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1、东北财经大学财务管理专业系列教材东北财经大学财务管理专业系列教材 第二版第二版姜姜 楠楠 王景升王景升 主编主编东北财经大学出版社东北财经大学出版社第三章第三章 资产评估的途径与方法资产评估的途径与方法第一节第一节 市场途径市场途径第二节第二节 收益途径收益途径第三节第三节 成本途径成本途径第四节第四节 评估途径及其方法的选择评估途径及其方法的选择 一、市场途径的基本含义一、市场途径的基本含义 市场途径，市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 从市场途径的含义中可以发现，市场法是资产
2、评估中若干评估思路中的一种。它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 运用市场途径及其方法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。第一节第一节 市场途径市场途径 运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。当然，通过市场途径及其方法进行资产评估尚需满足一些最基本的条件。 二、市场途径的基本前提二、市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： 其一，其一，要有一个活跃的公开市场； 其二，其二，公开
3、市场上要有可比的资产及其交易活动。 公开市场是一个充分的市场，在市场上有自愿的买者和卖者, 进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性。市场成交价格基本上可以反映市场行情。 按市场行情估测被评估资产价值，所得到的评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方接受。 资产及其交易的可比性，资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。 这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物,其交易数据是进行比较分析的主要依据。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）参照物与评估对
4、象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。 把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。 三、市场途径的基本程序三、市场途径的基本程序 1.1.选择参照物选择参照物 不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场途径及其方
5、法评估资产时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。 另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择3个以上。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。 2.2.在评估对象与参照物之间选择比较因素在评估对象与参照物之间选择比较因素 从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等，但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，影响房地产价值的主要是地理位置因素.而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。 因
6、此，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。 3.3.指标对比、量化差异指标对比、量化差异 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。 4.4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异标差异 市
7、场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 5.5.综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以上参照物，所以，在一般情况下，运用市场途径及其方法评估的初步结果也在3个以上。 根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个。这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要取决于评估人员对参照物
8、的把握和对评估对象的认识。 当然，如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。 运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： （1）资产的功能。）资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价值的重要因素之一。 在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能，并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。也就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高；反之亦然。 （2）资产的实体特征和质量。）资产的实体特征和质量。资产的实体特征
9、主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。 （3）市场条件。）市场条件。主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。 在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。 （4）交易条件。）交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。 交易批量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机对资产交易价格也有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。 四、市场途径中涉及的相关因素市场途径中涉及的相关因素 市场途径中涉及的相关因素主要有参照物和可比指标。
10、 参照物是运用市场途径的必备条件。没有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。 参照物与评估对象的可比性是通过参照物与评估对象之间的可比指标体现出来的。由于评估对象的差异，参照物与评估对象之间的可比指标并不是一成不变的。它会因评估对象的不同而不同。 例如，如果评估对象是不动产，运用市场途径的可比指标主要是评估不动产需要的一般因素、区域因素和个别因素；如果评估对象是机器设备，运用市场途径的可比指标就可能是设备的技术含量、规格型号、生产能力和生产效率等；如果评估对象是企业，运用市场途径的可比指标可能就是企业的生产能力和获利能力。 五、市场途径中的具体方
11、法五、市场途径中的具体方法 市场途径实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它是由若干个具体评估方法组成的。 这些具体评估方法按照参照物与评估对象的差异程度以及需调整的范围，又可以划分为直接比较法和类比调整法。 1.1.直接比较法直接比较法 直接比较法，直接比较法，是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。 其基本数学表达式为： 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格 （31） 评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格（评估对象特征（评估对象特征 参照
12、物特征）参照物特征） （32） 直接比较法直观简捷，便于操作,但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。 参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上。 (1)(1)现行市价法现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量等的现行市场价格作为评估价值。 (2)(2)市价折扣法市价折扣法
13、 市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为： 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1 1价格折扣率）价格折扣率） （33） 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 【例例3131】评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元。经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值资产评估价值=10=10（1-40%1-40%）=6=6（万元
