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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中原上海南桥综合项目前期定位策划方案 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010Part 1 地块周边区域房地产市场情况Part 2 地块所在区域购买客户分析
2、Part 3 地块分析及产品建议Part 4 项目未来客户预判报告结构Part 5 类似项目案例借鉴Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010地块周边区域房地产市场情况Part 1Part C.1 奉贤土地供应及用地规划情况Part C.2 住宅市场供需情况及其发展趋势分析Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010奉贤土地供应及用地规划情况Part C.1Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010奉贤新城周边用
3、地规划情况从2008年5月至2010年5月，奉贤区总共成交商业和住宅土地53.5万，其中住宅占地其中住宅占地32.232.2万万。按容积率折算后的总建筑面积为109.4万平方米，其中住宅其中住宅占占67.567.5万万。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010地块名地块名用途用途土地面积土地面积建筑面积建筑面积容积容积率率总价总价单价单价单价单价成交日期成交日期(米米2)2)(米米2)2)(万元万元)(元元/米米2)2)(万万/亩亩)金汇镇泰日社区光辉村大叶公路北侧其他商服用地2,777.902,777.90111214,035.
4、42269.042010-2-4海湾镇星火支路东侧A06区域地块商业用地65,437.6098,156.401.580701,233.2482.222009-10-21南桥镇奉贤海关区域地块经营性办公用地9,102.8036,411.2041110012,194.05812.982009-10-21南奉公路南侧、金海路西侧B-03（现为B-02-02等）区域商住78,556.30298,513.903.813434617,101.871,140.182009-9-24南桥镇西渡社区沪杭公路西侧、鸿乐路两侧区域其他商服用地29,175.3084,608.402.9121664,169.97278
5、.012009-9-18南桥镇新建西路北侧、化工小区西侧区域普通商品房；商业用地52,352.3078,528.501.5337306,442.89429.552009-5-21南桥镇育秀路南侧、望园路西侧区域经营性办公用地30,265.8072,637.902.4132114,364.99291.012009-5-21工业综合开发区航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路东侧区域普通商品房31,204.3056,167.701.8236197,569.15504.642009-5-21市工业综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域普通商品房44,256.6079,661.901.8312807,06
6、7.87471.212009-5-21奉城镇南奉公路北侧、奉干公路东侧区域其他商服用地2,928.801,171.500.48803,004.64200.322009-4-29柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域2号普通商品房59,805.2089,707.801.54845810.1354.012009-2-24柘林镇环城东路西侧、联业路南侧区域3号普通商品房55,926.7072,704.701.34048723.848.262009-2-24现代农业园区金海路东侧、广丰路北侧区域其他商服用地2,701.902,701.9019283,434.62228.992009-1-9青村镇金钱公路东
7、侧、南奉公路南侧区域商业用地41,054.7073,898.501.856641,379.6291.982008-10-24海港综合开发区港阳路西侧、平安大道北侧区域地块商业用地15,238.2030,476.40222901,502.80100.192008-10-24庄行镇浦卫公路东侧、奉浦大道北侧区域商业用地3,010.201,806.100.68352,773.90184.942008-10-15工业综合开发区运河北路南侧G1-05地块商业用地11,439.1013,726.901.251504,502.10300.162008-9-28近期奉贤区土地交易情况表Code of this
8、 report|7 Copyright Centaline Group,2010奉贤新城分期规划发展方向由于目前奉贤南桥新城板块用地已近饱和，城区的不断发展使得对土地的需求分别向外拓展，目前已经开始向城东扩展。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010奉贤南桥新城城东区开发建设分期规划本项目直接受益于南桥新城向城东发展的前景规划，并且成为本区域的首期开发用地。同时，本项目区域规划成为城东休闲旅游服务中心，为本项目的价值提升起到良好的促进作用。本案Code of this report|9 Copyright Centaline Gr
9、oup,2010奉贤南桥新城城东区道路交通建设规划本项目获益于“丰”字型的国道、省道和高速等道路，交通便捷。同时，未来轻轨五号线的延伸设站，都将拉近与上海中心城区的距离，直接提升了土地和物业的升值空间。本案轻轨五号线Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010住宅市场供需情况及其发展趋势分析Part C.2Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010从上海商品住宅的市场供求可以看到：2009年1月至2010年4月期间商品住宅新增供应2654万，成交2710万，供求比为0.
