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1、Real Estate Development1第一节第一节 效益和费用识别效益和费用识别一、投资 1、概念 房地产投资（狭义）投资（狭义）是指人们在房地产开发或是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。垫支的资金。第1页/共54页Real Estate Development2第一节第一节 效益和费用识别效益和费用识别一、投资 2、房地产投资分析中的投资、房地产投资分析中的投资投资形式经营方式投 资成 本开发投资出售出售开发建设过程开发建设过程中的资金投入中的资金投入建设成本建设成本+出售成本出售成本出租
2、出租建设成本出租成本建设成本出租成本经营经营建设成本经营成本建设成本经营成本置业投资出租出租购买房地产时购买房地产时的资金投入的资金投入购买成本出租成本购买成本出租成本经营经营购买成本经营成本购买成本经营成本第2页/共54页Real Estate Development3第一节第一节 效益和费用识别效益和费用识别一、投资 2、房地产投资分析中的投资、房地产投资分析中的投资 房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。括开发建设投资和经营资金。开发建
3、设投资 是指在开发期内完成房地产产是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。用等。经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资是指用于开发企业日常经营的周转资金。金。第3页/共54页Real Estate Dev
4、elopment4开发项目总投资开发建设投资经营资金固定资产及其他资产投资开发产品成本开发经营成本第4页/共54页Real Estate Development5第一节第一节 效益和费用识别效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括：经营收入（租售收入）主要包括：销售收入、租金收入和自营收入。销售收入、租金收入和自营收入。销售收入和租金收入销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。自营收入自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产
5、是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。的自营方式得到的收入。第5页/共54页Real Estate Development6第一节第一节 效益和费用识别效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 2、利润 利润总额利润总额经营收入经营成本管理费用经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税 经营收入经营收入销售收入租金收入自营收入销售收入租金收入自营收入 销售收入销售收入土地转让收入商品房销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设
6、施销售收入配套设施销售收入 租金收入租金收入出租房租金收入出租土地租金收出租房租金收入出租土地租金收入入 经营经营税金及附加税金及附加营业税城市维护建设税营业税城市维护建设税教育费附加教育费附加 经营成本经营成本土地转让成本商品房销售成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本配套设施销售成本出租房经营成本 第6页/共54页Real Estate Development7第一节第一节 效益和费用识别效益和费用识别二、经营收入、利润和税金 3、税金 经营税金及附加经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附营业税、城市维护建设税、教育费附加加 城镇土地使用税和房产税城镇土地使
7、用税和房产税 企业所得税企业所得税 内外资企业所得税税率统一为内外资企业所得税税率统一为25%。企业所得税法草案企业所得税法草案 意味着我国内资企业和外资企业意味着我国内资企业和外资企业“公平竞争公平竞争”的新时代的新时代25%税率属适中偏低水平，主要是考虑对税率属适中偏低水平，主要是考虑对内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，内资企业要减轻税负，对外资企业也尽可能少增加税负，同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。同时要将财政减收控制在可以承受的范围内。第7页/共54页Real Estate Development8第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计
8、算方法一、房地产投资经济效果的表现形式 置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增置业投资：租金、物业增值、减少纳税、股权增加加 开发投资：销售收入开发投资：销售收入第8页/共54页Real Estate Development9第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法二、投资回收与投资回报 投资回收：投资者对其所投入资本的回收投资回收：投资者对其所投入资本的回收 投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬获得的报酬+第9页/共54页Real Estate Development10第二节第二节 经济效果评价指标
9、及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法三、经济评价指标体系 盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，盈利能力：是用来考察项目营利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资包括静态指标和动态指标两类。静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因出来的经济评价指标，动态指标考虑了资金时间价值因素影响。素影响。清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指清偿能力：是考察项目在计算期内偿债能力的指标。标。第10页/共54页Real Estate Develo
10、pment11第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值（、财务净现值（FNPV）是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按行业基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净指按行业基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。在计算期内获利能力。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最