14、）（万元） (3)(3)功能价值类比法功能价值类比法 功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别， 其计算公式分别为： 资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功能价值法： 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象生产能力评估对象生产能力 参照物生产能力参照物生产能力) ) （34） 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上。它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。 【例例3-
15、23-2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元， 由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值资产评估价值=10=1090190120=7.520=7.5（万元）（万元） 资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称做规模经济效益指数法： 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象生产能力评估对象生产能力 参照物生产能力参照物生产能力) ) （35） 【例例3333】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7
16、，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。 资产评估价值资产评估价值=10=10（9090120120）0.70.7=8.18=8.18（万元）（万元） (4)(4)价格指数法价格指数法 价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1+1+物价变动指数物价变动指数 ） （36） 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格价格指数价格指数 （37） 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在
17、差异的情况，且时间差异不能过长。 当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。 【例例3434】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元。半年间，该类资产的价格上升了5%，则： 资产评估价值资产评估价值=10=10（1+5%1+5%）=10.5=10.5（万元）（万元） (5) (5)成新率价格法成新率价格法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率（评估对象成新率 参照物成新率）参照物成
18、新率） （38） 参照物成新率资产的尚可使用年限参照物成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资（资产的已使用年限资 产的尚可使用年限产的尚可使用年限 （39） 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。 由于直接比较法对参照物与评估对象的可比性要求较高，在具体评估过程中寻找参照物可能会受到局限。因而，直接比较法的使用也相对受到一定制约。 2. 2.类比调整法类比调整法 该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通过对比分析，调整参照
19、物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 类比调整法具有适用性强、应用广泛的特点。 但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。 类比调整法具体表现为以下技术方法：类比调整法具体表现为以下技术方法： (1)(1)市场售价类比法市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。 其基本数学表达式
20、为： 资产评估价值资产评估价值= =参照物售价功能差异值时间差异值参照物售价功能差异值时间差异值 + +交易情况差异值交易情况差异值 （310） 资产评估价值资产评估价值= =参照物售价参照物售价功能差异修正系数功能差异修正系数 时间差异修正系数时间差异修正系数（311） 【例例3-53-5】 1.估价对象概况估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 2.2.评估要求评估要求 评估该地块1997年10月的公平市场交易价格。 3.3.评估过程评估过程 (1)(1)选择评估方法选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场途径及其方法进行
21、评估。 (2)(2)收集有关的评估资料收集有关的评估资料 收集待估土地资料。（略） 收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表31。 (3)(3)进行交易情况修正进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。表表31 31 交易实例情况表交易实例情况表交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落位置略略略略略所处地区临近类似类似类似一般市区用地性质住宅住宅住宅住宅住宅土地类型空地空地空地空地空地交易日期2008年4月2008年3月2007年10月2007年12月2008年10
22、月价格总价（万元）19.631.227.437.8单价（元/平方米）870820855840面积（平方米）225380320450600形状长方形长方形长方形略正方形长方形地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通基础设施较好完备较好很好很好交通状况很好较好较好较好很好正面路宽（米）86888容积率65666剩余使用年限（年）3530353030 则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 (4)(4)进行交易日期修正进行交易日期修正 根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率
23、为： 交易实例A6%；交易实例B7%；交易实例C12%；交易实例D10%。 (5)(5)进行区域因素修正进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处同一地区，无需进行区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表32判断。 表表3 32 2 区域因素比较表区域因素比较表 类似地区区域因素BCD自然条件相同(10)相同(10)相同(10)社会环境稍差(7)相同(10)相同(10)街道条件相同(10)相同(10)相同(10)交通便捷度稍差(8)稍好(12)相同(10)离交通车站点距离稍远(7)稍近(12)相同(10)离市中心距离相同(10)稍近(12)相同(10)基础设施状况稍差(8)相
24、同(10)稍好(12)公共设施完备状况相同(10)稍好（12）相同（10）水、大气、噪音污染状况相同（10）相同（10）相同（10）周围环境及景观稍差（8）相同（10）稍差（8）综合打分88108100 本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表 32各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 (6)(6)进行个别因素修正进行个别因素修正 经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。另外，其环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。 土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使
25、用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需进行使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： 年限修正系数 =1 =（10.0994）（10.0676） =0.90060.9324 =0.9659 (7) (7)计算待估土地的初步价格计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为： 870 （元/平方米） 交易实例B修正后的单价为： 820 （元/平方米） 交易实例C修正后的单价为： 855 （元/平方米）%)81 (11 %)81 (135309099659. 0100102100100100106100100103810010288100100107981009019659.
26、 010010210810010011297100 交易实例D修正后的单价为： 840 （元/平方米） (8)采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为=（909+1038+901+942）4=948（元/平方米） 土地评估总价为=600948=568800（元） (2)(2)成本市价法成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。 用数学式表达： 资产评估价值评估对象现行合理成本资产评估价值评估对象现行合理成本 （参照物成交价格（参照物成交价格参照物现行合理成本）参照物现行合理成本）（312）94210010210010010
27、0110100100 【例例3-63-6】 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值资产评估价值=20=20150%=30150%=30（万元）（万元） (3)(3)市盈率乘数法市盈率乘数法 市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘，估算评估对象（企业）价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值评估对象（企业）收益额资产评估价值评估对象（企业）收益额 参照物（企业）市盈率参照物（企业）市盈率 （313） 【例例3-73-
28、7】某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值该企业的评估价值=1000=100020=2000020=20000（万元）（万元） 在上述各种具体评估方法中，许多具体评估方法既适用于直接评估单项资产的价值，也适用于在市场途径中估测评估标的与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值。 在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产还是整体资产的交易实例，都可以为运用市场途径及其方法进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。 当然，上述具体方法只是市场途径中的一些经常使用的方法。市场途径中的具体方
29、法还有许多。读者必须注意的是，以上具体方法还可能成为或可以成为成本途径的具体方法。 但是作为市场途径中的具体方法，其使用前提必须满足两个最基本的条件； 一是，一是，用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性； 二是，二是，参照物的交易时间与评估基准日间隔不能过长。作为成本途径中的具体方法的使用前提可能会与作为市场途径的具体方法有所区别。 第二节第二节 收益途径收益途径 一、收益途径的基本含义一、收益途径的基本含义 收益途径，收益途径，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 收益途径是资产评估若干评估思路中的一种。它是根据将利求本的思路
30、。 采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。因为任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报，即收益额。 收益途径正是利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，显然其评估结果是容易被资产业务各方所接受的。因此，从理论上讲,收益途径是资产评估中最为科学合理的评估途径之一。当然，运用收益途径评估尚需满足一些基本条件。 二、收益途径的基本前提二、收益途径的基本前提 收益途径及其方法是依据资产未来预期收
31、益经折现或本金化处理来估测资产价值的。它涉及到3个基本要素： 一是，被评估资产的预期收益； 二是，折现率或资本化率； 三是，被评估资产取得预期收益的持续时间。 应用收益途径必须具备的前提条件是：应用收益途径必须具备的前提条件是： 1.被评估资产的未来预期收益可预测并可以用货币衡量； 2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； 3.被评估资产预期获利年限可以预测。 首先，首先，评估对象的预期收益必须能被较为合理地估测。这就要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益的主要因素，包括主观因素和客观因素，也应是比较明确的。评估人员可以据此分析和
32、测算出被评估资产的预期收益。 其次，其次，被评估对象所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的。这是测算折现率或资本化率的基本参数之一。 再次，再次，评估对象收益期限的长短，即评估对象的寿命，也是影响其价值和评估值的重要因素之一。 （三）收益途径的基本程序（三）收益途径的基本程序 1.收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 2.分析测算被评估对象的未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折成现值; 5.分析确定评估结果。 四、收益途径的基本参数四、收益途径的基本参数 1.1.
33、收益额收益额 在资产评估中，资产的收益额，在资产评估中，资产的收益额，是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： 其一，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 其二，其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 因资产种类较多，不同种类资产收益额的表现形式也不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2. 2.折现率折现率 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 无风险报
34、酬率，无风险报酬率，一般是指同期国库券利率。 风险报酬率，风险报酬率，是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，折现率也不相同。资本化率与折现率在本质上是相同的。 习惯上，人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率折现率。 而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本资本化率化率。 至于资本化率与折现率在量上是否恒等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。 确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且随着收益时间向将来推迟的程度而有
35、序地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的收益流，从而得出当前的价值。 3.3.收益期限收益期限 收益期限，收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。 它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 五、收益途径中的具体方法五、收益途径中的具体方法 从大的方面来看，收益途径中的具体方法可以分若干类： 一，是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； 二，是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。 为了便于学习收益途径中的具体方法，
36、先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义： P评估值； i年序号； Pi未来第i年的评估值； Ri未来第i年的预期收益； r折现率或资本化率； ri第i年的折现率或资本化率； t收益年期； n收益年期； A年金。 1.1.纯收益不变纯收益不变 (1)在收益永续、各因素不变的条件下，有以下计算式： PA/r （314） 其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期无限。 (2)在收益年期有限、资本化率大于零的条件下，有以下计算式： （315） 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期有限为n。 (3)在收
37、益年期有限、资本化率等于零的条件下，有以下计算式： PAn （316） 其成立条件是： 纯收益每年不变； 收益年期有限为n；)111 nrrAP（ 资本化率为零。 2.2.纯收益在若干年后保持不变纯收益在若干年后保持不变 (1)无限年期收益。其基本公式为： （317） 其成立条件是： 纯收益在n年(含第n年)以前有变化； 纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变； 收益年期无限； r大于零。 (2)有限年期收益。其计算公式为： （318）nntiirrArRP)1 ()1 (1)1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP 其成立条件是： 纯收益在t年(含第t年)以前有变化； 纯收
38、益在t年(不含第t年)以后保持不变； 收益年期有限为n； r大于零。 这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。 3.3.纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化 (1)在纯收益按等差级数递增、收益年期无限的条件下，有以下计算式： （319） 其成立条件是： 纯收益按等差级数递增； 纯收益逐年递增额为B；2rBrAP 收益年期无限； r大于零。 (2)在纯收益按等差级数递增、收益年期有限的条件下，有以下计算式： （320） 其成立条件是： 纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为B； 收益年期有限为n； r大于零。 (3)在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的条件下，有以下计算式
39、： （321） 其成立条件是： 纯收益按等差级数递减； 纯收益逐年递减额为B； 收益递减到零为止； r大于零。nnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（2rBrAP (4)在纯收益按等差级数递减、收益年期有限的条件下，有以下计算式： （322） 其成立条件是： 纯收益按等差级数递减； 纯收益逐年递减额为B； 收益年期有限为n； r大于零。 4.4.纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化 （1）在纯收益按等比级数递增、收益年期无限的条件下，有以下计算式： （323） 其成立条件是： 纯收益按等比级数递增；纯收益逐年递增比率为s； 收益年期无限； r大于零；rs0。nnrnrBrrBr
40、AP)1 ()1 (11 2）（srAP (2）在纯收益按等比级数递增、收益年期有限的条件下，有以下计算式： （324） 其成立条件是： 纯收益按等比级数递增； 纯收益逐年递增比率为s； 收益年期有限； r大于零；rs0。 （3）在纯收益按等比级数递减、收益年期无限的条件下，有以下计算式： （325） 其成立条件是： 纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为s； 收益年期无限； r大于零；rs0。)11(1 nrssrAPsrAP （4）在纯收益按等比级数递减、收益年期有限的条件下，有以下计算式： （326） 其成立条件是： 纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为s； 收益年期有限为
41、n； r大于零；0s1。 5.已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式： （327） 其成立条件是： 纯收益在第t年(含t年)前保持不变； 预知第t年的价格为Pt； r大于零。 6.6.应用举例应用举例)11(1 nrssrAPnnnrPrrAP)1 ()111 （ 【例例3-83-8】 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测，得出3年内各年预期收益的数据，如表33。 表表33 33 某企业未来某企业未来3 3年的预期收益年的预期收益 单位：万元单位：万元收益额折现率折现系数收益折现值第一年3006%0.9434283第二年4006%0.
42、8900356第三年2006%0.8396167.9 由此可以确定其折现额为： 资产评估价值资产评估价值=283+356+167.9=806.9=283+356+167.9=806.9（万元）（万元） 【例3-9】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元。确定的折现率和资本化率为10%。 确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估值。 （1 1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程： 首先，首先，确定未来5年收益额的现值。 现值总额 = + + + + =120.9091+150.826
43、4+130.7513+110.6830+140.6209 =49.2777（万元） 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，其次，将第六年以后的收益进行资本化处理，即： 1410%=140（万元） 最后，最后，确定该企业的评估价值： 企业评估价值 49.2777+1400.6209136.2037（万元）%)101 (122%)101 (153%)101 (134%)101(115%)101 (14 （2）50年的收益价值评估过程: 评估价值= =49.2777+1400.6209（1-0.0137） =49.2777+85.7351 =135.01（万元） %)101 (122%)1
44、01 (153%)101 (134%)101(115%)101 (14+5%)101%(1014+1- 550%)101(1 一、成本途径的基本含义一、成本途径的基本含义 成本途径，成本途径，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯串着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形
45、损耗；第三节第三节 成本途径成本途径 如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值； 如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 上述评估思路用数学式可概括为： 资产的评估值资产的重置成本资产的评估值资产的重置成本- -资产实体有形损耗资产实体有形损耗- - 资产功能性贬值资产功能性贬值- -资产经济性贬值资产经济性贬值 （328） 上述数学式所概括的成本途径是从成本途径各构成要素出现的概率的大小排列而成的，因此该表达式也称为成本途径的理论表达式。
46、 如果在资产评估实际操作中，被评估资产确实存在这三种贬值，在此种情况下具体运用成本途径时，则应按成本途径的逻辑顺序进行操作。成本途径的逻辑顺序是： 资产的评估值资产的重置成本资产的评估值资产的重置成本- -资产经济性贬值资产经济性贬值- - 资产功能性贬值资产功能性贬值-资产实体有形损耗资产实体有形损耗 （329） 成本途径是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估途径。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系。因而，在市场发育欠完善的条件下，成本途径经常被广泛应用。 二、成本途径的基本前提二、成本途径的基本前提
47、 成本途径作为一条独立的评估思路，是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。 资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念。资产的继续使用包含着其使用有效性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。 从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。可能资产的继续使用并不是决定成本途径能否使用的唯一前提。但是，对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本途径进行评估，需对成本
48、途径的基本要素做必要的调整。 从相对准确合理、减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用前提作为运用成本途径的前提是有积极意义的。 三、成本途径的基本要素三、成本途径的基本要素 1.1.资产的重置成本资产的重置成本 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为： （1 1）复原重置成本，）复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 （2 2）更新重置成本，）更新重置成本，是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功
49、能的全新资产所需的费用。 2.2.资产的有形损耗资产的有形损耗 资产的有形损耗也称实体性贬值，资产的有形损耗也称实体性贬值，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 资产的有形损耗通常采用相对数计量，即有形损耗率。公式如下: 资产有形损耗率资产有形损耗率= =资产有形损耗额资产有形损耗额/ /资产重置成本资产重置成本100100 （330） 3.3.资产的功能性贬值资产的功能性贬值 资产的功能性贬值，资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成
50、本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。 4.资产的经济性贬值 资产的经济性贬值，资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 四、成本途径中的具体方法四、成本途径中的具体方法 1.1.重置成本的估算方法重置成本的估算方法 （1 1）重置核算法）重置核算法 重置核算法也称细节分析法、核算法等，重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。 实际测算过程又具体划分为两种类型： 购买型，购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。 资产的重置成本具