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1、资产评估的基本方法和程序 第一节 资金时间价值及资金等值计算 资金在不同时点的价值是不同的，资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。 资金等值：不同时间的资金存在的等价关系。 资金的等值计算：首先要掌握现金流的三要素资金发生的多少，资金发生的时间，资金的流向（收入或支出）。 1、经济活动分析的几个术语： 寿命期该经济活动的期间； 现值P经济活动分析的现时点（寿命的起点）称为“现在点”，该时点的现金流称为“现值P”； 终值F经济活动分析的终止点（寿命的终点）称为“终止点”，该时点的现金流称为“终值F”； 2、常用的资金等值公式 （1）一次支付终值公式 FP（1i)n 已知现值求将
2、来值。 n表示时间点； i表示折现率； （1i)n称为一次支付终值系数， 常用符号（F/P,I,n)表示，又称整付复本利系数。 可求得n年后本息和。 i在复利系数表中可查到。 （2）一次支付现值公式 PF/(1+ i)n 已知将来值求现值。 1/(1+ i)n称为一次支付现值系数， 常用符号（ P / F, i ,n)表示，又称整付现值系数。 （3）等额分付终值公式 FA (1+ i)n1/ i 已知年金求将来值。 A为等额年值，也称为年金。 (1+ i)n1/ i称为等额序列终值系数， 常用符号（ F / A, i ,n)表示，又称年金复本利系数。 （）等额分付偿债基金公式 A F i /
3、(1+ i)n1已知将来值求年金。 i / (1+ i)n1称为偿债基金系数 常用符号（ A / F, i ,n)表示，又称基金年存系数。 用途举例：已知融资租赁资产价值F，求年需偿债A。 （）等额分付现值公式 P A (1+ i)n1 / i (1+ i)n 已知年金收入求评估时现值。 (1+ i)n1 / i (1+ i)n称为等额序列现值系数，常用符号（ P/ A, i ,n)表示，又称年金现值系数。 公式推导：公式（） PF/(1+ i)n 将公式（） FA (1+ i)n1/ i 带入公式（） 等于公式 （） P A (1+ i)n1 / i (1+ i)n （）（）等额分付资本回收
4、公式 A P i (1+ i)n / (1+ i)n1 分析企业长期投资收入时用：一次投资额P，预计收益率i ，预计收益时间n年，则年收入为A。 i (1+ i)n / (1+ i)n1称为资本回收系数，常用符号（ A / P, i ,n)表示，又称投资回收系数。 资产评估中运用较多的是公式（）、（）。第二节现行市价法 指在市场上选择近期内交易的若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 （一）适用条件 、市场上存在与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例，并可
5、作为参照物。 、资产市场发达有充分参照物可取。 、价值影响因素明确，并且可以量化。 （二）市价法的评估程序 、市场调查、选择参照物、搜集交易资料、经济技术参数等，作为评估的依据。 、对资料进行加工分析，验证资料的准确性。 、确定比较单位或计量单位。 、分析比较差异，计算差异对价值的影响程度（一般用打分法）。 、根据定量分析计算的结果，考虑其它影响因素后进行调整，计算确定评估值。 （三）市价法的具体评估方法 、直接法：相同参照物； 、类比法：相似参照物。 （四）运用现行市价法应注意事项 、寻找参照物进行类比评估，既可以整体资产比较，也可以分项归类比较评估。 2、影响价格的因素还有：经济发展因素、
6、政治因素、环境因素、经济技术参数等。 现行市价法是以资产的现行市场价格为基础，并考虑了市场变化及其它影响因素，因而评估的结果比较客观准确，反映了资产的现时价格。 关键和难点：正确选择参照物。 由于我国资产市场的限制（不成熟），主要用于单项资产的评估，如：土地、房屋、机器设备等。第三节 收益现值法 是指通过估算资产在未来经营中的预期收益，并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。 1、运用的前提：资产必须继续使用，且资产与收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风险报酬能估算计量。 n 2、基本计算公式：评估值PFe/(
7、1+i)t t=1 Fe未来t收益期的预期收益额，当收益期有限时， Fe值中包括期末资产剩余净额值。 收益期限n （年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预测评估对象的未来经营收益情况确定。 折现率i是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与其未来收益现值之间的比例关系，由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。 注意：所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一所选收益额的计算口径应与折现率的口径保持一致。致。当收益额均为净利润时，资产总额收益率对应资产总额现值；投资资本收益率对应投资资本现值；净资产收益率对应净资产现值。 3、评估程序 （1）调查、搜集影响未来预期收益的