10、98。说明需求略大于供应，并且去化部分存量住宅。同时，进入2010年后受政策出台前后的影响，供应和成交都出现大幅萎缩，市场处于观望状态。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010从上海商品住宅的成交均价趋势来看，进入09年后上海房价开始逐渐攀升，在09年9月创出近期新高后步入震荡攀升的趋势，并且大幅加速上行，创出上海住宅成交均价的新高，直接加大了后期楼市的风险。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010从下图可以看出：奉贤南桥新城板块住宅2009年1月至2010年4月
11、期间供应量为93万，成交量76万，供求比达到1.23，超过上海全市同期供求比。供应量的不均衡导致成交量的不均衡，因此积压了一定的存量房，对后期房价的提升是一种障碍。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010整体而言，南桥新城板块住宅成交均价在2009年期间保持稳定的增速，并且也达到本板块的历史高点。进入2010年后，其受政策影响的程度大于上海市，成交均价急速下降后保持缓慢的增长。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010南桥区域图北北上院佳庭(韩村路780弄)绿地领御
12、(望园南路1588弄)上海之鱼招商南桥雅苑(环城南路1000号)南桥新城板块南桥新城城东区板块Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010目前南桥新城板块在售楼盘单套主力面积基本上介于80-140平米之间，多以毛坯房推售，主力均价1.2-1.4万左右。名称项目总面积开发周期可售面积主力单套面积均价已售及已预订面积装修状况招商南桥雅苑(南桥1号)97909整体开发10499821441445087410毛坯上院佳庭(顺寓国际社区)28221694891401371327527毛坯绿地领御(望海新都)43378二期99690140128
13、2842381毛坯项目周边在售楼盘情况表Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010地块所在区域购买客户分析Part 2Part C.1 区域典型楼盘成交客户分析Part C.2 区域本地客户分析Part C.3 工业园区产业客户分析Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010区域典型楼盘成交客户分析Part C.1Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010说明：说明：以绿地领域楼盘为例，来访客户区域构成中，
14、40%为奉贤本地客，22%为产业园区客，外区域客为27%（其中以浦东新区的来访客户为主）、还有11%的外地客。其中奉贤区域客及产业园区客置业目的多数为自住兼投资，外区域客以刚性自住为主，外地客户基本为投资客。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010说明：说明：客户购买目的中，61%为自住兼投资客户，12%为纯投资客户，不考虑自住；27%为纯自住客户，多为刚需型客户。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010说明：说明：从成交面积分布来看，多数客户选择100以下的小户
15、型，占总体成交面积的70%左右。Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010说明：说明：100万以下产品更受市场欢迎，考虑到成交客户购买力相对较弱，所以低总价是吸引外区域客户的重要原因之一。同时，总价较低的产品对于投资客来说，资金投入较少，风险也小。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010新新人类(2025岁)都市新锐都市新锐(2630岁岁)品质家庭品质家庭(3140岁岁)有钱有闲(4155岁)单身E族新婚族新婚族幼小三口之家幼小三口之家儿女立家丁克族丁克族已婚两人之
16、家已婚两人之家三代同堂三代同堂两老养老新新上上海海人人 中中 产产 型型 经经 济济 型型 富富 裕裕 型型 富富 贵贵 型型 富 豪 型30010030以上万元以上万元/年年3010万元万元/年年 10万元以下万元以下客户家庭结构类型分析客户购买力类型分析Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010100100以下以下2 2房产品房产品100100以上以上产品产品该部分房源针对首次置业的客户，以在浦东浦东工作生活的非本地客户为主。其中新上海人对项目地理位置接受程度更高，上海客户受限于资金压力以地段换取居住舒适度。看中项目的便捷交通
17、和舒适的居住体验。该部分客户多为首次改善性居住客户，以本地客户居多。他们有较为充裕的资金选择更符合三口及以上家庭结构居住的社区与产品。看中项目大面积产品的舒适性、小区品质感。购买面积对比分析Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010区域本地客户分析Part C.2Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010本地土生土长人士，观念较为传统。亲戚朋友一大堆，有自己的生活圈子，来往密切的多是同学、同村同镇乡亲、机关同事。人口特征人口特征区域本地客户分析Code of this
