《房地产投资分析1bhtz.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析1bhtz.pptx（65页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、张海兰房地产投资分析房地产投资分析LOGO概概 述述n1.1 房地产的价值与价格n1.2 房地产投资概述n1.3 房地产投资分析概述Company LogoLOGO1.1 1.1 房地产的价值与价格房地产的价值与价格n1.1.1 投资价值 投资价值就是投资对象预期的未来收益的价值。房地产投资价值则是指某一物业预期未来收益的价值。Company LogoLOGOn1.1.2 市场价值 市场价值是指在完全竞争开放的市场中，买卖双方对市场熟悉并且都处于理智状态下的最可能交易价格。市场价值的要素包括：买方自愿、卖方自愿、公平交易、资产在市场上有足够的展示时间、当事人双方各自精明，谨慎行事。Compan
2、y LogoLOGOn1.1.3 投资价值与市场价值的关系Company LogoLOGOn1.1.4 交易价格 交易价格是指在房地产市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。交易价格是实际发生过的数值，一般认为是历史价格。Company LogoLOGOCompany Logo图图1-1 1-1 价值关系：交易区间价值关系：交易区间LOGO1.2 1.2 房地产投资概述房地产投资概述n1.2.1 投资概述n1投资及投资要素 投资是经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。投资行为的四项基本要素包括投资主体、投资客体、投资目标
3、和投资方式。Company LogoLOGOn2投资的分类 （1）按投资与获得收益的方式不同，投资可分为直接投资和间接投资。（2）按照投资期的长短不同，投资可分为固定资产投资和流动资金投资。Company LogoLOGOn1.2.2 房地产投资的内涵n1房地产投资的概念 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的经济行为。Company LogoLOGOn2房地产投资的三要素Company Logo 时机时机 区位区位 质量质量LOGOn3房地产投资的特点n 投资金额巨大，回收期长n
4、投资不确定因素多，风险较大n 依赖金融部门的支持n 具有专业性n 具有相互影响性n 具有保值、增值性Company LogoLOGOn1.2.3 房地产投资的分类n1按房地产投资形式划分Company Logo （1 1）房地产直接投资）房地产直接投资 （2 2）房地产间接投资）房地产间接投资LOGOn2按房地产投资的用途划分Company Logo（1 1）住宅房地产投资）住宅房地产投资（2 2）商业房地产投资）商业房地产投资（3 3）工业房地产投资）工业房地产投资（4 4）特殊用途房地产投资）特殊用途房地产投资LOGOn3按房地产投资经营方式划分Company Logo（1 1）出售型房地
5、产投资）出售型房地产投资（2 2）出租型房地产投资）出租型房地产投资（3 3）混合型房地产投资）混合型房地产投资LOGOn1.2.4 房地产投资的作用n1房地产投资的宏观作用 Company Logo（1 1）房地产投资有利于国民经济的发展）房地产投资有利于国民经济的发展（2 2）房地产投资能够协调优化社会资源配置）房地产投资能够协调优化社会资源配置（3 3）房地产投资可以有效地改善城市投资环境）房地产投资可以有效地改善城市投资环境LOGOn2房地产投资的微观作用Company Logo（1 1）房地产投资是一种增值手段）房地产投资是一种增值手段（2 2）房地产投资的风险与收益适当）房地产投资
6、的风险与收益适当（3 3）房地产投资可以获得避税收入）房地产投资可以获得避税收入（4 4）房地产投资可以提升投资者资信等级）房地产投资可以提升投资者资信等级LOGO3.房地产投资的影响因素Company Logo1 1经济因素经济因素2 2社会因素社会因素3 3政治和行政因素政治和行政因素4 4政策法规因素政策法规因素5 5技术因素技术因素LOGO1.3 1.3 房地产投资分析概述房地产投资分析概述n1.3.1 房地产投资分析的任务Company Logo1 1为投资者提供投资方向为投资者提供投资方向2 2为投资者提供运作方式为投资者提供运作方式3 3为投资者预测投资收益为投资者预测投资收益4
