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1、旧城改造项目工作要点介绍旧城改造项目工作要点介绍本报告是严格保密的。u城市化进程不平衡城市化进程不平衡留下的顽疾，u一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造如何改造本报告是严格保密的。几个关键名词几个关键名词u村
2、民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾u村民股份公司u对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。u丈量、确权u新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是 10.8，还有拆一赔一u拆赔比u定向摘牌u拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以
3、自己拿到。拆迁成本u拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。本报告是严格保密的。与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。u区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商u商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地
4、开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设本报告是严格保密的。在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备前期准备拆迁实施拆迁实施开发实施开发实施规划研究规划研究编制实施方案编制实施方案组建机构组建机构项目招商项目招商现状核查现状核查制定拆赔方案制定拆赔方案拟定优惠政策拟定优惠政策规划报批规划报批计划申报计划申报物业核查公告物业核查公告物业登记、确权物业登记、确权业主访谈业主访谈确定拆
5、赔方案确定拆赔方案拆迁动员拆迁动员拆迁谈判拆迁谈判签定拆补协议签定拆补协议土地供应申请土地供应申请制定开发方案制定开发方案编制详细规划编制详细规划拆迁手续办理拆迁手续办理发布拆迁信息发布拆迁信息房屋拆除房屋拆除办理前期手续办理前期手续开发建设开发建设风险控制风险控制可前置，开发主开发主体的合法性确立体的合法性确立本报告是严格保密的。前期准备工作流程前期准备工作流程审 批审 批本报告是严格保密的。拆迁实施阶段工作流程拆迁实施阶段工作流程审 批本报告是严格保密的。开发实施阶段工作流程开发实施阶段工作流程本报告是严格保密的。旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一旧城改造涉及政府、开发商、村民的
6、三方利益，一切美好愿望的实现都要基于切美好愿望的实现都要基于利益博弈利益博弈 政府利益政府利益企业开发利润及品企业开发利润及品牌建立牌建立旧改项旧改项目目企业利益企业利益改造后改造后区域价值提升，承担城市功能的城区域价值提升，承担城市功能的城市增长极市增长极拆迁、建设模式拆迁、建设模式改造前改造前社区脏乱差，公共配套不社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损完善，区域价值被贬损村集体村集体及村民利益及村民利益村民居住环境改善村民居住环境改善城市归属感增强城市归属感增强村民社会保障增加村民社会保障增加利益主体博利益主体博弈模型满足弈模型满足各方长短期各方长短期利益利益城市功能完善城市功能完善城
7、市价值提升城市价值提升旅游消费升级旅游消费升级政府、企业、村民三政府、企业、村民三房的利益动态平衡房的利益动态平衡本报告是严格保密的。三方在拆赔谈判中的具体分工和工作三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则，起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府政府股份公司股份公司不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补
8、偿开发商开发商本报告是严格保密的。开发模式开发模式 本报告是严格保密的。城市更新主要的运作模型研究城市更新主要的运作模型研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性城市更新）模式（软性城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）实施策略实施策略实施模式借鉴实施模式借鉴运作过程运作过程改造分期改造分期见世联地产顾问丛书城市更新之市场模式本报告是严格
9、保密的。城市更新运作模型研究城市更新运作模型研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性城市更新）模式（软性城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退。中央财政拨款城市发展基金城市内城更新工程无偿资助利润分成低息贷款私人资本
10、投资阳光海岸项目较难争取到中央财政的拨款。三亚市年GDP不足50亿，财政收入不足7亿，市财政较难投入。模式匹配度：较差模式匹配度：较差 案例借鉴：英国城市发展基金（1982）本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市更新运作模型研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性城市更新）模式（软性城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）针对大规模
11、的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资金收回。MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。本项目规划为多功能综合旅游服务区，需要作区域功能的全面改变。地块狭长，权属复杂，公间比例较大，难以一次完成。模式匹配度：好模式匹配度：好案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用MUT模式进行改造开发的项目）本报告是严格保密的。城市更新运作模型研究城市更新运作模型研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development F
