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1、第9章 不动产置业投资分析 n 9.1 不动产置业投资概述不动产置业投资概述 n 9.2 不动产置业投资的财务数据测算不动产置业投资的财务数据测算 n 9. 3 不动产置业投资分析工具不动产置业投资分析工具 9.1 不动产置业投资概述 n 9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点不动产置业投资的优点与缺点 n 1. 不动产置业投资的优点不动产置业投资的优点n 1能够得到税收方面的好处能够得到税收方面的好处n 2易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持 n 3能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响 n 4提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级 n 2. 不动产置业投资的缺点不动产置业投资的
2、缺点 n 1投资巨大投资巨大 n 2缺乏流动性缺乏流动性 n 3投资回收周期较长投资回收周期较长 n 4需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验 n 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点不动产置业投资的类型及其特点 n 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。用、娱乐用、机构用房地产及旅店。 n 1. 出租性住宅投资出租性住宅投资 n 1区位区位 n
3、 2建筑物及其设施的舒适型建筑物及其设施的舒适型n 3公寓单元的最正确布局公寓单元的最正确布局 n 4公寓是否配备家具公寓是否配备家具 n 2. 办公用不动产办公用不动产 n 1市场因素。市场因素。 n 2区位区位 n 3其他因素。其他因素。 n 3. 零售及商店中心零售及商店中心 n 1商圈商圈 n 2市场人口市场人口 n 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素影响不动产置业投资的主要因素 n 1. 租金收益率租金收益率 不动产市价全年租金收入租金收益率PRn 2. 市场利率与预期楼价升幅市场利率与预期楼价升幅 n 再假设该别墅一年后卖出的市价为再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。倘假设同
4、。倘假设同一年后卖出该不动产作比较，那么该投资在一年一年后卖出该不动产作比较，那么该投资在一年后的总收益是：后的总收益是：R+ (P1 - P) 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 n 9.2.1 不动产置业投资现金流出确实定不动产置业投资现金流出确实定 n 1. 不动产的获取本钱不动产的获取本钱n 不动产获取本钱即房地产的投资总额，包括购置不动产获取本钱即房地产的投资总额，包括购置价格、搜寻本钱和所有的实际资产持有费等。价格、搜寻本钱和所有的实际资产持有费等。 n 1购置价格购置价格 n 2搜寻本钱搜寻本钱 n 3延期付款条件延期付款条件 n 4资产持有费资产持有费 n 2. 营运费用营运
5、费用 n 1变动费用与固定费用变动费用与固定费用 n 2费用支付责任费用支付责任 n 9.2.2 不动产置业投资现金流入确实定不动产置业投资现金流入确实定 n 1. 市场租金市场租金n 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：响：1国民经济前景；国民经济前景；2房地产所在地区的经济根房地产所在地区的经济根底；底；3该地区对于该类房地产的需求状况；该地区对于该类房地产的需求状况；4类似类似房地产供给竞争情况。房地产供给竞争情况。 n
6、2. 空置空置n 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过特别是新建房地产。间根本就没被租用过特别是新建房地产。 n 3. 均衡市场租金率均衡市场租金率n 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一局部已被租在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一局部已被租用，一局部闲置着，形成了可供租赁的供给量。用，一局部闲置着，形成了可供租赁的供给量。 租金租金市场租金市场租金需求需求供给供给空置率空置率目前的空
7、间存量目前的空间存量均衡占用量均衡占用量图图9-1 均衡市场租金率的决定均衡市场租金率的决定n 4. 租金的计算租金的计算n 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差异。而与时下的市场租金产生较大差异。 9. 3 不动产置业投资分析工具 n 9.3.1
8、 比率分析与获利能力分析比率分析与获利能力分析n 1. 收益乘数收益乘数(Income Multiplier)n 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。n 收益乘数即不动产的市场价值或投资价格除收益乘数即不动产的市场价值或投资价格除以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩不动产投资的收益乘数越高，说明该
9、项投资的绩效越差。效越差。 1总收益乘数总收益乘数(Gross Income Multiplier，GIM)总收益乘数强调不动产投资总额或市场价格与其总总收益乘数强调不动产投资总额或市场价格与其总收入之间的关系。其计算公式为：收入之间的关系。其计算公式为：总收益）市场价值（或投资价格总收益乘数2净收益乘数净收益乘数(Net Income Multiplier, NIM)净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为：净收益）市场价值（或投资价格净收益乘数2.
