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1、百强商业地产项目案例之六十五-广州白云万达广场云山峰地产工作室云山峰地产工作室http:/ 广州白云万达广场建于广州旧白云机场，白云万达广场是其国内第一个A级旗舰店，成为华南地区全新的多功能城市综合体，集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身。总投资50亿元。总建筑面积为39.2万，广州白云万达广场现已引进万千百货、万达国际影城、沃尔玛购物广场、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器、万达希尔顿酒店、奇乐儿儿童游乐场、大椰丰饭大酒楼等主力店。项目简介 “政府勾地政府勾地”形式出让，底价成交形式出让，底价成交 开工到满铺开业仅用时开工到满铺开业仅用时1010个月个月 地处广州副中心，白
2、云新城地处广州副中心，白云新城 开业前先卖街铺位均价达到开业前先卖街铺位均价达到5 5万元万元/m2/m2，被抢购一空，被抢购一空 开业三日，总客流超过开业三日，总客流超过9090万人次万人次 属于万达第三代产品属于万达第三代产品盒子盒子+街区街区+高层的组合形式高层的组合形式地理位置 地处广州副中心，白云新城地处广州副中心，白云新城项目简介楼盘名称：楼盘名称：广州白云万达广场广州白云万达广场备注备注楼盘地址：楼盘地址：广州市白云区云城西路广州白云万达广场销售电话：销售电话：36688888 36686666物业类别：物业类别：写字楼 商铺开发商：开发商：广州万达广场投资有限公司占地面积：占地
3、面积：12.64万公顷总建筑面积：总建筑面积：39.2万A A地块资料：地块资料：甲级写字楼3栋4.6万 五星级酒店4.5万12%11%B B地块资料：地块资料：综合大商业17.4万 室外步行街商铺5万 44%13%C C地块资料：地块资料：公寓式办公楼6.95万 商务酒店0.75万 18%2%商铺价格商铺价格:均价50000元/A地块：甲级写字楼 五星级酒店B地块：综合商业体 室外步行街C地块：公寓式办公楼 商务酒店项目效果图 现场照片 20092009年年1010月月2929日大连日大连万达商业地产有限公司以商业地产有限公司以11.2211.22亿元的底价拿下亿元的底价拿下广州市市白云新城
4、四宗商业金融地块，新城四宗商业金融地块，折合楼面折合楼面地价40064006元元/平方米平方米国土部门为该地块的土地出让设置了较高的限制，要求竞买者国土部门为该地块的土地出让设置了较高的限制，要求竞买者20072007、20082008年总资产均达年总资产均达120120亿以上（含亿以上（含120120亿）、银行授信额度亿）、银行授信额度100100亿以上、亿以上、并具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于并具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200200万平方米万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验，并规定竞得人要确保地块上大型商业中心、五星级酒店项目的经验，并规定竞得人
5、要确保地块上大型商业中心于大型商业中心于20102010年年1010月底前开业。月底前开业。“政府勾地政府勾地”形式出让，底价成交形式出让，底价成交地块地块编号编号 土土地位置地位置 土土地用途地用途 用地用地面积面积(平方米平方米)容容积率积率 起拍起拍价价(万元万元)总建筑总建筑面积面积（平（平方米）方米）保保证金证金(万元万元)成交成交价价(万元万元)买买受受 人人(AB2910015）白白云区云云区云城西路城西路与云城与云城东路之东路之间间 商商业金融业金融业用地业用地(C2)29927 1.43 112200 42720 20000 112200大大连万连万达商达商业地业地产有产有限
6、公限公司司(AB2910048)33900 3.4 115260(AB2910049）35205 2.4 84492(AB2910050）27431 1.37 37581 “政府勾地政府勾地”形式出让，底价成交形式出让，底价成交第三代产品：第三代产品：20062006年后多产品综合体年后多产品综合体 （1 1）选择省会或中心城市布局；）选择省会或中心城市布局；（2 2）选址在城市副中心或新区的中心；）选址在城市副中心或新区的中心；（3 3）占地面积在）占地面积在10-2010-20万平，建筑面积在万平，建筑面积在40-8040-80万平，其中商业规模万平，其中商业规模在在15-2015-20万
