某地产项目定位思路报告.pptx

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1、 XX 武清工程定位思路报告武清工程定位思路报告2023年1月2023年1月工程定位思考前提工程定位思考前提 XX XX 进入天津的第一步进入天津的第一步工程位于京津走廊工程位于京津走廊工程近百万平米的大盘工程近百万平米的大盘我司认为，在进行工程定位思考前，我们首先要明确工程对于各环节的真正我司认为，在进行工程定位思考前，我们首先要明确工程对于各环节的真正意义：意义：契合契合 XX 进入天津首个工程的战略目标进入天津首个工程的战略目标契合京津一体化开展的整体态势契合京津一体化开展的整体态势契合工程连续的开辟步调，实现价值最大化契合工程连续的开辟步调，实现价值最大化工程工程2023年1月工程定位

2、思考思路工程定位思考思路工程本体研究工程本体研究工程定位分析工程定位分析市场时机与初步定位方向优化限制条件纬度的分析价值最大化纬度的分析提升竞争力纬度的分析开辟环境研究开辟环境研究工程定位结论工程定位结论宏观环境市场环境区域环境工程区位交通研究客群定位整体定位产品定位形象定位工程本体属性工程理解工程理解跳出借势超越2023年1月工程本体分析工程本体分析工程理解分析工程理解分析2023年1月如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？本案定位目标我司认为，本案的成功与否，在于如何借势开展、如何我司认为，本案的成功与否

3、，在于如何借势开展、如何跳出限制、如何超越自我跳出限制、如何超越自我工程理解分析工程理解分析2023年1月借势最大的利用资源借势武清区域未来借势武清区域未来借势武清区域未来借势武清区域未来开展趋势开展趋势开展趋势开展趋势 借助目标性规划，提升开展潜力借助目标性规划，提升开展潜力“十一五十一五”后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚后，武清区位于天津重点规划轴线端头之一，本案借助区域优势，将会进一步聚集相关客户群体的关注。集相关客户群体的关注。借势武清产业链借势武清产业链借势武清产业链借势武清产业链不断完善的趋势不断完善的趋势不断完善的趋势不断完善的趋势 “新移民

4、不断介入，城市生活水平不断增加新移民不断介入，城市生活水平不断增加”武清产业的开展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的武清产业的开展，必然带来大量的产业人群，其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是工程生存的根本。变化，我们如何把握其日益增长的未被满足的需求，形成差异化竞争，将是工程生存的根本。借势武清房地产市场借势武清房地产市场借势武清房地产市场借势武清房地产市场开展形式开展形式开展形式开展形式 把握区域价值把握区域价值借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体借助后期房地产尤

5、其是土地市场价格的快速上涨，利用市场价格的整体支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，支撑，在区域内突围，打造自身的竞争力和价值点，实现价格的再提升，创造地块的最大价值。创造地块的最大价值。借势天津北方借势天津北方借势天津北方借势天津北方经济中心定位经济中心定位经济中心定位经济中心定位 最大限度利用外来企业、外来产业人口最大限度利用外来企业、外来产业人口京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强，使我们的客群定位可以不再局限于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。于天津可以更加关注产业人群日益增长

6、的需求。2023年1月跳出跳出在更加广阔的范围看待本案在更加广阔的范围看待本案跳出跳出跳出跳出工程看工程工程看工程工程看工程工程看工程 工程在武清的开展潜力工程在武清的开展潜力本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于工程本身，要本案区位优势明显，其可以承载更多的城市功能，我们不应局限于工程本身，要将其打造成区域整体价值提升及连续的放大器。将其打造成区域整体价值提升及连续的放大器。跳出跳出跳出跳出区域看工程区域看工程区域看工程区域看工程 交通改善、产业调整带来的客户变化交通改善、产业调整带来的客户变化跳出小区域：基于武清城区的规划以及开展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出小区

7、域：基于武清城区的规划以及开展现况，本案必将承担更大的区域职能跳出天津市：随着整体区域的开展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发跳出天津市：随着整体区域的开展，本案作为京津走廊的重要节点作用将越发明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；明显，交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注；跳出跳出跳出跳出当前看未来当前看未来当前看未来当前看未来 工程未来整体的升值前景工程未来整体的升值前景本案入市时间预计在本案入市时间预计在2023202320232023年，我们应重点关注未来的开展趋势带来的客群年，我们应重点关注未来的开展趋势带来的客群需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通

