资产评估a学习.pptx

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1、 二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。三、重点、难点 重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理第1页/共85页 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。该体系由

2、多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。第2页/共85页第一节 市场比较法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。第3页/共85页一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路第4页/共85页 （三）市场法的应用前提 1 1、充分发育活跃的资产市场(公开市场）公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平

3、等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。2 2、资产及其交易的可比性（参照物）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。第5页/共85页 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：(1)(1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，（包括用途、性能上的相同或相似）；(2)(2)参照物与被评估

4、对象面临的市场条件具有可比性，（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）；(3)(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。第6页/共85页二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）选择参照物 1 1、成交价必须真实。2 2、至少三个交易案例。3 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。4 4、成交价是正常交易的结果。5 5、尽可能选择近期成交的交易案例。第7页/共85页(二）选择比较因素 1 1、影响资产价值的共同因素 如资产性质、市场条件等。2 2、影响资产价值的个别因素 针对个不同的资产，影响资产评估价值的因素

5、各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。第8页/共85页（三)指标对比、量化差异 根据所选定的对比指标，在参照物及被评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。第9页/共85页(四)调整差异 在各参照

6、物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 1 1、时间因素 2 2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数11一般以被评资产为100100，第10页/共85页 3 3、功能因素 功能系数法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。计算公式：调整系数=被估对象生产能力参照物生产能力）4 4、成新率因素 5 5、交易情况调整第11页/共85页(五)综合分析确定评估结果 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。按照一般要求，运用市场法通常应选择三个以上参照物。所以，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。而正式的评估结

7、果只能是一个，这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。第12页/共85页运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1 1资产的功能。在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然。2 2资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。第13页/共85页3 3市场条件。主要是要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。在一般情

8、况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。4 4交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。第14页/共85页三、市场比较法的具体操作方法(一)直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。第15页/共85页1 1、功能价值法（比较功

9、能）该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。计算公式：资产评估价值参照物成交价格（被估对象生产能力参照物生产能力）案例2 2 被估资产年生产能力为9090吨，参照资产的年生产能力为120120吨，被估时点参照物的市场价格为1010万元，则被估资产的价值为：109012010901207.57.5（万元）第16页/共85页2 2、价格指数法（比较价格变化）该法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。具体公式：资产评估价值参照物成交价格物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照

10、物之间仅有时间因素存在差异的情况。案例3 3 与评估对象完全相同的参照资产6 6个月前的成交价格为1010万元，半年间该类资产的价格上升了5 5，则：资产评估价值10(110(15 5)10105(5(万元)第17页/共85页3 3成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：资产评估价值参照物成交价格(评估对象成新率参照物成新率)其中：资产的成新率资产的尚可使用年限(资产的已使用年限资产的尚可使用年限)此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。第18页/共85页4 4

11、市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式：资产评估价值参照物成交价格(1-(1-价格折扣率)此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。案例4 4 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为1010万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为4040，因 此，拟 快 速 变 现 资 产 价 值 接 近 于 6 6万 元。资 产 评 估 价 值 10(1-4010(1-40)6(6(万

12、元)第19页/共85页5 5成本市价法（比较成本因素）成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。资产评估价值评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)案例5 5 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150150，已知被估全新住宅的现行合理成本为2020万元，则其市价接近于3030万元。资产评估价值201502015030(30(万元)第20页/共85页6 6市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。数学表达式：资产评估价值评估对象收益额参照物市

13、盈率 案例6 6 某被评估企业的年净利润为10001000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为2020倍，则：评估价值=100020=10002020000(20000(万元)直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。因面，直接比较法的使用也相对受到一定制约第21页/共85页(二)类比调整法 类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。交易案例A A的调整值参照物A A

14、的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数 类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。第22页/共85页 市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。计算公式：资产评估价值参照物售价功能差异值十时间差异值十交易情况差异值 或：资产评估价值参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 案例1第23页/共85页 案例1 1 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区

