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1、 1总论总论山东建筑大学商学院精品课程山东建筑大学商学院精品课程山东建筑大学山东建筑大学 商学院商学院 产评估产评估产评估产评估资资Asset Evaluation 山东建筑大学山东建筑大学 商学院商学院 1总论总论第二章第二章 资产评估价值类型资产评估价值类型第一节第一节 价值类型理论与资产评估目的价值类型理论与资产评估目的第二节第二节 资产评估的价值类型及其分类资产评估的价值类型及其分类第三节第三节 关于价值类型选择与资产评估目关于价值类型选择与资产评估目 的等相关条件的关系的等相关条件的关系 1总论总论资产评估中的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。例如：
2、同一张桌子，如果从收入的角度把这个桌子卖了变现，由于考虑到市场的售价、变卖中的费用等等，最后定价为500元；如果从消费的角度来讲，要买这张桌子，需付多少钱就要考虑市场公允的价格，以及购买中的必要费用支出，这样把这个桌子买回到某企业，使它处于可使用状态，这时有可能评估出600元。第一节第一节 价值类型理论与资产评估目的价值类型理论与资产评估目的 1总论总论价值、价格和成本价值、价格和成本价格价格为取得一项资产所花费的实际货币为取得一项资产所花费的实际货币量量成本成本为创建一项资产所必需的生产要素为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值的货币价值价格价格 不一定与价值相等不一定与价值相等成本成本
3、1总论总论再如：某市有一座新修大桥，三名市民参观的时候说-甲说：“这座桥价值1000万元，因为我参与建造过这座桥，它整整花了1000万！”理财师乙说：“从理财观点来看,如果这个桥以后收取过桥费的话，那么20年收益现值至少1200万！”市民丙说：“呸！再值钱我也不买，对我来说就是一文不值”三个人谁的评估值最合适？1总论总论n影响因素影响因素u（1 1）资产评估特定目的）资产评估特定目的直接决定直接决定u（2 2）资产自身的功能、利用方式和使用状）资产自身的功能、利用方式和使用状态态内因内因u（3 3）评估时时间、地点、市场条件）评估时时间、地点、市场条件外外部因素部因素u这三大因素的不同排列组合
4、，便构成了不这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。同价值类型的形成基础。1总论总论一、资产评估目的对价值类型的约束一、资产评估目的对价值类型的约束资产评估目的就是资产评估所要达到的目标。资产评估的一般目的，资产评估的一般目的，是泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，即评估结论必须公允。资产评估的特定目的，资产评估的特定目的，是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定。1总论总论（一）资产评估一般目的对价值类型的约束（一）资产评估一般目的对价值类型的约束资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，一经产生
5、就具有了为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见的功能。不论是资产评估的委托人，还是与资产交易有关的当事人，所需要的都是评估师对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。1总论总论（二）资产评估的特定目的对价值类型的约束（二）资产评估的特定目的对价值类型的约束由于引起资产评估的资产业务各种各样，每种资产业务对资产评估都可能存在着条件约定和目标约定。每种资产业务对评估结果用途的具体要求不但会在评估的价值量上有所体现，而且一定会表现为与这种具体要求相适应的评估结果价值类型。1总论总论1.1.资产转让。资产转让。资产转让是指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资
6、产的经济行为。如果没有特殊说明，资产转让对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。2.2.企业兼并。企业兼并。企业兼并的种类比较多，情况比较复杂。有些企业兼并活动带有战略性，需要从兼并方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业兼并活动具有被动性，需要从被兼并方的角度考虑评估结果的价值类型。有些企业兼并活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。1总论总论3.3.企业出售。企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。如果没有特殊说明，企业出售对评估结果的价值类型并无特别要求，评估
