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1、杭州营销策划机构2008年6月安安 徽徽 铜铜 陵陵整体市场报告整体市场报告400-700-98001 1、观、观 世世 铜陵宏观市场研究铜陵宏观市场研究 2 2、阅、阅 世世铜陵房地产市场研究铜陵房地产市场研究3 3、相、相 人人 客群分析客群分析 内容纲要内容纲要400-700-98001 观世 铜陵宏观市场研究p 城市认知城市认知p 铜陵宏观经济解读铜陵宏观经济解读p 铜陵城市解析铜陵城市解析p 铜陵房地产市场研究铜陵房地产市场研究400-700-9800.1.1城城市市认认知知400-700-9800铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里
2、，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。两山一湖旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。1
3、1.铜铜陵陵的的城城市市特特性性与与区区位位优优势势 400-700-9800自自1956年建市以来，铜年建市以来，铜陵立足资源基础，依托陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，品、医药等相应发展，拥有拥有34个行业、个行业、133个个门类、数千种工业产品门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工皖江地区一座新型的工贸港口城市。贸港口城市。2 2.铜铜陵陵的的城城市市背背景景与与发发展展机机遇遇
4、 400-700-9800p城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）p铁路：铜九铁路 p高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速p城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道p形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。3 3.铜铜 陵陵 的的 交交 通通 状状 况况 400-700-98001956年，经国务院批年，经国务院批准，铜陵正式建市，准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政由省直辖。以后随政治经济形势变化，行治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县现铜陵市辖区为
5、一县三区，分别为铜陵县、三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区铜官山区、狮子山区和郊区，总面积和郊区，总面积1，113平方公里，其中市平方公里，其中市区面积区面积227平方公里，平方公里，总人口总人口81.35万人，其万人，其中市区人口中市区人口43.43万人。万人。4 4.铜铜陵陵行行政政区区域域划划分分 400-700-9800铜陵城市发展定位：铜陵城市发展定位：全国铜产业基地全国铜产业基地电子材料产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市皖中南中心城市5 5.铜铜陵陵城城市市发发展展定定位位 400-700-9800.2.2铜铜陵陵宏宏
6、观观经经济济解解读读400-700-9800截至2007年铜陵市人均已经突破4000 美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。1 1、总量及人均、总量及人均1 1.铜铜 陵陵 总总 量量 及及 人人 均均 分分 析析安徽省排名：安徽省排名：2 2.铜铜 陵陵 全全 省省 排排 名名排名地市1合肥市13002安庆市6003芜湖市5804马鞍山5405滁州市4386宿州市4306六安市4307巢湖市4108淮南市3559亳州市34510宣城市35011铜陵市29012淮北市25813黄山市21514池州市158排名城市人均1马鞍山426642铜陵市356483合肥市281254芜湖市26976
7、5淮南市151976黄山市140527淮北市129008宣城市125009滁州市995410安庆市983611池州市901512巢湖市891313宿州市704914亳州市638815六安市62313 3.铜铜陵陵人人均均可可支支配配收收入入涨涨幅幅 收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。五年来，全市生产总值由五年来，全市生产总值由2002年的年的93亿元增加到亿元增加到2007年的年的290亿亿元，年均增长元，年均增长16.6%，总量在全省前移，总量在全省前移2位；人均地区生产总值超位；人均地区生产总值超过过5000美元；财政总收
8、入由美元；财政总收入由9.4亿元增加到亿元增加到50亿元，年均增长亿元，年均增长39.8%，总量在全省前移，总量在全省前移9位；累计完成固定资产投资位；累计完成固定资产投资395亿元，亿元，相当于相当于2003年前年前47年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。到较多实惠的五年。地市可支配收入增幅安徽省1147417.4马鞍山1613717.7合肥市1342621.9铜陵市1326617.6芜湖市1323422.1淮南市120
9、0312.6淮北市1164418.7黄山市1136216.9巢湖市1133119.7亳州市1128824.8池州市1101722.2滁州市1090414.4安庆市1071011.7宿州市1056218.1六安市1045916.9宣城市1043615.44 4.铜铜陵陵人人均均可可支支配配收收入入排排名名p改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自19891989年批准第一家外商投资企业年批准第一家外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业227
