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1、2014年度房地产企业年度房地产企业土地增值税清算中的土地增值税清算中的“5项收入项收入”和和“5项项成本成本”的确定技巧及的确定技巧及典型案例分析典型案例分析目目 录录 第一部分第一部分 房地产企业土地增房地产企业土地增值税清算中的值税清算中的“5 5”项收入确定技项收入确定技巧巧及相关法律解析及相关法律解析 第二部分第二部分 房地产企业土地增值房地产企业土地增值税清算中的税清算中的“5 5”项成本确定技巧项成本确定技巧及相关法律解析及相关法律解析2023/4/30 第一部分第一部分 房地产企业土房地产企业土地增值税清算中的地增值税清算中的“5 5”项收入确定技巧及相关法项收入确定技巧及相关
2、法律解析律解析2023/4/30一、有关销售发票开具与否的收入确定一、有关销售发票开具与否的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（一）全额开具销售发票的销售收入（二）未开具发票或未全额开具发票但签订（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定销售合同的收入确定（三）未开具发票，未签订销售合同但实际（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定已投入使用的收入确定（四）未开具发票，未签订销售合同但实际（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定未投入使用的收入确定（一）全额开具销售发票的销售收入（一）全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清
3、算有关国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知问题的通知（国税函国税函20102202010220号号）第一）第一条规定：条规定：“在进行土地增值税清算时，在进行土地增值税清算时，如如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。则按照发票所载金额确认收入。”比如业比如业主购买了一套商品房，合同总金额主购买了一套商品房，合同总金额120120万元，万元，发票开具也是发票开具也是120120万元，那么在进行土地增万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照值税清算时，就按照120120万元确认收入。万元确认收入。(二）未开具发票或未全额开
4、具发票但签订销售合同二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定的收入确定 国家税务总局关于土地增值税清算有国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知关问题的通知（国税函国税函20102202010220号号）第）第一条规定：一条规定：“土地增值税清算时，已全额土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；额确认收入；未开具发票或未全额开具发未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。售房金额及其他收益确认收入。销售合同销售合同所载商品房面积
5、与有关部门实际测量面积所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。应在计算土地增值税时予以调整。”2023/4/30(二）未开具发票或未全额开具发票但签订销二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定售合同的收入确定比如，业主购买了一套商品房，比如，业主购买了一套商品房，合同总合同总金额金额120120万元，已付款万元，已付款120120万元，但销售发万元，但销售发票只开具了票只开具了110110万元，还有万元，还有1010万元会计挂在万元会计挂在“其他应付款其他应付款”，那么在进行土地增值
6、税那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照清算时仍然应当按照120120万元确认商品房销万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，售收入。所以，对纳税人来说，在进行土在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，调整，以避免直接按照发票金额确认收入以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。关处罚的风险。(三）未开具发票，未签订销售合同三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入但实际已投入使用的收入确定使用的收入
7、确定。应按照应按照国家税务总局关于房地产开发企业土国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知地增值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20061872006187号号）第三条第（一）款规定确认土地增）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。年度销售的同类房地产的平均价格确定）。2023/4/30 （四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定使用的收入确定 应不确认收入的实现应不确认收入的实现（这样处理
8、和（这样处理和国税发国税发200931200931号文件相附），待实号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。际投入使用时再按上述办法确认收入。2023/4/30二、房地产代收费用的收入确认二、房地产代收费用的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定发票的收入确定（二）代收费用不计入房价并由房企以外的（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认单位开发票的收入确认（一）代收费用计入房价或由房地产企业开（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定发票的收入确定 财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局关于土
