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1、房地产开发经营与管理,经济评价指标与方法 第六章经济评价指标与方法一、单项选择题1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。 A、营业成本B、销售费用C、运营费用D、资金成本2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。 A、营业成本B、期间费用C、运营费用D、资金成本3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。 A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入D、可供分配利润=税后收入-未分配利润4、已知两税一费的税、费率分别为营
2、业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。 A、550B、856C、1500D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。 A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。 A、财务内部收益率B、财务净现值C、投资利润率D、动态投资回收期7、某开发商于2021年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2021年4月1日完成规划设计，2021年8月1日取得开工许可证，2021年2月1日项目建成并获发竣工证书，2021年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，
3、其计算期为（）。 A、2021年6月1日至2021年2月1日B、2021年6月1日至2021年8月1日C、2021年8月1日至2021年2月1日D、2021年8月1日至2021年8月1日8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。 A、0B、1C、0或1D、29、已知某投资项目折现率为11时，净现值为170万元，折现率为12时，净现值为87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。 A、11.12%B、11.36%C、11.66%D、12.9510、某房地产开发项目采用18的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。 A、小于20
4、%B、满足目标收益率要求C、大于18D、不满足目标收益率要求11、若某房地产投资项目的名义收益率为18，年租金增长率为10，通货膨胀率为5，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A、9.26%B、10%C、11.32%D、12.3%12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。 A、开发项目投资成本大小B、开发项目投资回收能力C、开发项目资金流动速度D、开发项目资金实力13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。 A、成本利润率是年成本利润率B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。 C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。 D、投资利润率是项目经营期内
5、年平均利润总额与项目总投资的比率14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2021万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。 A、10.0%B、14.0%C、25.0D、35.015、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元； 乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。 A、甲乙B、甲乙。参见教材P200。 【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识
6、点进行考核】【答疑编号xxxx】16、【正确答案】B【答案解析】参见教材P200。 【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】17、【正确答案】C【答案解析】每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）贷款利率。参见教材P201。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】18、【正确答案】B【答案解析】用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】19、【正确答案】B【答案解析】先算出当期应还本付息资金A，A=6
7、0121-（1+12）-10=10.62（万元），再代入上式可得3010.62=2.83。参见教材P203。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】20、【正确答案】D【答案解析】参见教材P202。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】21、【正确答案】C【答案解析】资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】22、【正确答案】B【答案解析】流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75。参见教材P2
8、04。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】23、【正确答案】A【答案解析】房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】24、【正确答案】D【答案解析】参见教材P206。 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】25、【正确答案】C【答案解析】在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】二、多
9、项选择题1、【正确答案】CD【答案解析】参见教材P173。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】2、【正确答案】BCD【答案解析】参见教材P173。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】3、【正确答案】BDE【答案解析】参见教材P176。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】4、【正确答案】ABCD【答案解析】参见教材P178。 【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】5、【正确答案】ABCE【答案解析】参见教材P178。 【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】6、
10、【正确答案】DE【答案解析】参见教材P181-186。 【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】7、【正确答案】CDE【答案解析】CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。 【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】8、【正确答案】AC【答案解析】投资利润率年利润总额或年平均利润总额项目总投资150x(1-40%)-15010%/(400+50)=16.67%； 资本金利润率年利润总额或年平均利润总额资本金=150(1-40%)-15010%/240=31.25%。参见教材P199。 【该题针对
11、“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】9、【正确答案】ABDE【答案解析】参见教材P203。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】10、【正确答案】ACD【答案解析】在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】三、判断题1、【正确答案】错【答案解析】对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产
12、品。参见教材P171。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】2、【正确答案】错【答案解析】参见教材P171。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】3、【正确答案】对【答案解析】参见教材P172。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】4、【正确答案】对【答案解析】参见教材P173。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】5、【正确答案】错【答案解析】两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】6、【
13、正确答案】对【答案解析】参见教材P175。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】7、【正确答案】对【答案解析】参见教材P177。 【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】8、【正确答案】错【答案解析】房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。 【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】9、【正确答案】错【答案解析】财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。
14、 【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】10、【正确答案】错【答案解析】参见教材P188。 【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】11、【正确答案】对【答案解析】参见教材P192。 【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】12、【正确答案】错【答案解析】参见教材P199。 【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】13、【正确答案】对【答案解析】资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号x
15、xxx】14、【正确答案】对【答案解析】参见教材P205。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】15、【正确答案】错【答案解析】房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】16、【正确答案】对【答案解析】参见教材P208。 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】四、计算题1、【正确答案】【答案解析】【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】2、【正确答
16、案】（1）项目总开发价值： 目总销售收入：xxxx9518000=xxxx（万元） 销售税费：xxxx5.48=27831.276（万元） 项目总开发价值：xxxx-27831.276=xxxx.724（万元） （2）项目总开发成本： 土地成本：xxxx1280=38016（万元） 建造成本：xxxx4500=xxxx（万元） 其他工程费：xxxx10=13365（万元） 管理费： a土地管理费：380168=3041.28（万元） b建设期管理费：（xxxx+13365）8=11761.2（万元） C管理费合计：14802.48万元销售费用：xxxx3.5=17775.45万元财务费用： a
17、土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）（1+17）3-1=24700.593（万元） b建造费用其他工程费建设期管理费用销售费用利息：（xxxx+13365+11761.2+17775.45）（1+17）3/2-1=46883.025（万元） C财务费用总计：71583.618万元项目开发总成本： 38016+xxxx+13365+14802.48+17775.45+71583.618=xxxx.548（万元） （3）项目开发利润：xxxx.724-xxxx.548=xxxx.176（万元） （4）开发成本利润率：xxxx.176xxxx.548=65.99【答案解析】【该题
18、针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】3、【正确答案】目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。 计算项目财务净现值： 计算财务内部收益率： 当i1=21时，NPV1=47.58（万元） 当i2=22时，NPV2=-70.75（万元） 该项目财务净现值FNPV=174.550。财务内部收益率FIRR=21.4020，因此该项目是可行的。 【答案解析】【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】4、【正确答案】（1）设月最低租金为A元第1年：年初支出200万元； 年末收入4008000=320（万元） 第2年：
19、年初支出400万元； 年末收入6007800=468（万元） 年末支出本息和：Pin+P=400102+400=480（万元） 第3年末：净经营收入=1000A60（1-30）12=5040A第4年末：净经营收入=1000A70（1-30）12=5880A第5年末：净经营收入=1000A80（1-30）12=6720A第6-50年末：净经营收入=1000A90（1-30）12=7560A（2）净现值=0可求最低月租金水平： ，iC=16，则：0=-200-（400-320）（1+16）-（480-468）（1+16）210000+5040A（1+16）3+5880A（1+16）4+6720A（1+16）5+7560A161-1（1+16）45（1+16）5则：A=86.45（元） 【答案解析】【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】【答疑编号xxxx】 2021房地产估价师房地产开发经营与管理习题(十) 房地产经营与管理岗位职责 2021房地产估价师经营与管理练习题(6) 2021房地产估价师经营与管理强化试题(十) 2021房地产估价师经营与管理预习试题(八) 7