10、227家，外商投资企业累计投资总额家，外商投资企业累计投资总额9826798267万美元，注册资本万美元，注册资本6062960629万美元，合同外资额万美元，合同外资额3414134141万美元，实际利用外资万美元，实际利用外资2850328503万美元。万美元。p坚持从投资导向着手，积极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选坚持从投资导向着手，积极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国
11、家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对
12、象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得税实行二免三减半的基础上再延续三年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先税实行二免三减半的基础上再延续三年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先后引进跨国集团后引进跨国集团7 7家，其中世界家，其中世界500500强企业强企业4 4家，分别是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳家，分别
13、是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳集团和韩国公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我集团和韩国公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据外商投资产业目录，结合铜陵产业特点，对市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据外商投资产业目录，结合铜陵产业特点，对全市所有招商项目进行认真清理，编制了铜陵投资指南、铜陵招商项目册，建立了铜陵招商项目库全市所有招商项目进行认真清理，编制了铜陵投资指南、铜陵招商项目册，建立了铜陵招
14、商项目库和铜陵招商网站，引导外商进行投资。和铜陵招商网站，引导外商进行投资。铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。5 5.铜铜陵陵招招商商引引资资概概况况政策/关键词核心内容影响央行5次加息7次上调存款准备金率2007年9月15日开始，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。由于自2004年10月以来9次加息，今
15、年以来五次加息，在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。同时提高资金成本，在一定程度上起到抑制投资的作用。提高了置业者的还贷成本，降低了购买力和有效需求。第二套房贷40%首付+1.1倍利率中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公
16、布的同期同档次基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效的抑制非刚性购房需求，有效的减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。本轮调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大，例如目前深圳地区房价是在大幅度地下降。很多大中城市出现观望情绪，交易量锐减。6 6.房房地地产产行行业业金金融融政政策策部部分分政策政策/关键词关键词核心内容核心内容影响影响土地有偿使土地有偿使用费提用费提高一倍高一倍财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发财政部、国土资源部、中国人民银行三部们联合下发的关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问的关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的
17、通知规定，自题的通知规定，自2007年年1月月1日起，新批准新日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍。倍。总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，总的影响不会很大。在三部门联合下发的通知中规定，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体上提高一倍，这涉及到商品房销售单价涨幅具体情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准情况。以上海为例，在新规定的要求下，新批准新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高新增建设用地土地有偿使用费在原有基础上提高
18、一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了一倍后，商品房的销售单价每平方米仅上涨了15元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何元，这样一来对于暴利房地产行业来说没有任何影响，同时对购房者来说影响也不大。影响，同时对购房者来说影响也不大。廉租房的供廉租房的供应要求应要求07年年10月月8日国土资源部下发通知，为确保城市低收日国土资源部下发通知，为确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和中入家庭住房用地供应，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品房建设用地低价位、中小套型普通商品房建设用地，其年，其年供应总量不得低于住宅供应总量的供应总量不得低于住宅供应总量的70%近两年铜陵市