9、地增值税一些关于土地增值税一些具体问题规定的通知具体问题规定的通知（财税字财税字199548199548号号）第）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计可予以扣除，但不允许作为加计20%2
10、0%扣除的基数。扣除的基数。2023/4/30（一）代收费用计入房价或由房地产企业开（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定发票的收入确定根据国家税务总局根据国家税务总局关于印发土地增值税清算关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知鉴证业务准则的通知（国税发国税发20071322007132号号）第）第二十五条第（一）项的规定，对纳税人按县级以二十五条第（一）项的规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，如上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，果代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将应将代收费用作为转让房地产所取得的收
11、入计税。实代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。2023/4/30（一）代收费用计入房价或由房地产企业开（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定发票的收入确定国家税务总局国家税务总局关于印发土地增值税清算管理关于印发土地增值税清算管理规程的通知规程的通知（国税发国税发200991200991号号）第二十八条）第二十八条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在
12、售房时代收的各项费用，要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。情形。2023/4/30（二二）代收费用不计入房价并由房企以外的代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认单位开发票的收入确认 财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局关于土地增值关于土地增值税一些具体问题规定的通知税一些具体问题规定的通知（财税字财税字1995481
13、99548号号）第六条规定，对于县级及县）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，房时代收的各项费用，如果代收费用未作如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。额时不允许扣除代收费用。2023/4/30（二二）代收费用不计入房价并由房企以外的代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认单位开发票的收入确认 国家税务总局关于印发土地增值税清算国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知鉴证业务准则的通知（国税发国税发2007132200
14、7132号号）第二十五条第（二）项规定，对纳税）第二十五条第（二）项规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，收的各项费用，在房价之外单独收取且未在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用用。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司司xxxx年营业收入年营业收入3
15、000030000万元，其他应付款账户万元，其他应付款账户45004500万元，经查万元，经查“其他应付款其他应付款”账户发现该公司账户发现该公司xxxx年年至至xxxx年在销售商品房时年在销售商品房时向客户收取的住房专项维向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计收费用共计45004500万元（其中专项维修基金万元（其中专项维修基金800800万元万元），对于对于45004500万元的代收费用万元的代收费用单独核算未并入房价单独核算未并入房价内，而且内，而且票据由委托方开具票据由委托方开具，此公司未做任何税此公司未做任
16、何税务处理。务处理。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 涉税分析：涉税分析：1 1、营业税处理、营业税处理 按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。外费用需要缴税。中华人民共和国营业税暂行中华人民共和国营业税暂行条例条例（国务院令（国务院令540540号）第五条规定，纳税人的号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的者销售不动产收取的全部价款和价外费用全部价款和价外费用。20
17、23/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析中华人民共和国营业税暂行条例实施细则中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十三条第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为但不包括同时符合以下条件代为
18、收取的政府性基金或者行政事业性收费收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金政府性基金，由，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的立的行政事业性收费；行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）所收款项全额上缴财政。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 国家税务总局关于住房专项维修
19、基金征免营国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知业税问题的通知（国税发国税发200469200469号号）住房专住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，企业
20、以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。不计征营业税。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 根据营业税的相关政策规定，根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。原则上都要作为计税依据计入到营业额中。但是但
