区域开发的高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法本阶段不高度，着重于有指导意义的战略和方向，细节和常规手法本阶段不是是重点，但重点，但要能落实于系统的执行要能落实于系统的执行工作工作1 1、合作围绕发展商目标和难题展开：、合作围绕发展商目标和难题展开：铜陵华源房地产开发有限公司开发中铜陵华源房地产开发有限公司开发中的的里程碑；里程碑；解决项目期望值与实际中的差异；解决项目期望值与实际中的差异；成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；成为新城土地获取、综合开发的一种模式，并可以推广；2 2、整体出发点要拨高。基于战略的层面，要整体出发点要拨高。基于战略的层面，要
4、具有铜陵指导具有铜陵指导意义。意义。3 3、基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，基于以前的定位和目前已确定的开发计划。方向性明确，保持保持 原有原有的思路切入，有清晰的思路切入，有清晰 的主线，角度仍围绕在商业的界定的主线，角度仍围绕在商业的界定、驱动力驱动力的增强的增强、如何、如何发力上。发力上。4 4、定位主题的强化、定位主题的强化和商业开发和商业开发的高度如何落实于执行。的高度如何落实于执行。能指导规划设计；能指导规划设计；能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的能指导选择伙伴公司，提供伙伴邀约前的沟通书沟通书。5 5、并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目
5、的并非完全基于竞争，但是要在分析目前市场同类型、前沿标志项目的基基 础础之上。之上。6 6、最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心最后要提供项目整体概念、功能、市场、产品定位稿及本阶段核心内容内容 总结总结。项目立地条件分析项目立地条件分析项目立地条件分析项目立地条件分析25186734项目在城市中位置项目所在片区范围项目范围片区在城市发展中的角色片区现状片区与城市关系片区竞争关系片区需求地图模拟片区地位片区配套片区客源片区竞争评价优势优势 产业基础牢靠；配套基本完善，具 景观、学校等优 质资源；交通相对便利；产业在转型，对产 业配套的需求愈加 强烈；一站式消费体验的 特色
6、劣势劣势 周边区片的不断竞 争；商务办公气氛不浓；产业的支撑不足，居住人群多为原住 居民；商业配套不完善；目前尚处于新老城 区交替处 城市”十二五”五大战略发展目标实现的中心 铜陵工业兴市奠定了经济技术开发区的地位和发展优势；城市发展主要方向，“东扩北拓”的核心地段铜陵未 来城中心石城大道！配套正在建设完善，包括医疗、学校、政府等；居住氛围较足，商业配套不完善；80%的富人和周边小区较高的入驻率给片区带来了未来发 展的动力；交通的便利导入了城市和郊区县的客源；片区的产业、旅游、娱乐成为主要的客源导 入动 力，阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎；政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；
7、经开区利用自身优势不断发展也成为项目的竞争片区；柏庄、康城小区的启动给片区带来了机遇也带来了挑 战；经济区位于主城 区的东北侧。区 域发展以工业为 主。本项目位于石城大道和翠湖一路交汇处。1项目在城市项目在城市中中的的位置位置 绿色路线为翠湖一路绿色路线为翠湖一路 蓝色路线为石城大道蓝色路线为石城大道 黄色框线为半径黄色框线为半径1.5公里社区公里社区距铜陵主城区方向约3.5公里2项目所在片区范围项目所在片区范围经开区经开区：北接政务文化新区，东临滨湖新城，经济基础雄厚，发展势头强劲。规划面积79平方公里，目前已开发30万平方米，分为东西两大功能区域:东部以工业为主，设有中心工业区、南部工业区
8、；西部为商务文化区，建设铜陵大学城、国际商务中心区、国际社区等。依靠大学城及园区入驻企业带动区域发展,但是由于入驻学校都以职业技术院校为主，消费力有限，加之企业真正进驻数量不足，区域总体发展只处于初级阶段；区域配套设施尚待进一步完善及提升。经济开发区内容需替换内容需替换3项目范围项目范围西侧西北东北西南南侧东南繁华大道松林路石 门 路宗地位置翡翠路叠嶂路纬 四 路项目四至：项目四至：n北面为XXXXX路,为铜陵城市南部连接东西的主要城市干道；n南面为XXXXX路,城市次干道,连接经济开发区的XXXXX和XXXXXX；n东面为XXXX路,城市主干道，为南北向连接高新区、政务区、经开区和XXXXX