8、因素、资料； （2）验证、分析各种资料的可靠程度； （3）估测未来预期收益； （4）分析、预测有关的经济参数，如折现率等； （5）计算预期收益现值； （6）确定资产的评估价值。有限其收益的计算方法 4、有限期收益的计算方法：n是具体的定值。 5、无限期收益的计算方法： n是无限大。 6、有限期收益和无限期收益相结合的计算方法。 7、远期收益呈增长趋势的计算方法。 8、预计收益共同分享的计算方法：用于无形资产的特许使用权价值评估等方面。(P40) 收益现值法的优点： 将资产（单项或整体）作为一种获利能力，来估算其价值的评估方法。 能使投资者预见到该资产未来的收益，能真实准确的反映资产的资本化价值
9、。 交易双方容易接受评估结果。 收益现值法的缺点： 由于未来收益具有较大的不确定性，评估中使用的年收益额、折现率、增长率、收益期限等都是预测的，带有一定程度的主观性。在物价变动剧烈，经营环境变化大，企业生产能力（效益）或资产收益率无法确定的情况下，不宜用此法。 多用于无形资产及整体企业价值的评估。第四节 重置成本法 基本概念：是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。 基本思路：一项资产的价格不应高于重新构建的、具有相同功能的资产成本，如前者高
10、，投资者将选择后者。这就是替代性原则指示的选择。因此，当一项资产不能直接评估时，可以重新构建具有相同功能的资产的成本来近似计算。 基本公式：评估值重置价值实体性陈旧贬值功能性陈旧贬值经济性陈旧贬值 评估值重置价值成新率 该方法计算出的评估值不能低于该资产清理变现净收益。对能基本正常使用的资产，其成新率不能低于15，评估值不能低于重置成本的15。 重置价值根据重置方式的不同分为： 1、复原重置价值：相同材料、相同工艺，按现行市场价格建造的，结构、功能与被评估资产完全相同的新资产的成本。 2、更新重置价值：采用新材料、新工艺，新设计，按现行市场价格建造的，与被评估资产功能相同或相似的新资产的成本。
11、 （一）重置价值的计算 1、直接计算法（P42） 重置价值直接成本间接成本 2、指数调整法 重置价值账面价值物价调整系数 物价调整系数该类资产评估年价格指数/该类资产取得年价格指数 3、功能成本法 当被评估资产已出现换代新型产品，且新资产的功能优越于被评估资产。其更新重置价值应按新型资产的成本进行估算。 被评估资产的重置价值参照物新资产价格（被评估资产的生产能力/新资产的生产能力) 4、规模经济效益指数法（P44） （二）实体性陈旧贬值的计算 实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然磨损造成的贬值。应综合考虑资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、技术改造和物理寿命等因素，将评估对象与全新
12、状态资产相比较，考察由于使用磨损和自然磨损对资产功能、使用效率带来的影响，从而确定实体性陈旧贬值额。 1、观察法：由工程技术人员观察和技术鉴定被评估资产的新旧程度，打分确定成新率。 实体性陈旧贬值重置成本（1成新率） 2、直接价值法（修复成本法） 将被评估资产修复得功能和使用效率同新资产一样，所需的修复费用即实体性陈旧贬值。所需的修复费用即实体性陈旧贬值。 3、使用年限法 根据被评估资产的经济寿命年限和已使用年限之比估算实体性陈旧贬值的方法。 实体性陈旧贬值重置成本已使用年限/经济寿命年限 经济寿命年限=已使用年限尚可使用年限 （三）功能性陈旧贬值的计算 功能性陈旧贬值是由于技术相对落后造成的
13、贬值。 计算功能性陈旧贬值时，主要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性陈旧贬值额。 评估功能性陈旧贬值时，要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，要充分考虑行业技术装备水平及资产更新换代速度。 功能性陈旧贬值使用新资产增加利润或降低成本（1所得税率） 尚可使用年限内的年金现值系数 （四）经济性陈旧贬值的计算 经济性陈旧贬值是指由于外部经济环境变化造成的贬值。 计算经济性陈旧贬值时，主要依据由于产品销售困难而开工不足或停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。当资产使用基本正常时，不计算
