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1、7.1 无形资产无形资产7.2 投资性房地产投资性房地产7.3 长期待摊费用长期待摊费用7.1.1 无形资产的性质无形资产的性质7.1.2 无形资产的分类无形资产的分类7.1.3 无形资产的取得无形资产的取得7.1.4 无形资产的摊销无形资产的摊销7.1.5 无形资产的出租无形资产的出租7.1.6 无形资产的处置无形资产的处置7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示无形资产的期末计价及报表列示 无形资产无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态，是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。一般来说，只有
2、同时具有以下可辨认经济资源。一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形资产特征的经济资源才能确认为无形资产。 1、无实体性、无实体性(不是其独特性）不是其独特性） 2、长期性（、长期性（1年以上）年以上） 3、不确定性、不确定性 4、可辨认性（和商誉区别）、可辨认性（和商誉区别）无形资产按照不同的标准，可以分为不无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。同的类别。1、按经济内容分类、按经济内容分类2、按来源途径分类、按来源途径分类3、按经济寿命期限分类、按经济寿命期限分类 企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能
3、够可靠地计量的情况很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式：有以下几种形式： 1、购入的无形资产、购入的无形资产 2、接受投资的无形资产、接受投资的无形资产 3、自行研究开发的无形资产、自行研究开发的无形资产 企业企业购入购入无形资产的实际成本，包括购买价款、无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。注册登记费等
4、其他支出。 企业应根据购入无形资产的实际成本，企业应根据购入无形资产的实际成本，借记借记“无无形资产形资产”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”等科目等科目。 某企业购入一项专利权，双方协商确某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为认的价值为600 000600 000元，以银行存款支元，以银行存款支付。根据以上资料，编制会计分录如下付。根据以上资料，编制会计分录如下: : 借：无形资产借：无形资产专利权专利权 600 000 贷：银行存款贷：银行存款 600 000例例7-17-1 如果企业购买无形资产的如果企业购买无形资产的价款超过正常信用条件价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有
5、融资性质，无形资产的延期支付，实质上具有融资性质，无形资产的成成本本应以购买价款的应以购买价款的现值现值为基础确定。为基础确定。 实际支付的价款与购买价款的现值之间的实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额差额，除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在除按照会计准则规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期财务费用。信用期间内计入当期财务费用。 企业企业接受无形资产投资接受无形资产投资时，应按双方时，应按双方协商确认的协商确认的价值价值计价，计价，借记借记“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“实收实收资本资本”等科目等科目。如果无形资产的价值。如果无形资产的价值大于大于投资方投资方在
6、企业注册资本中占有的份额，其在企业注册资本中占有的份额，其差额应贷记差额应贷记“资本公积资本公积”科目科目。 某企业接受投资者土地使用权投资，经资某企业接受投资者土地使用权投资，经资产评估机构评估，土地使用权作价产评估机构评估，土地使用权作价550 000550 000元。根据以上资料元。根据以上资料. .编制会计分录如下编制会计分录如下: :借：无形资产借：无形资产土地使用权土地使用权 550 000 550 000 贷：实收资本贷：实收资本 550 000550 000 例例7-27-2 企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支
7、出。段支出与开发阶段支出。 研究研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。行的独创性的有计划调查。 开发开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。 研究阶段的特点研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，是为在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。从已经进行的
8、研究活动看，将来是否能够转入开从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予研究阶段发生的支出，应予以费用化以费用化。企业应根据自行研究开发项目在研究。企业应根据自行研究开发项目在研究阶段发生的支出，阶段发生的支出，借记借记“研发支出研发支出费用化支费用化支出出”科目科目，贷记有关科目，贷记有关科目；期末应根据发生的全；期末应根据发生的全部研究支出，部研究支出，借记借记“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“研研发支出发支出费用化支出费用化支出”科目科目
9、。 开发阶段开发阶段相对研究阶段而言，应当是完成了研究相对研究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：应当确认为无形资产： （1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；技术上具有可行性； （2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；）具有完成该无形资产并使用或出售的意图； （3）无形