9、西的通路；n西面为城市社区道路，道路的西侧为新建的住宅小区，翰林府邸和碧湖蓝亭;n地块南侧拥有十字交叉的绿化带，景观条件好。路石鼓内容需替换内容需替换4片区在城市发展中的角色片区在城市发展中的角色位于市中心西南端，处于城市发展扩张轴线上。经济开发区是铜陵市“一城、四中心”的其中一个城市副中心。铜陵以工业立市，制造业是铜陵的主导产业。经济开发区是铜陵最大的制造业产业园区，承接来自东部以及沿海的产业转移，是今后铜陵经济发展的重要支撑。内容需替换内容需替换5片区现状片区现状/大片区规划大片区规划产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带来大量的资源和人口产业园区和大学城及相关的流通行为将给该片区带
10、来大量的资源和人口铜陵经济技术开发区，目前规划79平方公里，包括中心工业园区、南部工业区、高新区，大学城和中心商务区。以制造业为主,规模以上企业企业130多个多个,世界500强企业强企业9个个，从业人数6万余人。中心工业园区：中心工业园区：位于经济开发区的东部的核心位置，为国家最早批准的；南部工业园区南部工业园区：铜陵市政府后期调整的，位于工业区南部，部分在招商；高新技术园区及配套：高新技术园区及配套：园区位于南艳湖区域,正在引进的企业以生物医药、新材料和微电子企业为主，目前已有部分企业入住。大学城：大学城：规划为11.4平方公里,铜陵经济开发区西部功能区,包括铜陵工业大学、安徽大学、铜陵财经
11、学院、安徽财贸学院学院，目前共有学生及教职员工约9万人，安徽艺校马上进驻；二期规划中，存在调整的可能。中心商务配套区：中心商务配套区：功能规划为商务办公、居住配套和商业等功能，为整个经济开发区进行配套，正在启动。期南部工业区期中心工业区期高新区及配套中央商务区期(6.53KM2)大学城期(4.88KM2)内容需替换内容需替换5片区现状片区现状/配套情况配套情况园区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多园区的中央商务区位置，周边配套相对完善，人群的来源较多住宅较为集中住宅较为集中，原来的拆迁居民和新建小区居民带来了大量的客源，形成的居住氛围，有利于本项目推进；学校资源较多学校资源较多
12、，2家贵族学校，中锐和润安中学，1家普通中学（68中），工大、安大、财贸、艺校、水电、电脑学校；商业配套较差商业配套较差，本案区域的配套主要以沿街底商解决，日常消费集中在1公里距离明珠广场的易初莲花，国耀广场商业正在建设；公共配套基本完善公共配套基本完善，距离口腔医院，三甲的医科大附属医院较近，紧靠管委会、新华社、环保局等政府部门，区域的生活和工作便利性较强；拥有旅游游乐资源拥有旅游游乐资源，徽园和欢乐岛带来了大量的旅游人群；会展业发达，但辐射本项目较弱会展业发达，但辐射本项目较弱，安徽最大的会展中心，但其主要配套将集中在明珠附近；区域高星级酒店带来大量商务人口区域高星级酒店带来大量商务人口，
13、2家5星，迎宾馆和明珠酒店，1家4星，源牌商务酒店；景观资源优秀景观资源优秀，项目附近的十字绿带，翡翠湖风景区，公园，环境较好，带给项目利好；工业园区距离较近，带来高档商业消费工业园区距离较近，带来高档商业消费。内容需替换内容需替换6片区与城市的交通关系片区与城市的交通关系该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然该片区内道路的开通，特别是金寨路高架直接缩短了与城市的距离，高速虽然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力有一定的阻隔作用，但在一定程度上也扩大片区的辐射力金寨路金寨路高架：高架：连接肥西和市区，城市铜陵城市客源和肥西客源的主要导入通道；翡翠大道
14、：翡翠大道：连接本片区与铜陵高新区的城市通路，可以吸引高新区和西片区的消费者。繁华大道：繁华大道：本区域通往高新区南片科技园的通路，但受到铁路的阻隔；合宁高速：合宁高速：从铜陵通往南京的高速公路，可辐射更大范围的客流；合界高速合界高速：铜陵的东西连接的通道。内容需替换内容需替换7片区片区竞争关系竞争关系竞争片区竞争力正在提升，项目优势需要进一步挖掘竞争片区竞争力正在提升，项目优势需要进一步挖掘高高新区新区位于西部，为国家级园区，全区引进内外资项目800个，企业130多家，500强10余家，拥有创业中心等吸引高技术人才的政策和措施，因此相对白领较多。区域具有大蜀山等优质资源，高档楼盘林立，为铜陵