7、 4为投资者分析风险并提供避险策略为投资者分析风险并提供避险策略LOGOn1.3.2 房地产投资分析的内容Company Logo1 1房地产投资的环境与市场分析房地产投资的环境与市场分析2 2房地产项目成本估算与融资方案择优房地产项目成本估算与融资方案择优3 3房地产项目投资的财务分析房地产项目投资的财务分析4 4房地产项目投资的不确定性分析房地产项目投资的不确定性分析5 5房地产投资项目的风险分析房地产投资项目的风险分析6 6房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价房地产投资项目的社会影响评价和环境影响评价7 7房地产投资决策分析房地产投资决策分析LOGOn1.3.3 房地产投资分析的方
8、法Company Logo1 1理论联系实际的方法理论联系实际的方法2 2定量分析与定性分析相结合定量分析与定性分析相结合3 3静态分析与动态分析相结合静态分析与动态分析相结合4 4宏观分析与微观分析相结合宏观分析与微观分析相结合LOGO2.3.4 现金流量图图图2-3 2-3 某房地产开发公司现金流量图某房地产开发公司现金流量图LOGO v2 2资金等值的计算资金等值的计算v（1 1）一次支付的现值系数与终值系数）一次支付的现值系数与终值系数 在现金流量图的时间点在现金流量图的时间点t t=0=0时的资金现值为时的资金现值为P P，利率，利率i i已定，已定，则复利计息的则复利计息的n n个
9、计息周期后的终值个计息周期后的终值F F为为F F=P P(1+(1+i i)n n 式中，式中，“(1+i)n”“(1+i)n”称为称为“一次支付终值系数一次支付终值系数”。根据上述公式，在已知根据上述公式，在已知F F和和i i时，就可以计算复利计息条件下时，就可以计算复利计息条件下的的P P为：为：P=F/(1+i)n P=F/(1+i)n 式中，式中，“1/(1+i)n”“1/(1+i)n”称为称为“一次支付现值系数一次支付现值系数”。LOGOv（3 3）等额序列支付的终值系数和存储基金系数）等额序列支付的终值系数和存储基金系数v 等额序列支付的终值系数和存储基金系数就是在已知等额序列
10、支付的终值系数和存储基金系数就是在已知A A的情况下求的情况下求F F和已知和已知F F的情况下求的情况下求A A。在前面已讲解了等额序。在前面已讲解了等额序列支付的现值系数和资金回收系数，根据列支付的现值系数和资金回收系数，根据P P与与F F的关系公式，的关系公式，可以推导出：可以推导出：A A=FiFi/(1+/(1+i i)n n-1-1v式中，式中，“i i/(1+/(1+i i)n n-1”-1”称为称为“等额序列支付存储基金系等额序列支付存储基金系数数”。F F=A A(1+(1+i i)n n-1/-1/i iv式中，式中，“(1+“(1+i i)n n-1/-1/i i”称为
11、称为“等额序列支付终值系数等额序列支付终值系数”。LOGOv（5 5）等比序列的现值系数和年费用系数）等比序列的现值系数和年费用系数v 等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以等比序列是指资金的流出或流入在每个计息期之间以固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市固定的比例递增或递减。这种等比递增或递减在房地产市场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作场的租金和折旧中也有所体现。将递增或递减比例记作g g，第，第n n年的资金流出或流入为年的资金流出或流入为A A1 1(1+(1+g g)n n，则计算等比序列的，则计算等比序列的现值为现值为 P P=A A1 1/(/(
12、i i-g g)1-(1+)1-(1+g g)/(1-)/(1-i i)n n （当（当i ig g时）时）P P=A A1 1n n/(1+/(1+i i)（当（当i ig g时）时）v如果将等比序列的现金流量变换为等额序列的现金流量如果将等比序列的现金流量变换为等额序列的现金流量A A，则，则A A=A A1 1i i/(/(i i-g g)1-(1+)1-(1+g g)n n-1/(1+-1/(1+i i)n n-1-13.3.房地产市场分析房地产市场分析3.1房地产市场概述3.2房地产市场分析概述3.3房地产市场调查3.4房地产市场预测3.1 3.1 房地产市场概述房地产市场概述 3.
