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1、房地产投资分析房地产投资分析课程一课程一主讲教师：郭笃发主讲教师：郭笃发第一章第一章房地产开发的程序与管理房地产开发的程序与管理第一节第一节房地产开发的概念房地产开发的概念一、概述一、概述房地产业是指从事房地产开发、经营、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其主要经济活动领域包管理和服务的行业。其主要经济活动领域包括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经营、房地产中介服务、物业管理、房地产金营、房地产中介服务、物业管理、房地产金融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋建设，提供可供利用的地块或可入住空间的建
2、设，提供可供利用的地块或可入住空间的经济活动。经济活动。房地产开发的含义有广义和狭义之分，从房地产开发的含义有广义和狭义之分，从广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门独立的学科，因此，现在一般意义上的房地产独立的学科，因此，现在一般意义上
3、的房地产开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本质区别的。质区别的。建筑业属于纯粹的第二产业，而房建筑业属于纯粹的第二产业，而房地产业尽管具有某些第二产业的性质，地产业尽管具有某些第二产业的性质，但根据我们国家的产业划分标准，房地但根据我们国家的产业划分标准，房地产属于第三产业，这是因为两者在房地产属于第三产业，这是因为两者在房地产生产方面的性质、经济活动内容存在产生产方面的性质、经济活动内容存在
4、差异，第一，两者的地位、性质不一样。差异，第一，两者的地位、性质不一样。在房地产建设方面，双方是一种委在房地产建设方面，双方是一种委托代理关系，房地产企业只做投资分析、托代理关系，房地产企业只做投资分析、决策和工程监督，自身一般不下设建筑决策和工程监督，自身一般不下设建筑工程，不直接从事建筑活动；第二、两工程，不直接从事建筑活动；第二、两者经济活动的目的不一样。房地产从事者经济活动的目的不一样。房地产从事土地开发、房屋建设是为了销售、经营，土地开发、房屋建设是为了销售、经营，而建筑业并没有这一目的。而建筑业并没有这一目的。二、房地产开发商及其开发队伍二、房地产开发商及其开发队伍房房地地产产开开
5、发发商商是是房房地地产产开开发发活活动动的的主主角角，其其实实力力有有大大有有小小，经经营营风风格格上上有有喜喜欢欢冒冒险险的的，有有求求稳稳妥妥的的；有有全全程程都都聘聘请请专专业业顾顾问问机机构构的的，有有全全程程都都由由自自己己包包办办的的。早早期期的的房房地地产产开开发发商商多多来来自自于于土土地地、规规划划、银银行行、建建筑筑等等具具有有某某种种垄垄断断优优势势的的部部门门，因因为为占占据据垄垄断断资资源源，即即使使不不注注重重开开发发、营营销销策策略略，仍仍能能有有很很大大的的利利润润空空间间，现现在在的的房地产开发商则基本上社会化了。房地产开发商则基本上社会化了。三、房地产开发商
6、及其合作伙伴三、房地产开发商及其合作伙伴房地产开发包括很多环节，涉及到房地产开发包括很多环节，涉及到方方面面的很多人和事，因此，在房地方方面面的很多人和事，因此，在房地产开发活动中除了有房地产开发商这个产开发活动中除了有房地产开发商这个主角以外，还会有很多参与者。主角以外，还会有很多参与者。（一）土地所有者或当前的使用者（一）土地所有者或当前的使用者房地产开发肯定离不开土地，必须房地产开发肯定离不开土地，必须首先获取土地，才能进行房地产开发。首先获取土地，才能进行房地产开发。开发商在获取土地时可能与两类人发生开发商在获取土地时可能与两类人发生关系，一是土地所有权人。在我们国家关系，一是土地所有
7、权人。在我们国家土地所有权人有两个，一个是国家，另土地所有权人有两个，一个是国家，另一个是农民集体，一个是农民集体，如果是在旧城获取国有土地使用权，要打如果是在旧城获取国有土地使用权，要打交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人发生关系，还