15、的一块空地，面积为600600平方米，地形为长方形。评估要求：评估该地块20032003年1010月的公平市场交易价格。评估过程：(1)(1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。(2)(2)搜集有关的评估资料。搜集待估土地资料。(略)搜集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：第24页/共85页第25页/共85页案例1(1(续)(3)(3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A A、D D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B B较正常买卖价格偏低2 2；交易实例C C较正常买卖价格偏低3 3。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A

16、 A：0 0；交易实例B B：2 2；交易实例C C：3 3；交易实例D D：0 0。(4)(4)进行交易日期修正。根据调查，20022002年1010月以来土地价格平均每月上涨1 1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A A：6 6；交易实例B B：7 7；交易实例C C：1212；交易实例D D：1010。第26页/共85页案例1(1(续)(5)(5)进行区域因素修正。交易实例A A和D D与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B B、C C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因素值为100100，则交易实例B B为8888，交易实例C C为108108。（6

17、6）进行个别因素修正 经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2 2。土地使用年限修正。交易实例B B、D D与待估地块相同，无需修正。假定折现率为8 8，则交易实例A A、C C的调整系数如下：年限修正系数=1-1/=1-1/（1+8%1+8%）30301-1/1-1/（1+8%1+8%）3535 =（1-0.09941-0.0994）（1-0.06761-0.0676）=0.90060.9324=0.9659=0.90060.9324=0.9659第27页/共85页案例1(1(续)（7 7）计算待估土地的价格交易实例A A修正后单价：870 0.9659=

18、909(元/平方米)交易实例B B修正后单价：820820 =1038(=1038(元/平方米)交易实例C C修正后单价：855855 0.9659=0.9659=901(901(元/平方米)交易实例D D修正后单价：840840 =942(=942(元/平方米)第28页/共85页简单平均后的待估土地价格：单价为：（90990910381038901901942942）44948(948(元/平方米)土地总价为：600948600948568800568800（元）第29页/共85页 上述各种方法中的一部分方法既适用于单项资产的评估，也适用于估测评估标的与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值

19、。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的评估。在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。第30页/共85页四、清算问题 清算价格属于非正常价格(一）、清算价格的确定方法 1 1、市价折扣法 清算价格公允市价折扣率 2 2、模拟拍卖法（意向询价法）第31页/共85页 五、评价 1 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法 2 2、该方法的运用需具备一定的前提条件（1 1）对市场成熟度的需求；（2 2）对被估对象的要求。第32页/共85页 第二节 收益法 收益法是指通过估测被

20、评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值。一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。（二）收益法的评估思路 预期收益折现第33页/共85页（三）、收益法的基本前提 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。第34页/共85页二、收益法的基本程序及基本参数基本参数 （一）基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据

21、资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第三，确定折现率或本金化率；第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；第五，分析确定评估结果第35页/共85页（二）、基本参数（二）、基本参数运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限1 1、收益额 指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额，企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，房地产则通常表现为纯收益等。特点：其一：是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二：是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。第

22、36页/共85页2 2、折现率 折现率的本质是一种投资报酬率，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。本金化率与折现率在本质上是相同的，习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。第37页/共85页3 3、收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。第38页/共85页三、收益法的基本计算公式（一）、每年收益相同 1 1、收 益 年 期 有 限 P=A/r1-P=A/r1-2 2、收益年期无限 P=A/rP=A/r第

23、39页/共85页（二）、每年收益不同 1 1、分段计算（1 1）、收益年期有限 P=+P=+（2 2）、收益年期无限 P=P=第40页/共85页前期 （设n=5n=5）后期 0123456789分段法图解分段法图解v选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。第41页/共85页3 3、稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A A的估算方法：1 1）.求年金2 2）.按年金公式外推第42页/共85页 案案例例某某资资产产未未来来五五年年的的收收益益及及折折现现系系数数如如下下，求求持持续续经经营营条条件件下下该资产的价值该资产的价值:年金年金 =1,651=1