18、 report|27 Copyright Centaline Group,2010购房特征位置或地段在集中在南桥、奉城两大生活区域。周围生活配套完备，大卖场、便利店、交通便利。老城区物业年代久远更新速度慢，对新产品品质要求较高，绿化率高、安静。原有宅基地拆迁得到大笔动迁款，在中心城区都具有两套或两套以上的物业。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010客户价值评估本地生活多年，对区域的优劣了如指掌，知道这里空气质量好，基于对这片土地的感情，如果有既适于居住，又有较好的升值潜力的物业，他们有可能选择，这是一部分我们可以争取的客户。C
19、ode of this report|29 Copyright Centaline Group,2010工业园区产业客户分析Part C.3Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010四大四大经济经济开开发发区概况区概况上海工业综合开发区星火开发区上海海港综合经济开发区上海化学工业区奉贤区地理位置地理位置奉贤北端，南桥镇奉贤南端，海湾镇奉贤东部，四团镇奉贤西部，柘林镇级别级别市级开发区市级开发区市级开发区市级开发区园区园区规规模模25平方公里7平方公里18.3平方公里13平方公里产业产业性性质质制造业、光仪电及信息产业制药、服装、轻
20、工业汽车零部件、机械装备配套产业及现代物流、精细化工、生物医药和化工物流劳务劳务来源来源生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。生产线工人依靠本地消化+外来务工人员。管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域管理层来自市区各区域生活区域生活区域由于开发区位于奉贤中心-南桥镇，生活配套，交通都较其他城镇便捷快速，并且园区具有5平方公里的住宅配套，因此园区内的从业人员基本都置业或租赁在此区域。开发区成立较早规模较小配套不完善，并且与镇中心距离较远，因此园区内园区位于东部临海，距离本案区域路程较远,而且园区入
21、户企业较少,仅四团镇的住宅配套完全可以满足园区的住房需求.园区班车可达金山区，莘庄，静安区,管理层基本有私家车,园区内有大量别墅区.工业园区产业客户分析Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010产业客户特征类别现住区域交通住房现状收入深入诉求生产线人员园区周边公交系统 自行车 助动车租赁为主800-1000元/月（两人以上合租）800-1500元/月他们的子女教育，老人的就医，购物都需要完善的生活配套设施来满足生活需求，而除了南桥镇相对完善之外，其他城镇均未达到完善。中层管理 技术人员金山 闵行 市区园区班车 10万-15 万私家
22、车本市户籍员工相对住所稳定。外省市专业人才、留沪高校毕业生基本选择在闵行莘庄区域租借居住，企业有适当补助，（按级别）5000-15000元/月他们已经在园区工作了多年，有了一定的财富积累，但市区价格处于高位，因此至今未置业，近年来南汇、闵行南部的发展及高性价比的价格让他们开始有能力购买，实现生活、工作两不误。外方人员浦东新区 国际社区别墅区租赁高级轿车大部分外方人员居住在浦东外籍人士较为集中的区域，并有企业提供住房津贴。年薪外方人员由于任期时间、生活方式等多方面因素都选择在沪租赁高档公寓，或购置外籍人士聚集的区域。高层管理高级别墅区企业提供高级轿车拥有多套公寓、别墅股份激励在园区附近都有企业提
23、供的高级住所，并拥有多处私家住所。Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010中层管理技术人员是我们的潜在客户。基于工作地点的因素，有在奉贤地区置业的计划。一方面，可满足自住的需求，另一方面，也及期望物业升值，满足投资欲望。所以此类客户的购房目的，基本为自住兼投资。但投资经验不多，首次房产投资客的比例较高。购房特征Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010地块分析及产品建议Part 3Part C.1 地块性质及SWOT分析Part C.2 商业部分产品分析及建议Par
24、t C.3 酒店式公寓部分产品分析及建议Part C.4 普通住宅部分产品分析及建议Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010地块性质及SWOT分析Part C.1Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010区域规划地块处于南桥形成城东区中心区域 地块位于南桥新城1期开发区域内部，整个新城分三期开发。同时地块紧邻规划中的城市主干道，并位于新城规划休闲中心位置。Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010地块分
25、析及产品建议地块位于奉贤区南桥新城北侧，规划区域为“上海之鱼”项目，地块三面环水，除去旅馆、绿地等地块，可建造销售类物业总建筑面积约为1919万平方米。Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010地块SWOT分析优势：优势：项目地块三面环水，两侧临主干道，整个大地块的环路穿越地块，商业价值较高。劣势：劣势：地块最优良临湖位置地块A-01-07被规划为旅馆用地，无法建造可售住宅类物业。机会：机会：未来5号线延伸段将到达周边地块，整个大地块的开发将吸引现有南桥新城客户。威胁：威胁：“上海之鱼”大地块的规划理念较好，但未来实际规划实现有待
26、考证，存在一定风险。Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010不同位置功能分析该区域紧邻城市主干道以及大地块内部环路，沿街商业价值较高，可规划成为沿街商铺的形式该部分区域位于中央绿化带以及河道周边，整体景观优势强烈，拥有较好的居住条件，可规划中高档的居住产品该部分区域处于地块中央，结合绿化等因素可规划较适合的居住类产品根据不同优势规划物业Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010规划条件地块号用地性质用地面积 容积率建筑面积建筑限高A-01-03商住混合用地22398