8、要与土地使用权人发生关系，因发生关系，还要与土地使用权人发生关系，因为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆迁、为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆迁、安置补偿。安置补偿。（二）政府及政府机构（二）政府及政府机构对房地产开发的影响除了体现在政府对房地产开发的影响除了体现在政府要对房地产开发进行管理、监督以外，还要对房地产开发进行管理、监督以外，还体现在另外两个方面，一是政府直接控制体现在另外两个方面，一是政府直接控制土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺性，政府对土地市场和房地产市场的监督、性，政府对土地市场和房地产市场的监督、管理比对其它行业的监督、管理都要
9、严格，管理比对其它行业的监督、管理都要严格，房地产开发商受政府和法律的约束要比其房地产开发商受政府和法律的约束要比其他商人要多。他商人要多。（三）金融机构（三）金融机构房地产的价值量很大，无论从生产房地产的价值量很大，无论从生产的角度还是从消费的角度一般都需要金的角度还是从消费的角度一般都需要金融机构的介入。金融机构介入房地产业融机构的介入。金融机构介入房地产业体现在两个方面，一个是开发商买地建体现在两个方面，一个是开发商买地建房融资，二是消费者购房融资。房融资，二是消费者购房融资。（四）建筑承包商（四）建筑承包商房地产开发企业一般自己不拥有建筑房地产开发企业一般自己不拥有建筑企业，开发商的工
10、程项目一般都是发包企业，开发商的工程项目一般都是发包给建筑承包商，尽管有工程合同，但建给建筑承包商，尽管有工程合同，但建筑承包商的实力、信誉以及建造房屋的筑承包商的实力、信誉以及建造房屋的质量对开发商有很大的影响质量对开发商有很大的影响（五）专业顾问房（五）专业顾问房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产开发商不可能有足够的经验和技能来应对地产开发商不可能有足够的经验和技能来应对房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题，另外，房地产市场是一个不完全市场，一题，另外，房地产市场是一个不完全市场，一般的消费者对房地
11、产资讯的了解程度比其它领般的消费者对房地产资讯的了解程度比其它领域差很多，也需要专业顾问。房地产开发商需域差很多，也需要专业顾问。房地产开发商需要的专业顾问有建筑师、工程师、规划师、景要的专业顾问有建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理经理、市场师、会计师、地产代理、物业管理经理、市场研究专家、经济师及造价工程师。研究专家、经济师及造价工程师。（六）消费者或买家（六）消费者或买家第二节第二节房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序一一般般的的房房地地产产开开活活动动发发可可以以划划分分出出四四个个
12、阶阶段段、八八个个步步骤骤，四四个个阶阶段段分分别别是是是是投投资资机机会会选选择择与与决决策策分分析析、前前期期工工作作、建建设设阶阶段段和和租租售售阶阶段段，八八个个步步骤骤是是投投资资机机会会寻寻找找与与筛筛选选、细细化化投投资资方方案案、可可行行性性研研究究、合合同同谈谈判判、正正式式签签署署有有关关合合同同协协议议、工工程程建建设设、竣竣工工投投入入使使用用和和房房地地产产资资产产管管理理，也也有有人人认认为为这这八八个个阶阶段段应应该该是是投投资资意意向向酝酝酿酿及及机机会会寻寻找找、投投资资机机会会筛筛选选、可可行行性性研研究究、获获取取土土地地使使用用权权、规规划划设设计计和和
13、方方案案报报批批、签签署署有有关关合合作作协协议议、施施工工建建设设与与竣竣工工验验收收、市场营销与物业管理。市场营销与物业管理。一、投资机会选择与决策分析一、投资机会选择与决策分析这这个个阶阶段段包包括括三三个个步步骤骤即即投投资资机机会会选选择择、可可行行性性研研究究和和投投资资决决策策分分析析。这这个个阶阶段段是是房房地地产产投投资资的的第第一一步步，也也是是非非常常重重要要的的一一步步，正正确确选选择择商商机机是是项项目目成成功功的的关关键键。一一个个房房地地产产开开发发项项目目能能否否成成功功涉涉及及到到很很多多方方面面的的问问题题，包包括括地地价价成成本本、拆拆迁迁成成本本、建建安