19、政府对房地产行业的管理重近两年铜陵市政府对房地产行业的管理重心放经济适用房建设上，心放经济适用房建设上，06年政府年政府组织了房交会但今年不会组织以避组织了房交会但今年不会组织以避免消费者对商品房过度关注的倾向。免消费者对商品房过度关注的倾向。招标拍卖挂招标拍卖挂牌出让牌出让国有建国有建设用地设用地使用权使用权规定规定该规定强调，受让人必须付清整宗地全部土地出该规定强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证。
20、纳比例分期发放建设用地使用权证。该规定出台，将有助于房地产行业健康的发展。在该规定出台，将有助于房地产行业健康的发展。在规定出台之前，一些不正规的房地产企业可规定出台之前，一些不正规的房地产企业可以采取拖欠等方式。不按合同缴纳土地全部出让以采取拖欠等方式。不按合同缴纳土地全部出让金，并利用分期分块发放的建设用地使用权证，金，并利用分期分块发放的建设用地使用权证，将未建成的楼盘通过预售渠道对外销售将未建成的楼盘通过预售渠道对外销售，再通过，再通过预售所得款项，进行下一步投资建设。该规定出预售所得款项，进行下一步投资建设。该规定出台后，还会影响土地成本，并加大项目开发成本，台后，还会影响土地成本，
21、并加大项目开发成本，缩小利润率。此外该规定还将对房地产业产生洗缩小利润率。此外该规定还将对房地产业产生洗牌效应，将实力雄厚的开发公司留下来，间接提牌效应，将实力雄厚的开发公司留下来，间接提高了房地产行业的进入门槛。高了房地产行业的进入门槛。遏制土地囤积现遏制土地囤积现象象办法明确可以纳入土地储蓄范围的土地包括：依法收回的国有土地，办法明确可以纳入土地储蓄范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其它依法取得的土地。对纳入储蓄的土地征收批准手续的土地，其它依法取得的土
22、地。对纳入储蓄的土地，经市、县人民政府国土资源管理部批准，土地储备机构有土地，经市、县人民政府国土资源管理部批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时里利用及为储备权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时里利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民
23、政府国土资源管理部门统一组织供地。地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年农用地转用计划时扣减相应指标。应的，在下达下一年农用地转用计划时扣减相应指标。进一步表明国家对土地垄断，土地资源国有化；强调土进一步表明国家对土地垄断，土地资源国有化；强调土地使用制度的规范性，遏制土地资源不良运作。地使用制度的规范性，遏制土地资源不良运作。7 7.房房地地产产土土地地政政策策部部分分法规法规内容概要内容概要影响分析影响分析物权法物权法物权法明确了个人对财产的
24、拥物权法明确了个人对财产的拥有权和支配权。在整个物权有权和支配权。在整个物权法中充分体现了重视个人资法中充分体现了重视个人资产，且并对国有资产做特别保产，且并对国有资产做特别保护。护。该法规的出台同时对房该法规的出台同时对房地产市场也有着深远的地产市场也有着深远的影响，不仅在房地产使影响，不仅在房地产使用年限、业主权益保护用年限、业主权益保护等问题进行了改进和加等问题进行了改进和加强，还预示着政府在未强，还预示着政府在未来将不断完善政策法规，来将不断完善政策法规，对房地产市场的调控不对房地产市场的调控不断深化。断深化。物权法的出台对已购房的消费者来讲，是重大物权法的出台对已购房的消费者来讲，是
25、重大的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会的利好，有利于社会的稳定，但在短期内不会影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规影响房价的上涨。从长期的角度上看，该法规将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也将提高土地及房地产的价值。对于城市拆迁也一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自一定影响，拆迁户也将更多地拿物权法保护自己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许己的权益，从原则上城市拆迁的难度会有些许增加。物权法的出台，对于开征物业税创造了增加。物权法的出台，对于开征物业税创造了前提条件。前提条件。物业税物业税物业税（物业税（），即对于财产的征税，），即对于财产的征税，又称为不动产税，又称为不
26、动产税，以土地、房以土地、房屋等不动产为课税对象，要求屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占方政府的主要财政收入，所占比重为到左右，比重为到左右，其和所得税、增值税一起被称其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。为国际通行的三大税种。国家税务总局和财国家税务总局和财
