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1、1/60课程研发部做客户的眼睛 空看、实勘与钥匙2/60n讲师介绍请讲师在此填写个人简介2/34个人简介将右图更换为讲师本人职业照3/60课程目录n空看的意义、重点、形式及注意事项n如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护4/60进入房子后随意转一圈房子，就出来了未记清屋内物品及房屋状况。有客户时，介绍房源模糊不清晰，导致成交减速及不成交没有了解房子的基本要素，直接去看房子你是这样空看的吗？n空看的意义、重点、形式及注意事项5/60你曾经带着客户找不到房子万分着急吗？介绍房源没有亮点十分无力吗？觉得一带多看没有效率吗？答不出客户的问题倍感尴尬吗？你的问题是看 房 太 少！n空看的意义、重点、
2、形式及注意事项6/60空看 是你的良药！大量 认真 的空看，能让你在面对客户时自信满满，对答如流！能让你的一带多看更有效率！充分了解房源，助推你的成交！n空看的意义、重点、形式及注意事项7/60n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的意义8/60空看看什么？客户在意什么？客户会问什么？房屋有什么亮点？同区有没有替代户型?n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的重点9/60例：现在大家看到此图，如你在空看，知道重点看什么吗？租赁看什么看装修房屋装修的新旧程度。看家电房屋里配置家电种类及新旧程度，了解是否可用，尤其是空调、冰箱及洗衣机。看家具屋内家具如没有或不佳是否可增加或更换。n空看的意义、重点
3、、形式及注意事项空看的重点10/60空看要对应租户的 七大需求5屋内的装修新旧保养程度4租户的弹性需求如：不同价位，一些物品的配置及付款方式可调整。3屋里配置物品及新旧程度是否可用注：尤其是空调、冰箱、洗衣机2屋内物品如没有或不佳是否可调配或增加物品 1房屋楼栋位置及带看路线，详细的物业地址6房子的租期、租金、付款方式及价格高低因素7购物出行的便利情况，从房屋到交通工具及购物步行或开车时间租赁看什么n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的重点11/60买卖看什么空看 22 问空看22问物业地址装修时间朝向装修费用面积看房时间价格是否有贷款房屋性质房屋状态户型是否有改动（如何改动）户口是否在本房
4、屋售房原因腾房时间家电家具是否赠送是否有车位是否满五唯一付款方式是否要求业主购买时间此房优缺点此房税费户型图！n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的重点12/60空看结束后，必完成：空看表户型图总结出房屋的至少 3 大卖点将作业交给自己的师傅或店长检查 错误处及时修正n空看的意义、重点、形式及注意事项空看后作业13/60u自主空看：每天有计划地自己空看所选定房源优点：时间上灵活性强，选定房源符合当下需求缺点：缺少专门讲房人，只能靠自己看和找业主了解情况自主空看是空看中效率最高的形式自主空看陪同空看集中空看n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的形式14/60u陪同空看他人带看或空看时主动做陪
5、同，一般适用新人 优点：1.填鸭式的房源记忆容易忘记，陪同空看更为形象，可以学到同事 的带看技巧，学习房源与客户怎样匹配 2.现场的实战能提升经纪人的作业能力，对房源的介绍更加详细；缺点：看的房源量有限陪同空看集中空看自主空看n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的形式15/60集中空看自主空看陪同空看u集中空看：1.区域集中空看以区域为单位由区经理组织的大型空看 2.店组集中空看以店组为单位由店长组织的小型空看优点：集中空看有专人讲房，可以获取更多详细房源信息缺点：选择性小，只能空看特定房源 空看去喽！n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的形式16/60空看注意事项：u空看的信息采集表在空
6、看前一定要准备好u集中空看时记得签到u空看的时候要带上鞋套u空看过时间长的房源可以再空看u空看不但要了解房源本身，更要了解业主信息n空看的意义、重点、形式及注意事项17/60课程目录n空看的意义、重点、形式及注意事项n如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护18/60如何提升实勘质量5.拍摄一组好的实勘3.了解不同质量实勘的带来的影响4.获取实勘n如何提升实勘质量2.实勘的 3 种形式1.明确实勘的意义19/60u帮助经纪人与经纪人之间相互分享房源 内网中实勘及时呈现，房源详细信息在经纪人与经纪人之间快速传递，每个经纪人都能掌握更多的房源基础信息u使房源推广广告呈现更直接、更吸户 在端口使用
7、上优质的实勘可以让整体的房源信息更立体化，更真实化 优质的实勘增强了经纪人房源信息的曝光度，从而提高客户的新增量 优质的实勘可以让经纪人在展业操作中更有效率u客户接待，邀约更简单 实勘的存在让客户提前感受到更全面的房源信息，提升整体印象 接待客户、邀约时能更为全面地将房屋信息呈现在客户面前n如何提升实勘质量实勘的意义20/60u便于经纪人与客户之间互动房源 通过邮箱、微信、彩信、微博等多种方式传递图片，让客户在不能第一时间看房的情况下，能充分对房源有了解u帮助建立经纪人与客户之间更好的信任关系 通过实勘提前让客户在未看房前就对房源有所了解 减少客户无效看房 让客户更信任经纪人，更好地和经纪人建
