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1、昆明蓝调海韵新城策昆明蓝调海韵新城策略案略案一、蓝调一、蓝调海韵新城的市场定海韵新城的市场定位位1、综合型物业：底层商业、高档公寓2、目前工作：推广一期小户型、商业项目分析1、优势(S)昆明市中心北京路上的国际公寓小户型地处CBD 中央商务区域2、劣势(W)项目定位档次较高，有存在曲高和寡的风险性房子容积率高3、机会(O)昆明旅游经济带旺相关配套服务商业物业市场现有昆明中心区公寓物业高端物管服务空白4、威胁(T)同期市场有公寓项目出现分化市场消费群体昆明城市产业经济未成规模经济辐射力弱SWOT分析我们的力量我们的力量城市最强音城市最强音“蓝调蓝调昆明的昆明的“城市地标城市地标”世界级的规划力量
2、：世界级的规划力量：总建筑面积总建筑面积184064184064平米，由平米，由1 1栋栋2727层的层的U U型建筑及型建筑及3131层圆柱型建筑组成，项目由层圆柱型建筑组成，项目由日本黑川纪章建筑都市设计公司及昆明建筑设计研究院设计。日本黑川纪章建筑都市设计公司及昆明建筑设计研究院设计。城市领袖的区位力量：城市领袖的区位力量：地处北京路中央商务区，高端写字楼云集，市政府、银行星级酒店纷纷选址此。地处北京路中央商务区，高端写字楼云集，市政府、银行星级酒店纷纷选址此。整合思考，品牌契机整合思考，品牌契机 地段、建筑设计、产品形态实际上决定了这个项目应该是我们在推广中紧紧把握住这一点，不落入单纯
3、卖产品的营销误区什么才是未来的蓝调蓝调海韵新城海韵新城？集高级公寓集高级公寓时尚品牌和休闲商业时尚品牌和休闲商业休闲广场休闲广场五星级酒店五星级酒店商务商务于一体的多功能国际城，是复合型的高端产品，也是昆明中央商于一体的多功能国际城，是复合型的高端产品，也是昆明中央商务区未来的地标建筑。务区未来的地标建筑。城市地标城市地标酒店式商务公寓甚麽是酒店式商务公寓？酒店式公寓源于欧洲，是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公酒店式公寓源于欧洲，是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。司进行统一的上门管理，既有酒店
4、的性质，又相当于个人的临时住家。第一，小面第一，小面积，低，低总价，投价，投资风险小，小，转让出租回出租回报大。大。酒店的租金要比公寓高酒店的租金要比公寓高3030，单位小，好管理，易出租等特点却是其位小，好管理，易出租等特点却是其优势。第二，第二，产品功能兼有，投品功能兼有，投资和自用性和自用性质都可以。都可以。吸收了吸收了传统酒店、酒店、传统公寓和公寓和传统办公楼的各自的公楼的各自的长处，受商，受商务人士人士欢迎。迎。第三，第三，拥有有产权可以可以让业主居住得安心、放心。主居住得安心、放心。必要必要时还可以出可以出让自己的自己的产权，回收，回收投投资，因而降低了投，因而降低了投资的的风险。
5、酒店式服。酒店式服务公寓也是投公寓也是投资置置业者的上者的上选，尤其是异地，尤其是异地置置业的首的首选。此。此类投投资对多数人来多数人来讲，是有超，是有超值回回报空空间的。的。第四，宏第四，宏观形形势向好，市向好，市场需求大，有升需求大，有升值空空间。随着随着昆明经济的发展昆明经济的发展，酒店式公寓酒店式公寓物物业是是中小型公司的首中小型公司的首选。高。高级商商务人士人士阶层，对这类物物业拥有可有可观的消的消费能力。能力。单身公寓由于面身公寓由于面积小、小、总价低、月供价低、月供负担担轻，对年年轻一族尤其是外来一族尤其是外来专业人才格外有吸人才格外有吸引力引力。（TOP服务）服务）（TOP商业