13、1.1 房地产市场的特征1房地产市场是信息不充分的市场2房地产市场的区域性强3房地产市场的垄断性4房地产市场是房地产权益的交易市场5房地产市场存在时滞6房地产市场的反经济周期性7房地产市场服务的专业性3.1.2 房地产市场的功能u1调节供求的功能u2优化资源配置的功能u3政府宏观管理的基础3.1.3 房地产市场的结构u1房地产一级市场u2房地产二级市场u3房地产三级市场3.1.4 房地产市场的分类1.1.按照区域划分按照区域划分 如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。2 2按照用途划分按照用途划分 如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及
14、特殊用途房地产市场等。3 3按照功能划分按照功能划分 如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。4 4按照交易方式划分按照交易方式划分 如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。3.1.5 房地产市场供求的影响因素1房地产市场供给的影响因素（1）房地产价格。（2）开发商目标收益率。（3）开发成本。（4）建筑技术。（5）房地产开发能力。（6）融资难度。（7）国家宏观调控。312房地产市场需求的影响因素图3-1 供给大于需求的情况下的需求层次结构图图3-2 需求大于供给的情况下的需求层次结构图影响房地产市场需求的主要因素有以下几
15、个方面:（1）人口数量和结构的变化。（2）房地产价格。（3）家庭收入。（4）城市化进程。（5）宏观调控。（6）消费者预期。3.2 3.2 房地产市场分析概述房地产市场分析概述3.2.1 房地产市场分析的必要性u1房地产投资决策需要市场分析u2房地产经营管理需要市场分析u3房地产价格策略的制定需要市场分析3.2.2 房地产市场分析的限制u1成本限制u2时间限制u3技能限制u4偏好限制3.2.3 房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容概括起来主要包括房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查市场调查与与市市场预测场预测。进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。进一步细化，可以将其归纳为以下四
16、个方面。1 1地区经济分析地区经济分析2 2市场概况分析市场概况分析3 3专业市场供求分析专业市场供求分析4 4项目竞争分析项目竞争分析3.3 3.3 房地产市场调查房地产市场调查3.3.1 3.3.1 房地产市场调查的房地产市场调查的内容内容1 1房地产房地产市场环境市场环境调查调查p（1 1）政治法律环境调查）政治法律环境调查p（2 2）经济环境调查）经济环境调查p（3 3）社会文化环境调查）社会文化环境调查p（4 4）社区环境调查）社区环境调查 2 2房地产房地产市场需求市场需求调查调查p（1 1）房地产消费者调查）房地产消费者调查p（2 2）房地产消费动机调查）房地产消费动机调查p（3
17、 3）房地产消费行为调查）房地产消费行为调查 3 3房地产房地产市场供给市场供给调查调查l（1 1）行情调查。）行情调查。l（2 2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。l（3 3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。产产品上的应用情况。l（4 4）建筑设计及施工企业的有关情况）建筑设计及施工企业的有关情况。4 4房地产房地产市场营销活动市场营销活动调查调查p（
18、1 1）房地产市场竞争情况调查）房地产市场竞争情况调查p（2 2）房地产价格调查）房地产价格调查p（3 3）房地产促销调查）房地产促销调查p（4 4）房地产营销渠道调查）房地产营销渠道调查3.3.2 3.3.2 房地产市场调查的房地产市场调查的方法方法p1 1普查法普查法p2 2抽样调查法抽样调查法随机抽样法随机抽样法非随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法配额抽样法任意抽样法任意抽样法判断抽样法判断抽样法3.3.3 3.3.3 房地产市场调查的房地产市场调查的程序程序图3-3 房地产市场调查程序图市场分析应用举例市
19、场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲摘要摘要 1市场分析的目的。2分析方法、主要假设条件和风险因素。3建议做/放弃/推迟/改进以后可以做。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲概述概述 1国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。2地区经济概况（可与国家进行对比分析）。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 3城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介
20、绍当地主要产业、企业和产品）。4市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲需求分析需求分析 1预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。（1）就业分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 2吸纳率分析（就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）
21、。（1）市场吸纳和空置的现状与趋势；（2）预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲供给分析供给分析 1调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。（1）相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量等；（2）估计短期的新增供给数量。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲 2分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。3分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数