21、是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金项维修基金。其他代收费用都要作为价外费一并。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加。计征营业税及其附加。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 本案例中的专项维修基金本案例中的专项维修基金800800万元，符合国税发万元，符合国税发200469200469号文件规定，不计征营业税，其余号文件规定，不计征营业税，其余37003700万元
22、未按万元未按税法规定申报纳税。根据税法规定申报纳税。根据中华人民共和国营业税暂行条中华人民共和国营业税暂行条例例第一条、第二条、第四条及第一条、第二条、第四条及中华人民共和国营业税中华人民共和国营业税暂行条例实施细则暂行条例实施细则第十三条以及征管法及其实施细则等第十三条以及征管法及其实施细则等的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，加收滞纳金，的规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，加收滞纳金，并处所偷税款并处所偷税款50%50%以上以上5 5倍以下的罚款。倍以下的罚款。本案：补缴营业税本案：补缴营业税及附加及附加37005.6%37005.6%207.2207.2（万元）。注：当地地方教育
23、（万元）。注：当地地方教育费附加比例为费附加比例为2%.2%.滞纳金按日加收，以万分之五比率计算，滞纳金按日加收，以万分之五比率计算，处少缴税款处少缴税款50%50%的罚款金额计的罚款金额计103.6103.6万元万元。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 2 2、企业所得税的处理、企业所得税的处理 国家税务总局国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知税处理办法的通知（国税发国税发200931200931号号）第五条规定，）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售
24、开发产品过程中取得的全开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。管理。2023/4/3
25、0案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析国家税务总局国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知业所得税处理办法的通知（国税发国税发200931200931号号）第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。门、单位的，应于移交时扣除。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，所以代收费用在企业所得税上即使计入收入，也仅相当于也仅相当于“平进平出平
26、进平出”“”“全收全付全收全付”，不会影，不会影响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的响所得税款本身，最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。2023/4/30案例分析案例分析1 1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 因代收款项票据由委托方开具，根因代收款项票据由委托方开具，根据国税发据国税发200931200931号文的规定，此代号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。企业所得税。因为代收费用单独核算因为代收费用单独核算未并入房价内，所以
27、也不用缴纳土地未并入房价内，所以也不用缴纳土地增值税。增值税。2023/4/302023/4/30三、转让房地产收取三、转让房地产收取“其他经济利益其他经济利益”的收入确认的收入确认（一）转让房地产合同未履行收取购买方违（一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认约金的收入确认（二）转让房地产合同履行收取的违约金、（二）转让房地产合同履行收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认利息的收入确认（三）售后返租的收入确认（三）售后返租的收入确认（四）转让价格明显偏低的收入确认（四）转让价格明显偏低的收入确认（一）转让房地产合同未履行
28、收取购买方违约金的（一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认收入确认 中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例（国（国务院令务院令19931993第第138138号）第二条规定：号）第二条规定：转让国有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。当依照本条例缴纳土地增值税。中华人民共和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施
29、细则国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（财法字1995619956号）第五条条例第二条号）第五条条例第二条所称的收入所称的收入，包，包括括转让房地产转让房地产的全部价款及的全部价款及有关的经济收益。有关的经济收益。2023/4/30（一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的（一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认收入确认 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则规定规定“有关有关的经济利益的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产的前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），如果房地产交易未发