15、传统的富人区。区域商务氛围已经形成、人气配套正在逐渐成熟。区域交通便利，长江路连接城市中心。政府政府新区新区启动于2001年，规划面积12.67KM2，距老城区6KM，目前建成市政府、体育中心、天鹅湖大酒店、新闻出版局等公共设施；绿地、宋都均在此建有高档商住项目；该区域环境优美，城市景观好，距离城市距离近，有政府资源优势，目前存在问题是商业配套较差，人气不足；随着区域商业配套的启动，必将成为本片区的主要竞争对手。政府政府、产业优势和高起点成为竞争片区的主要竞争点，而本片区相比优势不足、产业优势和高起点成为竞争片区的主要竞争点，而本片区相比优势不足，如何如何利用自身牢固的产业背景和已有的资源，差
16、异化竞争成为项目取胜的关键。利用自身牢固的产业背景和已有的资源，差异化竞争成为项目取胜的关键。蜀山区庐阳区包河区新站区经济开发区滨湖新区（未启动）高新区政务区瑶海区内容需替换内容需替换8片区需求地图模拟片区需求地图模拟该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时该片区内与城市中心和周边的便利性不断增强，扩大了客源的辐射范围，同时分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。分散了部分客源，如何留下客源成为片区的关键。分类来源导入方式驱动力阻碍力第一圈层第一圈层片区居住人群生活距离与性近快速交通分，高档缺乏产业人口工作工作和高档及特色配套缺乏经开区行政人员工作工作地性，高档
17、消费缺乏第二圈层第二圈层肥西县片区合安路交通交通捷，距离优势快速交通和片区竞争分高新东侧科技园区繁华大道交通交通优势，会展酒店自身配套和片区竞争第三圈层第三圈层政务区翡翠大道、怀宁路距离近，会展资源道路阻隔、自身配套、离市中心近城市人群金寨路交通游、游乐、会展可选择多，交通不便，缺乏特色套餐内容需替换内容需替换总结总结现有铜陵城市现有铜陵城市时间、空间的发展中思时间、空间的发展中思以及发展趋势，并评以及发展趋势，并评价价房地产房地产各细分市场的发展机会，寻求类似坐标体系的城市综合各细分市场的发展机会，寻求类似坐标体系的城市综合体功能体功能要素是要素是本项目取得成功的第一步。本项目取得成功的第一
18、步。城市内商务及住城市内商务及住配套功能建设的本质，是建配套功能建设的本质，是建城市综合体城市综合体，其其作用就是凝聚主题资源，推进城市作用就是凝聚主题资源，推进城市性发展性发展，但但这种措施这种措施显著的效果则是提高水平城市垂直化显著的效果则是提高水平城市垂直化；内容需替换内容需替换城市发展分析城市发展分析内容需替换内容需替换铜陵城市分析铜陵城市分析经济发展分析经济发展分析城市规划分析城市规划分析产业布局分析产业布局分析文化趋势分析文化趋势分析1324内容需替换内容需替换经济发展分析城市规划分析产业布局分析文化趋势分析对本项目的借鉴启示p 项目发展具备良好的城市经济基础支撑。p 项目定位需具
19、备高度，站在未来城市副中心的角度上。p 周边大量制造业导入的直接及相关人口是项目未来的主要潜在客户。p 快速交通条件改善，使得项目具备向政务区乃至主城区辐射的可能。p 项目可适当发展商业服务业，弥补区域商业服务业发展不足。p 项目开发与文化相合，营造一个现代、时尚的体验区域中部崛起战略为铜陵城市发展带来良好机遇；市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中；城市引力较强，固定资产投资快速上升；城市经济发展水平偏低，但增长速度较快；城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。城市由原来的单核向多核发展，“大铜陵”加紧建设中；对外交通升级，连接中、西、东的城市交通枢纽
20、形成；对内交通完善，经济开发区和项目迎来发展良机；城市向南、向西发展中，经济开发区成为重点发展区域；未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南的副中心。工业是铜陵市的主导产业，城市实施“工业立市”战略；全市工业布局呈现五大组团，项目位于以先进制造业为重点的西南组团；经济技术开发区成为全市制造业重要基地，工业产值占全市的40%；目前城市服务业多集中于主城区，经济技术开发区服务业发展空间广阔；城市工业重点向西、向西南方向发展，经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为关注城市新贵的消费场所和年轻人时尚与