10、资产产生经济利益的方式，包括能够）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；应当证明其有用性； （4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；该无形资产； （5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。靠地计量。 企业开发阶段发生的企业开发阶
11、段发生的应予以应予以资本化支出，应资本化支出，应借记借记“研发支出研发支出资本化支出资本化支出”科目科目，贷记有关科，贷记有关科目目；在确认无形资产时，应根据发生的全部开发；在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出，支出，借记借记“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“研发支研发支出出资本化支出资本化支出”科目科目。 企业开发阶段发生的企业开发阶段发生的不应予以不应予以资本化支出，应作资本化支出，应作为费用化支出处理。为费用化支出处理。 企业企业取得的仍处于研究阶段的无形资产取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得，在取得后发生的支出也应当后发生的支出也应当按照上述规定处理按照上述规定处理。
12、 无法区分无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发支出将其所发生的研发支出全部费用化全部费用化。某企业自行开发某项专利技术，研某企业自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发生的应予以费用化究和开发阶段发生的应予以费用化的支出的支出10 00010 000元，开发阶段发生符元，开发阶段发生符合资本化条件的支出合资本化条件的支出300 000300 000元，元，开发成功后发生注册登记费开发成功后发生注册登记费10 00010 000元，均以银行存款支付。元，均以银行存款支付。例例7-37-3(1)发生各项支出。发生各项支出。借：研发支出借：研发支
13、出费用化支出费用化支出 100 000 资本化支出资本化支出 300 000 贷：银行存款等贷：银行存款等 400 000(2)期末结算费用化支出。期末结算费用化支出。借：管理费用借：管理费用 100 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 100 000(3)登记注册后。登记注册后。借：无形资产借：无形资产专利权专利权 310 000 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出 300 000 银行存款银行存款 10 000根据以上资料根据以上资料.编制会计分录如下编制会计分录如下: 1、无形资产的摊销期限、无形资产的摊销期限 2、无形资产的摊销方法、无形资产的摊销方法 企业
14、应当于取得无形资产时企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命分析判断其使用寿命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产资产。 使用寿命有限使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过
15、了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：定： （1）合同规定了受益年限，而法律未规定有效）合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限； （2）合同未规定受益年限，而法律规定了有效）合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；年限，摊销年限以法定有效年限为上限； （ 3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年
16、限与有效年限中较短者年限，摊销年限以受益年限与有效年限中较短者为上限。为上限。 使用寿命不确定的无形资产不应摊销使用寿命不确定的无形资产不应摊销 ，应，应于期末进行减值测试。于期末进行减值测试。 无形资产的无形资产的摊销方法摊销方法，应当反映与该项无形资产，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，可以采用有关的经济利益的预期实现方式，可以采用平均平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法法等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。平均年限法摊销。 无形资产的无形资产的应摊销金额应摊
17、销金额为其成本扣除预计残值后为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。已计提的无形资产减值准备累计金额。 使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为零，预计其净残值；否则，其
18、残值应当视为零， 为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销额，为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销额，应设置应设置“累计摊销累计摊销”这一备抵科目。摊销无形资这一备抵科目。摊销无形资产价值时，应产价值时，应借记借记“制造费用制造费用”、“管理费用管理费用”、“其他业务成本其他业务成本”等科目，贷记等科目，贷记“累计摊销累计摊销”科科目目 承例71，该项专利权法律规定的有效年限为20年，合同规定的受益年限为30年，采用平均年限法摊销，不预计净残值。根据以上资料，编制会计分录如下:年摊销额= =30 000（元）20600000月摊销额= =2 500（元）1230000借：制造费用 2 50
19、0 贷：累计摊销 2 500案例案例7-47-4 无形资产的无形资产的出租出租，是指将无形资产的使用权让渡给，是指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。他人，企业仍保留对无形资产的所有权。 企业出租无形资产取得的企业出租无形资产取得的收入时收入时 借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 应缴纳应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加营业税、城市维护建设税和教育费附加等。等。借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等咨询费等费用费
20、用。 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存款 企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一般有以下几种方法：一般有以下几种方法： （1）全部计入其他业务成本全部计入其他业务成本，由取得的收入来，由取得的收入来补偿。如果企业在出租无形资产以后，自己不再补偿。如果企业在出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应全部计入其他业务成本，值应全部计入其他业务成本， 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销（2）一部分计入其他业务成本一部分计入其他业务成本
21、，由取得的收入来，由取得的收入来补偿补偿；另一部分计入管理费用；另一部分计入管理费用。如果企业在出租无。如果企业在出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产。形资产以后，自己仍在使用该项无形资产。借：其他业务成本借：其他业务成本 管理费用管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销（3）全部计入管理费用全部计入管理费用。如果企业出租无形资产。如果企业出租无形资产取得的收入所占比例不大取得的收入所占比例不大借：管理费用借：管理费用 贷：累计摊销贷：累计摊销 无形资产的无形资产的处置包括处置包括无形资产的无形资产的出售出售和和报报废废等。等。 1、无形资产的出售、无形资产的出售 2、无形资产的报废、无形资产
22、的报废 无形资产的无形资产的出售出售是指将无形资产的所有权让渡给是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。拥有占用、使用、收益、处置的权利。 企业出售无形资产收取的价款，不属于营业收入。企业出售无形资产收取的价款，不属于营业收入。 企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确认为当期损益认为当期损益。 借：银行存款借：银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产
23、减值准备 贷：应交税费贷：应交税费 无形资产无形资产 并按其差额，并按其差额，贷记贷记“营业外收入营业外收入”（盈利）或借（盈利）或借记记“营业外支出营业外支出”（亏损）科目（亏损）科目。 某企业出售一项无形资产，收取价某企业出售一项无形资产，收取价款款100 000100 000元，应交营业税元，应交营业税5 0005 000元，元，应交城市维护建设税应交城市维护建设税350350元，应交教元，应交教育费附加育费附加150150元，用银行存款支付律元，用银行存款支付律师费师费2 5002 500元，该项无形资产的原始元，该项无形资产的原始价值为价值为150 000150 000元，累计摊销额
24、为元，累计摊销额为40 40 000000元，计提减值准备元，计提减值准备20 00020 000元。元。例例7-57-5借：银行存款借：银行存款 100 000 100 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 20 000 20 000 累计摊销累计摊销 40 000 40 000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 5 000 5 000 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 350 350 应交教育费附加应交教育费附加 150 150 无形资产无形资产 150 000 150 000 银行存款银行存款 2 500 2 500 营业外收入营业外收入 2 000 2 000编制会
25、计分录如下编制会计分录如下: 无形资产无形资产报废报废是指无形资产由于已被其他新技术是指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。业带来经济利益而进行的处置。 无形资产报废时，无形资产报废时， 借：累计摊销借：累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出 贷：无形资产贷：无形资产 1、无形资产的期末计价、无形资产的期末计价 2、报表列示、报表列示 （1）无形资产的可收回金额）无形资产的可收回金额 （2）无形资产的减值损失）无形资产的减值损失 每年年末，企业应对无形资产的账面价值进
26、行检每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。金额进行估计。 可收回金额可收回金额应当根据无形资产的应当根据无形资产的公允价值减去处公允价值减去处置费用后的净额置费用后的净额与与无形资产预计未来现金流量的无形资产预计未来现金流量的现值现值两者之间两者之间较高者较高者确定。确定。 无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可无形资产可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，价值减记至可收回金额，借记借记“
27、资产减值损失资产减值损失”科目，贷记科目，贷记“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目科目。 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的无形资产减值损失确认后，减值无形资产的摊销摊销费用应当在未来期间作相应调整费用应当在未来期间作相应调整，以使该无形资，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值。资产账面价值。 无形资产无形资产减值损失一经确认减值损失一经确认，在以后会计期间，在以后会计期间不不得转回。得转回。 某企业某企业20X220X2年年1 1月月5 5日购入一项专利日购入一项专利权，实际支付价款权，实际支付价款300 000
28、300 000元，预计元，预计使用年限为使用年限为1010年。年。20X520X5年年1212月月3131日，日，该项专利权发生减值，预计未来现金该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为流量的现值为120 000120 000元，无公允价元，无公允价值。该项专利权发生减值以后，预计值。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为剩余使用年限为5 5年。年。例例7-67-6根据以上资料，编制会计分录如下根据以上资料，编制会计分录如下:(1)计算该项专利权在计提减值准备前的账面余额。计算该项专利权在计提减值准备前的账面余额。账面余额账面余额= =180 000(元元)41030000030000
29、0(2)计提减值准备。计提减值准备。应计提的减值准备应计提的减值准备=180 000-120 000=60 000(元元)借：资产减值损失借：资产减值损失 60 000 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 60 000(3)计算剩余使用年限内年摊销额。计算剩余使用年限内年摊销额。剩余使用年限内年摊销额剩余使用年限内年摊销额= =24 000（元）（元）5120000 （1）“无形资产无形资产”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“无形资产无形资产”项目反映全部无形资产的账面价值，项目反映全部无形资产的账面价值，即以无形资产的原始价值扣除累计摊销和无形资即以无形资产的原始价值扣除累
30、计摊销和无形资产减值准备后的净额列示。产减值准备后的净额列示。 （2）“研发支出研发支出”项目。在资产负债表中，项目。在资产负债表中，“研发支出研发支出”项目反映全部处于开发阶段的无形项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出，可以按照资产符合资本化条件的支出，可以按照“研发支研发支出出”科目的余额直接列示。科目的余额直接列示。 7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得 7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入 7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换 7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地
31、产的处置 7.2.6 投资性房地产账务处理举例投资性房地产账务处理举例 投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等转让的土地使用权等。 企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款等贷：银行存款
32、等 其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。无形资产的方法相同。 投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其投资性房地产对外出租取得的出租收入，属于其他业务收入，应根据确认的收入金额，他业务收入，应根据确认的收入金额， 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 根据应交纳的营业税费等，根据应交纳的营业税费等， 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值投资性房地产的计量模式有成本模式和公允价值模式。模式。 一个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式一
33、个企业的投资性房地产只能采用一种计量模式，计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。 采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行或无形资产对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。计量，并计提折旧或摊销。 投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置投资性房地产的累计折旧和累计摊销，可以设置“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目科目进行核进行核算。企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租算。企业计提已出租的建筑物折旧或摊销已出租土地使用权时，应土地使用权
34、时，应借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，科目，贷记贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目科目。 如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值如果投资性房地产存在减值迹象，应当进行减值测试，计提相应的减值准备，测试，计提相应的减值准备，借记借记“资产减值损资产减值损失失”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：时满足以下条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可
35、以在房地产交易市场中直市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。接交易。 （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提不计提折旧或摊销折旧或摊销。资产负债表日，应以投资性房地产。资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行的公允价值为基础，对其账面价值进行调整调整，差，差额计入当期损益，
36、额计入当期损益，借记或贷记借记或贷记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“公允价值公允价值变动损益变动损益”科目科目。 需要说明的是需要说明的是： 如果将投资性房地产由成本模式计量如果将投资性房地产由成本模式计量转为转为公允价公允价值模式计量，属于值模式计量，属于会计政策变更会计政策变更，需要进行追溯，需要进行追溯调整。调整。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得不得从公允价值模式转为成本模式从公允价值模式转为成本模式。 1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产 2、投资性房地产转换为
37、其他资产、投资性房地产转换为其他资产 1、采用成本模式计量的投资性房地产处置、采用成本模式计量的投资性房地产处置 2、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置根据实际收到的价款，根据实际收到的价款，借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入根据应交纳的税费，根据应交纳的税费，借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费结转投资性房地产成本，结转投资性房地产成本，借：投资性房地产累计折旧（摊销）借：投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本根据其差额，
38、根据其差额，借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目科目根据实际收到的价款，根据实际收到的价款，借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入根据应交纳的税费，根据应交纳的税费，借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 结转投资性房地产成本，根据公允价值变动，结转投资性房地产成本，根据公允价值变动，借借记或贷记记或贷记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科科目目；根据投资性房地产的成本，；根据投资性房地产的成本，贷记贷记“投资性房投资性房地产地产成本成本”科目科目；根据投资性房地产账面价；根据投资性房地产账面价值，值，借记借记“其他业务成本
39、其他业务成本”科目。科目。 同时同时，还要按投资性房地产公允价值变动额，还要按投资性房地产公允价值变动额，借借记或贷记记或贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目，贷记或借科目，贷记或借记记“其他业务收入其他业务收入”科目科目。 需要考虑的问题是：需要考虑的问题是： 是否需要将是否需要将“公允价值变动损益公允价值变动损益”转为转为“其他业其他业务收入务收入”？ 如果需要结转，是转为如果需要结转，是转为“其他业务收入其他业务收入”还是转还是转为为“其他业务成本其他业务成本”？ 是否需要将是否需要将“公允价值变动损益公允价值变动损益”转为转为“其他业其他业务收入务收入”？ 结转后，将导致结转后
40、，将导致“公允价值变动损益公允价值变动损益”不实。不实。 如果需要结转，是转为如果需要结转，是转为“其他业务收入其他业务收入”还是转还是转为为“其他业务成本其他业务成本”？ “ “公允价值变动损益公允价值变动损益”已经调整投资性房地产账已经调整投资性房地产账面价值，且调整公允价值变动损益不会增加收入。面价值，且调整公允价值变动损益不会增加收入。因此，如果需要调整，应调整因此，如果需要调整，应调整“其他业务成本其他业务成本”。 如果其他资产转换为投资性房地产时有计入资本如果其他资产转换为投资性房地产时有计入资本公积的金额，也应一并结转，公积的金额，也应一并结转，借记借记“资本公积资本公积其他资本
41、公积其他资本公积”科目，贷记科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 问题：上述调整使其他业务收入虚增。问题：上述调整使其他业务收入虚增。 建议：冲减建议：冲减“其他业务成本其他业务成本”。 在资产负债表中，在资产负债表中，“投资性房地产投资性房地产”项目反映全项目反映全部投资性房地产的账面价值。部投资性房地产的账面价值。 以以成本模式成本模式计量的投资性房地产，该项目以原始计量的投资性房地产，该项目以原始价值扣除累计折旧（或摊销）和投资性房地产减价值扣除累计折旧（或摊销）和投资性房地产减值准备后的净额列示。值准备后的净额列示。 以以公允价值模式公允价值模式计量的投资性房地产，该项目
42、可计量的投资性房地产，该项目可以根据以根据“投资性房地产投资性房地产”科目的余额直接列示。科目的余额直接列示。 7.3.1 长期待摊费用的性质长期待摊费用的性质 7.3.2 开办费开办费 7.3.3 报表列示报表列示 长期待摊费用长期待摊费用是指企业当期发生的、应在是指企业当期发生的、应在1年以年以上的期间内分期摊销计入产品成本或期间费用的上的期间内分期摊销计入产品成本或期间费用的支出，主要包括开办费等。支出，主要包括开办费等。 长期待摊费用与无形资产不同。长期待摊费用虽长期待摊费用与无形资产不同。长期待摊费用虽然也没有实物形态，也是一项长期资产，但其本然也没有实物形态，也是一项长期资产，但其
43、本身没有交换价值，不可转让。长期待摊费用是一身没有交换价值，不可转让。长期待摊费用是一种预付费用，一经发生，其消费过程就已结束，种预付费用，一经发生，其消费过程就已结束，只是尚未计入产品成本和期间费用，因此长期待只是尚未计入产品成本和期间费用，因此长期待摊费用不具有抵偿债务的价值，更不具有转让价摊费用不具有抵偿债务的价值，更不具有转让价值。值。 企业在确认长期待摊费用时，一般应考虑两个条企业在确认长期待摊费用时，一般应考虑两个条件：件： （1）受益期间在）受益期间在1年以上。在这种情况下，将支年以上。在这种情况下，将支出计入长期待摊费用，符合权责发生制原则和配出计入长期待摊费用，符合权责发生制
44、原则和配比原则。比原则。 （2）未来会计期间获得的收益能够抵补分期摊）未来会计期间获得的收益能够抵补分期摊销的支出。如果预计未来会计期间获得的收益不销的支出。如果预计未来会计期间获得的收益不能抵补分摊的支出，按照稳健原则，可以将当期能抵补分摊的支出，按照稳健原则，可以将当期发生的支出全部计入当期损益。发生的支出全部计入当期损益。 此外，对于受益期间虽然在此外，对于受益期间虽然在1年以上但数额很小年以上但数额很小的支出，按照重要性原则，也可以不予分期摊销，的支出，按照重要性原则，也可以不予分期摊销，直接计入当期损益。直接计入当期损益。 开办费开办费是指企业在是指企业在筹建期间筹建期间发生的发生的
45、不能计入各项不能计入各项资产价值的支出资产价值的支出，主要包括筹建期间人员的工资、，主要包括筹建期间人员的工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费、以及不计入固定资产价值的汇兑损益、利息支出以及不计入固定资产价值的汇兑损益、利息支出等。等。 开办费应在企业生产经营开始之日一次摊销。开办费应在企业生产经营开始之日一次摊销。 企业发生各项开办费时，应企业发生各项开办费时，应借记借记“长期待摊费用长期待摊费用”科目，贷记有关科目科目，贷记有关科目；摊销时，应；摊销时，应借记借记“管理费管理费用用”科目，贷记科目，贷记“长期待摊费用长期待摊费用”科目
46、科目。某企业在筹建期间发生人员工资、某企业在筹建期间发生人员工资、注册登记费、差旅费、办公费等开注册登记费、差旅费、办公费等开办费共计办费共计300 000300 000元，在生产经营开元，在生产经营开始之日一次摊销。根据以上资料，始之日一次摊销。根据以上资料，编制会计分录如下编制会计分录如下: : (1)(1)发生开办费。发生开办费。借：长期待摊费用借：长期待摊费用 300 000 300 000 贷：应付职工薪酬、银行存款等贷：应付职工薪酬、银行存款等 300 000 300 000(2)(2)摊销。摊销。借：管理费用借：管理费用 300 000 300 000 贷：长期待摊费用贷：长期待摊费用 300 000 300 000例例7-87-8 在资产负债表中，在资产负债表中，“长期待摊费用长期待摊费用”项目反映全项目反映全部尚未摊销的长期待摊费用的账面价值，可以根部尚未摊销的长期待摊费用的账面价值，可以根据据“长期待摊费用长期待摊费用”科目余额直接列示。科目余额直接列示。