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1、房车基地项目前期方案策划戴德(乌镇、桐乡)“上天”借鉴国内外先进经验，统筹整合多方资源，高处运谋，细节着手“立地”以乌镇/桐乡自身特点、本土文化、旅游发展阶段为基础，寻求创新和差异化“聚人气”产品链建设和项目营销并重，初期通过系列化营销手段和增值服务吸引眼球、快速聚集人气，中后期通过丰富的产品选择（度假+地产）和个性化体验实现项目盈利。l 以房车为主打卖点，构建“主题公园+度假/旅游地产开发模式”l 围绕目标吸引物，丰富产品及服务链条，强调复合化开发。桐乡房车基地项目策划思路 跳出单一房车、露营局限，扩宽思路以高标准的营地“帐篷营地、汽车营地和房车营地”建设为中心，以联络周边城市/景区的自驾服
2、务体系、国际化房车基地度假体系（房车酒店、房车商务中心、房车系列主题活动）为重点，全方位建设国际化房车度假主题园区。产业发展分析房车旅游产业发展格局房车文化特征阐述房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车旅行在美国、欧洲已经是人们休闲旅游，甚至日常生活的重要组成部分。目前，在美国有2万多个，欧洲有5万多，近邻日本有1500左右个露营地。规范的汽车露营地其经营管理和酒店大致一样，也有“五星级”的建设和管理标准。国外的露营地建设早已与旅游项目结合，据资料显示，目前在欧美国家已经有70%的家庭拥有了房车，并且，其租赁市场约占总市场份额的30%。在美国，有约800万的庞大人群选择房车出行的旅游方式，
3、占其总人口的9%10%。为进一步完善这个蓬勃发展的大市场，欧洲已建立起与之配套的五万个房车露营地，拥有85万名俱乐部会员，以及三千多个俱乐部露营地。这些营地从最早的只是提供加油、加水和停车等简单服务，发展到现在复合型多功能营地，食宿、游乐、休闲度假、汽车保养与维护、汽车租赁等功能齐全的接待地。全球房车销售势头良好全球房车销售势头良好房车旅游产业发展格局全球房车旅游发展现状分析房车旅游产业发展格局美国是目前世界上使用房车最多的国家美国是目前世界上使用房车最多的国家，欧洲在世界房车工业排行榜上名列第二欧洲在世界房车工业排行榜上名列第二，德国、加拿大、澳大利亚南非、日本、韩国与中国分列其后。德国、加
4、拿大、澳大利亚南非、日本、韩国与中国分列其后。全球房车旅游发展现状分析房车销量稳步增长，房车旅游发展势头强劲房车在中国的保有量已超过6000辆，2010年国内房车销售量达900辆，2011年销售量达1500辆，预计今年有望突破2500辆，房车露营旅游的市场规模虽还不能与发达国家相比，但已显示出强劲的发展势头。房车旅游业发展加速，多地争当领跑者从市场关注度及国家露营地的整体发展来看，我国发展房车的形势比较好，从中央到地方，房车露营都被纳入鼓励发展范围。目前，大连、天津、上海、陕西、云南等很多省市都在积极筹建汽车自驾游基地或房车露营地。当前房车旅游产业链尚不清晰，如何破题成为关键房车旅游还涉及相应
5、的酒店住宿文化，餐饮文化等相关衍生元素，并且还要考虑房车旅游客源市场。从现有国内发展情况看来，房车旅游作为单项专题型旅游产品，其产业链仅仅停留在休闲度假这一环节，并未与郊野游憩、城市综合服务产生有效互动，因此，整体的产业附加值也较低。房车旅游产业发展格局国内房车旅游发展现状分析房车旅游产业发展格局国内房车营地分布目前我国房车营地分布图 我国汽车露营地作为一个新型产业，主要集中在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和两条精品线上，虽然现在国内建有上百个营地，但大型、标准的营地却很少。华南地区房车旅游也发展尚不发达，发展空间较大。房车旅游产业发展格局国内房车营地分布房车旅游产业发展格局
6、 中国房车露营旅游只有十几年的发展历程，我国目前拥有的房车还不到5000辆，因而与之配套的设施一一房车露营地的产生和发展也比较迟缓。国内与国外房车营地发展对比国民旅游休闲纲要颁布，为房车旅游带来了机遇随着居民收入的稳步增长和年假制度的实行，中国的法定假日已经增长到118天，加之国民旅游休闲纲要提出，加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游村镇建设，营造居民休闲空间。发展家庭旅馆和经济型酒店，支持汽车旅馆、自驾车&房车营地、邮轮游艇码头等旅游休闲基础设施建设。汽车普及率的提高与高速路网的建设为房车旅游发展提供了条件据统计，至2009年底，我国汽车保有量已达7619.31万辆，形成了坚实