21、个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向内容需替换内容需替换国家实施中部崛起战略国家实施中部崛起战略，铜陵城市，铜陵城市与房地产业迎来发展良机与房地产业迎来发展良机国家国家战略实施：战略实施：沿海沿海优先开发：优先开发：已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。西部西部大开发：大开发：涉及西部十几个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴东北振兴：振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。中部崛起：中部崛起：在中国总体发展战略中起着在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）承东（沿海）启西启西”的作用
22、，并利用自身的区域优势、的作用，并利用自身的区域优势、资源实现资源实现城市发展城市发展、推动中国经济发展。、推动中国经济发展。中部崛起战略将成为中国经济发展的重要中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要引擎之一方向和主要引擎之一，铜陵城市，铜陵城市与房地产与房地产业迎来发展良机。业迎来发展良机。经济发展分析经济发展分析1内容需替换内容需替换城市城市向心力较强，处于城市化进程加速期，人口和投资导入较快向心力较强，处于城市化进程加速期，人口和投资导入较快经济发展分析经济发展分析1人口人口规模规模：铜陵市城市向心力较强，户籍人口规模和市区人口规模不断扩大，近8年户籍人口增长约50万。城市化率城
23、市化率：铜陵市城市化率从2000年的30.5%上涨到2007年的41.4%。从世界主要国家发展历史看，城市化率在30%-60%之间，城市化进程持续加速，铜陵市正处于城市化快速进程时期。固定资产投资：固定资产投资：随着沿海经济不断辐射，产业投资、基础设施投资不断推进，铜陵市固定资产投资增长势头迅猛，06、07年增长率达到66.5%和58.9%，较快的固定资产投资使得城市未来经济发展可期。内容需替换内容需替换经济经济发展水平偏低，但增速较快，房地产市场处于稳步增长期发展水平偏低，但增速较快，房地产市场处于稳步增长期经济发展分析经济发展分析1经济发展水平：经济发展水平：对比中部六省省会经济发展水平，
24、可以发现铜陵市GDP总量和人均可支配收入水平偏低，两项指标在中部六省省会城市中均排第五。经济经济增速：增速：近6年GDP平均增幅为24%，07年为24.2%，增速位居全国省会城市第二。近6年人均可支配收入平均增幅12.0%，07年增幅增长21.9%，在36个大中城市中排名第3位，在中部六省会城市中排名第一。房地产房地产价格：价格：商品房价格平稳上升，2000年以来价格平均增幅10.3%，房地产市场健康发展。内容需替换内容需替换六六大因素力助未来城市经济快速发展大因素力助未来城市经济快速发展项目发展具有良好的宏观经济支撑未来十年铜陵仍旧会处于在经济快速道上1东部沿海产业加快转移2国家支持中部崛起
25、给予优惠政策3对外交通升级4地方政府具备发展城市的决心5制造业等产业已具备一定优势6科教实力雄厚自主创新强经济发展分析经济发展分析1内容需替换内容需替换“大铜陵大铜陵”建设促使城市功能分散，城市发展迈向建设促使城市功能分散，城市发展迈向“多中心、组团式多中心、组团式”铜陵市的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能，城市发展缓慢。“十五十五”期间，社会各界越来越意识期间，社会各界越来越意识到铜陵发展到铜陵发展不足不足所面临的紧迫感。所面临的紧迫感。“十五十五“末，政府提出要建设末，政府提出要建设大铜大铜陵。大铜陵建设陵。大铜陵建设按照按照“新区开发、老
26、城提升、组团展新区开发、老城提升、组团展开、整体推进开、整体推进”的思路，力争早日的思路，力争早日把铜陵建设把铜陵建设成为一成为一个辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中个辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。心城市。多中心组团结构介绍多中心组团结构介绍：基本概念：基本概念：城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大运量轨道交通联系各组团。结构特点：结构特点：这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构。支撑条件：支撑条件：实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速