7、人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。4.4.企业联营。企业联营。企业联营的种类比较多，情况也比较复杂。有些企业联营活动带有战略性，需要从联营双方的角度考虑被评估资产的价值类型。有些企业联营活动具有整合效应，评估时需要将整合因素考虑进去，来把握评估结果的价值类型等等。1总论总论5.5.股份经营。股份经营。如果没有特殊说明，股份经营对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。6.6.中外合资、合作。中外合资、合作。如果没有特殊说明，中外合资、合作对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。7.7.企业清算。企
8、业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。破产清算、终止清算和结业清算等引起的资产评估，必须考虑市场条件不正常的因素对评估结果价值类型的影响。1总论总论8.8.担保。担保。担保引起的资产评估对评估时的市场条件的约束可以分为两种情况正常市场条件和非正常市场条件。评估人员可根据项目具体情况和有关要求选择一种市场条件，并据此选择评估结果的价值类型。9.9.企业租赁。企业租赁。如果没有特殊说明，企业租赁对评估结果的价值类型并无特别要求，评估人员可根据项目具体情况选择评估结果的价值类型。10.10.债务重组。债务重组。债务重组的种类比较多，情况也比较复杂。评估人员可根据项目的具体情况选择评估结果
9、的价值类型。1总论总论二、价值类型理论与资产评估目的的实现二、价值类型理论与资产评估目的的实现价值类型理论引入到资产评估中至少满足或实现两个目标：其一，其一，为资产评估确定公允价值提供坐标或标志；其二，其二，资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，所以应当保证资产评估报告和评估结论能被评估报告使用人正确理解和使用。1总论总论 资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的典型标志或正常价值表现形式是作为资产
10、公允价值的典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。围内会得到整体市场认同。而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。1总论总论一、价值类型分类一、价值类型分类资产评估中的价值类型，资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在差别，在数量上往往也存在差异。资产评估的价值类型的形成，不仅与引起资产评估的特定经
11、济行为（资产评估特定目的）有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的联系。第二节第二节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型 1总论总论一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格4种。二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等3种。三是从资产业务的性质角度，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。四是以资产评估时所
12、依据的市场条件以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，具体包括：市场价值和市场价值以外的价值。1总论总论 二、不同价值类型划分标准的特点与选择二、不同价值类型划分标准的特点与选择 第一种划分标准基本上是承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。第二种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用。第三种划分方法强调资产业务的重要性，认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。第四种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资
13、产的市场价值概念的提出，树立了一个资产公允价值的坐标。1总论总论资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，而市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。从纯学术的角度来看，不同的价值类型划分并无优劣之分，只是划分标准和角度的差异。但是，从资产评估的角度以及对资产评估实践具有理论指导意义和作用的角度，确实存在着是否适当以及最佳选择问题。对资产价值进行合理分类主要有两个层面的目的：第一，第一，为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二，第二，使资产评估报告使用者能正确理解并恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值
