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1、物业经营管理第七章成本管理第七章成本管理华东师范大学东方房地产学院华东师范大学东方房地产学院谢福泉谢福泉1Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节物业管理中的成本及其分类第一节物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本（一）成本的含义（一）成本的含义成成本本是是指指全全部部生生产产费费用用，即即企企业业生生产产经经营营过过程程中中发发生生的的、以以货货币币形形式式表表现现来来的的各各种种物物化化劳劳动动和活劳动的耗费。和活劳动的耗费。一是所耗费的生产资料转移价值一是所耗费的生产资料转移价值二是劳动力耗费所创造的价值二是劳动力耗费所创造的价值2Edited b
2、y B.Y.,Sun物业经营管理第一节物业管理中的成本及其分类第一节物业管理中的成本及其分类（二）物业管理成本构成（二）物业管理成本构成1、营业成本、营业成本营营业业成成本本是是企企业业在在从从事事物物业业管管理理活活动动中中发发生生的的各各项项直直接接支支出出，它它包包括括直直接接人人工工费费、直直接接材材料料费费和和间间接接费费用用等。等。2、期间费用或经营管理费用、期间费用或经营管理费用期期间间费费用用或或经经营营管管理理费费用用是是物物业业管管理理企企业业在在提提供供物物业业管管理理服服务务过过程程中中发发生生的的，与与物物业业管管理理服服务务活活动动没没有有直直接联系，属于某一会计期
3、间耗用的费用。接联系，属于某一会计期间耗用的费用。（三）划清营业成本与期间费用的界限（三）划清营业成本与期间费用的界限3Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节物业管理中的成本及其分类第一节物业管理中的成本及其分类二、物业管理成本的分类二、物业管理成本的分类（一）按照经济性质分类（一）按照经济性质分类外购材料外购材料工资工资职工福利费职工福利费折旧费折旧费利息支出利息支出税金税金其他支出其他支出4Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节物业管理中的成本及其分类第一节物业管理中的成本及其分类（二）按照经济用途划分（二）按照经济用途划分物物业业管管理理企企业业在在经经营
4、营过过程程中中发发生生的的成成本本，其其用用途各不相同。途各不相同。（三）按照与业务量的关系划分（三）按照与业务量的关系划分固定成本固定成本变动成本变动成本半固定或半变动成本半固定或半变动成本5Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节物业管理中的成本及其分类第一节物业管理中的成本及其分类（四）按照计算依据不同划分（四）按照计算依据不同划分目标成本目标成本定额成本定额成本计划成本计划成本实际成本实际成本6Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第一节物业管理中的成本及其分类第一节物业管理中的成本及其分类（五）按照与决策的关系划分（五）按照与决策的关系划分边际成本边际成本差异
5、成本差异成本机会成本机会成本估计成本估计成本沉没成本沉没成本可缓成本可缓成本可免成本可免成本附加价值成本附加价值成本7Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法一、成本估算的目的一、成本估算的目的服服务务于于物物业业管管理理招招标标投投标标阶阶段段确确定定物物业业管管理理服务费用报价服务费用报价服服务务于于物物业业管管理理服服务务实实施施过过程程中中企企业业内内部部的的成本管理工作成本管理工作8Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法二、主要成本项目的估算方法二、主要成本项目的估算方法（一）人工费的估算（一）
6、人工费的估算1、基本工资、基本工资2、社会保险费、社会保险费3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、教育经费）教育经费）4、加班费、加班费5、服装费、服装费6、工服洗涤费、工服洗涤费9Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法10Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（二）办公费估算（二）办公费估算1、交通费、交通费2、通信费、通信费3、低值易耗文具、办公用品费、低值易耗文具、办公用品费4、书报费、书报费5、宣传广告和市场推广费、宣传广告和市场推广费6、法律费用、