27、路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。城市规划分析城市规划分析2内容需替换内容需替换城市交通全面升级，助推城市交通全面升级，助推大铜陵建设大铜陵建设航空方面航空方面：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场，新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E，可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降。铁路铁路方面：方面：正在建设沪汉蓉高铁铜陵站，沪汉蓉线路经上海、南京、铜陵、武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。建成后，铜陵到南京45分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时。水路水路方面：方面：
28、投资27亿建设铜陵港，计划将铜陵港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。公路公路方面：方面：规划7个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。城市交通的升级，使得铜陵未来成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。经济开发区地位提升，投资导入更为便利。内部内部交通：交通：金寨路的建成使得从市中心到经济开发区的车程从原来的20分钟缩短为10分钟。城市交通的升级，使得铜陵未来成为链接东、中、西部的枢纽，城市有望成为辐射全省、崛起中部、承东启西的重要的区域性中心城市。经济开发区地位提升，投资导入更为便利。对外交通：对外交通：城市规划分析城市规划分析2内容需
29、替换内容需替换城市向西、向南发展中，经济技术开发区成为城市近期建设的重点区域城市向西、向南发展中，经济技术开发区成为城市近期建设的重点区域铜陵市在铜陵市城市总体规划（2006-2020）中提出了城市近期发展方向和近期建设重点发展地区。近期近期城市发展方向：城市发展方向：近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。近期近期城市重点发展地区：城市重点发展地区：近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区)、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等地区。经济开发区区域人口控制在36万左右，区域成为重点建
30、设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，区域迎来发展良机。城市规划分析城市规划分析2内容需替换内容需替换未来城市呈现未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区一城、四中心、一滨湖新区“，经济开发区成为城市西南依托，经济开发区成为城市西南依托区域制造业，居住、生活服务等设施完善的城市副中心区域制造业，居住、生活服务等设施完善的城市副中心未来的城市总体布局为未来的城市总体布局为“一城、四中心、一滨海一城、四中心、一滨海新区新区“，中间用田园楔市生态环境。，中间用田园楔市生态环境。1、一、一城城即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。2、四中心、四中心p一是以高新技术
31、开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；p二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；p三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；p四四是依托经济技术开发区、桃花工业园区是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出，突出发展现代大工发展现代大工业，逐步发展成为国家业，逐步发展成为国家装备工业基地装备工业基地，打造城西南副中心，打造城西南副中心。3、滨湖、滨湖新区新区建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。经济开发区将成为城市西南的居住、生