11、低投资回报基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率率。第11页/共54页Real Estate Development12第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法第12页/共54页Real Estate Development13第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 2、财务内部收益率、财务内部收益率 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）也称内部收益率）也称内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。现值累计等于
12、零时的折现率。财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所财务内部收益率的经济含义是到项目终了时，所有投资可以被完全收回。有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。亏损。第13页/共54页Real Estate Development14FIRR的计算的计算方法方法1：插值法：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi第14页/共54页Real Estate Developm
13、ent15FIRR的计算的计算方法方法2：Excel 函数法函数法 IRR（X:Y）第15页/共54页Real Estate Development16第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 3、动态投资回收期、动态投资回收期 是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全是指考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。是反映项目投资回收能力的重要指标。Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数累计净现金流量现值开始出现正值期数-
14、1+上期累计净现金流量的绝对值上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现当期净现金流量现值值第16页/共54页Real Estate Development17第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 （二）静态指标 1、成本利润率、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率一般与目标利润率进行比较成本利润率一般与目标利润率进行比较第17页/共54页Real Estate Development1
15、8第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 2、投资利润率、投资利润率 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额正常年份的年利润总额(或平均的利润总额或平均的利润总额)与项目总投与项目总投资之比。资之比。投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。第18页/共54页Real Estate Development19第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济
16、效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 3、资本金利润率、资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。映投入项目的资本金的盈利能力。第19页/共54页Real Estate Development20第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 4、资本金净利润率、资本金净利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额
17、或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。第20页/共54页Real Estate Development21第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 5、静态投资回收期、静态投资回收期 是指是指不不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。间。例：某项目现金流量分别为：某项目现金流量分别为-400
18、、-300、-150、100、200、250、300、390万元，则静态投资回收期为？万元，则静态投资回收期为？第21页/共54页Real Estate Development22第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法第22页/共54页Real Estate Development23序号序号项目项目200320042005200620071现金流出现金流出302.00 425.00 572.20 2现金流入现金流入0.00 444.00 663.00 864.00 3净现金流量净现金流量 4累计现金流量累计现金流量 5折现净现金流量折现净现金流量(8%)6累计
19、折现净现金流量累计折现净现金流量 静态投资回收期静态投资回收期 动态投资回收期动态投资回收期第23页/共54页Real Estate Development24第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 6、现金回报率、现金回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。例：某商业店铺的购买价格为例：某商业店铺的购买价格为60万元，其中万元，其中40万元万元由金融机构提供抵押贷款，余款由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现
20、万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为万元，则该项投押贷款还本付息后的年净现金流量为万元，则该项投资的现金回报率为多少？资的现金回报率为多少？第24页/共54页Real Estate Development25第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法四、盈利指标计算方法 7、投资回报率、投资回报率 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。益报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。不考虑物