24、,651万万4.2124=3924.2124=392万万资产评估值资产评估值 =392=392万万6%=65336%=6533万万 2 2、年金化法、年金化法 思思路路：将将前前m m年年的的总总收收益益的的现现值值换换算算为为年年金金形形式式，再再推推算算n n年的年金。年的年金。第43页/共85页3、增长率法第44页/共85页四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。第45页/共85页第三节 成本法 成本法是指首先估测被评估资产的重

25、置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路：评估值=重置成本-各项贬损 第46页/共85页基本公式为：资产评估值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值 =重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 资产评估值=重置成本综合成新率 第47页/共85页 二、成本法的基本前提 1 1、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。2 2、应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产

26、具有相同性或可比性。3 3、形成资产价值的耗费是必须的。第48页/共85页 三、成本法的基本要素 (一)重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本 。1 1复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2 2更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。第49页/共85页 相同点：均采用现行价格计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况

27、下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）技术进步的前提下，更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。第50页/共85页 (二)实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率=资产实体性贬值资产重置成本 第51页/共85页 (三)功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成

28、本的超支额，及其原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。(四)经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于外部条件引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。第52页/共85页 四、成本法中各项要素的具体评估方法 (一)重置成本的估算方法 1 1重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本，包括购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。自建型是以自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的

29、料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。第53页/共85页 资产的重置成本应包括开发者的合理收益：其一，重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益；其二，资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。第54页/共85页 案例1 1 重置购建设备一台，现行市场价格每台5 5万元，运杂费10001000元，直接安装成本800800元，其中原材料300300元，人工成本50050

30、0元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0 08 8元，该机器设备重置成本为：直接成本=50000=5000010001000十800=51800(800=51800(元)其中：买价：5000050000元运杂费：10001000元安装成本：800800元其中：原材料：300300元人工：500500元间接成本(安装成本)：400400元重置成本合计：5220052200元。第55页/共85页 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。第56页/共85页 2 2价格指数法 价格指数法是利用与资产有关

31、的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：重置成本资产的账面原值价格变动指数 定基价格变动指数或环比价格变动指数；综合物价变动指数、分类物价变动指数、个别物价变动指数 第57页/共85页 案例22某被估资产购建于20012001年，账面原值为5000050000元，当时该类资产的价格指数为9595，评估时该类资产的价格指数为160160，则：被估资产重置成本=50000(160=50000(1609595)100)100 =84210(=84210(元)第58页/共85页 又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000200000元，

32、元，19921992年年建成，建成，19971997年进行评估，经调查已知同类资产环年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为比价格指数分别为19931993年为年为11.711.7，19941994年为年为1717，19951995年为年为30305 5，19961996年为年为6 69 9，19971997年年为为4 48 8，则有：，则有：被估资产重置成本：被估资产重置成本：200000(1200000(111.711.7)(1)(11717)(1)(130.530.5)(1)(16.96.9)(1)(14.84.8)100)100200000191200000191382000(

33、382000(元元)第59页/共85页 价格指数法与重置核算法的区别：(1)(1)价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。(2)(2)价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。第60页/共85页 3 3功能价值法 功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评

34、估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本参照物重置成本（被评估资产年产量/参照物年产量）案例3 3 某重置全新的一台机器设备价格5 5万元，年产量为50005000件。现知被评估资产年产量为40004000件，由此可以确定其重置成本：被 评 估 资 产 重 置 成 本=500004000/5000=500004000/5000 40000(40000(元)这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。第61页/共85页 4 4规模经济效益指数法 资产的生产能力与其成本之间关系可用下列公式表示：被评估资产的重置成本参照物资产重置

35、成本（被评估资产产量/参照物资产产量）x x 该方法计算的一般是更新重置成本 公式中的x x是个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0 04141之间，如加工工业一般为0 07 7，房地产行业一般为0 09 9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。第62页/共85页5、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本

36、。被评估资产重置成本某类资产账面历史成本K K 第63页/共85页 案例4 4 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5 5台，估算其重置成本之和为3030万元，而该5 5台具有代表性通用设备历史成本之和为2020万元，该类通用设备账面历史成本之和为500500万元。则：K K3020=1.53020=1.5该类通用设备重置成本=5001.5=750(=5001.5=750(万元)第64页/共85页 (二)实体性贬值的测算方法 资产的实体性贬值的估测一般可以选择以下几种方法估测：1 1观测法（成新率法）由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴

37、定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理，大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值重置成本(1(1实体性成新率)式中，实体性成新率=1=1实体性贬值率 第65页/共85页2 2使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。使用年限法的表达式为：资产的实体性贬值（重置成本预计残值）/总使用年限实际已使用年限 第66页/共85页公式中：（1 1）预计残

38、值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，若残值数额较小可以不计。（2 2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。总使用年限实际已使用年限尚可使用年限 实际使用年限名义使用年限资产利用率第67页/共85页 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在实际使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整 第68页/共85页 资产利用率计算：资产利用率截止评估日累计实际利用时间/截止评估日累计法定利用时间100100 当资产

39、利用率1 1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。当资产利用率1 1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率11时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。第69页/共85页 案例5 5 某资产19951995年2 2月购进，20052005年2 2月评估时，名义已使用年限是1010年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8 8小时，该资产实际每天工作7.57.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5103607.5(103608)100(103608)100 93.7593.75 由此可确定其

40、实际已使用年限为9.49.4年。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。第70页/共85页 (三)资产的功能性贬值测算方法 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。1 1、根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。（超额运营成本）2 2、重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。（超额投资成本）第71页/共85页 功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1 1、确定超额运营成本 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成

41、本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。第三，估计被评估资产的剩余寿命。第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为：被估资产的功能性贬值（被评估资产年净超额运营成本折现系数）第72页/共85页 案例6 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表：第73页/共85页 新老技术设备的对比，除生产效率影响工资成本超额支出外，还可对原材料消耗、能源消耗以及产品质量等指标进行对比，计算其功能性贬值。2 2、估算超额投资成本计算公式为：功能性贬值复原重置成本更

42、新重置成本 第74页/共85页 (四)资产经济性贬值的估算 资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。强调：由外部原因引起 当有确实证据表明资产已经存在经济性贬值，可参考下面方法估测其经济性贬值率或经济性贬值额第75页/共85页经济性贬值率1-(1-(资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力)x x100100 式中，x x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0 06 60 07 7之间。经济性贬值额资产年收益损失额(1(1所得税率)(P/A,r,n)(P/A,r,n)第76页/共85页 案例7 7 某被估生产线设计生产能力为年产

43、2000020000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少60006000台，功能价值指数取0 06 6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值宰大约在以下水平上：经济性贬值率=1-(1400020000)=1-(1400020000)0.60.6100100 =1-0.81 100=1-0.81 100=19=19 以上例，假定每年减少60006000台产量，每台产品100100元，该生产线尚可继续使用3 3年，企业所在行业的投资回报率为1010，所得税率为3333。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额=(6000100)(1-33=(6000100)(1-33)

44、2.48(P/A,10%,3)2.48(P/A,10%,3)=4020002.4869=999734(=4020002.4869=999734(元)第77页/共85页第四节 评估方法选择 一、评估方法之间的关系 (一)资产评估方法之间的联系 评估方法是实现评估目的的手段。评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：一是某些方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。第7

45、8页/共85页 (二)资产评估方法之间的区别 各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。第79页/共85页 二、资产评估方法的选择 1 1评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评

46、估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。2 2评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。第80页/共85页 在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资源性资

47、产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产第81页/共85页3 3评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。在一个相对较短的时间内，搜集某种评估方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估方法进行评估。第82页/共85页总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。但是，不论选择哪种评估方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种方法评估同一评估对象时，更要保证每种评估方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性，以便能够确保运用不同评估方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。第83页/共85页本章小结通过本章的学习，我们明确了资产评估市场法、收益法和成本法的基本原理、操作思路和具体应用方法，目前三种方法的主要区别与联系，为进一步应用于各项具体资产的评估打下了坚实的基础。第84页/共85页感谢您的观看！第85页/共85页