7、平左右；万平左右；（4 4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHOSOHO）、）、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5 5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6 6）建筑形式为综合体，以盒子建筑形式为综合体，以盒子+街区街区+高层的组合形式高层的组合形式；案例：宁波万达广场、上海万达广场案例：宁波万达广场、上海万达广场 属于万达第三代产品属于万达第三代产品盒子盒子
8、+街区街区+高层的组合形式高层的组合形式 开业前先卖街铺位均价达到开业前先卖街铺位均价达到5 5万元万元/m2/m2，被抢购一空，被抢购一空步行街租金步行街租金步行街租金步行街租金220-280220-280元元元元/平米平米平米平米/月月月月5 5月份月份,广州白云万达广场。不足广州白云万达广场。不足400400个个8080平方米平方米左右铺位左右铺位,却引来了超过却引来了超过30003000投资客的追捧。投资客的追捧。最低投资在最低投资在500500万元以上的商铺未曾开售万元以上的商铺未曾开售,便已遭便已遭遇超过遇超过7 7倍投资客的疯狂抢购。倍投资客的疯狂抢购。价格在价格在5 5万万66
9、万元万元/平方米。平方米。开业前先卖街铺位均价达到开业前先卖街铺位均价达到5 5万元万元/m2/m2，被抢购一空，被抢购一空项目从开工到满铺开业仅用时项目从开工到满铺开业仅用时1010个月，创造了万达广场建设速度的新纪录个月，创造了万达广场建设速度的新纪录 1212月月1717日，星期五，广州遭遇十年最冷清晨。但热情的顾客蜂拥而至，客流超日，星期五，广州遭遇十年最冷清晨。但热情的顾客蜂拥而至，客流超3030万人万人次，火爆场景令人震撼。次，火爆场景令人震撼。1212月月1818日，客流量日，客流量3535万人次。万达广场内人潮涌动，摩肩接万人次。万达广场内人潮涌动，摩肩接踵。踵。1212月月1
10、919日，客流量日，客流量3030万人次。短短三日，总客流超过万人次。短短三日，总客流超过9090万人次。万人次。开工到满铺开业仅用时开工到满铺开业仅用时1010个月个月1212月月1717日，广州白云万达广场盛日，广州白云万达广场盛大开业。开业当天，超过大开业。开业当天，超过3030万人万人光顾了广州白云万达广场，场面光顾了广州白云万达广场，场面火爆。万达的火爆。万达的“羊城羊城”首次亮相，首次亮相，初战大捷。初战大捷。开业首日客流量破开业首日客流量破3030万人次万人次特色总结首先，广场投资上亿元，打造了两块总面积达首先，广场投资上亿元，打造了两块总面积达16001600平方米的巨型高清天
11、幕，平方米的巨型高清天幕，这也是华南地区首块天幕，配以高保真环绕立体音响，视觉效果极为震撼；这也是华南地区首块天幕，配以高保真环绕立体音响，视觉效果极为震撼；其次，广场外墙设置了两块面积均超过其次，广场外墙设置了两块面积均超过6060平方米的巨型平方米的巨型LEDLED屏幕，营造出独特屏幕，营造出独特的商业氛围；的商业氛围；第三，广场内的万达电影城引入华南第一个全数字第三，广场内的万达电影城引入华南第一个全数字IMAXIMAX影厅；影厅；第四，万达希尔顿酒店是全国希尔顿酒店品牌的旗舰店，面积达第四，万达希尔顿酒店是全国希尔顿酒店品牌的旗舰店，面积达4.54.5万平方米，万平方米，有挑高有挑高1
12、515米、面积达米、面积达12001200平方米的大堂；大宴会厅面积是平方米的大堂；大宴会厅面积是15001500平方米，其酒平方米，其酒店大堂和宴会厅面积均创广州纪录。店大堂和宴会厅面积均创广州纪录。第五，广场引入的万达电影城、万千百货、大歌星量贩第五，广场引入的万达电影城、万千百货、大歌星量贩KTVKTV等主力店均为其品等主力店均为其品牌的全国旗舰店。牌的全国旗舰店。第六，白云万达广场内设计了第六，白云万达广场内设计了3 3栋独立的国际甲级写字楼，专为大企业总部量栋独立的国际甲级写字楼，专为大企业总部量身定制。身定制。第七，白云万达广场拥有第七，白云万达广场拥有3 3条不同风格、不同主题的