21、业增值收益考虑物业增值收益第25页/共54页Real Estate Development26第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法 1、利息计算方法、利息计算方法 各年应计利息各年应计利息 （年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款额本年借款额/2）年利年利率率 第26页/共54页Real Estate Development27第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法 2、借款偿还期、借款偿还期第27页/共54页Real Estate Development28序序号号项项 目
22、目合合 计计计计 算算 期期第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年1借款借款1.1年初本息余额年初本息余额5.50%4000600010001.2本年借款本年借款900040005000001.3本年应计利息本年应计利息852.5110357.5330551.4本年还本付息本年还本付息9852.51103357.553301055其中：还本其中：还本9000300050001000 付息付息852.5110357.5330551.5年末本息余额年末本息余额40006000100002还本资金来源还本资金来源9852.51103357.5533010552.1当年可用于还本的未分配利润当年可用
23、于还本的未分配利润2.2当年可用于还本的折旧和摊销当年可用于还本的折旧和摊销2.3以前年度结余可用于还本资金以前年度结余可用于还本资金2.4用于还本的短期借款用于还本的短期借款2.5可用于还款的其他资金可用于还款的其他资金借款偿还计划表借款偿还计划表第28页/共54页Real Estate Development29第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法五、清偿能力指标计算方法 3、其他指标、其他指标第29页/共54页Real Estate Development30第二节第二节 经济效果评价指标及其计算方法经济效果评价指标及其计算方法六、通货膨胀的影响 通货膨
24、胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。房地产增值往往是需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。两者对未来的钱有类似的影响，但对折现率影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率。第30页/共54页Real Estate Development31第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例 例例1 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为为1200万元的一出租公寓万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出年的经营收益权，用于出租经营。第一年投
25、入装修费租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占万元，经营费用占租金收入的租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年用均以每年5%的比例递增；从第的比例递增；从第11年起，租金收人和年起，租金收人和经营费用稳定在第经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标年的水平上。若投资者期望的目标收益率为收益率为13%。试列出项目的现金流量表，计算财务净。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设现
26、值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。第31页/共54页Real Estate Development32时间（年末）时间（年末）012345现金流入量现金流入量300315330.75347.29现金流出量现金流出量1200300100105110.25115.76净现金流量净现金流量1200300200210220.5231.53时间（年末）时间（年末）6789101120现金流入量现金流入量364.65382.88402.03422.13443.24443.24现金流出量现金流出量121.5512
27、7.63134.01140.71147.75147.75净现金流量净现金流量243.10255.2668.02281.42295.49295.49解：解：（1）现金流量表）现金流量表第32页/共54页Real Estate Development33解：解：（2）目标收益率）目标收益率ic=13%则从财务净现值判断，该项目投资可行。则从财务净现值判断，该项目投资可行。第33页/共54页Real Estate Development34解：解：（3）净现值函数为：净现值函数为：当当i1=13%时，时，NPVl万元万元 当当i2=14%时，时，NPV2万元万元 则，则，FIRR=13.73%因为因
28、为FIRR=13.73%13%，则从财务内部收益率判断，该项目投资是可行，则从财务内部收益率判断，该项目投资是可行的。的。第34页/共54页Real Estate Development35第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例 例例2 某投资者以某投资者以1000万元一次性付款方式取得万元一次性付款方式取得一写字楼物业一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年万元
29、，以后每年以以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为均发生在年末）。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。计算项目的实际收益率。第35页/共54页Real Estate Development36解：（解：（1）画出现金流量图或现金流量表）画出现金流量图或现金流量表 （2）计算）计算FNPV并判断项目
30、投资的可行性并判断项目投资的可行性 因为因为i15%，s5%，且，且is，则：，则：因为因为FNPV256.400，则该项目投资可行。，则该项目投资可行。第36页/共54页Real Estate Development37解：（解：（3）计算财务净现值并判断项目投资的可行性）计算财务净现值并判断项目投资的可行性 当当i117%时，时，NPVl万元；万元；当当i218%时，时，NPV2万元万元 则则FIRR17.90%因为因为FIRR17.90%15%，则该项目投资可行。，则该项目投资可行。（4）计算实际收益率）计算实际收益率 因为因为Ra17.90%，Rd4%，（1+Ra）（）（1+Rr）（）
31、（1+Rd）则实际收益率则实际收益率Rr13.37%第37页/共54页Real Estate Development38 例例3 某开发商以某开发商以8000万元购置了一宗商业用地万元购置了一宗商业用地50年年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为的使用权。该宗地的规划建设用地面积为5000M2，容积率为，容积率为8，建筑密度为，建筑密度为60%，建筑层数为，建筑层数为24层，从层，从24层建筑面层建筑面积均相等。地下两层中，积均相等。地下两层中，1层为车库，有供出售的层为车库，有供出售的100个车个车位，位，2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上14
32、层层为用于出租的商业用房，地上为用于出租的商业用房，地上522层为用于出售的标准层住层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为宅。预计项目的开发周期为3年（其中准备期为年（其中准备期为12个月，建造个月，建造期为期为24个月）；平均建造成本为个月）；平均建造成本为1500元元/M2，专业人员费用和，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的管理费用分别为建造成本的8%和和5%，行政性收费等其他费，行政性收费等其他费用为用为200万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；专业人员费用、管理费用和
33、其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为该项目建成后，住宅的售价预计为6000元元/M2，停车位售价为，停车位售价为10万元万元/个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为租金收入为1000元元/M2，以后每年年净租金收入的上涨率为，以后每年年净租金收入的上涨率为2%；销售费用和销售税金分别为销售收入的；销售费用和销售税金分别为销售收入的2.5%和和6.0%。开发建设贷款利率为开发建设贷款利率为6%，同档次商业用房的投资收益率为，同档次商业用房的投资收益率为8%。试计算该项目的开发商成本利润率。试计算该项目的开发商成
34、本利润率。第38页/共54页Real Estate Development39第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例解：（解：（1）项目总开发价值）项目总开发价值 项目总建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积及各部分建筑面积 项目总建筑面积：项目总建筑面积：5000840000（M2）24层每层建筑面积：层每层建筑面积：500060%3000（M2）地上地上522层的总建筑面积：层的总建筑面积：400006300022000（M2）销售部分的总开发价值销售部分的总开发价值A、l层车库销售收入：层车库销售收入：100101000（万元）（万元）B、522层标准层住宅销售收入：层标
35、准层住宅销售收入：22000600013200（万元）（万元）C、总销售收入：、总销售收入：1000+1320014200（万元）（万元）D、销售税金：、销售税金：142006%852（万元）（万元）E、销售部分总开发价值：、销售部分总开发价值：1420085213348（万元）（万元）第39页/共54页Real Estate Development40第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例解：解：出租部分总开发价值出租部分总开发价值 总出租面积：总出租面积：3000412000（M2）出租第一年末的年净租金收入：出租第一年末的年净租金收入：A1200010001200（万元）
36、（万元）出租部分总开发价值：其中出租部分总开发价值：其中n47年，年，s2%，则：，则：项目总开发价值：项目总开发价值：（万元）（万元）第40页/共54页Real Estate Development41第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例解：（解：（2）项目总开发成本）项目总开发成本 土地成本：土地成本：8000万元万元 建造成本：建造成本：1500400006000（万元）（万元）专业人员费用：专业人员费用：60008%480（万元）（万元）管理费用：管理费用：60005%300（万元）（万元）其他费用：其他费用：200万元万元 财务费用：财务费用：土地费用利息：土地费用
37、利息：8000（1+6%）31（万元）（万元）建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：（6000+480+300+200）（1+6%）2/21（万元）（万元）财务费用：（万元）财务费用：（万元）第41页/共54页Real Estate Development42第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例解：解：销售费用：销售费用：142002.5%355（万元）（万元）项目总开发成本：项目总开发成本：80006000480300200355 （万元）（万元）（3）开发商利润：）开发商利润：（万元）（万元）（4）开发商成本利
38、润率：）开发商成本利润率：（）（）100%85.08%第42页/共54页Real Estate Development43第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例 例例4 A开发商以开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积平的土地，面积4000M2，使用年限，使用年限50年，规划建筑容积率年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现，用途为酒店。现A开发商与开发商与B酒店管理集团就合作开发经营酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备装修费），集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由
39、并在项目投入运营后由B集团经营，集团经营，B集团通过经营收益回收集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给A开发商。开发商。B集团集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，元，专业人员费用为建造成本的专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的业人员费用之和的5%，建设期，建设期3年，建造成本、专业人员费年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率（融资费用用、管理费用在建造期内均匀投入，年贷款利率（融资费用