8、枢纽带来的区域外人需求，正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘群应是我们关的重点，并且随着市中心土地的稀缺，本案应当跳出当前看未来，掘土地最大的价值。土地最大的价值。2023年1月超越超越全面提升工程价值全面提升工程价值超越传统超越传统超越传统超越传统产品功能产品功能产品功能产品功能 多功能组合多功能组合引领区域市场的开展，打造创新型产品，使工程入市时在与区域内已成形的引领区域市场的开展，打造创新型产品，使工程入市时在与区域内已成形的工程竞争中表达自身优势和价值，完善区域功能。工程竞争中表达自身优

9、势和价值，完善区域功能。超越传统超越传统超越传统超越传统开辟理念开辟理念开辟理念开辟理念 城市运营，打造多种类、多元化产品城市运营，打造多种类、多元化产品以城市的角度看待工程，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，以城市的角度看待工程，承担更多的城市功能，把握住目标客群需求特征，营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升工程产业功能价值。营造全新的理念，多种类、多元化的集合式产品，提升工程产业功能价值。超越同期同超越同期同超越同期同超越同期同区域竞争工程区域竞争工程区域竞争工程区域竞争工程 稀缺稀缺通过创新产品和创新产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同通过创新产品和创新

10、产业理念，稀缺的产品形式，完善的配套设施，超越同期同区域上市工程期同区域上市工程,增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。增加客户的价值认同，并借助推售时机，形成时间上的垄断。2023年1月报告名录报告名录地块优劣势分析、规划方案优劣分析地块优劣势分析、规划方案优劣分析 宏观环境、区域环境分析宏观环境、区域环境分析 运用三个纬度分析方法运用三个纬度分析方法 客户、功能、产品、价格客户、功能、产品、价格 天津商品住宅市场、武清商品住宅市场天津商品住宅市场、武清商品住宅市场 通过客户访谈判断目标客户群通过客户访谈判断目标客户群2023年1月工程本体分析工程本体分析工程本体分析工程本体

11、分析2023年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析前期规划方案分析前期规划方案分析工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结2023年1月我们在那里？我们在那里？工程区位：工程位于武清新城区，工程区位：工程位于武清新城区，紧靠武清开辟区，紧邻武清城区主紧靠武清开辟区，紧邻武清城区主要要3条道路，包括行政单位集中的雍条道路，包括行政单位集中的雍阳西道、以商业为主的振华道、以阳西道、以商业为主的振华道、以及居住区集中的强国道。及居住区集中的强国道。工程四至：工程位于武清城区，北工程四至：工程位于武清城区，北至雍阳西道，横跨振华东路，南至至雍阳西

12、道，横跨振华东路，南至强国道，西至泉达路，东至泉发路。强国道，西至泉达路，东至泉发路。本案本案l房地产E网房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,会聚海量的免费管理资料。房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,会聚海量的免费管理资料。2023年1月房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,会聚海量的免费管理资料。倍讯易2023年1月目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚目前地块已开始平整，但地块内障碍物尚未正式去除，例如地块内电网仍然存在、未正式去除，例如地块内电网仍然存在、地块仍有积水、变电站等。地块仍有积水、变电站等。地块内部现况地块内部现况2023年1月东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括

13、武清规划局、土东部：东北部紧邻武清多家行政单位，包括武清规划局、土地局、交管局、播送中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小地局、交管局、播送中心等，东南部泉发路西侧紧邻颐安小区、松鹤园（包括区、松鹤园（包括2 2栋高层建筑）栋高层建筑）地块外部现况地块外部现况西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）西部：亨通还迁房、再建泉达路（尚未开通）南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小南部：城市艺墅、翠亨小区、杨村八小北部：英华中学、饭店、武清区政府北部：英华中学、饭店、武清区政府北北西西东东南南2023年1月距工程最近的公共汽车站为距工程最近的公共汽车站为561、562、563总站，位于光明道和泉旺路交口的。