12、undUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性城市更新）模式（软性城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）SUR模式是软性城市更新模式（Soft Urban Renewal）的缩写，在时间应用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。模式匹配度：较差模式匹配度：较差 案例借鉴：澳大利亚Vienna镇的城市更新本报告是严
13、格保密的。城市更新运作模型研究城市更新运作模型研究城市发展基金模式（城市发展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（软性城市更新）模式（软性城市更新）IDPIDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）模式（通过改建和开发计划来进行改造）这项计划目的在于对街区进行空间改造。这种改造模式不宜于控制改造进程，而且由多主体参与改造的方式很容易降低改造标准。大型开发商小型开发商小型开发商区位最好区位较好区位不好大范围，高层的高档居住区小
14、范围，四到五层的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治经济实力建造和出售自助改建 模式匹配度：较差模式匹配度：较差 本报告是严格保密的。大规模、多功能的城市更新项目主要采用大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUTMUT模模式式uMixed Used Theory 混合功能开发理论大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式。适用环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。l利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。l利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的
15、资金收回。l每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一阶段建设使用。l寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。l规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足最初的规划目标。强有力的组织机构 模块划分，各自平衡滚动开发 增长点的价值标杆 多角度互动 本报告是严格保密的。MUTMUT模式的组织实施流程模式的组织实施流程 政府规划组（委员会）开发商 确定增长点招标确定开发商互动监督制定总体设计商定划分功能模块与开发次序与承包商互动开发本报告是严格保密的。部分安置、部分出售、分期投入、滚动部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的
16、基本思路开发，是旧城改造项目的基本思路四更园四更园二期二期四更园四更园一期一期澹州村澹州村食品食品厂厂u滚动开发模式：滚动开发模式：u利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩余房产出售，产生利润，滚动进入下一期的开发成本中。u该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开发热情，最后实现了区域更新的政府目标。项目开发策略项目开发策略安置区安置区安置区安置区安置区安置区安置区安置区产生利润产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润产生利润产生利润保障居民利益实
17、现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。本报告是严格保密的。旧城改造中旧城改造中7 7种盈利模式种盈利模式 本报告是严格保密的。旧改项目分为一级开发收益和二级开发旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式收益两大类盈利模式u获取一级开发获取一级开发的收益的收益u获取二级开发和获取二级开发和土地增值的收益土地增值的收益自主开发合作开发承诺投资回报率合作开发按股份利润分红项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发BOT项目转让熟地招标、拍卖、挂牌获取土地出让金通过项目开发和土地转让开发，获取开发利润和土地增值收益1234567下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例下面以三亚城投
18、开发阳光海岸项目为例本报告是严格保密的。模式一：城投自主进行一级开发模式一：城投自主进行一级开发三亚政府三亚政府阳光海岸拆阳光海岸拆迁工作小组迁工作小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地权益资金商业银行商业银行债务/股权融资信托信托/私募基金私募基金签订协议签订协议出让金出让金模式一运作过程示意图：城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。本报告是严格保密的。城投自主进行一级开发模式评价城投自主进行一级开发模式评价u好处是利用财务杠杆,使得利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。u城投需投入巨大的人力、物