27、政部已于政部已于2007年年9月月5日批准安徽、河南、福日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市夏、重庆，已有十省市开始物业税开始物业税“空转空转”运运行。行。（1）物业税对政府的影响。物业税的征收，加）物业税对政府的影响。物业税的征收，加强了政府的税收收入，为整个国家，整个社会强了政府的税收收入，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民
28、的生又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。（活水平，进而形成良性循环。（2）物业税对房）物业税对房地产商的影响。房地产商投资的负担降低，有地产商的影响。房地产商投资的负担降低，有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。（范市场。（3）物业税对消费者的影响。降低消）物业税对消费者的影响。降低消费者在初期购买房子的门槛。物业税征收后的费者在初期购买房子的门槛。物业税
29、征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。（大多数消费者的实际承受能力。（4）物业税对）物业税对二手市场的影响。产生二手市场的影响。产生“买房容易养房难买房容易养房难“的的现象。消费者会更加理性的考虑自己的投资行现象。消费者会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。为的合理性，减小一部分投机行为。综合分析：综合分析：20072007年国家宏观调控政策在年国家宏观调控政策在20062006年基础更加严厉跟进，宏观调年基础更加严厉跟进，宏观调控对房地产市场的主要影响体现在投资市场和市场结构的优化上，将有力控
30、对房地产市场的主要影响体现在投资市场和市场结构的优化上，将有力的推动铜陵市房地产市场的持续健康稳定的发展。的推动铜陵市房地产市场的持续健康稳定的发展。8 8.房房地地产产相相关关法法规规政政策策综合分析综合分析铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道，2007年,在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。居民消费能力强劲，2007年铜陵市居民的户均存款达到了4.3万元，处于安徽省领先位置。人均突破35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口58%说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。以上诸多国家宏观政策对铜陵房地产市场总体影响不大，仅对部
31、分投资客有所影响，在后续的房产市场分析中也将有体现。当地对房地产行业政策相对宽松，如申请预售许可证对工程进度要求低1）多层建筑进度到3层。2)无需面积预测。3）无需之前进行物业管理招投标。.3.3铜铜陵陵城城市市规规划划解解析析新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市人口规模近期（游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市人口规模近期（2010年）为年）为60万，远期（万，远期（2020年）为年）为80万人。万人。1 1.建建设设大大铜铜陵陵城城市市空空间间新新
32、体体系系 城市将形成城市将形成“一城三区，一主两一城三区，一主两副副”组团式空间布局结构，主城组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活力的以工业园组成，形成富有活力的以工业为主的综合性新城区；为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。合性新城区。2 2.主主 城城 区区 东东 扩扩 南南
33、 拓拓以以“山水山水铜都铜都”为核心，通为核心，通过全面保护、严格控制、重点过全面保护、严格控制、重点恢复、综合利用和有序建设，恢复、综合利用和有序建设，使大铜官山公园成为成为国家使大铜官山公园成为成为国家级森林公园、国家矿山公园、级森林公园、国家矿山公园、中国第一铜文化旅游目的地。中国第一铜文化旅游目的地。“两山一湖两山一湖”北部门户景区、北部门户景区、城市市民公园和山态城区，全城市市民公园和山态城区，全面打造成为铜陵市山岳生态景面打造成为铜陵市山岳生态景观名片。观名片。大铜官山公园板块分为：大铜官山公园板块分为：战略区域包括：四大战略板块，战略区域包括：四大战略板块，两大景观区域。两大景观
34、区域。战略轴线包括：五条景观轴线。战略轴线包括：五条景观轴线。战略据点包括：七大核心项目。战略据点包括：七大核心项目。游客量（预计）：游客量（预计）：2010年接待游客年接待游客15.02万人次万人次2020年接待游客年接待游客60.18万人次万人次2030年接待游客年接待游客100.13万人次万人次项目地块地处城市规划的南部城区项目地块地处城市规划的南部城区,规划是以商贸物流、旅游、工业等规划是以商贸物流、旅游、工业等行业为主的综合性新城区。项目紧邻城市主干道铜都大道，铜都大道直行业为主的综合性新城区。项目紧邻城市主干道铜都大道，铜都大道直通长江大桥是该区域经济交流的重要渠道。项目南靠大铜官
35、山，城市规通长江大桥是该区域经济交流的重要渠道。项目南靠大铜官山，城市规划大铜官山在划大铜官山在2030年前会建成大铜官山公园，项目周遍的旅游服务业年前会建成大铜官山公园，项目周遍的旅游服务业也将成为该区域的重点经济产业，将很大程度的提升项目地块的价值。也将成为该区域的重点经济产业，将很大程度的提升项目地块的价值。周边的海螺水泥厂等市重点企业的发展也有助于项目地块的发展。周边的海螺水泥厂等市重点企业的发展也有助于项目地块的发展。3 3.大大 铜铜 官官 山山 公公 园园 市市 政政 概概 念念 规规 划划 综合分析综合分析发展战略推动城市扩容，城市发展跃上新平台。发展战略推动城市扩容，城市发展