14、总站，位于光明道和泉旺路交口的。三条线路共配车三条线路共配车36部，覆盖了武清新区部，覆盖了武清新区内内33处小区、处小区、19所学校、所学校、6座医院、座医院、8处处商场、邮局，并途经武清主要街道、商商场、邮局，并途经武清主要街道、商业和学校网点。业和学校网点。京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦京津城际铁路正在修建中。设北京南站、亦庄、永乐、杨村、天津站共庄、永乐、杨村、天津站共5站，开通后天站，开通后天津至北京的距离将缩短为津至北京的距离将缩短为30分钟，而北京至分钟，而北京至杨村的距离为杨村的距离为20分钟，将极大的方便京津之分钟，将极大的方便京津之间的交流。目前城际铁路全程票价定为

15、间的交流。目前城际铁路全程票价定为58元，元，杨村至北京票价为杨村至北京票价为40元。元。泉旺路泉旺路光明道光明道本案本案武清客运站武清客运站地块交通地块交通城铁站实景图城铁站实景图城铁站目测地块位置城铁站目测地块位置地块位置地块位置工程周边的公共交通不兴旺，工程周边的公共交通不兴旺，近日刚刚开通第一批公交线近日刚刚开通第一批公交线 路，路，公众的交通工具普遍为自行车、公众的交通工具普遍为自行车、电动车和农用三轮车电动车和农用三轮车611覆盖了武清新由武清逸覆盖了武清新由武清逸仙园开往市区中心公园，完仙园开往市区中心公园，完成了武清与市区间的客流输成了武清与市区间的客流输送。送。京津城际铁路正

16、在修建中，距地块仅京津城际铁路正在修建中，距地块仅1公里，交公里，交通大环境优越，对工程地块价值的提升将会起到通大环境优越，对工程地块价值的提升将会起到巨大作用巨大作用2023年1月泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华东道振华东道光明道光明道建建设设新新华华本案本案随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的开展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城随着居住区的扩大，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的开展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、距工程约铁商业中心、距工程约1.5公里的西北部拟建的体育中心及文化设施、影视城开辟、第公里的西北部拟建的体育中心及文化设施

17、、影视城开辟、第6城等住宅工程配套的商城等住宅工程配套的商业中心等，都将为区域商业开展提供动力。业中心等，都将为区域商业开展提供动力。目前主要商业场所目前主要商业场所目前目前1、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。、区域商业聚集明显，主要集中在雍阳西道等政府机构聚集的城区位置。2、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商、区域商业业态单一，主要以满足周边居民生活为主的超市、市场、沿街底商为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。为主，档次较低且规模均较小，娱乐商业非常缺乏。3、本案周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行、本案

18、周边商业场所少，距最近的购物场为海大家乐二店所需步行20余分钟。余分钟。青少年活动中心青少年活动中心1 11 12 22 2海达家乐超市二店海达家乐超市二店3 33 3泉州路市场泉州路市场4 44 4江河酒楼、建设银行、江河酒楼、建设银行、中国移动、信用联社中国移动、信用联社5 56 67 78 89 91010新华书店、京津购物新华书店、京津购物6 6金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦金融大厦、保健品大世界、国美、君力大厦7 7如家快捷酒店如家快捷酒店8 8大光明市场大光明市场9 9雍阳宾馆、体育馆雍阳宾馆、体育馆1010东方之珠、家世界、国美、苏宁、友谊商厦、中信东方之珠、家世界、国美

19、、苏宁、友谊商厦、中信名都商厦名都商厦11111111海达家乐超市一店及少量商业海达家乐超市一店及少量商业5 5未来商业开展未来商业开展地块周边商业配套地块周边商业配套2023年1月地块周边教育配套地块周边教育配套本案本案泉泉达达泉泉发发泉泉旺旺泉泉兴兴泉泉州州雍阳西道雍阳西道振华西道振华西道振华东道振华东道强国道强国道光明道光明道新新华华英华中学：距工程约英华中学：距工程约200200米米1 11 1英华小学：距工程英华小学：距工程600600米米2 2英华幼儿园：距工程英华幼儿园：距工程1 1公里公里3 32 23 34 45 54 4杨村五中：距工程杨村五中：距工程1.51.5公里公里5

