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1、精品名师归纳总结第七章 成本治理第一节 物业治理中的成本及其分类1、简述物业治理成本的概念？答：物业治理成本是指企业在从事物业治理活动中，为物业产权人、使用人供应修理、治理和服务等过程中发生的各项支出。2、简述物业治理成本的构成？答：物业治理成本的构成包括以下两部分：（一）营业成本：是企业在从事物业治理活动中发生的各项直接指出。主要包括：（1） ）直接人工费。包括企业直接从事物业治理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。（2） ）直接材料费。包括企业在物业治理活动中直接消耗的各种材料、帮助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装等。（ 3）间接费用。包括企业所属物业治理单位治理人员的工
2、资、奖金及职工福利费、固定资产折旧及修理费、水电费、取暖 费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动爱护费、保安费、绿化爱护费、低值易耗品摊销及其他费用等。（二）期间费用或经营治理费用：期间费用或经营治理费用是物业服务企业在供应物业治理服务过程中发生的，与物业治理服务可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结活动没有直接联系，属于某一会计期间耗费的费用。（1） ）治理费用，是物业服务企业行政治理部门为治理和组织物业治理服务活动而发生的各项费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。 一级成本核算就是全部的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把
3、发生的成本用报表方式报 总部【注：实行一级成本核算的物业服务企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入治理费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。一级成本核算就是全部的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部）】（2） ）财务费用。是物业服务企业为筹集资金而发生的各项费用，包括：利息净支出。汇兑净缺失。 6 融机构手续费。公司筹资发生的其他费用。（三）物业治理成本的构成或开支范畴的特殊规定：（ 1）物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费用，计入营业成本。（2） ）物业服务企业支付的治理用房有偿费用，计入营业成本或治理费用。（3
4、） ）物业服务企业对治理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效期内，分期摊入营业成本或治理费用。（4） ）发生的坏账缺失，计入治理费用。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（5） ）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。对外投资支出。被没收的财产。国家法律、法规规定之外的各种付费。国家规定不得列入成本、费用的其他支出。3、简述物业治理成本的分类？答：物业服务企业的成本按不同标准可以进行不同的分类。（一）依据经济性质分类依据成本的经济性质或内容分类，物业服务企业发生的成本可以分为七个要素：（1） ）外购材料。指物业服务
5、企业耗用的从外部购进的各种材料、帮助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。（2） ）工资。指企业职工的工资总额。（3） ）职工福利费。制企业按工资的规定比例计提的职工福利费。（4） ）折旧费。只依据规定运算的固定资产折旧费用。（5） ）利息支出。指财务费用中银行利息支出减去利息收入后的净额。（6） ）税金。指应计入治理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（7） ）其他支出。指不属于以上各项要素的费用，如邮电通信费、差旅费、租赁费等。依据费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于详细反映物业服务企业各种费用的构成和水平。（
6、二）依据经济用途划分依据经济用途划分物业治理成本分为：（ 1）营业成本：直接人工费。直接材料费。间接费用（2） 期间费用或经营治理费用：治理费用，财务费用。依据经济用途进行分类，有助于揭示物业治理成本升降的缘由，从而可为降低成本、加强成本治理指明方向。（三）依据与业务量的关系划分依据与物业治理服务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本、半固定或半变动成本。（ 1）固定成本，所发生的成本总额保持相对稳固，不随物业治理服务业务量而变化。（ 2）变动成本，是指其成本总额随着物业治理服务业务量的增减变动而变动的成本。他又可以划分为比例变动成本和非比例变可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳
7、总结动成本两部分。比例变动成本是指所发生的费用随业务量的变动而成比例变化的费用，如物业治理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务而成同趋势变化的工程，如物业治理成本中的很多帮助材料、燃料、动力等。（ 3）半固定半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不成正比例变动的情形。半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有肯定的支出，而当生产开头时，成本会按肯定比率增加。（四）依据运算依据不同划分依据成本运算依据的不同，可以有以下成本划分。（ 1）目标成本。在目标利润已确定的基础上所要求的期望成本。（ 2）定额成本。成本工程按定额运算，再汇总出物业治理成本。（