10、财务比率财务比率财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损益平衡比率及债务支付比率。益平衡比率及债务支付比率。1经营经营(Operating Expense Ratio)经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，即每收入即每收入1元所需支出的营运费用。其计算公式为：元所需支出的营运费用。其计算公式为：实际总收入营运费用经营比率2损益平衡比率损益平衡比率(Break-even Flow
11、Ratio)损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为：实际总收入营运费用偿债支出损益平衡比率3偿债能力比率偿债能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR)偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入即保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入即实际总收入减营运费用可以支付偿债支出的倍数。作为实际总收入减营运费用可以支付偿债支出的倍数。作
12、为不动产开发工程运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅不动产开发工程运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为：债务本息经营净收入偿债能力比率利息经营净收入现金备付率一般而言，贷款归还可以分为两种方式：本金及利息按每一般而言，贷款归还可以分为两种方式：本金及利息按每期摊还，如购房贷款的摊还；贷款期间内各期仅支付利息，期摊还，如购房贷款的摊还；贷款期间内各期仅支付利息，至最后一期才归还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率至最
13、后一期才归还全数本金。在第二种情况下，偿债备付率又可称为又可称为“现金备付率现金备付率(Cash Coverage Ratio)，即，即4贷款比率贷款比率(Loan-to-value Ratio，LTV)贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额或市场贷款比率即贷款成数，也就是贷款额占总投资额或市场价值的比率。其计算公式为：价值的比率。其计算公式为：）总投资额（或市场价值贷款额贷款比率n 3. 盈利能力指标盈利能力指标n 追逐利润是资本的根本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力追逐利润是资本的根本属性，不动产投资也不例外。因此，盈利能力自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。所有反映不动产
14、投资工自然便成为评价不动产投资绩效的重要指标。所有反映不动产投资工程盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金程盈利能力的指标都有一个共同点，即试图以某种特定的方式将现金投资与预期回报联系起来。其不同之处在于，不同的盈利能力指标所投资与预期回报联系起来。其不同之处在于，不同的盈利能力指标所使用的数据计算口径不同。使用的数据计算口径不同。 ）总投资额（或市场价值经营净收入全面资本化率营运净收入项目的投资价值资本还原率1全面资本化率全面资本化率(Overall Capitalization Rate)全面资本化率，又称为资本复原率或总资本复原率，反全面资本化率，又称为资本复原率或总
15、资本复原率，反映了每年预期经营净收入占不动产投资总额或市场价格映了每年预期经营净收入占不动产投资总额或市场价格的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：的百分比率，即每年的资本回收率。其计算公式为：而不动产投资工程的投资价值也可反推得到：而不动产投资工程的投资价值也可反推得到：n 2股东权益报酬率股东权益报酬率n 不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收益的受益主体，剔除负债因素对工程的影响，收益的受益主体，剔除负债因素对工程的影响，独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。一独立考察权益资本为投资者带来的经济效益。一般而言，投资者最注重的就是股
16、东权益报酬率，般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率，即投资者每投入即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少元的自有资本，未来能回收多少现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权标。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报酬率和税后股东权益报酬率。益报酬率和税后股东权益报酬率。 税前股东权益报酬率税前股东权益报酬率(Before Tax Return on (Before Tax Return on Equity)Equity)税前股东权益报酬率，又称为股息率、自有资本复原税前股东权益报酬率，又称为股息
17、率、自有资本复原率，它是以税前现金流量经营净收入减贷款本息与率，它是以税前现金流量经营净收入减贷款本息与所需初始权益投资投资总额减借贷资金的百分比，所需初始权益投资投资总额减借贷资金的百分比，即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：即投资者在纳税前的投资报酬率。其计算公式为：税前现金流量税前股东权益报酬率自有资本（股东权益）n 税后股东权益报酬率税后股东权益报酬率(After Tax Return on Equity)n 税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年税后股东权益报酬率，又称为现金回报率，是指预期每年可支配净现金扣除所有融资本钱与所得税占初始权益可支配净现金扣除所有融资