20、 5杨村一中：距工程杨村一中：距工程1 1公里公里6 66 6杨村三中：距工程杨村三中：距工程1 1公里公里7 7杨村杨村 ：距工程：距工程1.51.5公里公里7 78 88 89 99 910101111101011111212121213131313区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会区域内的教育资源丰富，基本上每一个居住区都会i拥有一所学校，拥有一所学校，并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。并且图中显示，北部居住区的教育资源优于南部居住区。注：英华学校为私立学校，小学学注：英华学校为私立学校，小学学费费2万万/年，中学学费万年，中学学费万/年年14141313杨村二

21、小：距工程杨村二小：距工程1.51.5公里公里卫生学院：距工程卫生学院：距工程1 1公里公里杨村四小：距工程杨村四小：距工程1 1公里公里师范大学：距工程师范大学：距工程2 2公里公里杨村二中：距工程杨村二中：距工程1.51.5公里公里劳动技校：距工程劳动技校：距工程1.51.5公里公里天狮学院：距工程天狮学院：距工程2.52.5公里公里2023年1月政府及市政机关政府及市政机关泉泉兴兴雍阳西道雍阳西道新新华华本案本案包括：区政府、气象局、交通局、包括：区政府、气象局、交通局、局、药材公司、司法局、工商局、局、药材公司、司法局、工商局、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院

22、、环保局、武装部、水电部、消防中队、粮油公司、电视台、区法院、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、区检察院、劳动局、邮电局、区统计局、区卫生局、区技术监督局、房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。房管局、区教育局、残联、电力、就业中心、水电基础局等。包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢包括：区卫生防疫站、区妇幼医院、武清人民医院、武清区医疗抢救中心等。救中心等。另外，工程西北侧，距工程约另外，工程西北侧，距工程约1.5公里处，拟建一所三级甲公里处，拟建一所三级甲等医院等医院世纪东方医院（昝用名）世纪东方医院（昝用名）医疗医疗武清的政

23、府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。武清的政府及市政机关主要集中在雍阳西道的泉兴路至新华路一段。地块周边行政及医疗单位地块周边行政及医疗单位2023年1月地块优劣分析地块优劣分析1.1.位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未位于武清城区核心区域，紧邻行政及商业中心，未来升值潜力大。来升值潜力大。2.2.地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生地块处于武清城区生活区，周边居民社区集中，生活气氛浓厚。活气氛浓厚。3.3.地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育气地块南北紧邻杨村八小、英华中学等，外部教育气氛浓厚。氛浓厚。4.4.地块距城铁仅地块距城铁仅1 1公里，城铁建

24、成后，巨大的人流量公里，城铁建成后，巨大的人流量必然为地块带来更必然为地块带来更 大的升值空间。大的升值空间。地块优势地块优势地块劣势地块劣势1.1.地块距雍阳西道、振华道（振华西到地块距雍阳西道、振华道（振华西到-振华道尚未振华道尚未开通，需绕道强国道）等商业集中区域相对较远开通，需绕道强国道）等商业集中区域相对较远（约（约1.5-21.5-2公里），周边商业设施缺乏不便利。公里），周边商业设施缺乏不便利。2.2.地块被振华西道分割为南北两个局部，其东侧为政地块被振华西道分割为南北两个局部，其东侧为政府机关单位，在工程开辟时，如何处理好南北组团府机关单位，在工程开辟时，如何处理好南北组团内部

25、交流将是关键。内部交流将是关键。振华西道现况振华西道现况2023年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结工程本体分析小结2023年1月占地面积占地面积（m2）建筑面积建筑面积（m2）容积率容积率住宅住宅2294387179783.1商业商业18160127120.7可售小计可售小计2475987306903初中初中3000013800小学小学2700012960合计合计3045987574502.5v工程占地工程占地30.64万平米，地上可售面积万平米，地上可售面积73万平米，其中住宅万平米，其中住宅71.7万平米，

26、商业万平米，商业1.27万平米，另万平米，另需建设教育配套需建设教育配套3.22万平米。万平米。v工程规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。工程规模大，有成为明星楼盘的潜质，但容积率较高。工程规划指标工程规划指标2023年1月工程规划初步理解工程规划初步理解1.1.地块楼体层次排列，由南到北、地块楼体层次排列，由南到北、西到东呈现由低到高的排列形式，西到东呈现由低到高的排列形式，在满足足够采光的要求下，可以形在满足足够采光的要求下，可以形成良好的天际层次。成良好的天际层次。楼体布局楼体布局景观布局景观布局2.2.分组团的形式，有利于开辟节奏分组团的形式，有利于开辟节奏的操作，以及各组团不