27、36719460商业用地1343940317住宅用地895926877A-01-05商住混合用地43513313053960商业用地2610878324住宅用地1740552215合计65911197733地块整体可规划建筑面积19.7万平米Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010小结：小结：就目前项目而言，首先充分考虑并了解各种业态的标准和案例，选出最适合的物业组合，规划整个地块的产品结构。城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mal
28、l（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓），是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。将其中三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。“豪布斯卡”功能区划的细分规则是中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓；城市综合体城市综合体？定位思考Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010商业部分产品分析及建议Part C.2Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010定位思考商业
29、部分开发商业地产项目的主要获利形式：建成后销售获利建成后销售获利建成后出租获利建成后出租获利建成后经营获利建成后经营获利商业项目带动商业项目带动周边土地升值，周边土地升值，开发获利开发获利目前开发商主要的获利方式目前开发商主要的获利方式开发商承担较大风险，需要雄厚的资金支持，开发商承担较大风险，需要雄厚的资金支持，少数资金雄厚龙头企业选择少数资金雄厚龙头企业选择复合地产企业较多采用，例如华润置地复合地产企业较多采用，例如华润置地不直接，但获利更丰富，例如华侨城企业不直接，但获利更丰富，例如华侨城企业何种何种商业模式适合本项目的商业？模式适合本项目的商业？Code of this report|
30、43 Copyright Centaline Group,2010商业部分入口打开打开“金角金角”，扩大，扩大“银边银边”该位置是本地块最为重要的入口，同时结合地块的景观大道，建议设置规划较为优良的入口广场，呼应大地块的规划以及提升本地块的价值。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010入口氛围的营造入口广场的设置具有可识别性的标志物，为广场赋予了一种场所精神，成为街区的核心节点/让生活与自由进行最直接的接触核心交汇点（核心交汇点（Theme RoomTheme Room）强制性视觉冲击强制性视觉冲击标志点标志点/入口广场入口广场
31、Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2010更多吸引市民的功能动感、趣味动感、趣味/生活生活/文化文化广场可作为公众休憩场所/与会所相结合，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值实用的公共设施实用的公共设施Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2010特色街区指示特色街区指示/街名街名景观元素景观元素商业街区氛围营造商业街区氛围营造通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的
32、形式同时设计具有标志性的指示系统Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2010关于商业 中原观点本地块商业用地占到11.8万平米，规划成纯商业形态风险较大，建议利用沿主干道的优势，规划部分沿街商业，但由于区域整体商业氛围不足，建议仅在沿街位置规划1万平米左右的底商作为社区配套即可。利用中心绿化带的优势，设置一定的广场，提高整个项目的人气。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2010商业规划具体思考Code of this report|49 Copyright Cental
33、ine Group,2010沿街商业规划思考建议规划12层的底商即可，沿城市主干道分布，满足社区商业配套需求。u 商业配套（约10000)Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2010若开辟5000平米左右规划会所，将提升项目的城市生活感Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2010项目关键节点建议1、十字路口特性：特性：这里是主要的商场、商业街消费人流入口，人流覆盖面广建议：建议：该部分是整个项目商业氛围的最总要对外展示部分，增加市民的互动性是重中之重功能：功能：购物人流的