8、立长期维护关系n如何提升实勘质量实勘的意义21/601.接待中实勘SE房源展示对比n如何提升实勘质量实勘的3种形式22/60对于一些接待中未能获得实勘的业主怎么办2.带看陪看中实勘 前期准备好SE内网房源有无实勘的对比截图，给业主更直接的参考 提前准备好链家在线有无实勘的差异化截图，打印呈现给业主 通过客户看房后的反馈及“客户需要家人参考”来说服业主 通过带看时为客户准备的带看资料夹来对比出有无实勘的区别带看陪看n如何提升实勘质量实勘的3种形式23/60空看中的实勘更多的是丰富经纪人和客户之间的互动，让客户对房子有更真实的感受，且让经纪人现场约看时描述更真实、更生动。3.空看中实勘n如何提升实
9、勘质量实勘的3种形式24/60实勘会直接影响客户 对于房源的第一印象这套房装修不错，打个电话，想看看房子。这套房装修太差了，我再看看其他房子。n如何提升实勘质量不同质量实勘带来的影响25/60如何争取实勘？一、避免过多的看房打扰业主；二、让客户先看照片再看房，帮助业主筛选客户，节省业主/客户时间；三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；告知实勘对业主的优势房子看房方便的话，很多客户会不间断地去看房子，如果给房子全方位的拍照，客户咨询时，先给客户看照片。这样既不影响您的生活和工作，又可以尽快把房子销售出去。n如何提升实勘质量获取实勘26/60如何争取实勘？告知实勘对业主的优势一、避免过多
10、的看房打扰业主；三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；接待的客户第一时间看户型和室内照片，客户有意向，再致电业主，让客户去看房子，这样，可以节省客户和业主双方的时间。二、帮助业主筛选客户，让客户先看照片再看房，节省业主/客户时间；n如何提升实勘质量获取实勘27/60如何争取实勘？告知实勘对业主的优势二、帮助业主筛选客户，让客户先看照片再看房，节省业主/客户时间；一、避免过多的看房打扰业主；1.实地拍照后，照片会上传到公司的内部系统中，整个北京市的链家运营员工都可以详细地了解房屋详细情况，增加宣传覆盖面。2.在各大网站、橱窗、派报上呈现、推广房子，更多地吸引客户看房，提高房子的销售速度
11、。三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；n如何提升实勘质量获取实勘28/60大家先评论一下这两张实勘拍得怎么样？猜一下客户看到照片后的成交周期？客户在网上看到照片后2小时内看房，当天签约。客户在网上看到照片后，提出很多疑问，经过介绍多套房源再次推荐，多次邀约，才形成带看。此房成交周期21天。n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘29/60怎么拍出高质量的实勘照片？u实勘照片标准：1、图片无人物，无外网LOGO，无多重水印；2、房间不得脏、乱，沙发、桌椅、床上无杂乱衣物；3、不能只拍摄房间一角或单一物品；4、图片不能模糊、黑暗不清；5、图片不得倒置、倾斜、拉伸变形；6、照片尺寸为 800*
12、600，比例为4:3（横版，不得为竖版）；7、室厅厨卫每个房间至少上传1张照片,以SE户型文字为准。怎么拍出高质量的实勘照片呢？1n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘30/60京帮照片质量决定因素1.相机质量2怎么拍出高质量的实勘照片？2.拍摄环境及对象3.拍摄者技巧4.后期处理n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘31/60u要求：相机像素在800万以上；u最佳选择为单反相机（拍摄效果好，同时业主会觉得你很专业）；若店面相机质量达不到要求，建议组内共同购买一台；u尽量不用手机拍摄照片上传，防止照片不清晰；u像素设置为1024*768；u注意取消相机上的日期显示。1.相机质量n如何提升实勘质量拍摄一
13、组好的实勘32/602.拍摄环境及对象1.室内光线：拍摄之前将住宅内的照明设备全部打开；2.室内布局：拍摄之前对整个室内坏境要有大概的了解。注：天气因素（避免阴雨天或是其他比较光线不好的天气）：拍摄实勘照片最好选择在天气很好的阳光明媚的日子。如遇到实在需要拍摄但是又避不开坏天气，就尽量避开光线过于暗淡的时间段进行拍摄。n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘33/601.选择白天拍照，拍照前打开室内灯，增强光线；2.提前去房屋做整理，让照片看起来更整洁；3.针对不同居室，选择不同角度；3.拍摄者技巧背光拍摄抖动重影房间凌乱单一物品业主照片未处理竖拿相机n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘34/60图片
14、质量决定因素光线不足，开灯补光，如果灯比较漂亮，开灯效果更好。拍摄时站的位置：选择不背光的拍摄角度，且拉远距离，斜对角拍摄。屋内收拾干净整洁n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘35/60u机位，角度示意图n如何提升实勘质量36/60u机位，角度示意图n如何提升实勘质量37/60镜头 角度示意仰视 镜头向上俯视 镜头向下平视 镜头保持与地面平行每个房间都要有一张照片！实勘图片数量要求n如何提升实勘质量38/60u各房间拍摄技巧 客厅和主卧面积相对较大 所以最好站在阳台对面的墙的中间向阳台一面拍摄。退到无处可退，取景框中两边的墙尽量保证一样长度，取（天棚、地面、阳台、左右墙）五个面的全景最好再站在阳