7、的露营旅游物质基础。此外，便捷通达的综合立体交通在保证旅游最终目的实现的同时，以其特有的魅力吸引着旅游群体，引导旅游客源市场的分布。露营旅游已经成为世界旅游业新的经济增长点根据美国2010年2月的户外产业协会调查，金融危机中很多产业受到了严重影响，但户外产品尤其是涉及徒步、露营、独木舟、皮划艇及其他一些简单户外活动的商品销售却保持着强劲的增长势头，各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品，已成为旅游业新的经济增长点。房车旅游产业发展格局国内房车旅游业发展的有利条件家庭房车保有量严重不足，制约了房车旅游的发展随着居民收入的稳步增长和年假制度的实行，中国的法定假日已经增长到118天，加之国民旅游休闲纲要
8、提出，加强城市休闲公园、休闲街区、环城市游憩带、特色旅游村镇建设，营造居民休闲空间。发展家庭旅馆和经济型酒店，支持汽车旅馆、自驾车&房车营地、邮轮游艇码头等旅游休闲基础设施建设。露营产品严重供给不足，房车营地缺乏一方面，从露营地的数量与分布上来看，我国露营地供给明显无法满足需求。另一方面，从露营产品的内容上来看，我国现有的露营旅游产品过于单于一，季节变化性、观光性、参与性的不足，线路设计趋同，可供选择的产品不多。此外，从露营地的网络化发展上看，也还处在起步阶段。国人对露营市场及房车旅游缺少足够的认识当前我国露营旅游及房车旅游业的发展过程中，政府导向不足，行业协会引导欠缺，从而导致国人和潜在客户
9、人群对房车旅游的认识不足，对其产品性质和旅游体验没有形成整体性的体系概念，也就间接导致了企业投入积极性不高，制约了我国房车旅游市场的发展。房车旅游产业发展格局国内房车旅游业发展的不利条件房车（Recrcatlonal vehicle）兼具“房”与“车”两大功能，但其属性还是车，是一种可移动、具有居家必备设施的车种。房车旅行集“衣、食、住、行”于一身，驾着房车的旅行途中不必担心住所、交通和餐饮问题，房车是实现人们“生活中旅行，旅行中生活”的现代化产品。房车旅游产业发展格局房车旅游概念 房车营地主要分几大类：房车停靠场，帐篷露营场，简屋式营地（为一般露营者和配置不完全的房车使用者），景点托挂车出租
10、场，大型房车营地（移动房屋式），小别墅式营地。根据所处环境的不同，房车营地划分为以下六种类型：山地型营地、海岛型营地、湖畔型营地、海滨型营地、森林型营地、乡村型营地。湖畔型营地乡村型营地山地型营地海岛型营地海滨型营地森林型营地房车文化特征阐述房车营地类型划分房车露营运动的特色与优势自然的生活方式以汽车为载体，拓展了人的活动范围集观光、健身、休闲、娱乐于一体房车文化特征阐述房车露营运动的特色与优势能结合民俗活动形成具有地方特色的旅游景点经济舒适，节约能源的旅行减低对酒店建设需求的压力房车文化特征阐述房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车基地通常包括以下两大部分：核心服务圈层和外围核心服务圈层
11、和外围价值圈价值圈层。核心服务圈层为房车基本功能区，分为服务功能区、宿营功能区、商务功能区、休闲娱乐功能区等。外围价值圈层主要包括城市服务功能、城市休闲功能、城市价值提升功能。主要包括星级酒店、购物街、野奢别墅、城市公园、广场、演艺中心等可以满足游客多种需求。房车基地的功能构成核心服务圈层外围价值圈层服务功能宿营功能展示与交往功能休闲娱乐功能城市服务功能城市休闲功能城市价值提升功能房车俱乐部、国际奢侈品连锁展销厅、汽车文化展示中心、汽车驾乘体验中心、房车生活体验中心 运动场、游泳池、高尔夫球场地、儿童游乐园、乡村俱乐部木屋区、帐篷区、房车区超市、商业购物、停车场、管理中心、冲凉房、餐厅、酒吧五
12、星酒店、购物街/购物中心医院、产权式别墅、产权式酒店公寓、城市公园、城市广场、娱乐场、运动场、健身中心开敞空间、大型演艺活动中心城市综合服务设施完善、地块价值提升、城市功能提升与旅游体系的完善房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析桐乡房车基地房车基地的功能构成超市商业购物服务功能服务功能停车场管理中心酒吧满足游客日常生活的需满足游客日常生活的需要要房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车基地的功能构成分为木屋区、帐篷宿营分为木屋区、帐篷宿营等多种形式，是游客得等多种形式，是游客得到良好的休息和整顿到良好的休息和整顿情趣营区情趣营区帐篷区帐篷区木屋区木屋区营宿功能营宿功能房车基地及泛汽车文化园