27、同风格景观的操作，以及各组团不同风格景观环境的营造。环境的营造。2.2.中心组团景观较其他组团丰富，南北两组中心组团景观较其他组团丰富，南北两组团中心景观缺少，南部组团由于面积较大，团中心景观缺少，南部组团由于面积较大，表现更加突出。表现更加突出。公建布局公建布局3.3.南北向楼体整体布局、整体较大南北向楼体整体布局、整体较大的楼间距设计符合当地人的居住习的楼间距设计符合当地人的居住习惯。惯。1.1.中心组团水域设计假设能利用充分将极大中心组团水域设计假设能利用充分将极大带动社区品质的提升，但水域成效未完全带动社区品质的提升，但水域成效未完全发挥）。发挥）。3.3.目前的景观布局考虑到了其欣赏

28、功能，目前的景观布局考虑到了其欣赏功能，但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全但其阻隔噪音、人流的功能还没有被完全发挥。发挥。1.1.商业街的设置，极大地提升了社区品质，商业街的设置，极大地提升了社区品质，对改善区域商业环境将起到巨大作用。对改善区域商业环境将起到巨大作用。2.2.商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能商业街布局偏内向，对周边社区的辐射未能最大化的发挥，且南北两侧住宅与其距离较近，最大化的发挥，且南北两侧住宅与其距离较近，可能对两侧居民产生噪音等影响。可能对两侧居民产生噪音等影响。3.3.学校的布局充分考虑到了其外向学校的布局充分考虑到了其外向性和可达性，但北部组团学校可能性和可

29、达性，但北部组团学校可能对北侧居民产生影响，而南部组团对北侧居民产生影响，而南部组团的学校可能受到商业街噪音带来的的学校可能受到商业街噪音带来的影响。影响。2023年1月地块现况条件分析地块现况条件分析前期规划方案分析前期规划方案分析工程本体分析小结工程本体分析小结2023年1月工程本体分析小结工程本体分析小结地块开发条件优越地块开发条件优越配套需不断完善配套需不断完善规划需进一步完善规划需进一步完善 地块地处武清城区核心，周边聚集大量行政单位及居住社区，为工程的开辟提地块地处武清城区核心，周边聚集大量行政单位及居住社区，为工程的开辟提供了优质的客户群体；地块距京津城铁仅供了优质的客户群体；地

30、块距京津城铁仅1 1公里，巨大的交通优势，势必提升工程公里，巨大的交通优势，势必提升工程整体的投资价值。整体的投资价值。地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通地块周边，乃至武清城区整体配套设施都在不断完善中，包括商业配套、交通配套、娱乐休闲配套等。配套、娱乐休闲配套等。从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将从初步规划方案我们可以看出，对于如此大体量地块，如何有效的利用资源将是开辟的重点，建议规划方案应以保证实现开辟目标的前提下进行。是开辟的重点，建议规划方案应以保证实现开辟目标的前提下进行。2023年1月工程本体分析工程本体分析工程开

31、辟环境分析工程开辟环境分析2023年1月开辟环境分析思路开辟环境分析思路天津城市宏观分析天津城市宏观分析经济分析城市规划产业布局京津一体化武清区域分析武清区域分析城市看区域区域看工程城市规划产业调整人口规划地块外部环境开辟环境小结开辟环境小结2023年1月宏观环境分析宏观环境分析区域环境分析区域环境分析区域环境分析区域环境分析开辟环境小结开辟环境小结开辟环境小结开辟环境小结2023年1月宏观环境分析 天津城市开展分析天津城市开展分析 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2023年1月天津经济持续高速开展，快速增长，为房地产业提天津经济持续高速开展，快速增长，为房地产业提供了坚实的开展基础供了坚实的