32、活服务等设施完善经济开发区将成为城市西南的居住、生活服务等设施完善的城市副中心，项目发展将依托城市西南，并向北向、向的城市副中心，项目发展将依托城市西南，并向北向、向西辐射。西辐射。城市规划分析城市规划分析2内容需替换内容需替换工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山主导产业：主导产业：目前第二产业是铜陵的主导产业。铜陵市“十一五”规划中提出“工业立市”，依靠制造加工业的发展带动经济的发展，同
33、时大力发展现代服务业和现代农业。未来几年内，第二产业会将是主导产业。八大重点发展产业：八大重点发展产业：十一五规划中提出做大做强汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工八大行业。八大重点产业2007年实现工业增加值334.44亿元，占全市规模以上工业的比重为72%。铜陵市铜陵市世界世界500强企业：强企业：产业布局分析产业布局分析3内容需替换内容需替换全市工业发展形成集聚态势，布局呈现五大组团全市工业发展形成集聚态势，布局呈现五大组团p西部工业组团：以高新技术产业开发区、科技创新示范区、蜀山产业园等为主体，重点发展高新技术产业及相关产业。p北部工业组团：
34、以双凤开发区、岗集配套产业区、庐阳产业园为主体，重点发展汽车配套、机械加工、现代印刷、建材、食品、轻纺、农副产品加工等产业。p东北工业组团：以新站综合开发试验区、瑶海工业园等为主体，重点发展现代物流、轻纺、建材及相关配套产业。p东部工业组团：以龙岗开发区、肥东新城区、化学工业基地等为主体，重点发展家用电器及配套、化工、冶金、食品及农副产品加工等产业。p西南部西南部工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园、工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园、包河工业园为主体，重点发展先进制造业和技术含包河工业园为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。量较高的相关产业。项目位于西南部工业组团，区域众
35、多的制造业企业员工将成为项目潜在的客户来源。铜陵市工业区铜陵市工业区发展时期：发展时期：城市发展初期（1949-1981）城市快速发展（1991-2007）城市定位调整（1982-1990）1954年东郊工业区 启动1956年北郊工业区 规划确定1958年西南郊工业 区规划1982年重新规划工 业区北郊区以仓储为主，开辟建材生产基地西南郊区以发展机 械、电子和仪表为 主相继开辟高新区、新 站区、经济开发区、常 青、桃花、蜀山经济 区，东北部、西部、西 南部区域得到发展产业布局分析产业布局分析3内容需替换内容需替换经济技术开发区经济技术开发区成为铜陵市成为铜陵市的制造业重要基地，的制造业重要基地
36、，引领铜陵经济引领铜陵经济发展发展典型企业：典型企业：p汽车产业：江淮汽车、安凯客车、佳通轮胎；p装备制造业：日立建机、合力叉车；p家电电子产业：海尔电器、华凌电器；p日用化工产业：联合利华、国通；p食品产业：华泰食品、统一食品、可口可乐。经济技术开发区周边众多企业将为项目带来人口支撑。铜陵经济技术开发区在面对良好机遇和政府的支持下，经济发展迅速。区内产业积聚效应日益显现，已形成了汽车产业、装备制造业、家电电子、日用化工、食品为主的五大支柱产业，成为铜陵市制造业的重要集中地。07年全区实现工业总产值600亿元，规模以上工业增加值186亿元，分别占全市的40.8%和40.0%.发展历程发展历程:
37、1、1992年底铜陵市上报省政府要求批准设立铜陵经济技术开发区。2、1993年4月3日，开发区建设正式启动。3、1993年7月6日，省机构编制委员会下发了关于同意成立铜陵经济技术开发区管理委员会的批复，管委会正式成立。4、2000年2月13日，国务院办公厅批准铜陵经济技术开发区为国家级经济技术开发区。5、十五期间主要经济指标位居中西部16个国家级开发区之首，实现了在国家级开发区中领跑中西部，进军前十强的目标。产业布局分析产业布局分析3内容需替换内容需替换铜陵市服务业铜陵市服务业目前多集中于主城区，经济开发区的服务业发展潜力较大目前多集中于主城区，经济开发区的服务业发展潜力较大铜陵市服务业铜陵市
38、服务业目前多集中在主城区，经济技目前多集中在主城区，经济技术开发区集中有二十万人口，区域商业等服术开发区集中有二十万人口，区域商业等服务设施明显不足，为项目发展带来契机。务设施明显不足，为项目发展带来契机。现有：现有：p铜陵是目前服务业主要集中于主城区，主城区是城市的商业、金融以及商务中心，分布有城市大多数的商场、办公楼等。p位于东部的新站区是目前的市级商贸物流中心，区域聚集了一批建材等专业大市场，如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市铜陵店。p经济开发区服务业多集中在项目周边，有铜陵国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。建设中建设中：p政务区将兴建体育中心、文化中心，
39、成为铜陵市文化产业的集中地。p滨湖新区将建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区，将会成为城市新的现代服务业集中地。产业布局分析产业布局分析3内容需替换内容需替换未来，城市工业继续快速扩张，向西、向西南成为城市工业发展的重要方向，未来，城市工业继续快速扩张，向西、向西南成为城市工业发展的重要方向，经济技术开发区将会形成国内重要的制造业基地经济技术开发区将会形成国内重要的制造业基地未来城市西南的制造业和城市西部的高新技术未来城市西南的制造业和城市西部的高新技术产业的快速发展将会在各自区域迅速集聚人口，产业的快速发展将会在各自区域迅速集聚人口，为项目发展带来良好机遇。为项目发展带来良好机遇。
40、铜陵市在铜陵市城市总体规划（2006-2020）中明确提出要建成全国重要的制造业基地和高新技术产业基地，制造业和高新技术产业未来发展潜力巨大。作为先进制造业和高新技术产业规划所在区的经济技术开发区和高新技术开发区将成为城市工业发展的重要方向。经济技术开发区计划到到2010年，全区实现规模以年，全区实现规模以上工上工业业企业总产值企业总产值1000-1250亿元，实现工业增加值亿元，实现工业增加值300-350亿元，完成工业投入亿元，完成工业投入250-300亿元亿元，全区规模以上企业达到250家，其中年产值超10亿元企业达到25家以上。完成目标的经济技术开发区将成为国内重要的制造业基地。产业布
41、局分析产业布局分析3内容需替换内容需替换特征：特征：不同的人群呈现出了不同的文化现象；城市的主流人群处于盲从文化的状态，他们追求购物中心的文化，他们居住注重认知，他们注重聚会和吃喝，他们；然而城市的另外一批人，他们是年轻态（不仅指年龄），他们是城市精英，他们追求不同的文化状态，他们追求个性，他们强调复合化的功能，他们去关注商务聚会，关注机会和时尚文化，他们然而，他们的需求正在转变，主流将在精英的带动下开始追求个性文化，精英将逐步去追求体验文化。这样形成了未来城市文化这样形成了未来城市文化发发展展两阶段论两阶段论：盲从到个性 个性到体验然而他们的心底的文化需求真正是体验文化体验文化。1聚集文化聚
42、集文化2盲从文化盲从文化3个性文化个性文化4体验文化体验文化5品味文化品味文化百货超市的兴起不肯离开城市中心生活圈子固定,对现状满意;中老年人群居多购物中心兴起外延,副中心形成形成居住的高档区吃喝玩逐渐兴起朋友商务聚会增加圈子扩大但盲目对事物鉴赏能力提高但非本质性居民出现分化商业强调参与性居住复合化出现夜文化大幅出现城市功能复合化吃喝玩强调吃喝玩强调个性个性聚会商务活动增加年轻人消费逐渐年轻人消费逐渐成为成为 主力主力,年轻态明显年轻态明显强调外部文化的参与强调个性与共融创意文化项目出现不断抛弃传统文化夜生活继续放大,酒 吧等设施成为主要消 费场所强调综合项目的文化 体验，新天地、海上 海等出
43、现年轻态和中年态年轻态和中年态共同共同 构成构成消费消费主力主力家庭式消费逐渐增加家庭式消费逐渐增加文化鉴赏回归传统文化重新繁荣城市文化品位上升创意文化地产项目艺术中心美术馆发挥作用文化底蕴高城市呈现出后发优势居民品味城市文化,去追求商业文化合合 肥肥上 海铜陵城市文化发展阶段铜陵城市文化发展阶段4内容需替换内容需替换类型类型年轻人年轻人成年人成年人新人类新人类城市新贵城市新贵描述描述酒吧酒吧前卫学生白领及商务年轻态的酒吧年轻态的酒吧迪吧迪吧学生及打工族夜生活摇篮夜生活摇篮KTV低收入大众娱乐生活方式大众娱乐生活方式网吧网吧学生不景气的网吧不景气的网吧书吧书吧驴友驴友聚会处驴友聚会处茶楼茶楼今
44、夜茶楼不喝茶今夜茶楼不喝茶浴场浴场不仅仅一洗了之不仅仅一洗了之演艺广场演艺广场雅俗共赏夜生活雅俗共赏夜生活文化需求文化需求时尚与个性时尚与个性雅俗共赏文化雅俗共赏文化个性与刺激个性与刺激档次与品位档次与品位城市新贵的消费场所和年轻人时尚与个性的夜生活场所成为未来商业文化的发展方向铜陵城市商业消费夜文化铜陵城市商业消费夜文化4内容需替换内容需替换传统文化与现代文化交织实在的消费方式和理念对于新鲜事物的认识具有鉴别能力多重文化性格多重文化性格体现体现拥有好的文化底蕴对书画艺术的追求文化消费意识不强吃文化盛行商务文化欠缺雅俗共赏的休闲生活对现代时尚文化缺乏理解雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未
45、来的雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向方向教育教育与艺术文化的结合成为关注与艺术文化的结合成为关注尊师重医+徽派艺术 传统文化 城市性格善良+朴实 现代文化外来文化+生活理念铜陵文化发展诠释铜陵文化发展诠释4内容需替换内容需替换城市文化阶段强调距离中心区的距离，城市居住区；关注出行的方便与邻里的关系追求物质生活的丰富对城市理解局限性强关注社会胜于关注其他初级文化地产初级文化地产地产文化观地产文化观环境文化阶段强调环境作用，形成蜀山的高档居住区；人们关注居住的环境品质，强调与自然的交流；部分高收入人群选择搬离城市中心建筑文化阶段城市居民觉醒，开始关注建筑和环境；建筑的品质成为该阶段
46、的文化内涵；这时绿城、绿地等入住，强调了产品质量缺乏实际的文化内涵互动文化阶段强调城市、人、建筑的统一结合赋予了建筑和地产文化的内涵，强调文化的作用用文化线来诠释地产不同功能注入整体文化，达到和谐统一。铜陵地产文化正在由初级文化地产向地产文化观迈进铜陵地产文化正在由初级文化地产向地产文化观迈进4内容需替换内容需替换项目功能主题选择项目功能主题选择内容需替换内容需替换标准一：项目必须位于城市副中心标准二：项目必须是建筑综合体标准三：项目规模至少达到20万方以上标准四：项目尽可能与文化相关功能性案功能性案选择标准选择标准功能性案例样本框的确定功能性案例样本框的确定1内容需替换内容需替换我们根据以下
47、标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，为本项目的功能主题寻找方向。我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，为本项目的功能主题寻找方向。城市名称简要说明中国成都成都世纪城位于成都副中心,总建筑面积达到200万平方米,以会展为引擎的,集会展酒店住宅商业办公为一体的城市副中心大型综合体项目中国上海海上海新城位于上海的杨浦区,总建筑面积为23万平方米,以文化商务为引擎的,集办公住宅商业为一体的文化创意地产,目前该项目已经成为上海现代创意产业聚集区日本东京六本木位于东京的旧区,1986年启动,建筑面积72.9万平方米,以营造绿色文化都市中心为主题,集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功
48、能于一体的新型都市综合体英国伯明翰 Brindleyplace 商务区位于城市的延伸区,1989年开始启动,总建筑面积约50万平方米,以商务和休闲带动的,集住宅商业商务艺术展示等为一体的城市综合体中国上海青年城位于上海九亭,城市西南的延伸区,总建筑面积为26万平方米,以青年文化为主题的,集青年公寓商业公寓酒店办公商业为一体的,以地铁站为依托的国际青年综合社区功能性案例的选择功能性案例的选择2内容需替换内容需替换每种案例都有其关键的驱动引擎模式，保证其市场运作的成功。每种案例都有其关键的驱动引擎模式，保证其市场运作的成功。驱动引擎驱动引擎主导功能主导功能辅助功能辅助功能典型案例典型案例会展商务l
49、居住l办公 l公寓 l酒店成都世纪城文化时尚l办公 l商业l住宅 l商业 l公寓 l艺术馆海上海（上海）青年城（上海）商务娱乐l商业l办公 l酒店 l公寓 l艺术馆Brindleyplace 商务区(伯明翰)文化商务l办公l公寓 l商业 l酒店 l艺术馆六本木(东京)可比案例功能主题归纳可比案例功能主题归纳3内容需替换内容需替换根据本案的内外部特征，匹配合理的驱动引擎模式。本项目首选的驱动因素为根据本案的内外部特征，匹配合理的驱动引擎模式。本项目首选的驱动因素为文化时尚文化时尚，同时可复合同时可复合商务娱乐商务娱乐的功能。的功能。项目类型项目类型评价指数评价指数会展商务会展商务文化时尚文化时尚
50、商务娱乐商务娱乐文化商务文化商务项目特征城市发展MMHH区位规划MHMM配套资源HHMM市场空间核心功能市场机会MHMM24小时活力区前瞻LMML实施状况经济效益MHMM社会效益HHMH业主要求MMHH综合评价3123H、M、L分别代表高、中和低项目开发功能主题匹配项目开发功能主题匹配4内容需替换内容需替换根据目标功能的物业载体，我们确定需要作为影响要素来评估市场空间及机会的各物根据目标功能的物业载体，我们确定需要作为影响要素来评估市场空间及机会的各物业类型。业类型。驱动引擎驱动引擎主导功能主导功能辅助功能辅助功能会展商务l居住l办公 l公寓 l 酒店文化时尚文化时尚l 办公办公 l商业商业l