8、3）方案成本。方案期经过猜测而预算出来，并要求执行的物业治理成本。方案成本是指令性成本。（ 4）实际成本。运算期依据实际费用支出而运算出来的物业治理成本。它可以分为上年实际成本、本年实际成本与累计实际成本。这种划分有利于物业服务企业正确看待成本支出，加强成本核算和治理。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（五）依据与决策的关系划分依据与决策的关系划分，可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等。（ 1）边际成本。是指在肯定物业治理服务量水平下，增加或削减一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判定增减服务量在经济上是否合算。当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是合算的
9、。反之，是不合算的。微观经济学理论认为， 服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得最大利润的服务量。（ 2）差异成本。是指不同经营治理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。在数量上，差异成本等于不同方案之间增加或缩小单位物业治理服务量的成本变化量，乘以增加或削减的单位服务量，再加上由于增加或缩小服务规模而导致的“固定成本”。（ 3）机会成本。机会成本是指挑选使用经济资源于某方案， 而舍弃另一方案所发生的潜在利益缺失。（ 4）估量成本。是指在会计期间开头前，对所承担的实际物业治理工作预估的成本，目的在于猜测实际成本以供订价参考。（ 5）沉没成本。是指由于过去决策已发生，而在目前和将来无论
10、实行何种方案均无法转变的成本。（ 6）可缓成本。是指延缓至以后期间支出，而对当期营业效率无影响的成本。（ 7）可免成本。是指一项成本仅与某一方案有关，该方案被可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结取消时，此项成本也可免除。（ 8）附加价值成本。是指当投入的成本可是顾客觉得服务质量或价值与增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会降低时，所对应的成本即为附加成本。其次节 成本估算方法1、简述物业服务成本的构成？答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（ 1）治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2） ）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、爱护费用
11、。（3） ）物业治理区域清洁卫生费用。（4） ）物业治理区域绿化养护费用。（5） ）物业治理区域秩序爱护费用。（6） ）办公费用。（7） ）物业服务企业固定资产折旧。（8） ）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9） ）经业主同意的其他费用。2、简述物业专项修理资金的的来源？答：物业专项修理资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，是从业主预先缴纳的专项修理资可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结金中支付。在经营性物业中，与住宅专项修理资金相对应的公共修理基金或大修基金，是从业主逐期获得的租金或经营收入中提取 的。3、简述目前我国物业服务企业收取
12、物业治理服务费的方式？答：目前我国物业服务企业收取物业治理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业治理服务费用包干制时，物业治理服务费用的构成包括物业治理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似固定总价合同。实行物业治理费用酬金制时，预收的物业治理服务资金包括物业治理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式类似成本加酬金合同。4、简述成本估算方法？答：（一）人工费估算该项成本是指物业服务企业的人员费用，包括治理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。人工费的测算公式为：人工费（月基本工资社会保险费各项福利费加班费 工服洗涤费）参与测算的物业面
13、积应测算的工程有：（）基本工资（元月）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结各类治理服务人员的基本工资标准依据企业性质，参与当的平均工资水平确定。（）社会保险费（元月）社会保险费包括五险一金。（）按规定提取的福利费（元月） 福利费包括以下三项：福利基金。按工资总额的运算。公会基金。按工资总额的运算。训练基金。按工资总额的 .运算。（）加班费（元月）加班费按人均月加班天运算，再乘以月平均工资运算， 日平均工资按每月个工作日运算。（）服装费（元月）按每人每年套服装运算，其服装标准由企业自定。运算服装费后再除以个月，即可得到每月服装费。（）工服洗涤费（元月）工服洗涤费是依据实际需要企业负担
14、洗涤费用的工服数量，依据当的的洗涤费标准运算确定。该项费用的测算方法是依据所管物业的档次、类型和总面积， 先确定各类治理服务人员的编制数，然后确定各自的基本工资标 准，运算出基本工资总额。再按基本工资总额运算上述各项的金 额。汇总后为每月的总金额，最终分摊到每月平方M 中。（二）办公费估算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。这些 费用一般按年限进行估算，汇总后再分摊到每月每平方M 中。其运算公式为：办公费年各项费用之和（参与测算的物业面积） 应测算工程有：（）交通费（元年）交通费包括车辆耗油、修理保养费、保险费、保养费、养路费等。（
15、）通信费（元年）通信费包括电话费、传真费、手机费等。（）的址一号文具、办公用品费（元年）低值易耗文具、办公用品费包括文具、纸张、打印复印费等。（）书报费（元年）书报费即每年必需购置的报纸杂志，特殊是专业书报所需要的花费。（）宣扬广告和市场推广费（元年）该项费用支出的数量取决于物业的掌握水平、新旧程度以及市场的供求状况等。（）法律费用（元年）常常显现在该科目下的支出包括催收拖欠租金而诉诸法律的费用、预估房产税的支出、定期检讨法律文件（如租约、合同等）费用支出等。律师费是该项下的常常费用。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结（）节日装饰费（元年）在法定节假日，进行物业装饰的费用。（）办
16、公用房租金（含水电费）（元年）（三）共用部位共用设施设备的日常运行和爱护估算该项费用那个在物业治理成本中通常都占有较大比例，而且其中的详细工程也较多，这些费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方 M 中。其运算公式为：公共部位、公共设施设备修理保养费各项费用之和（参与测算的物业面积） 应测算的工程有：（）修理保养费（元年）该项费用主要用于核算物业内外部的总体修理费用支出。详细内容包括：建筑立面的清洗、电梯修理与保养、锅炉检查与修理、空调修理保养、小型手动工具和防火设备等支出。（）装修费该费用科目一般包括装修材料费、工器具和设备使用费（摊销）、人工费、治理费和承包商利润（假如发包）（）能
17、源费（电、气、油料等）物业经营治理过程中消耗的能源的成本。（）康乐设施费（元年）该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施、游泳池和其他康乐设施的修理、保养费的修理、保用费的支出。救生员、器可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范畴。（）杂项费用（元年）该项费用是指为保持物业正常运转而需要支出的非常常性的、零星的费用工程，如停车位划线、配钥匙、修理或重新油漆建筑物内外的有关标志或符号等的费用支出。（四）保安费估算保安费是指爱护物业公共区域秩序的费用，他由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成。其运算公
18、式为：保安费各项费用之和（参与测算物业面积）应测算费用有：（）保安系统费（元年）保安系统费用详细包括以下内容：保安系统日常运行电费及修理保养费。日常保安器材费。及日常保安用警棍、对讲机、电池和电筒等购置费。更新储备金。该项费用为保安系统购置费与安装费之和除以保安系统正常使用年限的数值。（）保安人员人身保险费（元年）（）保安用房和保安人员住房金（元年）（五）清洁卫生费估算清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结用。用公式可表示为：清洁卫生费各项费用年支出（参与测算的物业面积）应测算的面积有：（）清洁工具购置费（元年）此项费用包括垃圾桶
19、、拖把等的购置费。（）劳保用品费（元年）（）清洁机械材料费（元年）此项费用包括大楼幕墙清洁设备，大楼抛光机的折旧、消耗材料等。（）化粪池的清理费（元年）（）垃圾外运费（元年）（）其他费用（元年）（）水池清洁费（元年）（六）绿化养护费估算绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等。此项费用包括补苗费、环境内摆设花卉等的费用。用公式表示为：绿化养护费各项费用年支出之和（参与测算的物业面积）应测算工程有：（）绿化工具费（元年）可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。（）劳保用品费（元年）此项费用包括手套、口罩
20、、草帽等的购置费用。（）绿化用水费（元年）（）农药化肥费（元年）（）杂草清运费（元年）（）园林景观再造费（元年）（七）固定资产折旧费估算该项费用是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。固定资产平均折旧年限一般为年。运算公式为：固定资产折旧费固定资产总额（平均折旧年限参与测算的物业面积）各类固定资产包括：（）交通工具（汽车等）（元年）（）通信设备（电话机、手机、传真机等）（元年）（）办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）（元年）（）工程修理设备（如管道疏通机、电焊机等）（元年）（）其他设备（元年）（八）保险费估算物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，
21、不包可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。估算公式为： 保险费各种保险种类的保险费总额参与测算的物业面积对公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保。对于写字楼、商厦、酒店等，就必需投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（入酒店的中心空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投 保。对于商厦、酒店，仍要投购公共责任险。（九）专项修理资金专项修理资金支出，是在新建物业保修期满后，为确保物业的共用部位、公共设施和公用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检查、修理和更新、改造所需的费用开支。其运算公式为：公共修理基金各项费用之和（参与测算的物业面积）各项修
22、理资金项下的开支，主要包括以下几项费用：（）工资津贴等费用（元年）是指修理更新工程中施工工人、修理技术人员的工资、奖金、津贴和多种物价补贴费用等。（）设备、零部件和材料购置费（元年）是指在修理物业的过程中，需要更换的设备、零部件购置费用和修理更新工程中使用的各种材料费。（）机械使用费（元年）是指修理更新工程中使用各类机械的费用，主要包括机械用的燃料动力费、材料费、折旧修理费、替换工具部件费、运输装卸可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结费、帮助设施费等。（）水、电、气费（元年）是指修理或更新工程中好用风水、电、气费支出。（）治理费（元年）是指为组织和治理修理或更新工程所发生的各项费用
23、，包括办公费、治理人员工资、交通费和其他治理费等。第三节成本预算、简述成本预算的概念？答：成本预算也称成本方案，它是依据物业服务企业的经营目标和经营方针。在明白过去、分析现在和猜测将来的基础上，以货币形式实现规定预算期内履行物业治理受托责任所应发生的成本的一种财务治理活动。详细而言，明白过去和分析现在是指明白公司和现在经营成果及其财务状况。猜测将来是在明白过去和分析现在的基础上，对将来可能显现的各种情形及其对公司成本的影响进行科学的推断。简述成本预算编制的基本要求？答：（）成本预算必需同其他预算相和谐物业服务企业的收入预算、资本预算、现金预算等都是编制成本预算的重要依据。（）成本预算要以各项定
24、额为基础可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结物业服务企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。（）成本预算应有相应的技术经济措施保证（）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益（）成本预算既要符合实际，又要适当留有余的。、简述成本预算的编制的方法有哪些？答。成本预算的编制方法主要有：固定预算。弹性预算。零基础预算。滚动预算和概率预算。（一）固定预算固定预算又称静态预算，市值已过去的实际费用支出为基础， 考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或削减肯定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法，其假设前提是：现有的业
25、务活动是企业必需的。原有的各项开支都是合理的。增加费用预算是值得的。固定预算的主要特点是：预算编制后，在预算期内除特殊情形必需追加预算外一般不做变动或更迭，具有相对固定性，因而称为固定预算。固定预算通常每年编制一次，是预算期间同会计年度相一样，便于对预算的执行情形和结果进行考核、评判。固定预算是传统的预算编制方法，特殊适合于那些经营治理水平较高、业务结构和业务数量较为稳固的物业服务企业采纳。其优点集中表现为：编制简洁，预算的编制成本较低，费用支可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结出水平的掌握要求易于为各部门所接受。缺点为：没有结合预算期的情形，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平
26、进行论证，难以实现费用支出效益的最大化。同 时，由于采纳该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工掌握费用支出的积极性。（二）弹性预算弹性预算就是依据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，依据企业的详细情形，可以每隔肯定的比例列出一个不同水平的预算，而编制成费用弹性预算表。实际执行时，就可以依据实际经营治理水平与业务量，对比相应的费用预算进行掌握。这种弹性预算是随着业务量的变动而变动的预算，不存在执行时需要有追加预算的手续。而且弹性预算技术要求在预算制定过程中考虑多种因素的影响，因此可导致预算更为精确。弹性预算是为克服固定预算无法精确预见将来可能成本可能达到的程度和进展趋
27、势这一缺陷而产生的，它主要是用于弹性成本预算和弹性利润的预算。而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和治理费用弹性预算。编制弹性成本（费用）预算的主要方法一般有两种：（）列表法。（）公式法。（三）零基础预算零基础预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全依据预算可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出工程进行逐个分析和计量，从而编制出费用预算。对物业服务企业而言，零基础预算有着重要价值。但零基础预算也有一些不足，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用工程的成本效益率的确定缺乏客观依据等（四）滚动预算和概率预算在编制成本预算时，除了常用的固
28、定预算、弹性预算和零基础预算意外，仍可以用滚动预算和概率预算两种方法。（）滚动预算滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。（）概率预算概率预算的编制方法是：确定预算编制所涉及的每一变量。确定每一变量的变化范畴及其可能性。运算各变量不同“组合”的联合概率。对各种组合的联合概率与各项组合的结果运算加总，求取成本期望值。4、简述成本预算的编制方式？答：各物业服务企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。5、简述成本预算的编制程序？答：（ 1）收集和整理有关资料需要收集和整理的资料主要有：预算其业务量、物资选购情形可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结和工资情形等有关资料。材料消耗定