14、类型的目的。1总论总论三、关于资产评估中的市场价值与市场价值以三、关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值外的价值 1.1.市场价值市场价值广义的市场价值，广义的市场价值，是泛指经过市场（条件下）形成的价值的统称，或者是指利用市场价格衡量各种货物或服务的价值的总称。狭义的市场价值，狭义的市场价值，可能并无严格的定义，只是相对于广义的市场价值而言，是针对特定条件或在特定领域使用的、有限制条件的价值概念。1总论总论在国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，
15、不受任何强迫压制。”根据“国际评估准则1”关于对市场价值的其他补充说明,我们把资产评估中的市场价值定义整理如下：“资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可使用条件下所能市场上正常使用即最佳使用或最有可使用条件下所能实现的交换价值的估计值。实现的交换价值的估计值。”市场价值既是一种价值类型，同时也是一种具体价值表现形式。1总论总论对市场价值的几点认识1.市场价值是一种经过严格定义的价值市场价值在资产评估业务中有严格的定义，不能想当然去理解市场价值。人们对市场价值的内涵在定义中已明确，只有同时满足该定义中条件才能构成市
16、场价值，满足不了其中一个条件或多个条件的就归为非市场价值。1总论总论2.市场价值是一种理想状态下的价值，也是一种现实生活中往往实现不了的价值市场价值定义中的各项前提条件均是一种理想状态下的市场条件，不考虑任何非理性因素。而现实生活中的市场条件具有各种各样的非理性因素或特殊因素，即使市场化程度再发达的国家也无法满足这些条件。从资产属性角度分析，除了少数通用品市场由于有足够多的供给方和需求方，可能满足或接近这些条件外，多数资产可能满足不了这样的市场条件。1总论总论.市场价值是评估师在评估业务中评估最多的价值类型经典评估教材以及各国评估准则中均指出市场价值是评估师评估最多的价值类型，也是多数评估业务
17、所要求的价值类型，各国评估师的执业经验也证明了这一点。1总论总论4.市场价值是交易假设条件下与资产最佳用途对应的价值从市场价值定义中对自愿买方与自愿卖方的强调我们可以看出，市场价值是以资产交易为假设前提的，但并不要求交易必须实现。最佳用途（higest and best use）是指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。1总论总论国外评估理论认为，持续经营状态下资产的现行用途与最佳用途可能不一致（不排除有一致的可能性），因此持续经营价值不是市场价值，而是非市场价值类型中的一个重要概念。在我国评估理论中，往往将持续经营做为评估
18、的第一假设，而广大评估师所做的评估业务也大多是持续经营的企业资产评估，在这类业务中被评估资产服务于现行用途，因此评估中不考虑最佳用途，这也许就是市场价值、最佳用途等国外评估理论中最基本的概念在我国未得到重视的另一个原因。由此我们应当怀疑持续经营是否象我国理论界过去强调的那样是资产评估的主要或基本假设？交易假设更应当有理由成为资产评估的基本假设。讨论：讨论：iphone的用途？的用途？1总论总论5.市场价值是市场化的价值，而不是个性化的价值某资产的效用对某个企业或个人而言可能会有很大不同，因此不同的市场参与者对同一资产价值的认知也有很大区别。市场价值是资产对市场的价值（value to the
19、market），而不是资产对特定市场主体的价值（value to particular user or group）；它反映了市场对资产效用的认知，即反映了作为一个整体的市场对被评估资产价值的认同，而不是某个市场参与者或某些市场参与者对资产价值的认同。1总论总论市场价值概念建立了一个”标准”价值，使得对于资产价值的计量具有意义。同一资产对不同人、在不同条件下具有不同的价值，这是不争的事实，但评估行业需要解决这样一个问题：评估师在大多数情况下评估的是哪一种价值？资产价值认知的不一致是因为不同的市场参与者对该资产的效用认知不同，但对于资产的效用市场整体还是有一个共同的认知的。1总论总论因此，尽管资
20、产对不同人而言有着不一样的价值，但对于整个市场而言应当有一个共同的价值标准，这就是我们所定义的市场价值。市场价值反映了市场每个参与者的意见，但不是简单地直接反映每个参与者的意见，而是集中反映了包括每个市场参与者在内的市场主体的集中意见。因此市场价值定义中所设定了严格的条件，确保其严密性，避免不必要的混淆或概论误用，不能因为市场价值与具体价值或成交价格不一致而否定市场价值。1总论总论l由于市场价值的抽象性，对于它的理解具有许多困惑：既然市场价值是一种严格定义的、理性的、往往实现不了的价值，而且与实际交易价格往往有很不大同，它又有什么用？又怎么可能成为评估师最常评估的价值类型？市场价值在资产评估中