7、法律费用7、节日装饰费、节日装饰费8、办公用房租金（含水电费）、办公用房租金（含水电费）11Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法12Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（三三）共共用用部部位位与与共共用用设设施施设设备备的的日日常常运运行行和维护费估算和维护费估算1、维修保养费、维修保养费2、装修费、装修费3、能源费（电、气、油料等）、能源费（电、气、油料等）4、康乐设施费、康乐设施费5、杂项费用、杂项费用13Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法14E
8、dited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（四）保安费估算（四）保安费估算1、保安系统费、保安系统费2、保安人员人身保险费、保安人员人身保险费3、保安用房和保安人员住房租金、保安用房和保安人员住房租金15Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（五）清洁卫生费估算（五）清洁卫生费估算1、清洁工具购置费、清洁工具购置费2、劳保用品费、劳保用品费3、清洁机械材料费、清洁机械材料费4、化粪池清理费、化粪池清理费5、垃圾外运费、垃圾外运费6、其他费用、其他费用7、水池清洁费、水池清洁费16Edited by B.Y.,
9、Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（六）绿化养护费估算（六）绿化养护费估算1、绿化工具费、绿化工具费2、劳保用品费、劳保用品费3、绿化用水费、绿化用水费4、农药化肥费、农药化肥费5、杂草清运费、杂草清运费6、园林景观再造费、园林景观再造费17Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（七）固定资产折旧费估算（七）固定资产折旧费估算1、交通工具（汽车等、交通工具（汽车等2、通信设备（电话机、手机、传真机等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）3、办办公公设设备备（桌桌椅椅、沙沙发发、电电脑脑、复复印印机机、空空调机等）调机等）4、工程
10、维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）5、其他设备、其他设备18Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（八）保险费估算（八）保险费估算19Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法（九）专项维修资金（九）专项维修资金1、工资津贴等费用、工资津贴等费用2、设备、零部件和材料购置费、设备、零部件和材料购置费3、机械使用费、机械使用费4、水、电、气费、水、电、气费5、管理费、管理费20Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第二节成本估算方法第二节成本估算方法三、成本估算结
11、果汇总三、成本估算结果汇总21Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算一、成本预算的意义与要求一、成本预算的意义与要求（一）成本预算的概念与意义（一）成本预算的概念与意义成成本本预预算算也也称称成成本本计计划划，它它是是根根据据物物业业管管理理企企业业的的经经营营目目标标和和经经营营方方针针，在在了了解解过过去去、分分析析现现在在和和预预测测未未来来的的基基础础上上，以以货货币币形形式式事事先先规规定定预预算算期期内内履履行行物物业业管管理理受受托托责责任任所所应应发发生生的的成本的一种财务管理活动。成本的一种财务管理活动。22Edited by B.Y.,
12、Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算（二）成本预算的基本要求（二）成本预算的基本要求1、成本预算必须同其他预算相协调、成本预算必须同其他预算相协调2、成本预算要以各项定额为基础、成本预算要以各项定额为基础3、成本预算应有相应的技术经济措施保证、成本预算应有相应的技术经济措施保证4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地23Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算二、成本预算的编制方法二、成本预算的编制方法（一）固定预算（一）固定预算
