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1、舟山浩耀置业有限公司ZhoushanHaoyao Properties Limited舟山市滨海星城项目一期项目可行性研究报告舟山浩耀置业有限公司二00六年五月十三日目 录第一章开发商概况第二章项目概况第三章项目定位第四章项目市场分析第五章项目开发计划第六章资金使用计划第七章项目销售与资金回笼第八章融资偿还计划第九章综述第一章、开发商概况一、公司名称舟山浩耀置业有限公司二、公司地址舟山市普陀区平阳浦舟渔物资大楼2-3楼。三、公司经营范围开发建设舟山市普陀区A-4-3地块住宅项目，包括房屋的建设、出租、出售、及经营管理等业务。四、公司注册资金注册资金人民币1800万元。第二章 项目概况该项目所在
2、的舟山市普陀区勾山街道是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。根据舟山市城市近期建设规划（2003-2005）显示，勾山街道作为临城浦西工业区的居住生活服务基地，是普陀城区拓展和旧城改造的重点区域。一、项目名称滨海星城二、项目地点舟山市普陀区勾山街道A-4-3地块。三、项目开发单位舟山浩耀置业有限公司四、项目性质住宅区五、四至范围东至：定沈公路 西至：24米大路南至：现状河流 北至：329国道六、用地指标规划用地面积：67482.78平方米总建筑面积： 168880平方米 （含地下车库13000平方米） 容积率： 2.0容积率2.5建筑密度 28%绿地率 28%第三章 项目定位一、项目市场定位舟山最
3、优秀的经济型现代化居住小区。二、目标客户定位 舟渔区域内需要改善居住条件的人（舟渔宿舍居住条件较差，房型狭窄，有改善居住条件的迫切需求）。 成家立业，需要购房的年轻人。 地块附近，及国道北侧的原住居民。 迁入市区的海岛居民。 为改善子女就学环境的乡镇居民。三、项目价格定位由于本项目附近没有在售项目，所以采用本区域五年房龄以内的二手房市场交易均价3750元/平米作为定价参考，在考虑了多方面的因素后，本项目均价定为多层3850元/平米、高层、小高层4000元/平米、这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格。第四章 项目市场分析一、房地产市场宏观环境分析随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台，投机性购
4、买需求逐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持，需求依然强劲。在未来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市的市场变化所证明。二、舟山市房地产市场分析 随着城市经济实力的增长，居民收入不断的提高，从2000年起，舟山的房地产市场开始走上了蓬勃向上的通道。截止到2006年第一季度为止，舟山市的房价经历了近6年的上涨期。而进入第二季度后，由于中央宏观调控政策的力度加强，价格出现了回落，销售量也开始回落。主要体现在高端物业销售受投资客离场影响，出现滞销；而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑，在经
5、历了起初一段时间的萎缩后，成交量开始放大。目前舟山四大住宅板块中，定海板块(不包括临城)商品住宅售价保持在4800元/平米7000元/平米之间；东港板块商品住宅售价保持在4500元/平米4800元/平米之间；普陀板块(不包括东港)商品住宅售价保持在4000元/平米6000元/平米之间；临城板块商品住宅售价保持在4300元/平米4500元/平米之间。由于舟山是一个岛屿型城市，可开发土地量较少；而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快，居民自住型购房需求还将不断增长，因此在未来几年内舟山市房地产价格将呈现稳中带升的格局，但不同的楼盘之间将有较大的差异。三、项目优势分析1、区域经济发达舟山是中国最
6、大的海水产品生产、加工、销售基地，有“中国渔都”的美称。勾山街道位于舟山市普陀城区西侧,区位优势明显、交通便利、市场繁荣，是普陀城区拓展的重点区域也是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。街道陆域面积44.1平方公里，辖20个行政村和1个社区，总人口约3.2万人。2004年，街道实现工农业总产值20.5亿元,地方税收收入1800万元,农民人均纯收入5818元。2、交通便利 本项目区域交通十分便利：距宁波国际机场86公里，普陀山机场7公里；329国道贯穿全境，并通过海峡轮渡与沪杭甬高速公路相接；7路、11路、12路、13路、29路等十路线在此中转和经过。3、基础设施完善 本区域内基础设施完善，供电、供
7、水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。4、规划设计领先本项目是舟山市在国家实施“两个70%”调控条款后第一批通过规划审批的项目，是为满足舟山市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化住宅区。本公司已邀请国内顶尖的设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和规划设计，务求使本项目成为舟山最优秀的、最受消费者欢迎的住宅区。5、购买需求强劲A、地块毗邻舟渔宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足一般的生活需求；同时也较能吸引舟渔职工的购买欲望。B、老城区内可供开发空间有限，随着城区人口的增长，往外迁移是必然的。本项目在规划、定位，特别是价格上的优势将会有吸引大量外迁人口。C、舟山一般家庭在子女