21、的重要意义 1总论总论1.虽然市场价值所要求的市场条件在现实生活中很难实现，但其理论是最成熟的，也是研究最透彻的。理解这一点我们不妨参照一下经济学中的完全竞争市场理理解这一点我们不妨参照一下经济学中的完全竞争市场理论。完全竞争市场也是有严格假设条件的，如大量买者和论。完全竞争市场也是有严格假设条件的，如大量买者和卖者、每个厂商提供的商品同质、资源完全流动、信息完卖者、每个厂商提供的商品同质、资源完全流动、信息完全等，因此在现实世界中也几乎是不可能存在的，但在经全等，因此在现实世界中也几乎是不可能存在的，但在经济学理论中是最成熟的厂商市场理论，也是经济学家研究济学理论中是最成熟的厂商市场理论，也
22、是经济学家研究最透彻的理论，并成为分析、研究垄断、垄断竞争、寡头最透彻的理论，并成为分析、研究垄断、垄断竞争、寡头等不完全竞争市场的基础。其原因就在于完全竞争市场假等不完全竞争市场的基础。其原因就在于完全竞争市场假设条件下，经济学家可以对理性的因素和各方的行为进行设条件下，经济学家可以对理性的因素和各方的行为进行分析从而得出理性的供求曲线等，得出关于市场机制及其分析从而得出理性的供求曲线等，得出关于市场机制及其配置资源的一些基本原理，进而为其他类型市场的经济效配置资源的一些基本原理，进而为其他类型市场的经济效率分析提供参照对比。同理，市场价值虽然是往往实现不率分析提供参照对比。同理，市场价值虽
23、然是往往实现不了的价值类型，但由于其具有理性化的特点，因而是评估了的价值类型，但由于其具有理性化的特点，因而是评估中价值类型理论的重要组成部分，并成为分析其他价值类中价值类型理论的重要组成部分，并成为分析其他价值类型的基础。型的基础。1总论总论2.市场价值能够为资产评估提供一个基准，并做为评估其他非市场价值的基础和出发点。同一个资产对不同的个体、不同目的而言具有不同的价值，同一个资产对不同的个体、不同目的而言具有不同的价值，但对包括足够量个体的整个市场而言，其价值是客观的，但对包括足够量个体的整个市场而言，其价值是客观的，这就是市场价值。市场价值做为基准，起到类似于坐标系这就是市场价值。市场价
24、值做为基准，起到类似于坐标系中原点的作用，可以通过这个基准去确定相关个体价值的中原点的作用，可以通过这个基准去确定相关个体价值的位置。这里的个体价值应当有明确内涵，指经过定义的非位置。这里的个体价值应当有明确内涵，指经过定义的非市场价值中的某一个或某一些，当然确定每个个体价值既市场价值中的某一个或某一些，当然确定每个个体价值既无必要，也不可能。实际上很多评估理论都要求在评估某无必要，也不可能。实际上很多评估理论都要求在评估某些非市场价值时，应当先评估市场价值，在此基础上根据些非市场价值时，应当先评估市场价值，在此基础上根据相关条件的差异进行相应的调整和修正，去评定经明确定相关条件的差异进行相应
25、的调整和修正，去评定经明确定义的非市场价值。换言之，非市场价值的评估往往是在市义的非市场价值。换言之，非市场价值的评估往往是在市场价值评估的基础上，根据所评估对象市场条件与市场价场价值评估的基础上，根据所评估对象市场条件与市场价值定义中条件的差异不断进行修正的过程。值定义中条件的差异不断进行修正的过程。1总论总论3.从评估师的能力角度来说，市场价值是相对容易评估的价值类型，这也是评估师所擅长的领域。由于在市场价值定义的假设条件下，市场中各方因素均是由于在市场价值定义的假设条件下，市场中各方因素均是理性的，评估师在专业知识和经验的支持之下，能够从对理性的，评估师在专业知识和经验的支持之下，能够从
26、对这些理性因素的分析中得出价值结论。评估师不是万能的，这些理性因素的分析中得出价值结论。评估师不是万能的，对市场中的多数非理性因素是无法预见的，不排除评估师对市场中的多数非理性因素是无法预见的，不排除评估师可能根据收集、分析资料对某些非理性因素进行判断，但可能根据收集、分析资料对某些非理性因素进行判断，但评估师在评估中应当考虑的主要是理性因素，而非理性因评估师在评估中应当考虑的主要是理性因素，而非理性因素大多只有通过市场价格发现机制实现，其作用往往是在素大多只有通过市场价格发现机制实现，其作用往往是在交易实现后才能体现出来。因此市场价值是评估师易于和交易实现后才能体现出来。因此市场价值是评估师
27、易于和能够分析、评估的价值类型。能够分析、评估的价值类型。1总论总论4.市场价值也是多数评估客户、评估结果使用人所需要的价值类型，市场价值的评估在大多数情况下也能够满足客户、评估结果使用人的需要。这正是市场价值在资产评估中具有重要意义的根本性原因，即基于客户需要。虽然资产的交易价格千变万化，在很多情况下与市场价值虽然资产的交易价格千变万化，在很多情况下与市场价值大相径庭，但市场价值仍是成熟市场中大多数评估客户的大相径庭，但市场价值仍是成熟市场中大多数评估客户的需要。（在我国目前并不成熟的评估市场中，由于多数评需要。（在我国目前并不成熟的评估市场中，由于多数评估仍属于强制性评估，客户对这方面的认