14、经济性陈旧贬值。 经济性陈旧贬值1（现时利用生产能力/原有生产能力）x评估资产的重置成本 X称为生产能力指数，指在购买该资产后，剩余生产能力还有被利用的可能，取0.40.9。 重置成本法的优点：广泛应用于可复制、再生及可重新建造或购买的资产；较充分考虑了资产的损耗，使评估结果趋于公平合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估，具有科学性和可行性，较真实地反映了资产的现时价值。 重置成本法的缺点：计算繁杂、费时费力、经济性贬值不易计算，对资产的未来预期效益没有考虑，有时确定重置价值的参照物及其价格难以查找。第五节 清算价格法 清算价格是指企业由于破产、停业、清算时资产被变现的价格。 以清算价格为标
15、准，评估资产价值的方法称为清算价格法。是现行市价法的一种特例。 运用该方法的必备条件：经济性为依据中要有与清算相关的文件。 一、影响清算价格的因素 1、破产形式：资产出售方是否有资产处置权； 2、处置资产方式：公开拍卖、按抵押合同价格、债权人将资产收归己有。 3、资产处理时限：时限短价格就低些； 4、清理费用。 二、清算价格法评估的步骤 1、市场调查、收集有关资产清算拍卖的价格资料。 2、分析、验证价格资料的科学性和可靠性。 3、逐项分析待评估资产与有关参照物的差异，包括实物差异、市场条件差异、时间差异和区域性差异等。 4、根据差异程度及其它影响因素，估算被评估资产的价值，最后得出评估结果。
16、三、估算清算价格的方法 不是一种独立的评估方法，是结合运用其他方法而进行的。 1、整体资产评估法： 指对整个企业或能独立使用的单项资产的清算价值进行的评估。 如能继续经营或使用，参照现行市价法或重置成本法；反之，可用变现价值或残值价值评估。 2、现行市价折扣法： 以现行市价为基础，根据清算条件及其它因素估定折扣率，确定评估价值的方法。 3、模拟拍卖法：询问潜在购买者愿出的价格，考虑其它因素，调整后估算资产的清算价格。第六节 资产评估方法的选择 一、选择评估方法应遵循的规则 （一）评估方法的选择必须与评估价值类型相适应：方法具有多样性和可替代性，服务与评估价值类型，两者关系不能混淆。 （二）评估
17、方法的选择必须与评估对象相适应。 （三）评估方法的选择受数据和信息资料的制约。 （四）评估方法的选择应统筹考虑 在一个评估过程中可以配合运用多种不同的评估方法，对同一个评估对象也可以用不同的评估方法。 二、不同评估方法、不同结论的处理 一般应判断选择一种评估结果作为评估结论。 三、资产评估中容易造成失真的原因 1、资产评估的范围不明确：如预付费用，应看其未来可产生的效益。 2、不同类型资产之间价值的内在联系注意不够：如房地分估时，地理位置因素的影响等。 3、运用公式时各项参数口径不一致：如更新重置成本复原重置成本功能性贬值；收益额与折现率的口径。 4、搜集有关资料不完整、不真实第七节 资产评估
18、程序和评估操作程序 一、资产评估程序 （一）委托签约（申报立项） 1、根据财政部财企2001801、802号文，青政办发200246号文，国有（集体）资产管理部门对国有（集体）资产评估项目实行核准制或备案制，不再进行立项备案和对评估报告的合规性审核。 2、下列涉及国有（集体）资产的重大经济项目，其资产评估报告由国务院、省（市）国有资产管理部门进行核准核准： （1）由相关政府批准的产权变动、资产重组等事项； （2）经相关政府委托有关职能部门批准的股份有限公司改组和中外合资合作等经济行为； （3）相关政府批准的其他重大经济项目。 各区市政府批准的重大经济项目，由各区市国资（财政）部门核准。核准。
19、3、其他国有（集体）资产评估项目实行备案备案制。 各资产经营公司、企业集团、企业主管部门及其权属企业或直属企事业单位的评估项目，报市国资部门备案备案；其他企业的评估项目报主管部门备案备案。 附件1：资产评估项目核准申请表 主要内容有：填表日期、编号、资产占有单位、企业管理级次、产权单位、企业主管部门、资产所在地（省、市、区）、评估目的、评估范围（整体/部份资产）、主要评估方法、帐面值和评估结果（资产、负债、净资产、万元单位）、评估机构名称、资质证书编号、注册评估师编号、评估基准日、申请核准（申报单位盖章、法人代表签字）、同意申请（产权单位盖章、单位领导签字）、同意申请（企业主管部门盖章）。 附
20、件2：资产评估项目备案表 主要内容有：备案编号、资产占有单位（盖章）、法定代表人（签字）、填报日期、资产评估项目资产评估项目基本情况基本情况表一张，比资产评估项目核准申请表多占有/产权单位联系人、电话、通讯地址；资产资产评估详细结果评估详细结果表一张，按资产类别分项（流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产资产总计、流动负债、长期负债、负债总计、净资产）填报帐面价值、调整后帐面值、评估价值、增减值、增减率。 本表一式四份。留存备案机关、资产占有单位、产权单位、企业主管部门报市国资办评估处各一份。 4、选聘评估机构 首先验证评估机构有无相应资质；其次要了解该机构的人员素质、业务实力、从事