32、开展基础20072007年前三个季度全市生产总值完成年前三个季度全市生产总值完成3601.33601.3亿元，按可比价格计算，增长亿元，按可比价格计算，增长14.8%14.8%；高于全；高于全国平均水平国平均水平4 4个百分点；个百分点；GDP总量总量比上年增长比上年增长资料来源：天津统计局资料来源：天津统计局 分析分析从经济开展角度看从经济开展角度看 天津经济形式向好，为区域的开展创造良好环境天津经济形式向好，为区域的开展创造良好环境固定资产投资分析固定资产投资分析固定资产投资总固定资产投资总额额比上年增比上年增长长固定资产投资迅速开展不仅保证了国民经济的持续高速固定资产投资迅速开展不仅保证

33、了国民经济的持续高速开展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的开开展，也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的开展，使城市产业结构更趋于合理展，使城市产业结构更趋于合理 20072007年前三季度，全市房地产开辟投资年前三季度，全市房地产开辟投资343.51343.51亿元，增长亿元，增长27.1%27.1%，同比加快，同比加快5 5个百分点个百分点 2023年1月从城市规划角度看从城市规划角度看 武清区位优越，把守天津开展主轴线武清区位优越，把守天津开展主轴线天津市天津市规规划形成划形成“一一轴轴两两带带三区三区”的市域空的市域空间间布局布局结结构：构：“一一轴轴”是指：是指：“武清武清

34、中心城区中心城区滨滨海新区核心海新区核心区区”开展主开展主轴轴。“两两带带”是指：是指：“宁河宁河汉汉沽沽滨滨海新区核心区海新区核心区大港大港”东东部沿海开展部沿海开展带带和和“蓟县蓟县宝坻宝坻中心中心城区城区静海静海”西部城西部城镇镇开展开展带带。“三区三区”是指：北部是指：北部蓟县蓟县山地生山地生态环态环境建境建设设区、中部区、中部“七里海七里海大黄堡洼大黄堡洼”湿地生湿地生态环态环境建境建设设区、南部区、南部“团团泊洼水泊洼水库库北大港水北大港水库库”湿地生湿地生态环态环境建境建设设区。区。天津市规划形成天津市规划形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间布的市域空间布局结构，武清位于该

35、主轴上，承接京津开展带局结构，武清位于该主轴上，承接京津开展带2023年1月从产业角度来看从产业角度来看京津产业结构调整势在必行，作为天京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开辟区之一，武清将进一步分担城市的第二产业津最早的开辟区之一，武清将进一步分担城市的第二产业功能功能 相关资料说明，京津分工逐步实现相关资料说明，京津分工逐步实现北京重点放在第三产业的开展上北京重点放在第三产业的开展上，天津将逐步，天津将逐步承接其第二产业。承接其第二产业。随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市开展的一随着天津经济地位的提升，必然引起市区地价提升和交通拥挤，根据大都市开展的一般

36、规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势般规律，中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势。2023年1月从京津一体化开展角度看从京津一体化开展角度看京津塘开展轴将成为京津冀产业合作京津塘开展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等功能 从北京的中关村到天津从北京的中关村到天津滨滨海新区，海新区，中中间间由京津塘高速公路由京津塘高速公路连连接，周接，周围围分布分布着数量众多的高新技着数量众多的高新技术术开辟园区和汽开辟园区和汽车车产业产业基地，京津塘在区位上具有成基地，京津塘在区位上具有成为为京京津冀区域津冀区域产业

37、产业合作开展合作开展轴轴的的优势优势。京津。京津塘开展塘开展轴轴的开展建的开展建设设已已经经开始得到高度开始得到高度关注和重关注和重视视。京津塘开展京津塘开展轴轴北起中关村科技园区北起中关村科技园区向南向南经经北京北京经济经济技技术术开辟区、廊坊开辟区、廊坊经济经济技技术术开辟区、天津武清开辟区、天津北开辟区、天津武清开辟区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技辰科技园区、塘沽海洋高新技术术开辟区开辟区直到天津直到天津经济经济技技术术开辟区。开辟区。2023年1月 1.1.以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要以京津双核为主轴，以唐保为两翼，根据需要与可能，疏解大城市功能，调整产业布局，开与可能