28、知度很低）传统估仍属于强制性评估，客户对这方面的认知度很低）传统的资产评估结果使用者大都需要评估师为其提供市场价值的资产评估结果使用者大都需要评估师为其提供市场价值评估。评估。1总论总论如不动产纳税评估业务中，为避免不动产交易双如不动产纳税评估业务中，为避免不动产交易双方或占有者出于避税目的，提供不实交易价格或方或占有者出于避税目的，提供不实交易价格或申报价值，多数国家的税法要求按市场价值纳税，申报价值，多数国家的税法要求按市场价值纳税，美国税法中就有市场价值定义，要求根据不动产美国税法中就有市场价值定义，要求根据不动产的市场价值课税。在抵押贷款评估业务中，金融的市场价值课税。在抵押贷款评估业
29、务中，金融机构为降低风险也要求了解抵押物的市场价值机构为降低风险也要求了解抵押物的市场价值（而不是该抵押物相对于申请贷款人的价值），（而不是该抵押物相对于申请贷款人的价值），并在此基础上按一定的折扣发放贷款，以降低风并在此基础上按一定的折扣发放贷款，以降低风险。在实行非严格历史成本会计或价值基础会计险。在实行非严格历史成本会计或价值基础会计（value based accountingvalue based accounting）的国家中，允许企）的国家中，允许企业在一定情况下可以选择以固定资产的市场价值业在一定情况下可以选择以固定资产的市场价值作为负债表中的列示值，在这类为财务报告进行作为负
30、债表中的列示值，在这类为财务报告进行的评估业务（的评估业务（valuation for financial valuation for financial reportreport）中，也需要评估市场价值。）中，也需要评估市场价值。1总论总论另一方面，对大多数以交易为目的的传统评估业另一方面，对大多数以交易为目的的传统评估业务来说，市场价值的评估能够满足客户、评估结务来说，市场价值的评估能够满足客户、评估结果使用者的需要。资产的市场价值反映了市场整果使用者的需要。资产的市场价值反映了市场整体对其效用的认知，因而是客观存在的。但是资体对其效用的认知，因而是客观存在的。但是资产在交易时存在各种非理
31、性因素，如交易时间的产在交易时存在各种非理性因素，如交易时间的长短、双方信息占有的不平等、双方交易地位和长短、双方信息占有的不平等、双方交易地位和谈判技巧的差异等，因而资产的交易价格会与市谈判技巧的差异等，因而资产的交易价格会与市场价值出现不一致。在成熟的市场条件下，大多场价值出现不一致。在成熟的市场条件下，大多数评估客户、评估结果使用者也是理性的，同时数评估客户、评估结果使用者也是理性的，同时对相关问题有着应有的专业认知能力，他们有能对相关问题有着应有的专业认知能力，他们有能力在了解了资产的市场价值之后，根据交易当时力在了解了资产的市场价值之后，根据交易当时的具体条件对交易价格进行必要的调整
32、和修正。的具体条件对交易价格进行必要的调整和修正。因此对于多数情况而言，评出市场价值基本上就因此对于多数情况而言，评出市场价值基本上就能够满足需要，不必再花费成本和时间进一步根能够满足需要，不必再花费成本和时间进一步根据具体交易条件进行修正以评出具体定义的价值据具体交易条件进行修正以评出具体定义的价值（非市场价值）。（非市场价值）。1总论总论5.将市场价值作为一种”标准”价值，能够避免评估师和客户对一些价值概念的误用和误解，能够提高客户对评估行业的信任度，也能为衡量评估师的多数工作建立一个共同的基础。1总论总论以上从不同方面论述了市场价值在资产评估中的作用，其实在社会科学和自然科学中，所有概念
33、都有严格的定义，许多概念与资产评估中的市场价值概念有着很多相似之处，很多定义也都设有严格的假设条件，而这些条件往往与现实生活不一致。我们借用气温预报的例子进行形象的解释。1总论总论人们日常生活中每天接触到天气预报所报的气温就是一个严格定义的概念，特指百叶箱中离地约1.5米处的温度，只有在满足其定义中条件的情况下才成立。很多人在自身感受的温度不同于预报值时，抱怨气温预报不准，而实际上是人们过于熟悉这个概念，以致于忽略了这些定义中的假设条件。进行这种定义是有必要的，因为人体所能感受到的气温随着地点、高度、周围情况的不同有着千差万别，济南机场、建大校园、泉城广场同一时点的温度就会有很大差别。为便于计
34、量，不得不定义一个标准气温，并使其为社会公众接受，这样才使得对气温计量和天气预报成为可能。1总论总论定义标准气温后就可以公布气温预报，如济南市区泉城广场30度，但此时郊区建大校园可能只有28度，而济南机场地区可能达到40度。但这种差异并不能否定气温预报的作用和意义。第一，气温是有严格定义的，由于定义条件的不满足，出现这种差异是正常的，不能因此而否定预报的意义和正确性；第二，虽然各具体地方气温不同，但对于多数人而言，了解市区的综合气温就足以满足需要。因为理性的人（根据经济学一般原理我们有理由假设参与者是理性的）根据应有的知识和经验能够大致估算出郊区和机场的温度，旅游者去郊区游玩或战士去机场值勤会