14、安成成本本及及时时间间、租租售售价价格格及及时时间间、政政策策环环境境、相相关关部部门门的的办办事事效效率率等等，这这些些问问题题在在这这一一阶阶段段都都必必须须做做充充分分考考虑虑，而而且且，无无论论开开发发项项目目的的前前景景如如何何美美好好，开开发发商商在在此此阶阶段段都都必必须须审审慎慎，最最后后都都必必须须通通过过可可行行性性研研究究报报告告来来说说话话，而而且且所所做做的的可可研研必必须须是是客客观观的的，不不带带有有任任何何主主观观因因素素。当当然然在在做做项项目目决决策策分分析析时时，开发商可以根据自己的经验做出判断。开发商可以根据自己的经验做出判断。二、前期工作二、前期工作这
15、这个个阶阶段段的的主主要要任任务务是是获获取取土土地地使使用用权权、规规划划报报批批、工工程程施施工工招招投投标标、选选择择监监理理单单位位。就就房房地地产产开开发发项项目目来来讲讲，基基本本上上都都是是通通过过招招标标和和拍拍卖卖的的方方式式获获取取土土地地使使用用权权，随随着着政政府府办办事事程程序序的的公公开开化化和和土土地地市市场场的的进进一一步步规规范范，尽尽管管成成本本有有所所增增加加，但但开开发发商商获获取取土土地地使使用用权权要要比比以以前前相相对对简简单单，这这种种变变化化对对任任何何公公正正的的开开发发商商来来讲讲都都是是有有好好处处的的。在在拿拿地地的的同同时时开开发发商
16、商还还必必须须申申请请建建设设用用地地规规划划许许可可证证、建建设设规规划划许许可可证证和和施施工工许许可可证证。在在各各种种规规划划证证书书和和土土地地都都拿拿到到以以后后，剩剩下下的的就就是是通通过过招招投投标标选选择择施施工工企企业业和和监监理理公公司司。在在获获取取土土地地、各各种种规规划划证证书书、招招投投标标选选择择施施工工企企业业方方面面各各地地的的具具体体做做法法和和程程序序有有一一定定差差异异，这这就就需需要要深深入入实实地地，了了解解各各地地的的情情况况。在在前前期期工工作作阶阶段段，还还有有一一个个很很重重要要的的工工作作就就是是提提前前做做好好房房地地产产的的预预售售、
17、预预租租计计划划工工作作。具具体体来来讲讲这这一一阶阶段段要做的工作包括以下几个方面：要做的工作包括以下几个方面：1、获取土地使用权。、获取土地使用权。2、征地、拆迁、安置、补偿。、征地、拆迁、安置、补偿。3、制定规划设计及建设方案。、制定规划设计及建设方案。4、获取规划许可证。、获取规划许可证。5、安排短期和长期信贷。、安排短期和长期信贷。6、制定预售、预租计划。、制定预售、预租计划。7、进进行行场场平平等等土土地地开开发发，并并达达成成与与市市政政设设施施的的衔衔接协议。接协议。8、选择施工企业。、选择施工企业。9、选择监理企业。、选择监理企业。10、选择前期物业管理企业。、选择前期物业管
18、理企业。三、建设阶段三、建设阶段房房地地产产开开发发企企业业一一般般不不直直接接从从事事工工程程施施工工活活动动，而而是是委委托托承承包包商商进进行行，工工程程监监理理也也是是采采用用这这种种形形式式，因因此此，对对开开发发商商来来讲讲，在在建建设设阶阶段段的的主主要要工工作作就就是是敦敦促促承承包包商商和和监监理理公公司司按按照照施施工工和和监监理理合同行事，认真履行合同。合同行事，认真履行合同。四、租售阶段四、租售阶段根据所开发的物业类型和市场情况根据所开发的物业类型和市场情况选择房地产交易的类型，一般来讲，居选择房地产交易的类型，一般来讲，居住物业以出售为主，写字楼、酒店、商住物业以出售
19、为主，写字楼、酒店、商业用房以出租居多。至于在这个阶段开业用房以出租居多。至于在这个阶段开发商如何做广告，如何开展市场营销，发商如何做广告，如何开展市场营销，这个问题在房地产经营中有具体讲述。这个问题在房地产经营中有具体讲述。根根据据物物业业管管理理条条例例，在在业业主主、业业主主大大会会选选聘聘物物业业管管理理企企业业之之前前，建建设设单单位位应应选选聘聘物物业业管管理理企企业业，并并签签订订书书面面的的前前期期物物业业服服务务合合同同。同同时时，建建设设单单位位还还应应制制定定业业主主临临时时公公约约。国国家家提提倡倡建建设设单单位位按按照照房房地地产产开开发发与与物物业业管管理理相相分分