36、跃上新平台。“东扩南拓东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个政府重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。.4.4铜铜陵陵房房地地产产市市场场研研究究全省房价可能继续稳步上升大环境带动小环境一、投资住宅仍居主导一、投资住宅仍居主导2007年，安徽省房地产开发投资延续上年平稳
37、快速的增长态势，增速基本保持在年，安徽省房地产开发投资延续上年平稳快速的增长态势，增速基本保持在40%左右，全年完成房地产开发投资左右，全年完成房地产开发投资891.51亿元，比上年增长亿元，比上年增长39.9%。房地产开发投。房地产开发投资指数为资指数为114.4，是，是8个分类指数中最高的，比上年提高个分类指数中最高的，比上年提高0.2个点。个点。从投资用途看，住宅投资居主导地位。全年住宅完成投资从投资用途看，住宅投资居主导地位。全年住宅完成投资662.28亿元，增长亿元，增长37.7%，投资额占房地产投资的，投资额占房地产投资的74.3%;办公楼完成投资办公楼完成投资23.88亿元，增长
38、亿元，增长52.6%，占，占总额的总额的2.7%，所占比例最低；商业营业用房投资，所占比例最低；商业营业用房投资109.94亿元，增长亿元，增长37.8%，占总额，占总额的的12.3%。二、商品房空置率下降二、商品房空置率下降截止截止2007年年12月底，全省商品房空置率面积月底，全省商品房空置率面积280.49万平方米，比上年下降万平方米，比上年下降18.1%。商品房空置面积下降，表明安徽省房地产业运行的内在质的量逐步提高。商品房空置面积下降，表明安徽省房地产业运行的内在质的量逐步提高。从空置房的用途来看，住宅空置面积从空置房的用途来看，住宅空置面积172.13万平方米，下降万平方米，下降1
39、8.9%，占全省商品，占全省商品房空置面积的房空置面积的61.4%；办公楼；办公楼16.45万平方米，下降万平方米，下降25.8%；商业营业用房；商业营业用房72.72万平万平方米，下降方米，下降20.8%。从空置的时间来看，空置。从空置的时间来看，空置13年的商品房面积年的商品房面积206.9万平方米，下万平方米，下降降9.1%；空置；空置3年以上的商品房面积年以上的商品房面积14.45万平方米，下降万平方米，下降19.7%。三、三、2007年年“皖房景气指数皖房景气指数”值值指数名称2007年指数（%）2006年指数（%）2007年比2006年增减（点）景气状况皖房景气指数104.2101
40、.6+2.6景气开发投资指数114.4114.2+0.2景气资金来源指数108.3107.1+1.2景气购置土地面积指数99.394.6+4.7不景气土地购置费指数101.998.8+3.1景气空置面积指数106.2105.7+0.5景气新开工面积指数95.396.3-1.0不景气竣工面积指数104.8104.4+0.4景气销售价格指数104.6101.0+3.6景气1 1.安安 徽徽 省省 总总 体体 房房 地地 产产 市市 场场 现现 状状据数据统计显示，据数据统计显示，2007铜陵市区竣工面积达铜陵市区竣工面积达98.19万平方米，同比去年增长万平方米，同比去年增长29.25%。其中住宅
41、面积。其中住宅面积67.51万平方米，同比去年增长万平方米，同比去年增长15.46%。07年开工面年开工面积积101.6万平方米，同比去年下降万平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅。其中住宅83.14万平方米，同比去万平方米，同比去年下降年下降9.92%。2007年铜陵市区成交面积年铜陵市区成交面积54.61万平方米，同比去年下降万平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品。其中：商品住宅成交住宅成交42.86万平米，同比下降万平米，同比下降33.07%，占总成交的，占总成交的78.48%。整体。整体07年房年房产市场成交量均同比产市场成交量均同比06年有大幅度下滑。年有大幅度下滑。0
42、7年整体房产市场供需同比年整体房产市场供需同比06年均有大幅度的下降。年均有大幅度的下降。07年的开发量少导致现年的开发量少导致现铜陵市场可售房源稀少，全市可售房源仅铜陵市场可售房源稀少，全市可售房源仅1600余套远底于同规模其他城市。余套远底于同规模其他城市。20072007年铜陵房地产市场的供销关系保持活跃态势。年铜陵房地产市场的供销关系保持活跃态势。2 2.2 20 00 07 7年年铜铜陵陵房房地地产产市市场场回回顾顾p商品房价格稳步上涨，全市住宅均价突破商品房价格稳步上涨，全市住宅均价突破3500元元/平方米，同比已超过安徽省省会城市合肥。平方米，同比已超过安徽省省会城市合肥。p。p
43、房屋空置面积减少，市场呈需大于求状态房屋空置面积减少，市场呈需大于求状态p至至07年底，全市空置商品房面积约在年底，全市空置商品房面积约在5.1万平方米左右，同比减少万平方米左右，同比减少20.93%，p市场现供应量较少，潜在竞争力威胁较大市场现供应量较少，潜在竞争力威胁较大p截止到今年截止到今年3月份，铜陵三个区共有月份，铜陵三个区共有1600余套房屋可以出售，按照平均面积余套房屋可以出售，按照平均面积100计算，潜计算，潜在供应量大约在供应量大约16万，同比其他同类城市供应量较少。考虑到市区内现土地出让情况，保万，同比其他同类城市供应量较少。考虑到市区内现土地出让情况，保守估计今年商品房市
44、场将新增供应量在守估计今年商品房市场将新增供应量在70万以上。万以上。年份年份投资额投资额（亿元）（亿元）施工面积施工面积（万）（万）竣工面积竣工面积（万）（万）销售面积销售面积（万）（万）均价均价（元（元/）空置面积空置面积（万）（万）200320036.38117.3344.9934.0619009.73200420049.50153.9151.0844.8627508.272005200510.46151.3854.1639.5831006.062006200617.79261.6675.9773.2132466.452007200720.77262.0598.1954.6135875.