15、台一面拍摄一张，以此体现房间的格局情况n如何提升实勘质量39/60厨房和次卧相对面积变小，厨房通常为狭长的空间最好站在门口处，手在门框的位置，尽量取（天棚、地面、阳台、左右墙）五个面的全景如果门的位置在一面墙的中间，那么最好选择直视角机位,半蹲进行拍摄。如果门的位置在一面墙的边上，那么最好选择斜视角机位，半蹲进行拍摄。u各房间拍摄技巧n如何提升实勘质量40/60卫生间的面积最小，所以最好站在卫生间门口，身体在外，手在门框处拍摄的内容一定要包含基本设施物品：马桶、洗手池、浴缸一定要俯视拍摄，拍摄一部分地面才能体现空间感切忌对着卫生间镜子拍摄u各房间拍摄技巧n实勘注意事项41/604.后期处理n实
16、勘注意事项42/60补光前补光后，整体变亮n实勘注意事项u调亮处理前整体色调灰处理后鲜艳明亮u补光43/60实勘拍摄有三宝，电话、相机和鞋套；若想路上聊聊天，速销文件不能少；进门也有三部曲，开灯、整理、调相机拍摄照片有讲究，符合要求很重要；干净整洁有装修，明亮清晰无噪点；无人物，会P图，无关装饰都去掉；呈现最大空间感，唯一LOGO来识别；四比三，要横版，八乘六百不变形；张数对照户型图，诚实可靠展全貌！n实勘注意事项检查好实勘的格式、张数，确保合格实勘，开始上传吧！实 勘 口 诀点击播放视频44/60课程目录n空看的意义、重点、形式及注意事项n如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护45/60
17、n钥匙的收取及钥匙房的维护获取钥匙的重要性 收钥匙对经纪人的好处是什么？维护中对房源更熟悉 随时看房，带看量大，了解客户需求的机会多，成交几率大 赢得客户的信任（业主将钥匙委托给链家是对我们的充分信任，拉开了我们与对手的距离）获得钥匙委托业绩46/60 以朝东区为例，据统计，目前成交的所有房源中看房方便的房源占成交中的85%，而看房方便的房源中有钥匙的房源占68%，可见，钥匙房在成交房源中占大多数。看房方便VS不方便的数据对比n钥匙的收取及钥匙房的维护获取钥匙的重要性47/607133这些图说明什么？11天0带看！有无钥匙的带看量的对比买卖有钥匙看房方便有无钥匙的带看量的对比租赁n钥匙的收取及
18、钥匙房的维护获取钥匙的重要性48/60房源钥匙是带看量的有力保证那么，要如何收取房源钥匙呢？n钥匙的收取和钥匙房的维护49/60 什么样的房子适合收钥匙？业主锁定业主不在出租、出售房源附近，不方便过来的平时忙于工作的业主业主急租、急售，需要通过钥匙增加房子的优质度空置房源 收取钥匙三步走n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙50/60步骤一：获得钥匙委托循序渐进之推出服务，免除打扰从接到委托开始，就为收钥匙埋下伏笔，根据业主的工作性质，现住所距房源远近，欲售/租房源的状态等，说明可能遇到的问题，推出我们的服务。n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙51/60这项业务可以1.节省您的时间。不必往
19、返看房，只需电话沟通您房子租售进程。2.减少对您的打扰。3.增加您房源的带看量。钥匙房看房方便，是端口客户最爱点击的房源；我们会组织集中空看，让本区经纪人一同推荐；房源可看的时间长，无论客户多晚都可以来看房，不会错过准客户。n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙52/60步骤二：获得钥匙委托循序渐进之打消顾虑，安心无忧业主自然会对把钥匙留在别人手里有各种各样的担心，我们要解决业主的疑虑，打消业主顾虑。n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙53/60n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙54/60步骤三：获得钥匙委托循序渐进之给予信心、获得委托当业主逐渐了解我们的服务时，要适时增加砝码，促使业主
20、放心地将钥匙委托给我们。提醒业主，为了安全起见，不要多家留钥匙，同业如果需要看房我们可以全程陪同，保证业主的权益n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙55/60经纪人还可以将端口呈现展示给业主n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙56/60n钥匙的收取和钥匙房的维护提出服务 就要兑现 获得钥匙委托只是我们服务的开始维护好钥匙房，对于成交十分关键57/60房源长时间不能租/售出，业主要求收回钥匙钥匙丢失或室内卫生保持不好，失去业主信任收完钥匙便不闻不问，维护不用心，业主收回委托持续维护，争取当专属维护人争取尽量多的陪看（学习其他人的带看/业主回访的谈资）争取业主认同（定期清洁/在房屋内设置温馨提
21、示等）维护的目的是为了成交，在维护的同时应探寻业主底价，时时为成交打基础及时与业主沟通，及时汇报工作，获得业主信任，争取尽快租/售出可能的风险维护方法n钥匙的收取及钥匙房的维护收钥匙后的维护工作58/60发送打扫干净前后的对比照片如风大或下雨下雪等恶劣天气，门窗检查电话或短信反馈定期通风，让客户看房感觉良好，且可检查房屋内状况，给业主报房平安，成为业主的房屋管家。带看后的反馈（汇报工作量）房屋状况反馈（汇报辛苦度）反馈客户看房后的感受和想法及带看次数，为 什么没有租出/售出的主要原因反馈同类型房源套数、同类型房源情况及报价。近期同类型真实成交价格反馈。汇报目前正在 为业主通关派报、网络等全渠道