20、离离的原则。的原则。第三节第三节土地使用权的获取土地使用权的获取一、概述一、概述在我国的城市土地使用制度改革在我国的城市土地使用制度改革以后，一般的房地产开发用地都是采以后，一般的房地产开发用地都是采用出让和转让两种方式取得用出让和转让两种方式取得二、我国城市土地使用制度及其演变二、我国城市土地使用制度及其演变（一）（一）传统城市土地使用制度及其弊端传统城市土地使用制度及其弊端我国传统的城市土地使用制度可以概括为我国传统的城市土地使用制度可以概括为对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。所谓行政划拨是土地使用者转让土地的制度。所
21、谓行政划拨是指用地人提出申请，经审查批准后，便可以由指用地人提出申请，经审查批准后，便可以由政府有关主管部门调拨使用。所谓无偿无期限政府有关主管部门调拨使用。所谓无偿无期限使用是指从国家那里得到用地时不需支付地价，使用是指从国家那里得到用地时不需支付地价，在使用土地过程中也不需要缴纳地租或土地使在使用土地过程中也不需要缴纳地租或土地使用费，同时，国家在将土地划拨给这些使用者用费，同时，国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。时，也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家建设需征用该块土除非遇到国家建设需征用该块土地，否则土地使用者可以无期限地占地，否则土地使用者可
22、以无期限地占用下去。所谓禁止土地使用者转让土用下去。所谓禁止土地使用者转让土地是指禁止土地使用者以买卖、出租、地是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转让抵押、赠与、交换等方式将土地转让给其他单位或个人使用。给其他单位或个人使用。我国传统城市土地使用制度的弊病我国传统城市土地使用制度的弊病主要表现在如下几方面：主要表现在如下几方面：1、不利于土地的有效利用和合理配置。、不利于土地的有效利用和合理配置。2、不利于正确评价企业的生产效益和体现按、不利于正确评价企业的生产效益和体现按劳分配原则，同时造成土地使用者的利益不劳分配原则，同时造成土地使用者的利益不均等。均等。3、不利
23、于城市经济的发展和城市建设资金的、不利于城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。良性循环。4是不利于廉政建设，也是产生官僚主义的温是不利于廉政建设，也是产生官僚主义的温床。床。（二）城市土地使用制度改革的进程（二）城市土地使用制度改革的进程1、征收土地使用费。、征收土地使用费。1982年深圳特区开始按城市年深圳特区开始按城市土地的不同等级向其使用者收取不同标准的使用土地的不同等级向其使用者收取不同标准的使用费。费。1988年中华人民共和国城镇土地使用税暂年中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定要征收土地使用税。行条例规定要征收土地使用税。2、开展土地使用权有偿出让和转让。、开展土地使用权有偿
24、出让和转让。1987年下半年下半年，深圳特区率先进行土地使用权有偿出让和转年，深圳特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点。让的试点。1988年福州、海口、广州、厦门、上年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。3、制定地方性土地使用权有偿出让转让法规。、制定地方性土地使用权有偿出让转让法规。4、修改宪法和土地管理法。、修改宪法和土地管理法。1986年颁布年颁布第一部土地管理法，第一部土地管理法，1988年宪法和土年宪法和土地管理法在此方面都作了修改。地管理法在此方面都作了修改。5、制定全国性土地使用权出让和转让条、制定全国性
25、土地使用权出让和转让条例。例。1990年颁布中华人民共和国城镇国年颁布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。有土地使用权出让和转让暂行条例。1994年颁布中华人民共和国城市房地产年颁布中华人民共和国城市房地产管理法。管理法。6、新的城市土地使用制度的基本框架。目、新的城市土地使用制度的基本框架。目前的土地使用制度的基本框架是在不改变土前的土地使用制度的基本框架是在不改变土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用地使用者；土地使用者的