45、103 3.2 20 00 07 7年年铜铜陵陵房房地地产产市市场场分分析析2920913334429221628819823125127216613255513360050040030020010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月2007年1月至2008年2月商品房月成交套数图通过表中数字我们计算出，07年1-12月份，我市商品方一共销售2600余套。按照每套100平方米计算，我市房地产交易面积达到260000平方米左右。销售主要节点为3、4月；9、10月；1月三大节点。前两大节点是房产市场常规黄金时段。而1月份这一节点主要因为铜陵此类城市打工返乡一族购房
46、的高潮。4 4.0 07 7年年铜铜陵陵商商品品房房销销售售走走势势有利因素有利因素 铜陵经济铜陵经济5 5年内持续高速增年内持续高速增长及城市规划有利于房地产长及城市规划有利于房地产的发展；的发展；铜陵市城市规划有助于郊区铜陵市城市规划有助于郊区房地产市场的发展。房地产市场的发展。铜陵房地产市场逐步走向成铜陵房地产市场逐步走向成熟，这将在一定程度上促进熟，这将在一定程度上促进项目的发展；项目的发展；不利因素不利因素 宏观政策调控频出，投资客户进一步宏观政策调控频出，投资客户进一步被被 打击；打击；区域发展还未兑现；区域发展还未兑现；5 5.铜铜陵陵房房地地产产发发展展环环境境分分析析 08年
47、将持续宏观调控，一些新的政策将出台，积极维护和促进市场健康发展；铜陵前几年房产市场平均每年按350元/平方米左右，属于稳健上涨。08 年铜陵市商品房价格依然会上涨，总体上是稳中略升。板块竞争将进一步加剧，有创新产品的发展商领衔主演；产品同质化严重，消费者生活质量需求逐步提高；6 6.2 20 00 08 8年年铜铜陵陵房房地地产产市市场场前前景景预预测测 2 阅世铜陵房地产板块竞争研究p铜陵新区规划研究铜陵新区规划研究p铜陵新区与各区的竞争铜陵新区与各区的竞争p房地产板块竞争研究房地产板块竞争研究p铜陵市场后续供应量分析铜陵市场后续供应量分析 按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分
48、为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局：新城板块新城板块城南板块城南板块东郊板块东郊板块中心区板块中心区板块环天井湖板块环天井湖板块1 1.铜铜陵陵房房地地产产板板块块竞竞争争研研究究p中心区板块（以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西）市场供不应求、价格稳定。p中心区供地有限，尽管中央华庭、阳光山水、香樟花园等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活配套设施。pp2 2.中中 心心 区区 板板 块块 特特 征征 分分 析析 项目名称：中央华
49、庭项目名称：中央华庭基本资料：基本资料：地点：紧邻长江路，紧贴义安地点：紧邻长江路，紧贴义安大道北段大道北段开发商：合肥火炬物业发展有开发商：合肥火炬物业发展有限责任公司铜陵分公司限责任公司铜陵分公司总建面积：总建面积：68077.70 M268077.70 M2总套数：总套数：520 520 套套建筑形式：多层建筑形式：多层容积率：容积率：1.19 1.19 绿化率：绿化率：43.66%43.66%物管费：物管费：0.50.5元元/平方米平方米/月月优劣势分析：优劣势分析：1.优势优势项目地处铜陵长江路黄金地段，周遍配套齐全。项目地处铜陵长江路黄金地段，周遍配套齐全。教育学区好。教育学区好。
50、产品以大户型为主，定位市场上层高端客户群体为销产品以大户型为主，定位市场上层高端客户群体为销售目标。在铜陵房产市场市区新盘较少的情况下该项售目标。在铜陵房产市场市区新盘较少的情况下该项目取得良好的销售业绩。目取得良好的销售业绩。2.劣势劣势项目户型结构较差，使用率低；项目户型结构较差，使用率低；项目产品外立面较差。项目产品外立面较差。销售情况：销售情况：销售率：项目销售率：项目07年上旬开盘至年上旬开盘至今已全部售罄。今已全部售罄。价格；均价价格；均价4900左右左右3 3.中中心心区区板板块块代代表表项项目目分分析析-中中央央华华庭庭 36项目名称：阳光山水项目名称：阳光山水基本资料：基本资