13、步行街，分别为商业中心条不同风格、不同主题的步行街，分别为商业中心室内步行街、室外步行街及城市步行街，结合室内步行街、室外步行街及城市步行街，结合5 5个总面积达个总面积达2.52.5万平方米的城万平方米的城市广场，形成综合性的商业街区。市广场，形成综合性的商业街区。这两块总面积达这两块总面积达16001600平方米的巨型高清天幕投资上亿元，视觉效果极为震撼。华南第平方米的巨型高清天幕投资上亿元，视觉效果极为震撼。华南第一个全数字一个全数字IMAXIMAX影厅也进驻万达广场，电影屏幕差不多有篮球场大小。影厅也进驻万达广场，电影屏幕差不多有篮球场大小。建筑特色建筑特色巨型高清天幕巨型高清天幕白云
14、万达广场的室外步行街长白云万达广场的室外步行街长510510米，通道宽米，通道宽9 9米；城市步行街长米；城市步行街长640640米，宽米，宽3535米，与米，与9 9月月2828日开通的地铁飞翔公园站仅距日开通的地铁飞翔公园站仅距300300米。米。附件白云新城规划周边主要住宅：周边主要住宅：金兰花园、布宜诺斯、时代花园、贝丽花园、云天翠庭、百顺台、万方园、星汇晴轩、腾龙阁、百事佳新村、白兰花园、体育花园、东方明珠花园、万方园、翠逸家园、中意花园、新景花园、高尔夫花园、元邦苑、齐客阁、云逸苑、海德花园、紫薇花园、纵横缤城、汇侨新城。周边六大相邻社区周边六大相邻社区：黄石社区、云山社区、萧岗社
15、区、机场社区、创意社区、柯子岭社区。白云新城依托国际会议中心、广州新体育馆及建设中的广州文化群等特色文化中心及以地铁为中心集商贸、酒店、休闲娱乐于一体的商业中心，旨在打造广州北部商业文化服务中心重镇。周边特色项目周边特色项目：广州博物馆、白云国际会议中心、广州演艺中心、广州规划展览中心、广州画院。区域规划区域规划效果图区域规划效果图区域规划效果图 伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。白云新城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交
16、的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。区域分析 白云万达广场的自身品牌及位置优势明显，从开业首日人流量突破30万就足以证明此一点。消费者对这个4
17、0万的大型商业旗舰是充满好奇，而能否持续保持旺盛的客流量，则需要项目业态的搭配是否能符合消费者的消费习惯。从万达自身的规划发展来看是成功的。万达较早的进入商业地产开发，具有成熟的模式、完善的产业链、丰富的商业资源及运营能力。而就白云万达项目本身而言，周边房地产的开发及居民消费习惯的积累与转变，将会是项目未来成功的重要因素。对于目前国内住宅市场的持续宏观调控，促进拉动商业地产需求的贡献也是巨大的。在同一区域内出现的汇聚国际一线品牌的五号停机坪项目及集国内中端知名品牌及万达自有品牌的商业广场组合必将行成，为一个核心区域内提供最完善商业配套设施及广阔发展空间的二个亮点。也凸显出各自项目中的组合优势，
18、对万达广场自身及周边酒店、住宅、写字楼等相关产业起到了决定性帮助作用。而随着双地铁交通枢纽的接通，地铁2号线北延段白云新城4个新设站点的开通，周边区域的人流及消费力不断输送，必将大大的提升白云万达广场的市场占有率及竞争力。项目分析 白云万达广场外墙设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕，成为吸引人潮汇聚的特色建筑，而耗资1亿元制作的1600的商业天幕，将为广场营造出独特的休闲购物环境。白云万达广场的室外步行街长510米，通道宽9米；城市步行街长640米，宽35米，与9月28日开通的地铁飞翔公园站仅距300米。现阶段室外步行街、商业街街铺进入招商阶段，也有部分商铺是出售的分别位于城市步行街与室外步行街。从目前的销售情况来看其商业价值是巨大的。据调查了解，白云万达步行街的主力户型商铺为40-60铺位销售的铺位几乎是200平方米以上的，且销售均价达到5万元/m2。而现时白云新城区域内其他多以敞开式社区商铺为主的周边街铺售价则只处于1.5万-2万元/的之间。相关数据 THETHE ENDEND