29、额、工时消耗定额和费用消耗定额等有关定额资料。上级下达的成本降低指标等资料。国家有关成本开支规定及编制成本预算的要求等资料。本企业上年度的实际成本以及同行业同类治理服务的成本资料等。（2） ）对预算其成本指标进行猜测。（3） ）依据企业（部门）特点编织成本预算。6、简述物业服务企业不同成本预算的编制？ 答：（ 1）营业成本的预算由于营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。（2） ）治理费用预算（3） ）财务费用预算第四节 成本掌握1、简述物业服务企业成本掌握的含义？ 答：物业治理成本
30、掌握具有三层含义： 一是对目标成本本身的掌握二是对目标成本完成的掌握和过程的监督三是在过程掌握的基础上，着眼于将来，为今后成本的降低指明方向。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2、简述成本掌握的作用？答：成本掌握在成本治理中起着重要作用。物业服务企业开展成本的掌握，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有方案的掌握成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到减低成本，提高效率和效益的目的。3、简述成本掌握的分类？答：成本掌握可按不同的标准进行分类，常用的分类方法有：（1） ）按掌握的时间特点分类事先掌握：事先掌握是成本掌握的开端。事中掌握：事中掌握是成本掌握的中心环节。事后掌握：成本
31、领后掌握着眼于将来工作的改进，防止不合理的支出和缺失的重新发生，为将来的成本治理工作指出努力的方向。（2） ）按掌握的机制分类成本的掌握常常运用不同的机制，据此可将成本分为以下三大类：前馈性掌握前馈性掌握是运用掌握论中的前馈掌握原理，在成本发生之前所进行的掌握。防护性掌握防护性掌握及制度掌握，也称会计掌握，就是通过制定相关的规章制度以及方法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结生，如物业治理成本开支的审批制度等。前馈性掌握和防护性掌握都属于事先掌握。反馈性掌握反馈性掌握是利用反馈掌握原理进行事中或事后掌握，其重点在于准时明白成本的开支情形，针对
32、发生偏差的详细缘由，实行相对措施，确保总成本不超过预定标准。4、简述成本掌握的原就？答：（ 1）全面掌握原就。（2） ）讲求经济效益原就。（3） ）责权益相结合的原就。（4） ）例外治理原就：判定例外情形的要点是，重要性、特殊性、一贯性。5、简述成本掌握的程序？答：在物业服务企业，成本的掌握一般由五个步骤组成：（1） ）确保掌握标准成本掌握目标的确定一般可以按方案指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。（2） ）执行掌握标准。（3） ）分析相关差异。（4） ）订正成本偏差。（5） ）进行考核奖罚。6、简述成本掌握的组织体系？可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结答：（一）成本掌握中心
33、的建立物业服务企业需实行分级分口治理经济责任制，建立成本掌握的组织体系，即建立以责任中心为基本掌握单元的组织体系。两类责任中心：（1） ）成本中心（是以掌握营业成本为主的责任中心，凡直接参与供应物业治理服务的部门，如保洁部、保安部、工程治理部等，都设为成本中心。）（2） ）费用中心（是以掌握运营费用为主的责任中心。凡不直接参与供应物业治理服务的部门，如人事部、总经理室等，都设为费用中心。）（二）成本掌握责任中心的业绩考评考核物业服务企业成本（费用）掌握中心业绩的指标有两类， 一类是经济效益指标，一类是服务质量指标。经济效益指标是成本（费用）降低率。服务质量的定量指标主要有房屋完好率、修理准时率
34、、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主中意率、物业增值率等。其中，物业增值率是最综合性的服务质量评判指标，详细运算方法为：物业增值率 = （期末物业总值起初物业总值） 100%。、简述成本的日常治理？答：（）利用物业治理周期理论进行正本掌握在物业治理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。在起步阶段，需投入的工程多，且多为新工程，成本开支必定较大。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结在成熟期，投资工程运营良好，成本支出相对削减。在“衰退” 期，由于修理费用开支增大，在其他工程不变的条件下，成本开支会逐步增大。（）严格实施预算的凭证掌握（）建立健全费用开支与报销审批制度正常的成本开
35、支，由责任部门归口审批，而重大的支出和预算外支出就由公司最高治理层直至业主大会审批。第七章 成本治理第一节 物业治理中的成本及其分类1、简述物业治理成本的概念？2、简述物业治理成本的构成？3、简述物业治理成本的分类？ 其次节 成本估算方法1、简述物业服务成本的构成？2、简述物业专项修理资金的的来源？3、简述目前我国物业服务企业收取物业治理服务费的方式？4、简述成本估算方法？ 第三节成本预算、简述成本预算的概念？ 简述成本预算编制的基本要求？可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结、简述成本预算的编制的方法有哪些？4、简述成本预算的编制方式？5、简述成本预算的编制程序？6、简述物业服务企业不同成本预算的编制？ 第四节 成本掌握1、简述物业服务企业成本掌握的含义？2、简述成本掌握的作用？3、简述成本掌握的分类？4、简述成本掌握的原就？5、简述成本掌握的程序？6、简述成本掌握的组织体系？ 、简述成本的日常治理？可编辑资料 - - - 欢迎下载