30、生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了经济利益，也应当属于与转让即使纳税人取得了经济利益，也应当属于与转让房地产无关的经济利益，房地产无关的经济利益，不应确认为转让房地产不应确认为转让房地产所取得的收入。所取得的收入。因此，因此，转让房地产合同未履行收取购买方违约转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入金的收入不确认为土地增值税收入，不缴纳土地不确认为土地增值税收入，不缴纳土地增值税。增值税。2023/4/30（一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的（一）转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认收入确认 例如例如江苏省地方税务局关于土地增值税有关江苏省地方税务局关于土地增值税有关
31、业务问题的公告业务问题的公告就就“转让房地产的有关经济利转让房地产的有关经济利益的确认益的确认”明确规定如下：明确规定如下：1 1、纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳、纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。收入。2 2、因房地产购买方违约，导致房地产未能、因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收地产的有关
32、的经济利益，不确认为房地产转让收入。入。2023/4/30（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认房地产企业房地产企业转让房地产合同履行转让房地产合同履行中，中，因因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，各种性质的经济收益，应当确认为房地产应当确认为房地产转让收入。转让收入。2023/4/30（二）转让房地产合同履行
33、（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 特别注意的几点：特别注意的几点：1 1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税。、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税。其实价外费用来源于其实价外费用来源于“反避税反避税”理念，试想如果理念，试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税，就有可能对滞纳金、违约金不征收土地增值税，就有可能出现本来出现本来100100万的房款，企业人为的划分为万的房款，企业人为的划分为8080万元万元房款，房款，2020万元赔偿金，从而侵蚀土地
34、增值税的税万元赔偿金，从而侵蚀土地增值税的税基，因此基，因此转让房地产合同履行转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认利息的收入确认，一律缴纳土地增值税。一律缴纳土地增值税。2023/4/30（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认收入确认房地产房地产企业企业收取支付供应商建筑商业主业主业主业主价外价外费用费用价外价外费用费用非价非价外费
35、外费用用非价非价外费外费用用供应商建筑商（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 按照财政部按照财政部 国家税务总局国家税务总局关于营业税若干政关于营业税若干政策问题的通知策问题的通知（财税财税200316200316号号）文件的规定，）文件的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收
36、营业税金收入，应并入营业额中征收营业税。因此因此转让转让房地产合同履行房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认确认，一律缴纳营业税。一律缴纳营业税。2023/4/30（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 特别注意的几点：特别注意的几点：2 2、房地产未能转让而收取的违约金，不属于房地产未能转让而收取的违约金，不属于价外费
37、用。价外费用。价外费用，顾名思义，先有价，才有价外费用，顾名思义，先有价，才有外，如果购买方违约导致房地产转让不成功收取外，如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金，由于没有主价款，不存在分割房价，的违约金，由于没有主价款，不存在分割房价，侵蚀税基的可能性，侵蚀税基的可能性，因此不需要缴纳土地增值税因此不需要缴纳土地增值税和营业税。和营业税。2023/4/30（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 特别注意的几点：特别注意的几点：2
38、 2、房地产未能转让而收取的违约金，不属于房地产未能转让而收取的违约金，不属于价外费用。价外费用。价外费用，顾名思义，先有价，才有价外费用，顾名思义，先有价，才有外，如果购买方违约导致房地产转让不成功收取外，如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金，由于没有主价款，不存在分割房价，的违约金，由于没有主价款，不存在分割房价，侵蚀税基的可能性，侵蚀税基的可能性，因此不需要缴纳土地增值税因此不需要缴纳土地增值税和营业税。和营业税。2023/4/30（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确
39、认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 3 3、个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个、个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理人所得税处理。国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复约金征收个人所得税问题的批复（国税函国税函20068652006865号号）规定：规定：“商品房买卖过程中，有的商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房