34、强力吸引，把不准备消费的路人也吸引过来亮点：亮点：设置广场音乐，更多新颖的老中幼娱乐设施，依靠晚间的活动，营造氛围，活力广场活力广场Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2010项目关键节点建议1、位于项目最中央的主入口特性：特性：这个区域未来将是区域居民的重要入口，所以更重要的是整个项目一张“脸”。功能：功能：整个形象大道应该以展示功能为主，较少的互动参与建议：建议：该处的包装应该贴合整体南桥新城的规划主题，类似雕塑广场等亮点：亮点：可利用良好的昭示性，加强夜晚的展示形象大道形象大道Code of this report|53 Co
35、pyright Centaline Group,2010酒店式公寓部分产品分析及建议Part C.3Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2010关于酒店公寓 中原观点规划1万平米左右的商业，剩余18万平米多的住宅物业，若规划成纯住宅社区将略显单调，建议可以利用区域市区中小型投资客较多的优势，吸引不同的客户群体。建议规划6万平米的精品酒店式公寓在位置规划方面可安排相对景观等优势较差的区域，例如沿街商业的上部等。规划LOFT物业提高物业的附加价值Code of this report|55 Copyright Centaline Gro
36、up,2010产品类型用地性质产品特性普通单身公寓住宅用地，使用年限为70年1.面积控制合理，4050M2之间。2.总价低。3.区域中心地段。4.交通便利。5.一般采用全装修。6.物业管理，会所配置标准较高。酒店式管理服务单身公寓住宅用地，使用年限为70年除普通单身公寓特性外，还在物业管理、装修标准，会所置套方面有大幅提高，且采用了酒店式的管理与服务。酒店式公寓商业用地，使用年限为50年小户型的酒店式公寓特别适应中小企业和私人工作室作办公用房，面积一般都在30100平方米左右，既可以注册登记办公司，又具有居住功能，还享受准酒店服务，物业管理费又比办公楼和酒店式服务公寓低。1.商业性质，（公用事
37、业商业性质缴付）2.交通便利地段。3.物业管理费高于单身公寓。酒店式公寓建议Code of this report|56 Copyright Centaline Group,2010本项目酒店式公寓产品客户敏感点1.项目整体开发的定位及相关自身配套2.未来区域发展带来区域价值提升3.轨道交通五号线带动区域交通发展及人口导入4.项目自身产品档次，尤其是公共部位：大堂、电梯厅的视觉感受。5.控制面积，面积联系总价，控制总价在投资客较多的总价区间内。Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2010投资收益价值投资收益价值物业自我升值价值物业自
38、我升值价值自用价值自用价值无形价值无形价值区域环境及物业本身所决定的价值、是基本价值由地价、房价上涨及物业固有特性所带来的升值价值性升值较慢，以保值增值为主通过租凭、买卖赚取现金收益的投资价值形式直接有效，对投资性产品极为重要由物业本身所包艺术、文化、历史、由物业本身所包艺术、文化、历史、所积累的无形价值所积累的无形价值客户的功能需求客户的功能需求决定了产品的价值金字塔需提升需提升物业价值提升模型物业价值提升模型小小户户型型发发展展历历程程Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2010u物业溢价：高层高空间，增加实得使用面积u品牌溢价
39、：开发商或酒店管理公司品牌u产品溢价：loft型酒店式公寓，70年产权类精品酒店酒店式公寓产品溢价点与客户心理匹配物业价值提升物业价值提升物业附加价值物业附加价值无形价值提升无形价值提升本案价值最大化有形价值无形价值Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2010设计设计精品精品小户型小户型DESIGNDESIGNBONTIQUEBONTIQUEROOMROOM将未来产品的文化理念植入设计初始将未来产品的文化理念植入设计初始赋予建筑及产品更多的文化艺术内涵赋予建筑及产品更多的文化艺术内涵满足更高要求客户对于物业无形价值的心理需求满足更高
40、要求客户对于物业无形价值的心理需求Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2010产品产品4050左右loftloft精装小户型loft平面示意图创新酒店式公寓LOFT酒店式公寓1F2FCode of this report|61 Copyright Centaline Group,2010一、采用客厅挑高样式卧房置于二层二、采用全铺样式可增加使用面积建议产品采用多样式设计、多餐单选择式装修Code of this report|62 Copyright Centaline Group,2010每一间都是一个故事每个人都有不同的享有在这
41、里的每一天存在只属于自己的空间每间房间都是不同的设计风格Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2010建筑形态建筑形态p条形感建筑，用块状垂直线条作为建筑主线条，突出产品档次感。p立面选择用成本相对最低的涂料材质营造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓产品契合项目整体地标的定位。Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2010大堂大堂区别于普通住宅的精致大堂，可吸引投资客的目光电梯厅电梯厅增加等待空间的舒适度营造居家的温馨与酒店式公寓的豪华档次Code of this repor
42、t|65 Copyright Centaline Group,2010公共空间公共空间是彰显业主品味的所在依靠艺术与文化点缀来提升大堂空间档次感；建议增加一些现代艺术品或空间装置艺术品Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2010普通住宅部分产品分析及建议Part C.4Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2010关于普通住宅 中原观点考虑整个“上海之鱼”项目规划的理念