6、）商业）（TOP生活）生活）（TOP建筑）建筑）（TOP品质）品质）（TOP区域）区域）（TOP实力）实力）CBD精英：在中心区内上班的高级管理人员和高级技术人员。小家庭：在昆明中心区工作高级白领金领阶层购置自用。投资客：出资购买一层或者是多层。小公司：规模较小的法律、会计、广告、IT企业等购买作办公。空中飞人：包括来昆明度假人士、退休公务员、在昆明有生意 人士、购置以便商务往来接待及出租获利。目标客户结论：目前昆明地产市场上针对此类群体的住宅项目在物业管理的质素及全面打包式酒店管理服务及装修标准上均未达到标准，从而造成项目品质的贬值，无法满足上述群体的需求，形成市场空白份额，成为蓝调海韵新城
7、有利的市场切入点。2 2、建立前所未有的新标准酒店式公寓住宅！、建立前所未有的新标准酒店式公寓住宅！国际性：国际性：第一次将昆明酒店式公寓住宅提升到了一个全新的國際化高度；差异性：差异性：昆明市中心的第一個酒店式公寓住宅，是集酒店、住宅两种项目形态之特色，涵盖商务（交流性）和住宅（私密性）的特异性产品；风格性：风格性：創立了后現代主义的时尚商務公寓概念，个性独立，风格自我；标志性：标志性：昆明市中心在北京路上的地标式项目；城市地标城市地标蓝调海韵新城是昆明市中心的唯一的酒店式商务物管服务公寓项目蓝调海韵新城是真正具有国际性商务意义的项目是唯一深具“城市地标”身份地位的项目3、建立市场地位（项目
8、定位）蓝调蓝调海韵新城核心卖点海韵新城核心卖点 判断判断 ：1 1、高端商务群体及都心精英目标群优质生活栖居港，提供驿站式打、高端商务群体及都心精英目标群优质生活栖居港，提供驿站式打 包全套酒店生活服务；包全套酒店生活服务；2 2、都市核心（都心地标）、都市核心（都心地标）+无敌都心景观，个人都心创富孵化器；无敌都心景观，个人都心创富孵化器；3 3、个性化装修贵族小户型：喜欢都心、喜欢音乐、喜欢绘画等等；、个性化装修贵族小户型：喜欢都心、喜欢音乐、喜欢绘画等等；4 4、城市精英联盟、城市精英联盟(领袖联盟领袖联盟)：都心精英聚会、交流、休闲的白金会所；：都心精英聚会、交流、休闲的白金会所；4、
9、确立核心卖点二、蓝调二、蓝调海韵新城的推广策略海韵新城的推广策略1 1、明确产品概念：、明确产品概念：酒店式公寓差异化划分市场，建立项目领袖地位2 2、确立精英个性：、确立精英个性：“领袖”是目标客户群体的视线焦点3 3、赋予、赋予“领袖领袖”的身份：的身份：建立项目品牌印记的影响力4 4、高端公关推广策略：、高端公关推广策略：建立精确制导的有效客户沟通（例如：酒会、DM、论坛）1、推广策略4大原则城市地标城市地标 支持理由支持理由 *蓝调蓝调海韵新城是商务精英的栖居空间，所体现的是都心精英的全海韵新城是商务精英的栖居空间，所体现的是都心精英的全 面管家打包式休闲生活方式面管家打包式休闲生活方
10、式,是成功事业追寻者强有力的加油站和是成功事业追寻者强有力的加油站和 休闲度假港；休闲度假港；*蓝调蓝调海韵新城对个人而言是轻松、是遐意、是自我的海韵新城对个人而言是轻松、是遐意、是自我的 私人生活享受；私人生活享受；*蓝调蓝调海韵新城是身份的印记，是都心精英的汇聚之地；海韵新城是身份的印记，是都心精英的汇聚之地；*蓝调蓝调海韵新城是掌握了解领先咨询的互动平台；海韵新城是掌握了解领先咨询的互动平台；2、推广语：新都市领袖空间！3 3、蓝调、蓝调海韵新城的推广延展海韵新城的推广延展 城市精英的休闲享受是什么？城市精英的休闲享受是什么？国际精英的休闲品位国际精英的休闲品位 推广延展推广延展 1、劳