8、长大后，通常习惯分户而居，这势必会催生出一批新的购房群体。这些人对价格和楼盘品质较为关注，而对地段要求不高，正符合了本项目的特质。D、本项目处于旧城改造重点区域及临城浦西工业区的居住生活服务基地，在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。E、舟山是一个群岛组成的城市，主城区与周边海岛的生活环境、教育质量有较大的差距。随着社会经济的发展，从周边海岛迁徙到主城区或为了解决子女就学问题而在主城区购房的居民呈逐年上升之势。6、未来城市中心区块根据舟山市的社会经济发展规划和“以港兴市，打造海洋大市”战略实施计划，本项目正处于连接城市未来的行政金融中心临城和主要商业中心沈家门、东港的枢纽部位。随着本地块东
9、边的岳泉隧道开通，西边的中心渔港和船舶市场形成，本项目区域将成为舟山城市中心的黄金区块。7、价格优势明显、性价比高本项目秉承让利于民、合理利润、快速销售的原则，以高品质、低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，而且也低于本区域二手房的市场价格，性价比较高。8、国家政策推动 在2006年8月1日开始二手房交易征收个税，这对本项目的销售是个很大的推动。四、项目劣势分析从项目的环境、区域、价格、定位等方面分析，本项目相对其他楼盘的劣势在于：1、 从项目所在地抵达定海、临城、沈家门等中心区域步行距离较远，非传统城市中心区。2、项目地块周边环境一般，除北侧部分较好外，其余都有待改造。五、结
10、论综上所述，本项目作为一个为本地服务、面向普通购房者的低价位、高品质的经济型现代化居住小区，具有强大的市场竞争力和优势，其市场前景十分乐观。第五章项目开发计划一、项目开发计划概述本项目计划分二期开发，目前先实施一期工程建设。2006年初开始筹备，预计到2009年交付使用，总建设周期预计为3年。总建设面积为112200平方米，其中住宅部分95200平方米，商铺部分5250平方米，地下室部分10500平方米，物管用房1300平方米。二、项目开发计划节点 1、前期筹备本项目已于2005年7月15日完成土地摘牌手续，现已付清全部土地出让金及税款并取得国有土地使用权证。从2006年初开始进行前期筹准备，
11、计划到2006年12月上旬完成全部前期筹备工作，为期12个月。工作项目时间备注土地勘测2006年初已完成 规划设计2006.12006.6已通过会审 扩初设计2006.62006.806年8月通过会审 施工图设计2006.92006.1006年10月底完成施工图报批等2006.112006.12含其他审批及招标手续2、一期项目建设一期项目建设分A、B两个区块实施。A区块为多层住宅及底层商铺，加1幢11层小高层连俱乐部会所，考虑到施工难度及节约投资成本，B区块桩基施工和地下室土建部分与A区同步实施。从2006年12月底正式交付使用，建设周期为28个月。项目节点时间备注正式开工建设2006年12基
12、础施工2007.12007.5基础施工全部完成 部分结构封顶2007.10 全部结构封顶2008.2单体竣工验收2008.6合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套、园林施工完成2008.12 竣工验收2009.1交付使用2009.3B区块为四幢16-18层高层加2幢11层小高层组成，下部为地下室人防工程。从2007年7月地上部分正式开工建设到2009年3月底正式交付使用，建设周期为21个月。项目节点时间备注桩基及地下室一期施工时已完成地上部分开始施工2007.7 主体结构封顶2008.2单体竣工验收2008.7合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套、园林施工完成2008.12 竣工验收20
13、09.1交付使用2009.3第六章 资金使用计划一、项目投资额概算一期项目预计总投资额为：32392.01万元序号项目单价数量金额（万元）1土地出让金(含税)91万元101亩9471（含税280万）2建设管理费2.1建设单位管理费按工程概算的5%收取6622.2工程监理费按工程概算的1%收取1302.4小计7923勘测、设计费3.1勘测费(含初堪和净勘费用及施工图设计费)按工程概算的2%收取2503.2可行性研究费503.3前期策划费5元/11220056.13.4设计费55元/112200617.13.5小计973.24建安工程费4.1桩基工程费14424.2土建和安装工程费923.58/1
14、1220010362.64.3交通标志和标识854.4会所装修1144.5甲供料12364.6小计1180/11220013239.65基础设施及公共配套设施费5.1基础设施费157.35.2公共配套设施费2645.3小计421.36不可预见费按以上5项之和3%计算746.917开发期间税费7.1市政公用基础配套费50元/1122005617.2教育附加费按国家规定计税额的5%计3127.3营业税按销售收入的5%计算21617.4印花税按规定税额万分之三计算157.5城市建设附加费按规定税额的7%计算1517.6其他税费11607.7小计43608营销推广费8.1广告宣传费按销售收入的1%计算
15、4308.2销售代理费按销售收入的1.5%计算6508.3其他销售费用按销售收入的0.5%计算2008.4小计12809财务费用9.1贷款利息一亿元转贷三年，按年息6.3%计18909.2其他2009.3小计2090合计 33374.01万元其中：土地费用9471万元 A区期项目土建安装费用5575.5万元 B区期项目土建安装费用7664.1万元 其他费用10663.41万元 按项目总投资测算，本项目一期建设成本为每平方米2974.51元。（含二期土地成本费用）二、资金取得与融资计划 本项目一期项目总投资约为33374.01万元。其中开发商资本金为13200万元，占总投资额的39.55%；计划