21、过的评估业绩及评估质量，是否受过处罚等，关键是能否达到企业的评估目的，报告是否及时、好用，收费情况是否可以接受。 评估机构主要要考虑该项业务的风险及收费。 5、明确双方责任 分资产占有方的责任和评估机构的责任（P57） 6、签订评估约定书 参考格式见（P58） （二）资产清查 由资产占有单位对被评估资产的实有数量、质量情况进行实地盘点，并对债权债务进行彻底清理。 这一阶段的主要任务是：组织人员、清查资产（债权债务）、搜集资料。 1、组织人员：包括成立领导小组，各职能部门人员的任务分工，时间要求，工作质量要求等。 2、资产清查： （1）固定资产清查方法：帐卡物核对法、二次确认法（财会部门、车间填
22、写登记，清查小组核对）、记号排除法、归位待查法、顺藤摸瓜法、依图核地法等。 （2）流动资产清查方法：帐卡物核对法、定量估算法、采点测算法、标准时点法（对在产品）、标准计数法、典型推算法。 （3）无形资产清查：主要搜集有关文件等产权证明。 （4）在建工程清查：按工程编号及财务帐逐一核对，防止重漏。 （5）长期投资清查：按投资对象分类登记核对，与受资单位核对。 （6）债权债务清查：函证法或函寄登记法。逐一查明挂帐时间、原因、挂帐依据、当事人、制证、登帐等。 资产评估机构人员的清查工作： 1、对委评资产逐项进行表帐、表实核对； 2、现场核实，查看资产新旧程度、磨损状况、环境因素、工程进度等，对委评资
23、产的实际情况有较全面、细致的了解，取得第一手资料。 3、若是企业整体评估，还要根据企业会计报表、统计资料、产权证明等对企业的债权债务和经营状况的真实程度进行核实鉴定。 4、搜集与评估有关的资料，如行业资产平均利润率、同类资产的物价变动情况和技术发展变化情况、有关资产的现行价格资料等。 5、对待评估资产的产权进行界定。 （三）评定估算 是评估人员在核实资产的基础上，根据评估目的和对象，在现场勘查和掌握资料的前提下，充分考虑各种因素影响，选择适当的计价标准和参数，运用科学的方法，对资产的价值进行具体的评定和估算，得出评估结果，提出评估报告。 资产评估报告书及评估说明有严格的要求和规定，具体内容和操
24、作过程要遵照国家国有资产管理局国资办发199623号文关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知，财政部文件财评字199991号关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知，青岛市资产评估协会文件青评协19993号关于修订资产评估报告书规范要求的通知等有关文件。 （四）核准与备案（验证确认） 现在改为对国有（集体）资产评估项目实行核准制或备案制，不再进行验证确认（19921999年）及立项备案和对评估报告的合规性审核（19992002年）。评估报告的法律责任由签字的注册资产评估师及其所在的评估机构共同承担。 是转变政府职能，减少不必要的行政性审批，改革国有（集体）资产评估行政管理方式、加
25、强资产评估监督管理及资产评估行业（事业）在我国发展的必然阶段。 其加强资产评估监督管理体现在：国有资产管理部门进行资产评估项目稽查，与监察、审计等部门密切配合，加大对国有（集体）资产评估活动中违法违规行为的处罚力度。（详见P65） 二、资产评估的操作程序 是指评估机构自接受评估项目委托起至完成评估项目报告、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。 （一）明确评估目的、评估对象和评估范围； （二）签署资产评估业务约定书； （三）选定评估基准日； （四）拟定评估方案； （五）指导委托（资产占有）单位做好资产清查等准备工作； （六）检查核实资产、验证资料； （七）检测鉴定资产； （八）选择评估方法和测算
26、参数； （九）针对具体对象进行评定估算； （十）分析确定评估结果，撰写评估报告及说明； （十一）审核检验评估结果（工作底稿、机构内部三级复核）； （十二）提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料； （十三）建立项目档案。 三、资产评估计划 （一）意义：是评估项目负责人针对不同企业的具体情况，为及时完成特定的评估目的，拟定的该项评估工作的总体思路和详细实施方案。 （二）评估计划的内容及审批 1、评估综合计划：基本工作思路和整体规划，随企业及项目规模、复杂程度的不同而不同。 2、评估程序计划：依据综合计划制定的具体程序，包括时间、目标、应用范围及操作要求的详细计划和说明。使每个评估参与人员的工作指令。 3、计划的审批：应由机构负责人审核批准，是人员、费用和时间的保证。 评估计划和相关的调整、修改、补充均属工作底稿，应归入项目档案。 （三）编制计划所需的要素： 1、明确评估目的及相关的经济行为的法律依据、交易特点及有关的经济关系； 2、委托方对评估报告的使用范围； 3、基准日会计报表，各类资产比例等； 4、资产产权状况及证明； 5、企业经营方式、产品、生产工艺及技术； 6、实物及无形资产的概况； 7、其他的相关情况：如有无审计要求，是否需要外聘专家，各专业同时展开工作的可能性等。 （四）评估计划底稿（P73）及各附表。 （五）评估计划归档 附件：由企业提供的相关资料（P92）