13、固固定定预预算算又又称称静静态态运运算算，是是指指以以过过去去的的实实际际费费用用支支出出为为基基础础，考考虑虑预预算算期期内内相相关关因因素素，如如业业务务量量水水平平可可能能发发生生的的变变动动及及其其影影响响，在在过过去去实实际际费费用用基基础础上上增增加加或或减减少少一一定定的的百百分分比比确确定定出出的的预预算算。这这种种预预算算编编制制方方法法也也称称为为增增量量预预算算或或减量预算编制法，减量预算编制法，24Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算优优点点：编编制制简简单单，预预算算的的编编制制成成本本较较低低；由由于于固固定定预预算算以以过过
14、去去的的费费用用支支出出为为基基础础，费费用用支支出出水平的控制要求易于为各部门所接受。水平的控制要求易于为各部门所接受。缺缺点点为为：没没有有结结合合预预算算期期的的情情况况，重重新新对对各各项项费费用用支支出出的的必必要要性性及及其其支支出出水水平平进进行行论论证证，难难以以实实现现费费用用支支出出效效益益的的最最大大化化；同同时时，由由于于采采用用该该方方法法编编制制的的预预算算缺缺乏乏挑挑战战性性，因因而而，也也难难以以调调动动各各部部门门和和全全体体员员工工控控制制费费用用支支出出的的积积极极性。性。25Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算（二
15、）弹性预算（二）弹性预算弹弹性性预预算算又又称称变变动动预预算算，是是指指在在成成本本习习性性分分析析的的基基础础上上，以以业业务务量量、成成本本和和利利润润之之间间的的依依存存关关系系为为依依据据，按按照照预预算算期期可可预预见见的的各各种种业业务务量量水水平平，分分别别确确定定相相应应反反映映预预算算期期内内预预计计支支出出的的费费用用数数额额，并并据据此此编编制制能能够够适适应应各各种种情情况况的的成成本预算的预算编制方法。本预算的预算编制方法。弹弹性性预预算算是是为为克克服服固固定定预预算算无无法法准准确确地地预预见见未未来来成成本本可可能能达达到到的的程程度度和和发发展展趋趋势势这这
16、一一缺缺陷陷而而产产生生的的，它它主主要要适适用用于于弹弹性性成成本本预预算算和和弹弹性性利利润润的的预预算算。而而弹弹性性成成本本预预算算主主要要指指生生产产费费用用弹弹性预算和管理费用弹性预算。性预算和管理费用弹性预算。26Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算（三）零基预算（三）零基预算零零基基预预算算是是指指以以零零为为基基础础的的预预算算。在在每每一一预预算算期期对对任任何何一一项项预预算算开开支支项项目目，不不考考虑虑以以往往会会计计期期间间所所发发生生的的费费用用项项目目或或费费用用额额，而而是是以以所所有有的的预预算算支支出出均均为为零零为
17、为出出发发点点，一一切切从从实实际际需需要要与与可可能能出出发发，逐逐项项审审议议预预算算期期内内各各项项费费用用的的内内容容及及开开支支标标准准是是否否合合理理，在在综综合合平平衡衡的的基基础础上上编制成本预算。编制成本预算。27Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算（四）滚动预算和概率预算（四）滚动预算和概率预算1、滚动预算、滚动预算滚滚动动预预算算（连连续续预预算算）是是指指在在按按年年分分月月编编制制预预算算的的情情况况下下，随随着着一一个个时时期期的的过过去去，连连续续补补充充编编制制另另一一个个时时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。期，逐
18、期向后滚动，并调整各期预算的过程。滚滚动动预预算算包包括括逐逐月月滚滚动动、逐逐季季滚滚动动和和混混合合滚滚动动三三种种方方式。式。28Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算2、概率预算、概率预算概概率率预预算算是是指指运运用用概概率率论论原原理理，对对成成本本预预算算编编制制中中所所涉涉及及的的诸诸多多变变量量（如如价价格格、业业务务量量等等）在在一一定定范范围围内内的的变变动动作作出出近近似似的的估估计计，从从而而使使预预算算的的编编制制能能把把未未来来预预计计的的各各种种因因素素的的变变化化考考虑虑进进去去，使使预预算算更更为为符符合合实实际。际。概
19、率预算的编制方法是：概率预算的编制方法是：确定预算编制所涉及的每一变量。确定预算编制所涉及的每一变量。确定每一变量的变化范围及其可能性。确定每一变量的变化范围及其可能性。计算各变量不同计算各变量不同“组合组合”的联合概率。的联合概率。对对各各种种组组合合的的联联合合概概率率与与各各该该组组合合的的结结果果计计算算加加总，求取成本期望值。总，求取成本期望值。29Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算三、成本预算的编制程序三、成本预算的编制程序（一）成本预算的编制方式（一）成本预算的编制方式各物业管理企业常用的预算编制方式为各物业管理企业常用的预算编制方式为“