18、本钱与所得税占初始权益现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入现金投资的百分比。它反映了表示投资者每投入1元的自元的自有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实有资本，在扣除所有费用、偿债支出及税负之后，未来实际能回收的金额；即每投入际能回收的金额；即每投入1元的现金，未来回收多少现元的现金，未来回收多少现金的概念。金的概念。 税后现金流量税后股东权益报酬率自有资本（股东权益）n 3经纪人回报率经纪人回报率n 在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回在经纪活动中，经纪人注意到了股息率与现金回报率的缺乏。为了充分展示不动产的良好投资前报率的缺乏。为了充分展示不动产的良好投资前景，更好
19、地吸引客户，经纪人在考察不动产投资景，更好地吸引客户，经纪人在考察不动产投资绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期归绩效时不仅考虑了所得税因素，而且将因分期归还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情还抵押贷款而导致的不动产投资者权益增加的情况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权况考虑进来，用税后现金流量与递增的投资者权益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈益之和占初始权益投资的比例作为计算不动产盈利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经利能力、考核不动产投资绩效的指标，这就是经纪人回报率。纪人回报率。 n 9.3.2 投资回收期投资回收期n 作为简单、常用的不动产投资工程绩效评价
20、方法，作为简单、常用的不动产投资工程绩效评价方法，投资回收期是指投资工程的累计预期净现金流入投资回收期是指投资工程的累计预期净现金流入等于其初始现金投资时工程运营的时间，一般以等于其初始现金投资时工程运营的时间，一般以到达此时间点工程需持续运营的年数表示。换句到达此时间点工程需持续运营的年数表示。换句话说，计算投资回收期就是估算要多少年才能回话说，计算投资回收期就是估算要多少年才能回收在该工程上的初始现金投资。运用投资回收期收在该工程上的初始现金投资。运用投资回收期评价工程绩效，就是将所有候选投资工程的投资评价工程绩效，就是将所有候选投资工程的投资回收期进行排序。回收期进行排序。 n 全部投资
21、回收期投资总额经营净收入全面资本化率的倒数全部投资回收期投资总额经营净收入全面资本化率的倒数n 税前权益投资回收期初始权益现金投资税前现金流量股息税前权益投资回收期初始权益现金投资税前现金流量股息率的倒数率的倒数n 税后权益投资回收期初始权益现金投资税后现金流量现金税后权益投资回收期初始权益现金投资税后现金流量现金回报率的倒数回报率的倒数 n 9.3.3 前门法与后门法前门法与后门法 n 在不动产价格的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬率求在不动产价格的情况下，由预计的股东权益乘税前股东权益报酬率求得税前现金流，并用贷款额乘以贷款常数求得偿债支出，二者相加可得税前现金流，并用贷款额乘以
22、贷款常数求得偿债支出，二者相加可得净营运收益，这是得净营运收益，这是“前门法。前门法。 乘以等于乘以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于图9-2 前门法计算流程图不动产购买价格1-贷款成数不动产购买价格贷款成数不动产购买价格要求的权益资金1-贷款与价值比率不动产购买价格要求的税前收益率1-贷款与价值比率不动产购买价格权益资金要求现金流1-贷款与价值比率不动产购买价格抵押贷款不动产购买价格贷款常数不动产购买价格年度偿债额不动产购买价格营运净收入不动产购买价格营运费用不动产购买价格要求的实际总收入不动产购买价格1-空置率不动产购买价格要求的潜在总收入不动产购买价格可出租净面积不动产
23、购买价格每平方米最低租金不动产购买价格n 2. 后门法要求的税前权益报酬率后门法要求的税前权益报酬率后门法的分析方式是在不动产收益的情况下，求后门法的分析方式是在不动产收益的情况下，求取不动产的合理价格。该方法假定通过调查市场取不动产的合理价格。该方法假定通过调查市场中类似工程可以得到可能的总租金和营运费用的中类似工程可以得到可能的总租金和营运费用的估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率；估计值，且偿债支出、贷款常数及权益报酬率；之后，据此用这些数值向后推算出最大可归还的之后，据此用这些数值向后推算出最大可归还的抵押贷款额和权益投资者可能会投入该工程的资抵押贷款额和权益投资者可能会投入该工程
24、的资金；将总负债与自有资金加总，即可得到不动产金；将总负债与自有资金加总，即可得到不动产的合理价值。的合理价值。 n 9.3.4 投资价值与投资决策投资价值与投资决策n 投资价值是指能给某个投资者带来收益的收益型不动产的价值。如果投资价值是指能给某个投资者带来收益的收益型不动产的价值。如果潜在投资者认为不动产的投资价值高于其市场价值，他们就会主动买潜在投资者认为不动产的投资价值高于其市场价值，他们就会主动买入该不动产；反之，如果投资者认为出售该不动产所能获取的收入会入该不动产；反之，如果投资者认为出售该不动产所能获取的收入会大于将该不动产保存在自己的投资组合中所能产生的价值时，他们会大于将该不动产保存在自己的投资组合中所能产生的价值时，他们会倾向于出售该不动产。倾向于出售该不动产。