40、不另计）不另计）10%。按年计息。预计酒店运营期间收益水平保持。按年计息。预计酒店运营期间收益水平保持在在3600万元万元/年，运营成本为收益的年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利集团目标成本利润率为润率为45%。假设项目收益发生在年末，折现率为假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。第43页/共54页Real Estate Development44解：（解：（1）总开发价值）总开发价值 项目年净收益：项目年净收益：3600（135%）2340（万元）（万元）总开发价值：总开发
41、价值：（2）总开发成本）总开发成本 总建筑面积：总建筑面积：4000520000（M2）建造成本：建造成本：4000200008000（万元）（万元）专业人员费用：专业人员费用：800010%800（万元）（万元）管理费用：（管理费用：（8000800）5%440（万元）（万元）第44页/共54页Real Estate Development45解：解：财务费用：财务费用：（8000+800+440）（1+10%）3/211420（万元）（万元）总开发成本：总开发成本：8000800440142010660（万（万元）元）（3）成本利润率）成本利润率 成本利润率成本利润率 （总开发价值总开发成
42、本）（总开发价值总开发成本）/总开发成本总开发成本100%n 得得n（年）（年）第45页/共54页Real Estate Development46第三节第三节 经济评价指标计算实例经济评价指标计算实例 例例5 某投资者以万元某投资者以万元/M2的价格购买了一个建筑的价格购买了一个建筑面积为面积为60M2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为年，年利率为5.31%基础上基础上上浮个百分点，按年等额偿还。经营费
43、用为毛租金收入上浮个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。面积月毛租金）。第46页/共54页Real Estate Development47解：（解：（1）购买总价：）购买总价：1.860108（万元）（万元）（2）自有资金：）自有资金：10830%（万元）（万元）（3）抵押贷款年等额偿还额）
44、抵押贷款年等额偿还额 抵押贷款总额：抵押贷款总额：10870%（万元）（万元）已知：已知：n10年，年，i5.31%1.5%6.81%则：则：第47页/共54页Real Estate Development48解：（解：（4）设月租金单价为）设月租金单价为y元元/M2月月 年租金年租金6012y720y 年税前现金流年税前现金流720y720y25%则：则：（720y720y25%）/32400100%12%解得：解得：y（元（元/M2）第48页/共54页Real Estate Development49 例例6 某开发商于某开发商于2000年年8月月1日投资开发一专业商场，日投资开发一专业商
45、场，开发期为开发期为3年，平均售价为万元年，平均售价为万元/M2。2002年年8月月1日王某以万日王某以万元元/M2的价格购买了其中的价格购买了其中50M2的店面，并向开发商支付了的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为万元定金，产权持有期为47年。年。2003年年8月月1日开发商交房时，日开发商交房时，王某又支付了万元，余款由商业银行提供的王某又支付了万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款年期抵押贷款支付，年贷款利率为支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期王某与一承租人签订了一份为期10年（年（2003
46、年年8月月1日至日至2013年年7月月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元元/M2，此后租金按每年，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为，试计算届时
47、最低转售单价（计算时点为2003年年8月月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。第49页/共54页Real Estate Development50解：（解：（1）店面总价格：）店面总价格：1.15055万元万元 （2）抵押贷款总额：）抵押贷款总额：555万元万元 （3）i6.5%，n10年年 （4）出租租金）出租租金 出租第一年租金：出租第一年租金：15012509万元万元第50页/共54页Real Estate Development51（5）自有资金现金流量表）自有资金现金流量表，设最低转售单价为，设最低转售单价为y元元/M
48、2 年末年末内容内容01234自有资金自有资金511.5抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息5.36经营费用经营费用3装饰费装饰费租金租金9转售收入转售收入 年末年末内容内容56789自有资金自有资金抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息5.365.365.365.365.36经营费用经营费用33333装饰费装饰费租租 金金9(1+2%)9(1+2%)29(1+2%)39(1+2%)49(1+2%)5转售收人转售收人第51页/共54页Real Estate Development52关于还本收益关于还本收益 教材教材P180表表5-9定义：定义：还本付息收益，即抵押贷款还本付息中还本所带还本付息收益，即
49、抵押贷款还本付息中还本所带来的收益。来的收益。计算公式：计算公式：还本收益年等额还款还本收益年等额还款A当年年初剩余本金当年年初剩余本金年利年利率率 解释：解释：收益中的一部分用于偿还了贷款本金，这部分资收益中的一部分用于偿还了贷款本金，这部分资金在年纯收益中没有得到体现，而是随同抵押贷款还本金在年纯收益中没有得到体现，而是随同抵押贷款还本付息一同被减掉了。其体现的现金回报中不含每年用于付息一同被减掉了。其体现的现金回报中不含每年用于支付贷款本金的部分，可以说是一种隐性收益。如果自支付贷款本金的部分，可以说是一种隐性收益。如果自有资金考虑了这部分收益，那么其收益率就会大大提高。有资金考虑了这部
50、分收益，那么其收益率就会大大提高。第52页/共54页Real Estate Development53计算表计算表年年0123451年初借款累计年初借款累计189001890018176.417398.5316562.3215663.392当年还本付息当年还本付息2141.12141.12141.12141.12141.13当年还本当年还本723.60 777.87 836.21 898.93 966.35 4当年付息当年付息1417.51363.231304.891242.1741174.7555年末剩余本金年末剩余本金18176.417398.5316562.3215663.3914697