13、设施基本需求分析房车基地的功能构成房车俱乐部国际奢侈品连锁展销厅展示与交往功能展示与交往功能房车展示厅房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车基地的功能构成运动场游泳池休闲娱乐功能休闲娱乐功能高尔夫球场地儿童游乐园房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车基地的功能构成产权式酒店产权式别墅城市服务功能城市服务功能产权式公寓购物街/购物中心医院房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车基地的功能构成城市公园城市广场城市休闲功能城市休闲功能娱乐场运动场演绎中心演绎中心房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析房车基地的功能构成房车基地及泛汽车文化园设施基本需求分析城市综合服务设施完善、地块价值提升城
14、市功能提升与旅游体系的完善城市价值提升功能城市价值提升功能进一步完善基础设施，提进一步完善基础设施，提升公共服务，从而使城市升公共服务，从而使城市的吸引力得到持续的强化。的吸引力得到持续的强化。房车基地的功能构成财务分析序号内 容计算公式正常售价说 明报报说明单位成本总额(元/平米)(万元)一一税前成本以下1-8项之和 6,811 134281 拟建的容积率面积197160平米1土地费用地价含出让金、开发费、基础设施配套费等 2,333 46005 可售/租面积197160.00 平米 拆迁费其中：拆迁工程费万-住宅147752平米土地办证费其中：契税3%72 1426 公建49408平米其他
15、土地费用含土地使用费(3年)、中介费、合作方补偿等 63 1242 小 计 2,469 48673 2前期费用三通一平费水电路等 23 460 调研评估费市场研究、可研、立项评估、环评、交评等 6 120 勘测设计费地勘，设计等 50 986 其他前期费含报规报建费及其它 170 3352 小 计249 4918 注：成本初步预算为134281万元。成本预算依据主要源于桐乡市人民政府关于公布桐乡市基准地价更新成果的通知及桐乡市建安成本平均费用等。开发成本预算3建安费用前期工程费临建设施等 21 404 不可售面积平米 可售物业住宅、商业、办公、酒店、文化产业 2,050 40420 地下室平米
16、地上4%配套设施物业用房、社区用房、公厕等 10 205 配套工程综合管网、水电燃气气消防、市政环保、智能化等 400 7886 车位数0.00 地上1000个其它工程含室外工程费（道路灯光绿化）501 9878 小 计2,982 58794 发展周期9.00 年4开发直接费工程管理费含工程监理费、招投标费等 35 690 建筑期3.00 年项目管理费现场管理费 20 394 其它费用含增容费、物业基金等 土地费用总额48673 万元小 计 55 1084 其中：地价（出让金）46005 万元5销售费用营销费用销售总收入的1.5%150 2962 土地费用入销售面积2469 元/平米 其他销售
17、费用含物业补偿费、售后服务费、物业公司接管费 5 100 地价折入销售面积2333 元/平米小 计155 3062 6财务费用含借款利息及融资费用等600 11830 建筑安装费 7管理费用销售总收入的%200 3949 住宅2000 元/平米8不可预见费以上1-7项之和的%100 1972 公建2200 元/平米财务分析开发成本预算序号内 容计算公式正常售价说 明单位成本总额(元/平米)(万元)二二租赁及自营收入 10,016 197470 土地总面积460046平米11.住宅综合均价6800元100472 建设用地面积460046平米2.汽车营地及配套公建变现收入综合均价17279元853
18、76 容积率0.4283.汽车营地及配套公建租赁收入35-50元/平米/天11622 总建筑面积197160平米销售收入小计 10,016 197470 -批准的容积率面积197160平米此次收益测算包括两部分：1、销售收入（住宅、汽车营地及配套公建变现收入）2、租赁收入（汽车营地及配套公建租赁收入）详情见表。财务分析投资收益分析序号内 容计算公式正常售价说 明单位成本总额(元/平米)(万元)三税项营业税金及附加销售总收入的5.65%56611157 土地增值税按取得收入普通住宅3%，营业用房7%，别墅5%3266429 房产税出租12%自用1.2%711394 企业所得税税率25%56111
19、052 小 计 1,523 30032 财务分析税收及社会效益贡献浅析（一）项目的建设有利于将桐乡旅游资源转化为旅游产业，拉动当地国内生产总值的增长、有利于促使其他相关产业的发展、有利于环境保护工作开展、有利于就业。有利于为全市人民提高生活质量，增加新的旅游景点。有利于满足广大人民群众日益增长的精神生活需求。（二）项目开发的基本点就是将景区自然资源的开发与环境保护相结合，促进地方经济快速增长。提升区域价值及知名度。（三）项目可使风景区在不断创造经济效益的同时，创造环境效益，保持景区的旅游行业可持续发 展。丰富桐乡旅游产品体系。为桐乡经济的长远发展作出贡献。财务分析税收及社会效益贡献浅析2013.10谢谢谢谢