26、土地使用权在使用年期内可以转让、出租、抵押或者用于其他年期内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护；需要经济活动，合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。按当时市场情况补交地价。三、开发商获取土地使用权的方式三、开发商获取土地使用权的方式（一）有关概念的介绍（一）有关概念的介绍1、土土地地使使用用权权出出让让：指指国国家家将将一一定定年年限限的的国国有有土土地地使使用用权权让让渡渡给给土土地地使使用用者者，由由土土地地使使用者向政府支付土地使用者出让金的行为。用者向政府支付土地使用
27、者出让金的行为。2、土土地地使使用用权权转转让让：指指土土地地使使用用权权出出让让后后，土土地地使使用用权权受受让让人人将将土土地地使使用用权权转转移移的的行行为为，包括出售、交换、赠与等。包括出售、交换、赠与等。3、土土地地使使用用权权年年限限：按按国国家家有有关关规规定定，居居住住用用地地70年年，工工业业用用地地50年年，教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地50年年；商商业业、旅旅游游、娱娱乐乐用用地地40年年；综综合合用用地地50年。年。4、土土地地使使用用权权出出让让金金：土土地地使使用用权权受受让让人人为为获获取取土土地地使使用用权权而而支支付付给给政政府府的的
28、金额。金额。5、毛毛地地价价：所所谓谓毛毛地地是是指指未未进进行行拆拆迁迁安安置置补补偿偿的的旧旧城城区区土土地地，生生地地是是指指未未进进行行征征地地补补偿偿的的新新区区土土地地，一一般般指指未未经经过过土土地地开开发发的的农农村村土土地地。所所谓谓毛毛地地价价就就是是指指购购买买毛毛地地的的价价格格，包包括括土土地地出出让让金金、拆拆迁迁安安置置费费，有有时时还还包包括括土土地地开开发发费费。生生地地价价就就是是购购买买生生地地的的价价格格，包包括括土土地地出出让让金金、征征地地费费、土地开发费。土地开发费。6、熟熟地地价价：指指政政府府出出让让已已经经具具备备“七七通通一一平平”、“五五
29、通通一一平平”或或“三三通通一一平平”建建设设条条件件的的土土地地时时所所收收取取的的金金额额，或或土土地地使使用用权权人人将将已已经经具具备备建建设设条条件件的的熟熟地转让时所收取的金额。地转让时所收取的金额。7、土地使用费：指土地使用者因使用、土地使用费：指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。费用。（二）投资者获取土地使用权的方式（二）投资者获取土地使用权的方式1、土地使用权划拨。土地使用权划拨。所所谓谓行行政政划划拨拨是是指指县县级级以以上上人人民民政政府府依依法法批批准准，在在土土地地使使用用者者缴缴纳纳补补偿偿、安安置置等等费费用
30、用后后将将该该幅幅土土地地交交付付其其使使用用，或或者者将将土土地地使使用用权权无无偿偿交交付付给给土土地地使使用用者者使使用用的的行行为为。根根据据城城市市房房地地产产管管理理法法的的规规定定，只只有有下下述述用用地地才才能能采采用用行行政政划划拨拨的的方方式。式。（1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。）法律、行政法规规定的其他用地。2、土地使用权出让、土地使用权出让土地使用权
31、出让是房地产的一级市场，土土地使用权出让是房地产的一级市场，土地使用权出让完全由政府垄断。由于土地出让地使用权出让完全由政府垄断。由于土地出让是城市房地产建设和城市其他建设用地的源头，是城市房地产建设和城市其他建设用地的源头，事关城市和房地产业的持续、健康发展，因此，事关城市和房地产业的持续、健康发展，因此，各级政府必须高度重视土地出让，在出让之前，各级政府必须高度重视土地出让，在出让之前，必须制定中长期和年度的土地出让计划，同时，必须制定中长期和年度的土地出让计划，同时，明确出让地块的用途、年限和其他规划条件。明确出让地块的用途、年限和其他规划条件。土地出让有四种方式：土地出让有四种方式：谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH