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1、第9章 不动产置业投资分析 9.1 不动产置业投资概述不动产置业投资概述 9.2 不动产置业投资的财务数据测算不动产置业投资的财务数据测算 9.3 不动产置业投资分析工具不动产置业投资分析工具 9.1 不动产置业投资概述 n9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点不动产置业投资的优点与缺点 n1.不动产置业投资的优点不动产置业投资的优点n（1）能够得到税收方面的好处）能够得到税收方面的好处n（2）易于获得金融机构的支持）易于获得金融机构的支持 n（3）能抵消通货膨胀的影响）能抵消通货膨胀的影响 n（4）提高投资者的资信等级）提高投资者的资信等级 n2.不动产置业投资的缺点不动产置业投资的缺点 n
2、（1）投资巨大）投资巨大 n（2）缺乏流动性）缺乏流动性 n（3）投资回收周期较长）投资回收周期较长 n（4）需要专门的知识和经验）需要专门的知识和经验 n9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点不动产置业投资的类型及其特点 n房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。用、娱乐用、机构用房地产及旅店。n1.出租性住宅投资出租性住宅投资 n（1）区位）区位
3、n（2）建筑物及其设施的舒适型）建筑物及其设施的舒适型n（3）公寓单元的最佳布局）公寓单元的最佳布局 n（4）公寓是否配备家具）公寓是否配备家具 n2.办公用不动产办公用不动产 n（1）市场因素。）市场因素。n（2）区位）区位 n（3）其他因素。）其他因素。n3.零售及商店中心零售及商店中心 n（1）商圈）商圈 n（2）市场人口）市场人口 n9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素影响不动产置业投资的主要因素 n1.租金收益率租金收益率 n2.市场利率与预期楼价升幅市场利率与预期楼价升幅 n再假设该别墅一年后卖出的市价为再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。倘若同一。倘若同一年后卖出该不动产作比
4、较，则该投资在一年后的年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：总收益是：R+(P1-P)9.2 不动产置业投资的财务数据测算 n9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定不动产置业投资现金流出的确定 n1.不动产的获取成本不动产的获取成本n不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。n（1）购买价格）购买价格 n（2）搜寻成本）搜寻成本 n（3）延期付款条件）延期付款条件 n（4）资产持有费）资产持有费 n2.营运费用营运费用 n（1）变动费用与固定费用）变动费用与
5、固定费用 n（2）费用支付责任）费用支付责任 n9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定不动产置业投资现金流入的确定 n1.市场租金市场租金n市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：（响：（1）国民经济前景；（）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基）房地产所在地区的经济基础；（础；（3）该地区对于该类房地产的需求状况；（）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似）类似房地产供给竞争情况。房地产供给竞争情况。n2.空置空置n在
6、特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。n3.均衡市场租金率均衡市场租金率n在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。租金租金市场租金市场租金需求需求供给供给空置率空置率目前的空间存量目前的空间存量均
7、衡占用量均衡占用量图图9-1 均衡市场租金率的决定均衡市场租金率的决定n4.租金的计算租金的计算n不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。而与时下的市场租金产生较大差别。9.3 不动产置业投资分析工具 n9.3.1 比率分析与获利能力分析比率分析与
8、获利能力分析n1.收益乘数收益乘数(Income Multiplier)n收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。n收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。效越差。（1）总
9、总收益乘数收益乘数(Gross Income Multiplier，GIM)总总收益乘数收益乘数强强调调不不动产动产投投资总额资总额（或市（或市场场价格）与其价格）与其总总收入之收入之间间的关系。其的关系。其计计算公式算公式为为：（2）净净收益乘数收益乘数(Net Income Multiplier,NIM)净净收益乘数与收益乘数与总总收益乘数收益乘数计计算方法相同，它反映的是投算方法相同，它反映的是投资总额资总额与与经营净经营净收入之收入之间间的关系。其的关系。其计计算公式算公式为为：2.财务财务比率比率财务财务比率一般比率一般计计算算简单简单、直、直观观易懂，所以成易懂，所以成为为不不动产
10、动产投投资资分析的常用工具。最常用的分析的常用工具。最常用的财务财务比率包括比率包括经营经营比率，比率，损损益平衡比率及益平衡比率及债务债务支付比率。支付比率。（1）经营经营(Operating Expense Ratio)经营经营比率比率为为不不动产动产投投资资的的营营运运费费用占用占实际总实际总收入的比例，收入的比例，即每收入即每收入1元所需支出的元所需支出的营营运运费费用。其用。其计计算公式算公式为为：（2）损损益平衡比率益平衡比率(Break-even Flow Ratio)损损益平衡比率，又叫做益平衡比率，又叫做亏亏损损比率，比率，为为不不动产动产投投资资活活动动在在税前的税前的现现
11、金流出与流入之金流出与流入之间间的比率。其的比率。其计计算公式算公式为为：（3）偿债偿债能力比率能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR)偿债偿债能力比率，又称能力比率，又称偿债备偿债备付率、付率、债务债务支付比率、支付比率、偿债偿债保保障比率、障比率、还还本付息比率，本付息比率，为为不不动产动产投投资营资营运运净净收入（即收入（即实实际总际总收入减收入减营营运运费费用）可以支付用）可以支付偿债偿债支出的倍数。作支出的倍数。作为为不不动产动产开开发项发项目运目运营绩营绩效的效的评评价指价指标标，偿债偿债能力比率不能力比率不仅为仅为不不动产动产开开发发企企业业高度重高度重视视，而
12、且其，而且其债权单债权单位，如位，如银银行，也行，也会高度关注会高度关注这这一指一指标标的的变变化。其化。其计计算公式算公式为为：一般而言，一般而言，贷贷款款偿还偿还可以分可以分为为两种方式：两种方式：本金及利息按每本金及利息按每期期摊还摊还，如，如购购房房贷贷款的款的摊还摊还；贷贷款期款期间间内各期内各期仅仅支付利息，支付利息，至最后一期才至最后一期才偿还偿还全数本金。在第二种情况下，全数本金。在第二种情况下，偿债备偿债备付率付率又可称又可称为为“现现金金备备付率付率”(Cash Coverage Ratio)，即，即（4）贷贷款比率款比率(Loan-to-value Ratio，LTV)贷
13、贷款比率即款比率即贷贷款成数，也就是款成数，也就是贷贷款款额额占占总总投投资额资额（或市（或市场场价价值值）的比率。其）的比率。其计计算公式算公式为为：n3.盈利能力指标盈利能力指标n追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力追逐利润是资本的基本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。所有反映不动产投资项自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。所有反映不动产投资项目盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金目盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预期回报联系起来。其不同之处在于，不同的盈利能力指
14、标所投资与预期回报联系起来。其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数据计算口径不同。使用的数据计算口径不同。（1）全面）全面资资本化率本化率(Overall Capitalization Rate)全面全面资资本化率，又称本化率，又称为资为资本本还还原率或原率或总资总资本本还还原率，反映原率，反映了每年了每年预预期期经营净经营净收入占不收入占不动产动产投投资总额资总额（或市（或市场场价格）价格）的百分比率，即每年的的百分比率，即每年的资资本回收率。其本回收率。其计计算公式算公式为为：而不而不动产动产投投资项资项目的投目的投资资价价值值也可反推得到：也可反推得到：n（2）股东权益报酬率）股东
15、权益报酬率n不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，收益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。一独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，即投资者每投入即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少元的自有资本，未来能回收多少现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东
16、权益报酬率和税后股东权益报酬率。益报酬率和税后股东权益报酬率。税前股税前股东权东权益益报报酬率酬率(Before Tax Return on Equity)税前股税前股东权东权益益报报酬率，又称酬率，又称为为股息率、自有股息率、自有资资本本还还原率，原率，它是以税前它是以税前现现金流量（金流量（经营净经营净收入减收入减贷贷款本息）与所需款本息）与所需初始初始权权益投益投资资（投（投资总额资总额减借减借贷资贷资金）的百分比，即投金）的百分比，即投资资者在者在纳纳税前的投税前的投资报资报酬率。其酬率。其计计算公式算公式为为：n税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity
17、)n税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可支配净现金（扣除所有融资成本与所得税）占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现金的概念。n（3）经纪人回报率）经纪人回报率n在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报率的不足。为了充分展示不动产的良好投资前报率的不足。为了充分展示不动产的良好投资前景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期偿绩效时
18、不仅考虑了所得税因素，而且将因分期偿还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经纪人回报率。纪人回报率。n9.3.2 投资回收期投资回收期n作为简单、常用的不动产投资项目绩效评价方法，作为简单、常用的不动产投资项目绩效评价方法，投资回收期是指投资项目的累计预期净现金流入投资回收期是指投资项目的累计预期净现金
19、流入等于其初始现金投资时项目运营的时间，一般以等于其初始现金投资时项目运营的时间，一般以达到此时间点项目需持续运营的年数表示。换句达到此时间点项目需持续运营的年数表示。换句话说，计算投资回收期就是估算要多少年才能回话说，计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该项目上的初始现金投资。运用投资回收期收在该项目上的初始现金投资。运用投资回收期评价项目绩效，就是将所有候选投资项目的投资评价项目绩效，就是将所有候选投资项目的投资回收期进行排序。回收期进行排序。n全部投资回收期投资总额全部投资回收期投资总额经营净收入（全面资本化率的倒数）经营净收入（全面资本化率的倒数）n（税前）权益投资回收期初始权益现
20、金投资（税前）权益投资回收期初始权益现金投资税前现金流量（股息税前现金流量（股息率的倒数）率的倒数）n（税后）权益投资回收期初始权益现金投资（税后）权益投资回收期初始权益现金投资税后现金流量（现金税后现金流量（现金回报率的倒数）回报率的倒数）n9.3.3 前门法与后门法前门法与后门法 n在不动产价格已知的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬在不动产价格已知的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额乘以贷款常数求得偿债支出，二者相率求得税前现金流，并用贷款额乘以贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运收益，这是加可得净营运收益，这是“前门法前门法”。乘以等于乘
21、以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于图9-2 前门法计算流程图不动产购买价格1-贷款成数不动产购买价格贷款成数不动产购买价格要求的权益资金1-贷款与价值比率不动产购买价格要求的税前收益率1-贷款与价值比率不动产购买价格权益资金要求现金流1-贷款与价值比率不动产购买价格抵押贷款不动产购买价格贷款常数不动产购买价格年度偿债额不动产购买价格营运净收入不动产购买价格营运费用不动产购买价格要求的实际总收入不动产购买价格1-空置率不动产购买价格要求的潜在总收入不动产购买价格可出租净面积不动产购买价格每平方米最低租金不动产购买价格n2.后门法要求的税前权益报酬率后门法要求的税前权益报酬率后
22、门法的分析方式是在不动产收益已知的情况下，后门法的分析方式是在不动产收益已知的情况下，求取不动产的合理价格。该方法假定通过调查市求取不动产的合理价格。该方法假定通过调查市场中类似项目可以得到可能的总租金和营运费用场中类似项目可以得到可能的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率的估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率已知；之后，据此用这些数值向后推算出最大可已知；之后，据此用这些数值向后推算出最大可偿还的抵押贷款额和权益投资者可能会投入该项偿还的抵押贷款额和权益投资者可能会投入该项目的资金；将总负债与自有资金加总，即可得到目的资金；将总负债与自有资金加总，即可得到不动产的合理价值。不动产的合理价值。n9.3.4 投资价值与投资决策投资价值与投资决策n投资价值是指能给某个投资者带来收益的收益型不动产的价值。如果投资价值是指能给某个投资者带来收益的收益型不动产的价值。如果潜在投资者认为不动产的投资价值高于其市场价值，他们就会主动买潜在投资者认为不动产的投资价值高于其市场价值，他们就会主动买入该不动产；反之，如果投资者认为出售该不动产所能获取的收入会入该不动产；反之，如果投资者认为出售该不动产所能获取的收入会大于将该不动产保留在自己的投资组合中所能产生的价值时，他们会大于将该不动产保留在自己的投资组合中所能产生的价值时，他们会倾向于出售该不动产。倾向于出售该不动产。