38、，疏解大城市功能，调整产业布局，开展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区展中等城市，增加城市密度，构建大北京地区组合城市。组合城市。2.2.实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡实现大北京地区的土地整体利用，综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制开展地与总体管理。明确划定保护地区或限制开展地区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，区，进行区域生态环境建设和流域综合治理，保护缺水地带的农田和林地，开展生态绿地，保护缺水地带的农田和林地，开展生态绿地，改善地表覆盖状态。改善地表覆盖状态。3.3.京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交京津两大枢纽进行分工与协作，实现区域交通运输网从通运输网从“

39、单中心放射式单中心放射式”向向“双中心网络双中心网络式式”的转变。的转变。京津京津“双核双核”中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三中心的打造是环渤海能否成为中国经济第三极的关键因素之一极的关键因素之一资料来源：吴良镛教授主持的建设部科技研究工程京津冀北城乡空间开展规划研究 核心城市核心城市“有机疏散有机疏散”与区域范与区域范围围的的“重新集中重新集中”相相结结合，合，实实施双核心多中心都市圈施双核心多中心都市圈战战略略 2023年1月宏观环境分析 天津城市开展分析天津城市开展分析 宏观环境分析小结宏观环境分析小结2023年1月宏观环境小结宏观环境小结v通过我们对工程所处宏观环境的分析，我们可

40、以看出通过我们对工程所处宏观环境的分析，我们可以看出1随着京津区域一体化开展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉随着京津区域一体化开展的大趋势，武清将会承担更多的区域功能，必将进一步拉动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的开展环境。动其经济水平的提升，同时也将为房地产市场制造更为稳定及丰富的开展环境。在天津整体规划中，武清是作为天津未来开展轴心的重要组成局部，在全市整体经济在天津整体规划中，武清是作为天津未来开展轴心的重要组成局部，在全市整体经济水平的不断开展的前提下，其对天津的影响将不断增加水平的不断开展的前提下，其对天津的影响将不断增加,而本案也将站在更

41、高的起点而本案也将站在更高的起点京津整体开展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第京津整体开展的前提下，其产业布局也将进一步整合，武清将会更多承担天津的第二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供二产业功能，而产业的增加势必带来大量的产业及产业相关人群，这也为本案提供了大量的潜在人群。了大量的潜在人群。232023年1月宏观环境分析宏观环境分析区域环境分析区域环境分析开辟环境小结开辟环境小结开辟环境小结开辟环境小结2023年1月区域环境分析l 武清区概况武清区概况l武清区域环境分析武清区域环境分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2023年

42、1月 区区区区 位位位位 城区距北京城区距北京城区距北京城区距北京71 71 71 71 天津天津天津天津25252525 首都机场首都机场首都机场首都机场90 90 90 90 天津港天津港天津港天津港71 71 71 71 基本情况基本情况基本情况基本情况 区域面积区域面积区域面积区域面积 15742 15742 15742 15742 乡镇街乡镇街乡镇街乡镇街 29 29 29 29个个个个 村村村村 741 741 741 741个个个个 人口人口人口人口 82 82 82 82万万万万武武 清清 概概 况况2023年1月武清区位于天津市西北部，距天津市武清区位于天津市西北部，距天津市

43、区区2525公里，距北京市区公里，距北京市区7171公里。到公里。到天津新港天津新港7171公里，到天津公里，到天津滨滨海国海国际际机机场场3535公里，至北京机公里，至北京机场场9090公里。公里。东东与天津市宝坻区、宁河与天津市宝坻区、宁河县县搭界搭界南与天津市北辰区、西青区、河南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相北省霸州市相连连西与河北省廊坊市安次区接壤西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区、河北省廊坊北与北京市通州区、河北省廊坊市香河市香河县县比比邻邻 区位区位四至四至武清武清武清武清武清区位武清区位京津核心枢纽京津核心枢纽2023年1月区域环境分析l 武清区概况武清区概况l武

44、清区域环境分析武清区域环境分析l 区域环境分析小结区域环境分析小结2023年1月武清区水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没武清区水平稳步爬升，京津的整体促进功不可没20062006年武清年武清 收入收入为为135135亿亿，较较去年快速增去年快速增长长，武清，武清对对天津的奉献作用在增加，而究其原因，天津的奉献作用在增加，而究其原因，借助京津借助京津纽带纽带的位置的位置优势优势，进进行行产业调产业调整整带带来的巨大收益功不可没。来的巨大收益功不可没。从经济环境看从经济环境看 区域经济稳定增长，为房地产开展提供良好环境区域经济稳定增长，为房地产开展提供良好环境2023年1月 目目前前高高村村和和