35、根据济南市区30度这个结论做出相应的判断，对着装和保护措施做相应调整，因此气温预报仍是有意义的。第三，我们也可以派出气象人员测定济南某效区、机场的温度并预报，但对于旅游者和值勤战士来说这样做并不是必要的（需要花费额外成本），当然对于其他群体如在郊区投资对温度较敏感的饲养业的人来说，花费一定成本做出具体地区的气温预报是有必要的。1总论总论根据气温的形象例子，我们可以类推得出下列结论：1.市场价值的严格定义是很必要的；2.不能仅仅因为具体价值（非市场价值）或成交价格与市场价值不同，而否认市场价值的意义和作用；3.对于多数业务而言，评出市场价值就能满足客户或使用者的需要；4.根据具体需要，也可以评估
36、具体价值（非市场价值），这也是非市场价值评估的理由。1总论总论市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求：市场价值作为评估结果的价值类型应当满足以下要求：1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益；2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件的；3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的；4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。1总论总论2.2.市场价值以外的价值市场价值以外的价值市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值。它是一个相对于狭义及资产评估专有的市场价值概念的专
37、有名词。它并无独立的定义，而是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值的统称。1总论总论市场价值以外的价值或非市场价值中的“市场价值以外”或“非”字并不是否定评估结论与市场的联系，而是强调非市场价值是那些不满足、不具备资产评估中市场价值定义条件的价值。所以说，市场价值以外的价值或非市场价值是一个相对于市场价值的专有名词和专业术语。从市场价值以外的价值的表述来看，市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，而是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，包括在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值等一系列具体价值表现形式。1总论总论在用价值，在用价值，
38、是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值估计值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况。投资价值，投资价值，是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念。投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。持续经营价值，持续经营价值，是指企业作为一个整体按照目前正在使用的用途、方式继续经营下去所能表现出来的价值估计值。1总论总论保险价值，保险价值，是指根据保险合同或协议中规定的价值（理赔）标准所确定的资产价值估计值。清算价值，清算价值，是指资产处于清算、迫售
39、或快速变现等非正常市场条件下所能实现的价值估计值。课税价值，课税价值，是指根据税法中规定的与财产征税相关的价值（税基）标准所确定的资产价值估计值。市场价值以外的价值是一个开放式的专业术语。除了上面提到的市场价值以外的价值的具体价值表现形式以外，肯定还有不符合或不满足市场价值定义条件的其他价值，例如残余价值、特殊价值等等。1总论总论应该从两个方面来认识和把握：其一，其一，要从正确选择价值类型的角度，而关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响；其二，其二，要从价值类型的选择对实现资产评估目的以及满足其他相关条件的角度，而关注价值类型的正确选择。第三节第三节 关于价值类型选择与资产评估目的关
40、于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系等相关条件的关系 1总论总论一、影响价值类型选择的资产评估条件一、影响价值类型选择的资产评估条件从纵向关系上看，资产评估中的价值类型是资产评估结果的属性及其表现形式。价值类型的选择本来就应该受到评估目的等相关条件的制约，或者说价值类型是在评估目的等相关条件的基础上形成的。可以说，资产评估目的等相关条件构成了资产评估的价值基础。1总论总论除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：一，是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二，是评估时的市场条件。1总论总论（一）资产评估的特定目的（一）资产评估的特定目的资产评估的特定目的作为资产
