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1、舟山浩耀置业ZhoushanHaoyao Properties Limited舟山市滨海星城工程一期工程可行性争辩报告舟山浩耀置业二00六年五月十三日目 录第一章开发商概况其次章工程概况第三章工程定位第四章工程市场分析第五章工程开发打算第六章资金使用打算第七章工程销售与资金回笼第八章融资归还打算第九章综述第一章、开发商概况一、公司名称舟山浩耀置业二、公司地址舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼2-3楼。三、公司经营范围开发建设舟山市普陀区A-4-3地块住宅工程，包括房屋的建设、出租、出售、及经营治理等业务。四、公司注册资金注册资金人民币1800万元。其次章 工程概况该工程所在的舟山市普陀区勾山街道是
2、舟山主要的工业乡镇(街道)之一。依据舟山市城市近期建设规划2022-2022显示，勾山街道作为临城浦西工业区的居住生活效劳基地，是普陀城区拓展和旧城改造的重点区域。一、工程名称滨海星城二、工程地点舟山市普陀区勾山街道A-4-3地块。三、工程开发单位舟山浩耀置业四、工程性质住宅区五、四至范围东至：定沈大路 西至：24米大路南至：现状河流 北至：329国道六、用地指标规划用地面积：67482.78平方米总建筑面积： 168880平方米 含地下车库13000平方米 容积率： 2.0容积率2.5建筑密度 28%绿地率 28%第三章 工程定位一、工程市场定位舟山最优秀的经济型现代化居住小区。二、目标客户
3、定位 舟渔区域内需要改善居住条件的人舟渔宿舍居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件的迫切需求。 成家立业，需要购房的年轻人。 地块四周，及国道北侧的原住居民。 迁入市区的海岛居民。 为改善子女就学环境的乡镇居民。三、工程价格定位由于本工程四周没有在售工程，所以承受本区域五年房龄以内的二手房市场交易均价3750元/平米作为定价参考，在考虑了多方面的因素后，本工程均价定为多层3850元/平米、高层、小高层4000元/平米、这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格。第四章 工程市场分析一、房地产市场宏观环境分析随着国家对房地产市场的调控政策间续出台，投机性购置需求渐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国
4、家政策的鼓舞和扶持，需求照旧强劲。在将来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一时机必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市的市场变化所证明。二、舟山市房地产市场分析 随着城市经济实力的增长，居民收入不断的提高，从2022年起，舟山的房地产市场开头走上了蓬勃向上的通道。截止到2022年第一季度为止，舟山市的房价经受了近6年的上涨期。而进入其次季度后，由于中心宏观调控政策的力度加强，价格消灭了回落，销售量也开头回落。主要表达在高端物业销售受投资客离场影响，消灭滞销；而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑，在经受了起初一段时间的萎缩后，成交量开头放大。目
5、前舟山四大住宅板块中，定海板块(不包括临城)商品住宅售价保持在4800元/平米7000元/平米之间；东港板块商品住宅售价保持在4500元/平米4800元/平米之间；普陀板块(不包括东港)商品住宅售价保持在4000元/平米6000元/平米之间；临城板块商品住宅售价保持在4300元/平米4500元/平米之间。由于舟山是一个岛屿型城市，可开发土地量较少；而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快，居民自住型购房需求还将不断增长，因此在将来几年内舟山市房地产价格将呈现稳中带升的格局，但不同的楼盘之间将有较大的差异。三、工程优势分析1、区域经济兴盛舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，有“中国渔
6、都”的美称。勾山街道位于舟山市普陀城区西侧,区位优势明显、交通便利、市场富强，是普陀城区拓展的重点区域也是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。街道陆域面积44.1平方公里，辖20个行政村和1个社区，总人口约3.2万人。2022年，街道实现工农业总产值20.5亿元,地方税收收入1800万元,农民人均纯收入5818元。2、交通便利 本工程区域交通格外便利：距宁波国际机场86公里，普陀山机场7公里；329国道贯穿全境，并通过海峡轮渡与沪杭甬高速大路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路线在此中转和经过。3、根底设施完善 本区域内根底设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。
7、4、规划设计领先本工程是舟山市在国家实施“两个70%”调控条款后第一批通过规划审批的工程，是为满足舟山市宽阔居民自住购房需求而打造的经济型现代化住宅区。本公司已邀请国内顶尖的设计机构和筹划机构对本工程进展定位筹划和规划设计，务求使本工程成为舟山最优秀的、最受消费者欢送的住宅区。5、购置需求强劲A、地块毗邻舟渔宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足一般的生活需求；同时也较能吸引舟渔职工的购置欲望。B、老城区内可供开发空间有限，随着城区人口的增长，往外迁移是必定的。本工程在规划、定位，特别是价格上的优势将会有吸引大量外迁人口。C、舟山一般家庭在子女长大后，通常习惯分户而居，这势必会催生出一批
8、的购房群体。这些人对价格和楼盘品质较为关注，而对地段要求不高，正符合了本工程的特质。D、本工程处于旧城改造重点区域及临城浦西工业区的居住生活效劳基地，在将来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。E、舟山是一个群岛组成的城市，主城区与周边海岛的生活环境、教育质量有较大的差距。随着社会经济的进展，从周边海岛迁徙到主城区或为了解决子女就学问题而在主城区购房的居民呈逐年上升之势。6、将来城市中心区块依据舟山市的社会经济进展规划和“以港兴市，打造海洋大市”战略实施打算，本工程正处于连接城市将来的行政金融中心临城和主要商业中心沈家门、东港的枢纽部位。随着本地块东边的岳泉隧道开通，西边的中心渔港和船舶市场形成
9、，本工程区域将成为舟山城市中心的黄金区块。7、价格优势明显、性价比高本工程秉承让利于民、合理利润、快速销售的原则，以高品质、低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势格外明显，而且也低于本区域二手房的市场价格，性价比较高。8、国家政策推动 在2022年8月1日开头二手房交易征收个税，这对本工程的销售是个很大的推动。四、工程劣势分析从工程的环境、区域、价格、定位等方面分析，本工程相对其他楼盘的劣势在于：1、 从工程所在地抵达定海、临城、沈家门等中心区域步行距离较远，非传统城市中心区。2、工程地块周边环境一般，除北侧局部较好外，其余都有待改造。五、结论综上所述，本工程作为一个为本地效劳、面对一般
10、购房者的低价位、高品质的经济型现代化居住小区，具有强大的市场竞争力和优势，其市场前景格外乐观。第五章工程开发打算一、工程开发打算概述本工程打算分二期开发，目前先实施一期工程建设。2022年初开头筹备，估量到2022年交付使用，总建设周期估量为3年。总建设面积为112200平方米，其中住宅局部95200平方米，商铺局部5250平方米，地下室局部10500平方米，物管用房1300平方米。二、工程开发打算节点 1、前期筹备本工程已于2022年7月15日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得国有土地使用权证。从2022年初开头进展前期筹预备，打算到2022年12月上旬完成全部前期筹备工作
11、，为期12个月。工作工程时间备注土地勘测2022年初已完成 规划设计2022.12022.6已通过会审 扩初设计2022.62022.806年8月通过会审 施工图设计2022.92022.1006年10月底完成施工图报批等2022.112022.12含其他审批及招标手续2、一期工程建设一期工程建设分A、B两个区块实施。A区块为多层住宅及底层商铺，加1幢11层小高层连俱乐部会所，考虑到施工难度及节约投资本钱，B区块桩基施工和地下室土建局部与A区同步实施。从2022年12月底正式交付使用，建设周期为28个月。工程节点时间备注正式开工建设2022年12根底施工2022.12022.5根底施工全部完成
12、 局部构造封顶2022.10 全部构造封顶2022.2单体竣工验收2022.6合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套、园林施工完成2022.12 竣工验收2022.1交付使用2022.3B区块为四幢16-18层高层加2幢11层小高层组成，下部为地下室人防工程。从2022年7月地上局部正式开工建设到2022年3月底正式交付使用，建设周期为21个月。工程节点时间备注桩基及地下室一期施工时已完成地上局部开头施工2022.7 主体构造封顶2022.2单体竣工验收2022.7合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套、园林施工完成2022.12 竣工验收2022.1交付使用2022.3第六章 资金使用打
13、算一、工程投资额概算一期工程估量总投资额为：32392.01万元序号工程单价数量金额万元1土地出让金(含税)91万元101亩9471含税280万2建设治理费2.1建设单位治理费按工程概算的5%收取6622.2工程监理费按工程概算的1%收取1302.4小计7923勘测、设计费3.1勘测费(含初堪和净勘费用及施工图设计费)按工程概算的2%收取2503.2可行性争辩费503.3前期筹划费5元/11220056.13.4设计费55元/112200617.13.5小计973.24建安工程费4.1桩基工程费14424.2土建和安装工程费923.58/11220010362.64.3交通标志和标识854.4
14、会所装修1144.5甲供料12364.6小计1180/11220013239.65根底设施及公共配套设施费5.1根底设施费157.35.2公共配套设施费2645.3小计421.36不行预见费按以上5项之和3%计算746.917开发期间税费7.1市政公用根底配套费50元/1122005617.2教育附加费按国家规定计税额的5%计3127.3营业税按销售收入的5%计算21617.4印花税按规定税额万分之三计算157.5城市建设附加费按规定税额的7%计算1517.6其他税费11607.7小计43608营销推广费8.1广告宣传费按销售收入的1%计算4308.2销售代理费按销售收入的1.5%计算6508
15、.3其他销售费用按销售收入的0.5%计算2008.4小计12809财务费用9.1贷款利息一亿元转贷三年，按年息6.3%计18909.2其他2009.3小计2090合计 33374.01万元其中：土地费用9471万元 A区期工程土建安装费用5575.5万元 B区期工程土建安装费用7664.1万元 其他费用10663.41万元 按工程总投资测算，本工程一期建设本钱为每平方米2974.51元。含二期土地本钱费用二、资金取得与融资打算 本工程一期工程总投资约为33374.01万元。其中开发商资本金为13200万元，占总投资额的39.55%；打算融资10000万元, 占总投资额的29.9%；工程预售回笼
16、转建设资金10174.01万元，占总投资额的30.55%。工程融资估量贷款期为3年，利率参照商业银行标准计算，逐年付息，到期还本。三、资金使用打算1、已使用资金列表截止2022年7月31日序号工程金额万元 支付时间1建设治理费2802022.12022.72土地出让金(含税)9471已付清3勘测设计费250已付清合计100012、打算使用资金列表截止2022年3月31日2022年资金使用打算(2022.82022.12)序号工程金额万元 支付时间1设计及筹划费等723.22022.102前期规费14422022.102022.123建设治理费 5122022.82022.12合计 2677.2
17、2022年资金使用打算(2022.12022.12)序号工程金额万元 支付时间1A区工程首期工程款31762022.1-102不行估量费预提4002022.1-103营销推广费5002022.6-124B区工程首期工程款19862022.7-125其他费用2839.54按实际发生时间结算合计 8901.542022年资金使用打算(2022.12022.12)序号工程金额万元 支付时间1A区工程二期工程款18402022.2-122B区工程二期工程款4294.82022.2-123营销推广费4002022.4-104不行估量费 346.912022.105其他费用1402.46按实际发生时间结算
18、合计 8284.172022年资金使用打算(2022.12022.12)序号工程金额万元 支付时间1A区工程工程款尾款559.52022.1-102B区工程工程款尾款1383.32022.1-103营销推广费3802022.34其他费用1187.3按实际发生时间结算合计 3510.1四、资金说明每个自然年度资金需求量如下：2022年7月前已投入资金10001万元，到2022年12月底还需投入资金2677.2万元；2022年投入约8901.54万元；2022年投入约8284.17万元；2022年投入约3510.1万元。开发商资本金和银行贷款共计23200万元，按打算使用至2022年后需资金215
19、79.74万元，尚节余1620.26万元，2022年工程销售可回笼资金有18919.8万元，两者相加后结余20540.06万元，已超过2022年所需建设资金8284.17万元，且2022年销售可回笼资金17464.95万元。两者相抵后尚余可使用资金29720.84万元，远远超过2022年所需建设资金3510.1万元。而且还不计09年的销售回笼资金。因此可充分保障工程的顺当运作和支付贷款本金和利息。第七章 工程销售与资金回笼一、工程销售打算A区物业B区物业开盘时间2022.62022.10销售指标-2022年度60%30%-2022年度 35% 45%-2022年度 5% 25%合计 100%1
20、00%二、工程销售收入一期工程估量销售收入为: 43221万元工程单位数量价格金额万元A区物业住宅(多层)元/ m242022385016170商铺元/ m2525070003675B区物业住宅(高层)元/ m253190 4000 21276车库元/ m210500 2022 2100三、资金回笼打算表销售年度A区物业B区物业合计2022年度119077012.818919.82022年度 6945.75 10519.2 17464.952022年度 992.25 5844 6836.25合计 1984523376 43221四、利润指标1、工程总投资 33374.01万元2、工程总销售收入
21、 43221万元3、毛利润 9846.99万元4、应交利税 3163万元5、净利润 6683.99万元6、净利润率 20.03%第八章 融资归还打算一、归还期限及归还方式 本工程融资期限拟为3年2022年底至2022年底，依据银行贷款利率计息，逐年付息，第3年本息一起清偿。二、融资归还打算从工程的销售状况来看，在融资归还期之前本工程物业将全部被出售，共可回笼资金43221万元，除去需要转入工程建设的10174.01万元外,尚有33046.99万元,完全有力气归还贷款本息。日期归还金额用途 资金来源2022年底630万元支付融资利息自有及回笼资金(付息后结余20540.06万元)2022年底63
22、0万元支付融资利息销售回笼资金(付息后结余29720.84万元)2022年底10630万元支付融资本息销售回笼资金(付本息后结余23066.99万元)备注: 付息后结余款为除去贷款本息和当期建设资金投入后的金额。第九章 综述舟山滨海星城是舟山市不行多得的经济型现代化小区。本工程所在的舟山市普陀区勾山街道是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。依据舟山市城市近期建设规划2022-2022显示，勾山街道作为临城浦西工业区的居住生活效劳基地，是普陀城区拓展和旧城改造的重点区域。依据舟山市的城市总体规划进展以及普陀区把握性规划要求，勾山街道将是普陀区乃至整个舟山市兴的住宅区。本公司依据舟山市目前的房地产现状与进展趋势，经过对舟山市全面认真的市场调研，对工程区位环境进展反复的分析比较，认为只要做出能满足舟山市城市居民的住房要求和高品质，同时定位准确的优秀经济型住宅工程，完全不用担忧工程的销售，而且有丰厚的利润。本工程一期A、B区块的估量销售额为43221万元，估量投资本钱为33374.01万元，税前利润为9846.99万元；并且二期的土地本钱已经在一期中摊销，这样二期的利润空间将更大。因此该工程具有相对较高的利润空间，工程具备良好的风险力气，财务综合评价指标良好，是一个可行性很高的工程。舟山浩耀置业二00六年八月二十日