43、，该区域较为适宜居住，因此项目组建议规划较大比例的普通住宅，建筑面积在13万平米左右。考虑到容积率以及限高的因素，并结合区域市场现有销售物业面积区间，建议规划多种不同面积段普通公寓物业。例如60平米以下的酒店式公寓，可规划成2梯多户；85100平米左右的两房可规划成2梯4户等；120平米左右的舒适三房规划成2梯3户等。Code of this report|69 Copyright Centaline Group,20101、层次较为分明富有现代感的小高层公寓产品Code of this report|70 Copyright Centaline Group,20102、高贵、典雅、稳重、大气
44、的建筑立面新古典主义建筑格调的华贵、典雅，客户接受度高。全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛。适度的尺度、协调的比例、群体空间排布的跌宕体现整体造型的艺术美，可以使建筑群构成优雅的城市轮廓线。Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2010项目入口处规划配套商业住宅以18层小高层为主Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2010目前奉贤区住宅区主要集中在六大区域板块。其中南桥新城板块占据奉贤区近半壁江山，成为奉贤区的中心区域，并且日渐引领奉贤发展方向。区域市场产品情况分析Co
45、de of this report|73 Copyright Centaline Group,2010目前二室二厅、三室二厅和二室一厅三种户型比例分别占据奉贤区前三甲，共达到81%，并且以80-100、60以下和120-150的面积居多，分别占到32%、25%和16%，总计达到73%，成为奉贤区存量住宅中的主力房型。区域市场产品情况分析Code of this report|74 Copyright Centaline Group,2010以90平米左右户型为主普通住宅户型比例建议（普通住宅户型比例建议（1313万建面）万建面）主力房型主力面积段总建筑面积套数配比4房以上150以上650043
46、 5%3房2厅2卫110-1305200041640%2房2厅1卫85-10071500795 55%Code of this report|75 Copyright Centaline Group,201085100平米实用2房户型建议在控制面积的情况下，规划舒适度较高的2房户型，同时条件允许的情况下可规划成3房带入户花园的物业，提高产品价值，保证最终去化。Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2010110130平米舒适3房2厅2卫产品规划建议该类户型客户多为改善型需求客户，在保证房间面积的同时，提高户型公共部分的生活尺度，是住户
47、的交流空间更为舒适Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2010尺度舒适性功能实用性理念先进性生活情趣性生态景观性城市形象性项目住宅规划理念Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2010整个地块各种物业面积比例整个地块各种物业面积比例主力房型主力面积段总建筑面积套数配比普通住宅部分（13万建面）4房以上150以上650043 5%3房2厅2卫120-13052000416 40%2房2厅1卫8510071500795 55%66%酒店式公寓部分（6万建面）Loft户型40-5
48、0左右60000150030%商业部分沿街商业100平米左右7000704%说明：由于本案酒店式公寓拥有70年产权，户型面积在40-50平米左右，兼具普通住宅的物业属性，比小户型普通住宅更具吸引力，将导致小户型的普通住宅去化困难。因此建议在普通住宅中不另设85平米以下小面积户型。Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2010均价10000110001200013000140001500016000170001800019000以上招商南桥雅苑招商南桥雅苑上院佳庭上院佳庭绿地领域绿地领域共性价格段共性价格段销售价格预判综合上述区域内在售
49、项目的成交均价，锁定本案目前静态价格区间在13000140001300014000元/左右。精装修产品按10001000元元/装修成本装修成本推算，目前静态售价区间在15000160001500016000元元/左右。实际售价将按入市时的市场情况，围绕目前的静态价格作相应的调整。Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2010中原观点“上海之鱼”项目整体规划以舒适、居住为重要理念，本地块又处于1期开发时段，整体规划应符合大地块的规划要求，同时不脱离城市居民的居住要求。考虑到周边区域商业消费力严重不足，同时大地块规划有商业中心，建议本地块
50、仅规划基本社区商业配套即可，避免不可预测的市场风险。酒店式公寓强调低总价的同时，在后期应以高档服务突出其内在价值，吸引客户的购买。在现有区域市场客户以市区客户以及本区域客户为主的情况下，规划大比例85130平米左右2、3房户型，满足首次购房以及改善型需求的不同客户。Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2010项目未来客户预判Part 4Part C.1 项目特质分析与概念提炼Part C.2 项目未来客户定位Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2010项目特质分析与概念提