40、屋价款，致使房屋买按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定，根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得其他所得”应税应税项目缴纳个人所得税，项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。扣代缴。”（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约
41、金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认根据上述规定，根据上述规定，个人在购房时由于房产个人在购房时由于房产公司的违约而从房产公司取得的违约金或公司的违约而从房产公司取得的违约金或赔偿金，赔偿金，如果与如果与“国税函国税函20068652006865号号”所所特指的情况一致，依据特指的情况一致，依据中华人民共和国中华人民共和国个人所得税法实施条例个人所得税法实施条例第八条的规定：第八条的规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。以
42、支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”应按照应按照“其他所得其他所得”应税项目由支付违应税项目由支付违约金的房地产企业代扣代缴个人所得税。约金的房地产企业代扣代缴个人所得税。（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 房地产企业支付的其他违约金是否可以比照房地产企业支付的其他违约金是否可以比照国国税函税函20068652006865号号文件，要求代扣代缴个人所得税文件，要求代扣代缴个人所得税呢？实践中执行不一，例如：浙江省地税局呢？实践中执行
43、不一，例如：浙江省地税局20092009年所得税政策问答规定：国税函年所得税政策问答规定：国税函20068652006865号规定号规定的所得情形较为具体，政策适用上不宜扩大到对的所得情形较为具体，政策适用上不宜扩大到对所有未完全履行合同而取得违约金所有未完全履行合同而取得违约金(赔偿金赔偿金)的情的情形。而形。而有的地方税务机关则要求比照国税函有的地方税务机关则要求比照国税函20068652006865号文件代扣代缴个人所得税。号文件代扣代缴个人所得税。（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息
44、的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 本人认为，如果业主获得的违约金或赔偿金本人认为，如果业主获得的违约金或赔偿金与与“国税函国税函20068652006865号号”所特指的情况不一致的，所特指的情况不一致的，虽然属于个人的虽然属于个人的“其他所得其他所得”项目，但不应当按项目，但不应当按照照20%20%的税率缴纳个人所得税。因为的税率缴纳个人所得税。因为中华人民共中华人民共和国个人所得税法和国个人所得税法第二条第十一款规定第二条第十一款规定“应当应当按照按照20%20%的税率缴纳个人所得税得的税率缴纳个人所得税得“其他所得其他所得”项项目是指目是指经国务院财政部门确定征税
45、的经国务院财政部门确定征税的“其他所得其他所得”，这里很明确了，这里很明确了“其他所得其他所得”要征收个人所得要征收个人所得税必须是税必须是“经国务院财政部门确定征税的其他所经国务院财政部门确定征税的其他所得得”。（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 对于开发商延期交房或延期办理产权等违约金国务院财对于开发商延期交房或延期办理产权等违约金国务院财政部门从来没有规定要征税，而政部门从来没有规定要征税，而国家税务总局关于个人国家税务总局关于
46、个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复复（国税函国税函20068652006865号号）规定的按揭不能办理因双方）规定的按揭不能办理因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金作为协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金作为“其其他所得他所得”是是“经商财政部同意经商财政部同意”的，也就是符合了个人所的，也就是符合了个人所得税法规定的得税法规定的“经国务院财政部门确定征税的其他所得。经国务院财政部门确定征税的其他所得。”的条件，所以可以征收个人所得税。的条件，所以可以征收个人所得税。而开发商延期交房或延期办理产权所支付的
47、违约金不而开发商延期交房或延期办理产权所支付的违约金不属于此类情况，因此暂不用缴纳个人所得税，那开发商也属于此类情况，因此暂不用缴纳个人所得税，那开发商也就不存在代扣个人所得税的情况了。就不存在代扣个人所得税的情况了。2023/4/30（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 4 4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。时进行扣除。根据根据中华人民共和国土地增值税暂行条例中华
48、人民共和国土地增值税暂行条例及其实施及其实施细则的规定，土地增值税的扣除项目为：（一）取得土地细则的规定，土地增值税的扣除项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。而财政部规定的其他扣除项目。而“违约金违约金”没有在扣除项没有在扣除项目中列举，目中列举，因此，房地产开发企业支付的违约金不可以在因此
49、，房地产开发企业支付的违约金不可以在计算土地增值税时扣除。计算土地增值税时扣除。（二）转让房地产合同履行（二）转让房地产合同履行中中收取的违约金、收取的违约金、更名费、更名费、滞纳滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认 4 4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。时进行扣除。但也有个别地方有特别规定，例如但也有个别地方有特别规定，例如天津市规定（天津市规定（津地津地税地税地201124201124号号文件第文件第7 7条）房地产开发企业由于自身原条）房地产开发企业由于自身
50、原因造成并直接支付的补偿款项，可以作为因造成并直接支付的补偿款项，可以作为“其他房地产其他房地产开发费用开发费用”据实扣除。这是一个相当另类的规定，例如：据实扣除。这是一个相当另类的规定，例如：企业延迟交房支付的补偿款项，是否可以扣除呢？按道理企业延迟交房支付的补偿款项，是否可以扣除呢？按道理讲，其属于营业外支出的概念，不应算作土地增值税的费讲，其属于营业外支出的概念，不应算作土地增值税的费用，更不能据实扣除，用，更不能据实扣除，但天津市明确规定可以扣除。但天津市明确规定可以扣除。（三）售后返租的收入确认（三）售后返租的收入确认所谓售后返租，就是开发商在销售商品房所谓售后返租，就是开发商在销售