41、评估价值基础的条件之一，是因为资产评估的特定目的不但决定着资产评估结果的具体用途，而且会直接或间接地在宏观层面上影响资产评估的过程及其运作条件，包括对评估对象的利用方式和使用状态的宏观约束以及对资产评估市场条件的宏观限定。相同的资产在不同的评估特定目的下可能会有不同的评估结果。资产评估目的对评估结果价值类型的影响，会通过评估目的对评估对象的使用方式、使用空间及使用状态体现出来。1总论总论（二）评估对象条件（二）评估对象条件评估对象自身的功能、使用方式和利用状态，是资产自身的条件。这是影响资产评估价值的内因。从某种意义上讲，资产自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产会有不同的评估
42、结果。使用方式和利用状态不同的相同资产也会有不同的评估结果。国际资产评估标准中有这样一段说明：“从根本上说，资从根本上说，资产的评估受资产的使用方式或（及）资产如何在市场上正常交产的评估受资产的使用方式或（及）资产如何在市场上正常交易所决定。对于一些资产，如果它们单个使用的话，可以得到易所决定。对于一些资产，如果它们单个使用的话，可以得到最佳的效用。最佳的效用。1总论总论其他资产如果作为一组资产的一部分使用则可以有更大的效用。因此，必须明确资产的独立使用和作为资产组合整体中的一部分使用的区别”。国际资产评估标准已明确说明资产的使用方式对资产效用的影响。对于一些资产而言，如果作为独立的资产单独使
43、用可能或可以得到最佳的使用效果，而另一些资产只有当它们作为整体资产中的局部资产使用时，才能发挥出其最佳效用。资产的作用空间简单的解释就是资产发挥作用的场所或作用的范围。资产在一个什么样的范围内发挥作用，对其效用的发挥影响也是不容忽视的。1总论总论在通常情况下，对于在公开市场上的待售资产来说，一般是假定其作用空间是不受限制的。换句话说，其效用的发挥是不受限制的，即可以理解为其效用可以达到最佳状态。资产的作用空间对资产效用的发挥的影响并不是绝对的。有些资产作用空间的大小与其效用发挥的水平是成正比的，例如无形资产；而有些有形资产的作用空间与其效用水平发挥的正相关关系就不是绝对的，即资产的效用并不随其
44、作用空间的不断扩大而无限增加。熟悉各种资产的功能和属性以及它们作用空间对其效用发挥的影响，也是一名合格的评估师不可或缺的基础知识。1总论总论对于资产或评估对象作用方式和作用空间的分析判断，并不可以凭主观想象去抽象地设定。作为评估对象，它的作用方式与作用空间首先是由资产评估的特定目的和评估范围规范的。资产评估的特定目的不仅是资产评估的起点，还规定着资产评估结果的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。资产评估的特定目的对被评估资产的作用方式，尤其是作用空间的规范，具体是通过资产评估基本前提假设体现出来。公开市场假设可以把以公开出售为目的的评估对象的作用空间明确到公开市场上。1总论总论
45、而在用续用假设则可以把以联营、合资合作等目的的评估对象的作用空间限定在联营企业及合资合作企业之中等。被评估资产的作用方式和作用空间并不可以由评估人员随意设定。它是由资产评估的特定目的和评估范围基本限定的。被评估资产的作用方式和作用空间直接关系到其效用水平的发挥以及评估值的高低。当评估人员明确了资产评估的特定目的、评估范围以及评估假设与被评估资产作用方式和作用空间之间的关系后，可通过对资产评估特定目的及评估范围的认真分析，并借助于评估假设恰当地反映被评估资产的作用方式和作用空间，以便给出一个相对科学合理的评估结果和价值类型。用来反映被评估资产的作用方式和作用空间的资产评估假设是持续使用假设，具体
46、包括在用续用、转换续用和移地续用3种。1总论总论（三）评估依据的市场条件（三）评估依据的市场条件评估时所面临的市场条件及交易条件是资产评估的外部环境，是影响资产评估结果及其价值类型的外部因素。在不同的市场条件下或交易环境中，即使相同的资产也会有不同的评估结果和价值类型。在资产评估实践中，资产评估依据的市场条件主要通过资产评估市场条件假设表现出来。1总论总论1.1.公开市场假设公开市场假设公开市场假设是假设有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的条件下进行的。在公开市场假设
47、条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设。凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产,都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。公开市场假是构成资产评估市场价值的基础。1总论总论2.2.清算假设清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算假设之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下同样资产的评估值。笼统地讲，资产评估中的市场价值与公开市场假设和持续使用假使中的资产正常使用或最佳使用相联系；市场价值以外的价值的各种价值表现形式总是难以同时满足公开市场假设和持续使用假设中资产正常使用或最佳使用两个条件。1总论总论谢谢谢谢