22、做广告主推。经纪人怎样和业主沟通n钥匙的收取及钥匙房的维护收钥匙后的维护工作59/60课程回顾n 空看的意义、重点、形式及注意事项n 如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护60/6061/609、静夜四无邻，荒居旧业贫。2023/3/312023/3/31Friday,March 31,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。2023/3/312023/3/312023/3/313/31/2023 2:08:32 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2023/3/312023/3/312023/3/31Mar-2331-Mar-2312、故人江海别，几度隔山川。2023/3/312023/3/
23、312023/3/31Friday,March 31,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。2023/3/312023/3/312023/3/312023/3/313/31/202314、他乡生白发，旧国见青山。31 三月 20232023/3/312023/3/312023/3/3115、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 232023/3/312023/3/312023/3/313/31/202316、行动出成果，工作出财富。2023/3/312023/3/3131 March 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2023/3/312023/3
24、/312023/3/312023/3/319、没有失败，只有暂时停止成功！。2023/3/312023/3/31Friday,March 31,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2023/3/312023/3/312023/3/313/31/2023 2:08:32 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2023/3/312023/3/312023/3/31Mar-2331-Mar-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2023/3/312023/3/312023/3/31Friday,March 31,202313、不知香
25、积寺，数里入云峰。2023/3/312023/3/312023/3/312023/3/313/31/202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。31 三月 20232023/3/312023/3/312023/3/3115、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 232023/3/312023/3/312023/3/313/31/202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/3/312023/3/3131 March 202317、空山新雨后，天气晚来秋。2023/3/312023/3/312023/3/312023/3/319、杨柳散和风，青山澹吾虑。2023/3/3120
26、23/3/31Friday,March 31,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2023/3/312023/3/312023/3/313/31/2023 2:08:33 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2023/3/312023/3/312023/3/31Mar-2331-Mar-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2023/3/312023/3/312023/3/31Friday,March 31,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2023/3/312023/3/312023/3/312023/3/313/31/202314、意志坚强
27、的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。31 三月 20232023/3/312023/3/312023/3/3115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 232023/3/312023/3/312023/3/313/31/202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/312023/3/3131 March 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2023/3/312023/3/312023/3/312023/3/31MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