16、融资10000万元, 占总投资额的29.9%；项目预售回笼转建设资金10174.01万元，占总投资额的30.55%。项目融资预计贷款期为3年，利率参照商业银行标准计算，逐年付息，到期还本。三、资金使用计划1、已使用资金列表（截止2006年7月31日）序号项目金额（万元） 支付时间1建设管理费2802006.12006.72土地出让金(含税)9471已付清3勘测设计费250已付清合计100012、计划使用资金列表（截止2009年3月31日）2006年资金使用计划(2006.82006.12)序号项目金额（万元） 支付时间1设计及策划费等723.22006.102前期规费14422006.1020
17、06.123建设管理费 5122006.82006.12合计 2677.22007年资金使用计划(2007.12007.12)序号项目金额（万元） 支付时间1A区项目首期工程款31762007.1-102不可预计费预提4002007.1-103营销推广费5002007.6-124B区项目首期工程款19862007.7-125其他费用2839.54按实际发生时间结算合计 8901.542008年资金使用计划(2008.12008.12)序号项目金额（万元） 支付时间1A区项目二期工程款18402008.2-122B区项目二期工程款4294.82008.2-123营销推广费4002008.4-10
18、4不可预计费 346.912008.105其他费用1402.46按实际发生时间结算合计 8284.172009年资金使用计划(2009.12009.12)序号项目金额（万元） 支付时间1A区项目工程款尾款559.52009.1-102B区项目工程款尾款1383.32009.1-103营销推广费3802009.34其他费用1187.3按实际发生时间结算合计 3510.1四、资金说明每个自然年度资金需求量如下：2006年7月前已投入资金10001万元，到2006年12月底还需投入资金2677.2万元；2007年投入约8901.54万元；2008年投入约8284.17万元；2009年投入约3510.
19、1万元。开发商资本金和银行贷款共计23200万元，按计划使用至2007年后需资金21579.74万元，尚节余1620.26万元，2007年项目销售可回笼资金有18919.8万元，两者相加后结余20540.06万元，已超过2008年所需建设资金8284.17万元，且2008年销售可回笼资金17464.95万元。两者相抵后尚余可使用资金29720.84万元，远远超过2009年所需建设资金3510.1万元。而且还不计09年的销售回笼资金。因此可充分保障项目的顺利运作和支付贷款本金和利息。第七章 项目销售与资金回笼一、项目销售计划A区物业B区物业开盘时间2007.62007.10销售指标-2007年度
20、60%30%-2008年度 35% 45%-2009年度 5% 25%合计 100%100%二、项目销售收入一期项目预计销售收入为: 43221万元项目单位数量价格金额（万元）A区物业住宅(多层)元/ m242000385016170商铺元/ m2525070003675B区物业住宅(高层)元/ m253190 4000 21276车库元/ m210500 2000 2100三、资金回笼计划表销售年度A区物业B区物业合计2007年度119077012.818919.82008年度 6945.75 10519.2 17464.952009年度 992.25 5844 6836.25合计 1984
21、523376 43221四、利润指标1、项目总投资 33374.01万元2、项目总销售收入 43221万元3、毛利润 9846.99万元4、应交利税 3163万元5、净利润 6683.99万元6、净利润率 20.03%第八章 融资偿还计划一、偿还期限及偿还方式 本项目融资期限拟为3年（2006年底至2009年底），按照银行贷款利率计息，逐年付息，第3年本息一起清偿。二、融资偿还计划从项目的销售情况来看，在融资偿还期之前本项目物业将全部被出售，共可回笼资金43221万元，除去需要转入项目建设的10174.01万元外,尚有33046.99万元,完全有能力偿还贷款本息。日期偿还金额用途 资金来源20
22、07年底630万元支付融资利息自有及回笼资金(付息后结余20540.06万元)2008年底630万元支付融资利息销售回笼资金(付息后结余29720.84万元)2009年底10630万元支付融资本息销售回笼资金(付本息后结余23066.99万元)备注: 付息后结余款为除去贷款本息和当期建设资金投入后的金额。第九章 综述舟山滨海星城是舟山市不可多得的经济型现代化小区。本项目所在的舟山市普陀区勾山街道是舟山主要的工业乡镇(街道)之一。根据舟山市城市近期建设规划（2003-2005）显示，勾山街道作为临城浦西工业区的居住生活服务基地，是普陀城区拓展和旧城改造的重点区域。根据舟山市的城市总体规划发展以及
23、普陀区控制性规划要求，勾山街道将是普陀区乃至整个舟山市新兴的住宅区。本公司根据舟山市目前的房地产现状与发展趋势，经过对舟山市全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，认为只要做出能满足舟山市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确的优秀经济型住宅项目，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。本项目一期A、B区块的预计销售额为43221万元，预计投资成本为33374.01万元，税前利润为9846.99万元；并且二期的土地成本已经在一期中摊销，这样二期的利润空间将更大。因此该项目具有相对较高的利润空间，项目具备良好的风险能力，财务综合评价指标良好，是一个可行性很高的项目。舟山浩耀置业有限公司二00六年八月二十日14