45、太太子子务务作作为为首首都都第第二二机机场场选选址址的的候候选选地地。如如果果成成功功落落户户武武清清，将将对对区区域域开开展展带带来来极极大大的的拉拉动动作作用用，预预计计第第二二机机场场选选址址工工作作在在20072007年年完完成成，20232023年年启启动动建建设设，20232023年建成投入使用。年建成投入使用。武清城市空武清城市空间结间结构：构：一一轴轴：京津开展主：京津开展主轴轴，这这是未来武清开展的核心是未来武清开展的核心带带。两两带带：京津主通道两：京津主通道两侧侧切向开展切向开展带带，要主，要主动动接受主接受主轴辐轴辐射。射。八大八大组团组团：新城核心：新城核心组团组团；

46、外；外围围7 7个个产业产业特色特色鲜鲜明的明的小城小城镇组镇组群。其中，群。其中，东东部开展部开展带带，包括，包括3 3个个组团组团，以，以发挥发挥湿地、森林、水湿地、森林、水库资库资源源为为着力点，开展休着力点，开展休闲闲旅旅游游为为主主业业，配套开展，配套开展现现代制造、生代制造、生态农业态农业；西部开；西部开展展带带，包括，包括4 4个个组团组团，立足，立足现现有基有基础础，开展，开展现现代制造代制造为为主主业业，配套开展，配套开展仓储仓储物流、商物流、商贸贸服服务业务业。武清是京津城市开展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的武清是京津城市开展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津

47、之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市从武清城市规划角度看从武清城市规划角度看本案位于规划中的本案位于规划中的“新城新城核心组团核心组团”，是未来开展的重点，是未来开展的重点2023年1月从人口角度看从人口角度看 人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长人口不断的增长极大的带动了未来对于居住的需求增长 武清区武清区现阶现阶段段户户籍人口数量基本保持籍人口数量基本保持稳稳定，据了解，定，据了解，目前武清区常住人口达目前武清区常住人口达8383万人，其中万人，其中户户籍人口籍人口8282万人，万人，流流动动人口超人口超过过1 1万人。城区人口

48、万人。城区人口2222万，按照万，按照规规划，到划，到20232023年将达年将达3636万，万，20232023年达年达6060万。万。从从业业人口比例近几年提高人口比例近几年提高较较多，特多，特别别是城是城镇单镇单位位从从业业人人员员数量呈数量呈现现上升上升趋势趋势，从，从侧侧面面预预示了区域人示了区域人员员的人均收入将呈的人均收入将呈现稳现稳中有升的中有升的趋势趋势。20012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年户籍人口户籍人口80.1780.1780.5780.5780.7880.7881.181.181.7281.72城镇单位从业

49、人城镇单位从业人员员3.443.442.822.826.26.26.586.586.366.36乡村从业人员乡村从业人员36.3236.3236.3336.3336.5636.5636.8636.8637.2937.29未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势未来城区人口将高速增长，从业人口比例上升，受其带动人均收入将呈上升趋势2023年1月区域二、三产业人口将为区域商品房开展提供了持续开展的客源区域二、三产业人口将为区域商品房开展提供了持续开展的客源 由于区域内第三由于区域内第三产业产业附属于第二附属于第二产业产业，随着第，随着第二二产业产业的不断开展，区域第的

50、不断开展，区域第2 2、3 3产业产业从从业业人人员员逐年逐年递递增，随着工增，随着工业业化化进进程加深武清区就程加深武清区就业业人口收入逐人口收入逐年年递递增，使增，使购购置商品房成置商品房成为为可能。故第可能。故第2 2、3 3产业产业开开展可以展可以为为区域商品房开展提供了持区域商品房开展提供了持续续开展的客源。开展的客源。武清产业人口开展武清产业人口开展2023年1月多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津多条高速公路经过武清连通北京、廊坊和天津l京福公路（京福公路（104104国道），双向二国道），双向二车车道，直通天道，直通天津市区，与京津塘高速津市区，与京津塘高速连连接，路况接，