22、量差异。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲竞争分析竞争分析 1列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能、装修标准）。（1）描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）；（2）描述计划建设中的竞争性项目。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲2市场细分，明确拟建项目的目标使用者。（1）目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性；（2）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要；（3）按各细分市场结果，分析对竞
23、争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲市场占有率分析市场占有率分析 1基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。（1）估计项目的市场占有率；（2）在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率；（3）简述主要的市场特征。市场分析应用举例市场分析应用举例 某房地产市场分析报告大纲某房地产市场分析报告大纲2市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）。（1）在一定时间内以某一价格出售或出
24、租的面积或单元数量；（2）有利于增加市场占有率的建议。3.4 3.4 房地产市场预测房地产市场预测3.4.1 3.4.1 房地产市场预测的房地产市场预测的种类种类1 1定性预测定性预测2 2定量预测定量预测 3.4.2 3.4.2 房地产市场预测的房地产市场预测的方法方法1 1指标法：指标法：指标法又称指标法又称朴素预测法朴素预测法，是通过一些通俗，是通过一些通俗的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资料来进行预测的一种方法。料来进行预测的一种方法。2 2德尔菲法德尔菲法3 3销售人员意见综合预测法销售人员意见综合预测法 4 4购买意
25、向预测法购买意向预测法 以以问卷形式问卷形式征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出市场未来的需求。市场未来的需求。5 5移动平均法移动平均法 移动平均法可以分为移动平均法可以分为简单移动平均法简单移动平均法和和加权移动平均法。加权移动平均法。（2 2）加权移动平均法）加权移动平均法 加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同的权重。的权重。加权移动平均法的计算公式为加权移动平均法的计算公式为Ft=w1+w2+w3+wn Ft=w1+w2+w3+wn 式中：式中：w1w1第第t-1t-1期实际销售额的权重；期
26、实际销售额的权重；w2 w2第第t-2t-2期实际销售额的权重；期实际销售额的权重；wn wn第第t-nt-n期实际销售额的权重；期实际销售额的权重；n n预测的时预测的时 w1+w2+wn=1 w1+w2+wn=1（1 1）简单移动平均法）简单移动平均法 简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平均法的计算公式为：均法的计算公式为：6 6指数平滑法指数平滑法 指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值
27、的一种预测方法。方法。注：在实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差异注：在实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差异大小来确定。如果差异较大，大小来确定。如果差异较大，a a应适当取较大值；如果差异较小，应适当取较大值；如果差异较小，a a应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大时，时，a a取取0.70.70.80.8为宜；当差异较小时，为宜；当差异较小时，a a取取0.20.20.30.3为宜。为宜。7 7回归分析法回归分析法 回归分析法是在分析市场现象回归分析法是在分析市场现象自变量自变量和
28、和因变量因变量之间相之间相关关系的基础上，建立变量之间的关关系的基础上，建立变量之间的回归方程回归方程，并将回归方，并将回归方程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测因变量。因变量。8 8趋势法趋势法 趋势法分为趋势法分为直线趋势法直线趋势法和和曲线趋势法曲线趋势法。直线趋势法直线趋势法又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升和下降时采用的一种预测方法。和下降时采用的一种预测方法。趋势直线的方程式是趋势直
29、线的方程式是:Y Yt t=a a+bxbx式中：式中：x x自变量，是选定的任何自变量，是选定的任何x x值；值；Y Yt t因变量，对于选定的因变量，对于选定的x x值，相应变数值，相应变数Y Y的平的平均估计值，即第均估计值，即第t t预测周期的预测值；预测周期的预测值；a a、b b未知参数。未知参数。曲线趋势预测法曲线趋势预测法是指当变量与时间之间存在曲线而非是指当变量与时间之间存在曲线而非直线关系时，通过变量（纵坐标）改用按指数值的差距直线关系时，通过变量（纵坐标）改用按指数值的差距“刻度刻度”，将曲线关系直线化，形成一条对数直线趋势，将曲线关系直线化，形成一条对数直线趋势线，再按
30、直线趋势法求解。线，再按直线趋势法求解。3.4.3 3.4.3 房地产市场预测的程序房地产市场预测的程序房地产市场预测的程序包括以下六个步骤:1 1确定预测目标确定预测目标2 2搜集、整理资料搜集、整理资料3 3选择预测方法选择预测方法4 4建立预测模型建立预测模型 5 5评价和修正预测结果评价和修正预测结果6 6编写预测报告编写预测报告 推荐阅读1美阿德里安娜施米茨，德博拉L.布雷特房地产市场分析案例研究方法张红译北京：中信出版社，20032美尼尔卡恩，约瑟夫拉宾斯基，罗纳德兰卡斯特，莫里赛尔丁房地产市场分析：方法与应用张红译北京：中信出版社，20053孙斌艺现代房地产市场研究理论和方法上海：上海人民出版社，2003演讲完毕，谢谢观看！