20、二下二下一上式一上式”。30Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算（二）成本预算的编制程序（二）成本预算的编制程序收集和整理有关资料。收集和整理有关资料。对预算期成本指标进行预测。对预算期成本指标进行预测。根据企业（部门）特点编制成本预算。根据企业（部门）特点编制成本预算。31Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第三节成本预算第三节成本预算（三）不同成本的预算编制（三）不同成本的预算编制1、营业成本预算、营业成本预算2、管理费用预算、管理费用预算3、财务费用预算、财务费用预算32Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节成本控制第四
21、节成本控制一、成本控制的含义与分类一、成本控制的含义与分类（一）成本控制的含义（一）成本控制的含义狭狭义义的的成成本本控控制制是是指指物物业业管管理理企企业业在在提提供供管管理理服服务务的的过过程程中中，按按照照既既定定的的成成本本预预算算，对对实实际际发发生生或或将将要要发发生生的的各各项项物物业业管管理理成成本本开开支支进进行行严严格格的的计计算算、限限制制和和监监督督，及及时时揭揭示示实实际际成成本本与与其其预预算算之之间间的的差差异异，并并积积极极采采取取措措施施予予以以纠纠正，使实际成本限定在预算范围之内。正，使实际成本限定在预算范围之内。广广义义的的成成本本控控制制除除包包括括狭狭
22、义义的的成成本本控控制制外外，还还包包括括对对成成本本的的分分析析与与考考核核，通通过过总总结结经经验验，为为降低以后的物业管理成本提供参考。降低以后的物业管理成本提供参考。33Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节成本控制第四节成本控制（二）成本控制的分类（二）成本控制的分类1、按控制的时间特征分类、按控制的时间特征分类按按成成本本控控制制的的时时间间不不同同，可可分分为为事事先先控控制制、事事中中控控制制和事后控制。和事后控制。2、按控制的机制分类、按控制的机制分类前馈性控制前馈性控制防护性控制防护性控制反馈性控制反馈性控制34Edited by B.Y.,Sun物业经营管
23、理第四节成本控制第四节成本控制按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制。环控制和成本闭环控制。按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级控制。控制。按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制。和相对成本控制。按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。料成本控制、工资控制和管理费用控制等。35Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节成本控制第四节成本控制二、成
24、本控制的原则与程序二、成本控制的原则与程序（一）成本控制的原则（一）成本控制的原则1、全面控制原则、全面控制原则2、讲求经济效益原则、讲求经济效益原则3、责权利相结合原则、责权利相结合原则4、例外管理原则、例外管理原则36Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节成本控制第四节成本控制（二）成本控制的程序（二）成本控制的程序1、确定控制标准、确定控制标准2、执行控制标准、执行控制标准3、分析相关差异、分析相关差异4、纠正成本偏差、纠正成本偏差5、进行考核奖罚、进行考核奖罚37Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节成本控制第四节成本控制三、成本控制的组织体系三、成本控
25、制的组织体系（一）成本控制责任中心的建立（一）成本控制责任中心的建立1、成本中心、成本中心2、费用中心、费用中心（二）成本控制责任中心的业绩考评（二）成本控制责任中心的业绩考评考考核核物物业业管管理理企企业业成成本本（费费用用）控控制制中中心心业业绩绩的指标有两类的指标有两类经经济济效效益益指指标标（成成本本（费费用用）降降低低额额和和成成本本（费费用用）降低率）降低率）服务质量指标服务质量指标38Edited by B.Y.,Sun物业经营管理第四节成本控制第四节成本控制四、成本的日常管理四、成本的日常管理（一）利用物业管理周期理论进行成本控制（一）利用物业管理周期理论进行成本控制（二）严格实施预算的凭证控制（二）严格实施预算的凭证控制（三）建立健全费用开支与报销审批制度（三）建立健全费用开支与报销审批制度39Edited by B.Y.,Sun