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1、一、什么是物业？二、什么是物业管理？三、物业管理企业？四、物业管理的内涵？五、物业管理服务的内容？六、物业管理企业的资质划分？七、物业管理企业的组织形式。第1页/共29页一、物业的概念 物业是指建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施、设备和场地。其中各类房屋是指住宅小区、综合商住、别墅、高档写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库、学校、医院等；配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施等；场地是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等。第2页/共29页 由此可见，单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业，物业应是房产和地产的统一。第3页/共29页二、物业管
2、理的概念 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第4页/共29页三、物业管理企业的概念和特征物业管理企业的概念：物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。第5页/共29页物业管理企业的特征：1、是独立的企业法人；2、属于服务性质企业；3、具有一定公共管理性质的职能。第6页/共29页四、物业管理的内涵1、物业管理的管理对象是物业。2、物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。3
3、、物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品劳务与服务。第7页/共29页五、物业管理服务的内容1、环境卫生的打扫及绿化的管理；2、公共设施、设备的维修养护；3、公共秩序的维护及消防的管理；4、业主档案、资料及房屋建筑图纸的管理、保存；5、房屋装饰装修管理；6、其他管理服务事项。第8页/共29页环境卫生及绿化的管理1、园区内共用绿化、园艺小品等的管理和养护；2、公共环境的卫生清洁、业主专属所有权以外的房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运（不含建筑装饰垃圾收集和清运）。第9页/共29页公共部位及设施、设备的维修养护1、共用部位是指房屋主体承重结构部
4、位（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。2、共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、化粪池、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲、防盗门、红外线周界报警系统、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。第10页/共29页公共秩序的维护及消防的管理1、协助公安部门维护本物业公共区域内的（即小区规划红线以内，业主入户门以外）公共秩序（不承担人
5、身、财产的保险、保管责任）；2、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作。3、对本物业区域内的交通状况进行管理，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产的保险、保管责任）。第11页/共29页业主档案、资料及房屋建筑图纸的管理、保存1、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理；2、对业主及非业主使用人的档案资料进行管理。第12页/共29页房屋装饰装修管理1、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理；2、按装修须知及建设部房屋装饰装修管理规定执行。3、收费标准：按房屋装修管理服务协
6、议执行；第13页/共29页 其他管理服务事项1、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；2、向业主和使用人提供各类特约有偿服务；3、根据本区域内的情况和特点，开展形式多样的社区服务及商务服务；第14页/共29页六、物业管理企业资质划分1、一级资质注册资金：人民币500万元以上；物业管理专业人员不少于30人，其中中级以上职称的人员不少于20人；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算技术的百分比之和不低于100%；1）多层住宅：200万平方；2）高层住宅：100万平方；3）独立式住宅：15万平方
7、；4）办公楼、工业厂房及其他物业50万平方；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。第15页/共29页2、二级资质注册资金：人民币300万元以上；物业管理专业人员不少于20人，其中中级以上职称的人员不少于10人；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算技术的百分比之和不低于100%；1）多层住宅：100万平方；2）高层住宅：50万平方；3）独立式住宅：8万平方；4）办公楼、工业厂房及其他物业20万平方；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准
8、，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。第16页/共29页3、三级资质注册资金：人民币50万元以上；物业管理专业人员不少于10人，其中中级以上职称的人员不少于5人；物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。第17页/共29页七、物业管理企业的组织形式1、直线制经理维修部主任客服部主任组长组长组长组长组长组长第18页/共29页 直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构，这种组织形式适用
9、于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时；缺点：要求领导者通晓各专业知识，具备多方面的知识和技能。第19页/共29页2、直线职能制公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构职能人员职能人员作业组作业组作业组作业组职能人员职能人员第20页/共29页直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下
10、面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采取的一种形式。优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。第21页/共29页3、事业部制总公司职能机构职能机构住宅管理事业部租赁经营事业部专业服务事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构项目管理机构项目管理机构租赁部经营部电梯维修园林绿化第22页/共29页事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。
11、这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成为几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由哪些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。第23页/共29页优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重公司重大事情的决策；二是能够调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人
12、员过多。第24页/共29页4、矩阵制总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部第25页/共29页矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中即设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受双重领导，即接受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方面工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。缺点：一是组织结构稳定性差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是各部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。第26页/共29页 因此，物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。第27页/共29页谢 谢第28页/共29页感谢观看！感谢观看！第29页/共29页