11、斯来斯香车秀：、劳斯来斯香车秀：2、法国波尔多红酒会：、法国波尔多红酒会：3、哈瓦纳雪茄会：、哈瓦纳雪茄会：4、行为艺术展；、行为艺术展；5、爵士音乐节；、爵士音乐节；6、宝资时装名模秀；、宝资时装名模秀；4、蓝调海韵新城的推广方式 高端公关情景事件高端公关情景事件 情景事件情景事件 1、活动为核心：以不同的完全富有国际享受性的活动方式，让买、活动为核心：以不同的完全富有国际享受性的活动方式，让买 家充分到现场感受蓝调家充分到现场感受蓝调海韵新城的未来，感海韵新城的未来，感 受纯个性化的自我享受；受纯个性化的自我享受；2、DM直邮为通路：完全锁定目标群，针对国际商务及都心精英目标直邮为通路：完
12、全锁定目标群，针对国际商务及都心精英目标 群体进行直接的攻击，如昆明都心广场名车会、昆明艺术沙龙群体进行直接的攻击，如昆明都心广场名车会、昆明艺术沙龙 银行卡会员电信大客户联谊等等；银行卡会员电信大客户联谊等等；3、媒介作辅助：报纸广告作为大众知名度及活动的预告进行宣传，、媒介作辅助：报纸广告作为大众知名度及活动的预告进行宣传，提升项目的品质及品位的口碑传播力；提升项目的品质及品位的口碑传播力；4、新闻作促动：利用新闻促动的方式，体现出项目完全与众不同的、新闻作促动：利用新闻促动的方式，体现出项目完全与众不同的 生活及休闲内涵，更详细地建立项目的差异性；生活及休闲内涵，更详细地建立项目的差异性
13、；5、蓝调海韵新城的推广风格 国际感、身份感、品质感国际感、身份感、品质感 推广风格推广风格 1 1、国际感：、国际感：文化的差异性，丰富项目的差异性，全西化、文化的差异性，丰富项目的差异性，全西化、国际感，在休闲之中，体现出休闲的层次；国际感，在休闲之中，体现出休闲的层次；2 2、身份感：、身份感：个性、自我，展现项目的心理价值；个性、自我，展现项目的心理价值；3 3、品质感：、品质感：与顶尖级目标群相匹配，与顶尖级目标群需求与顶尖级目标群相匹配，与顶尖级目标群需求 心理相辉映；心理相辉映；关于一期商业部分的建议关于一期商业部分的建议毅华的主张：招商先行，以配合酒店式商务公寓启动商业部毅华的
14、主张：招商先行，以配合酒店式商务公寓启动商业部分的销售！分的销售！为什么以商业带动住宅销售为什么以商业带动住宅销售？1、蓝调、蓝调海韵新城作为未来昆明城市形象的先驱，从功能属性上以海韵新城作为未来昆明城市形象的先驱，从功能属性上以商商 业先行有利于市场推广物业商务投资形象的建立。业先行有利于市场推广物业商务投资形象的建立。2、项目商业部分体量不大，商业主题格调及品质取决于酒店式公寓、项目商业部分体量不大，商业主题格调及品质取决于酒店式公寓 商务往来人仕的时尚、休闲消费需求，成为酒店式商务公寓的商商务往来人仕的时尚、休闲消费需求，成为酒店式商务公寓的商 务配套，对品质及价格提升起到辅助性的作用。务配套，对品质及价格提升起到辅助性的作用。谈谈关于招商谈谈关于招商配套商业主题是商务、休闲、时尚、美食；配套商业主题是商务、休闲、时尚、美食；主力品牌店的招商至关重要；主力品牌店的招商至关重要；人气店是商业人气聚集的招牌；例：肯德鸡。人气店是商业人气聚集的招牌；例：肯德鸡。示范店一定要建立；例：名典咖啡西餐吧。示范店一定要建立；例：名典咖啡西餐吧。三、蓝调三、蓝调海韵新城视觉方案海韵新城视觉方案LOGOLOGO方案方案1 1及延展及延展