19、力、财力运作实施。J单纯的政府背景具有较强的公信力J对政策的把握度高J能够保证项目的顺利实施J较高比例的债务融资所形成的杠杆效应L资金压力过大L市场化程度低L操作缺乏灵活性L容易抬高建造成本利利弊弊适适用用性性分分析析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥本报告是严格保密的。模式二模式二 ：城投寻求合作开发，并约定投：城投寻求合作开发，并约定投资回报率资回报率三亚政府三亚政府阳光海岸改阳光海岸改造领导小组造领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地权益资金+土地入股签订协议签订协议出
20、让金出让金u三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发u实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。模式二运作过程示意图：其他其他主体主体注入资金约定投资回报率按约定投资回报率本报告是严格保密的。城投自主进行融资型合作开发模式评价城投自主进行融资型合作开发模式评价u城投对资金的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础u合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。J缓解独自开发所造成的资金压力J城投主导开发具有较强的公信力J对政策的把握度高J固定合作方的投资回报率后，城投可以实现利润最大化L风险独
21、自承担L市场化程度低L不能调动投资者的积极性L不利于安抚原住民情绪利利弊弊适适用用性性分分析析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损只是针对特殊的个案，不具有普遍性所需资金投入通过多角度融资能够解决本报告是严格保密的。模式三：城投谋求战略性合作开发，并模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红按股分红三亚政府三亚政府阳光海岸改阳光海岸改造领导小组造领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地权益资金+土地入股签订协议签订协议出让金出让金u战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整各改造和开发过程的长期合作。u城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发
22、项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。u城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。模式三运作过程示意图：其他其他主体主体具体项目公司具体项目公司注资入股按股分红本报告是严格保密的。战略性合作进行一级开发的模式分析战略性合作进行一级开发的模式分析J缓解独自开发所造成的资金压力J能够保证项目的顺利实施J分散风险，同时也降低了利润空间J良好的合作开发为二级开发打下基础J知名开发商的相互学习借鉴，并调动了合作者的积极性L土地一级开发利润需要分享利利弊弊适适用用性性分分析析一级开发利润较低&价值上升空间较小的土地成熟稳健的合作者，战略性的合作项目有一定风险，受开发操作水
23、平的影响较大本报告是严格保密的。总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式融资性合作和战略性合作两种主要形式合作开发承诺投资回报率（融资性合作）合作开发按股份利润分红（战略性合作）描述成立项目公司进行一级开发，与 合作方合同约定投资回报率。成立项目公司进行一级开发，双方通过合同约定按照股份进行利润分红。特点城投独自承担一级开发的风险，同时享受一级开发带来的较大土地增值。合作双方分担一级开发风险，共享开发利润。土地的适应性价值被较高贬损、或者经过一级运营会有较大升值空间的土地价值上升空间较小的土地本报告是
24、严格保密的。城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的城投是否在一级开发后介入二级开发，取决于地块价值的提升速度及其在项目整体中的重要性提升速度及其在项目整体中的重要性u土地价值迅速增值，是土地出让的前提。u因此，在出让土地之前的区域营销、规划和形象宣传、基础设施、交通路网、绿化景观建设、关键配套和边界处理等必须先期着重投入。出让土地二级开发权获得土地出让金获得土地二级开发权获得进一步增值收益和开发利润土地价值一级开发之后土地价值迅速攀升一级开发之后土地价值迅速攀升到预期水平到预期水平一级开发之后土地价值未达到预一级开发之后土地价值未达到预期期周边关系周边配套和基础建设已经形成周边配套
25、和基础建设已经形成周边配套和基础设施建设尚未形周边配套和基础设施建设尚未形成，地块尚有较大增值空间成，地块尚有较大增值空间重要性属于相对次要地块，对于整体影属于相对次要地块，对于整体影响不大（不包括响不大（不包括BOTBOT型项目）型项目）对于项目整体来讲意义重大，需对于项目整体来讲意义重大，需要对开发进程进行控制要对开发进程进行控制本报告是严格保密的。模式四：城投取地自主进行二级开发模式四：城投取地自主进行二级开发三亚政府三亚政府阳光海岸改阳光海岸改造领导小组造领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地签订协议签订协议u项目后期城投自有资金比较充裕u积累
26、一定开发经验后u项目开发利润率高u一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。模式四运作过程示意图：净地净地挂牌出让定向摘牌取地项目项目公司公司二级二级开发开发赚取利润本报告是严格保密的。模式五：城投取地转让变现模式五：城投取地转让变现三亚政府三亚政府阳光海岸改阳光海岸改造领导小组造领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地签订协议签订协议u城投自有资金比较充裕u需要在战略上控制土地开发进程u土地需要一定时间来提升价值u项目开发利润相对土地增值利润较低模式五运作过程示意图：净地净地挂牌出让定向
27、摘牌取地土地土地转让转让赚取土地增值收益控制土地开发节奏净地净地成立项成立项目公司目公司本报告是严格保密的。模式六：城投与其他公司合作取地进行模式六：城投与其他公司合作取地进行二级开发二级开发三亚政府三亚政府阳光海岸改阳光海岸改造领导小组造领导小组三亚城投三亚城投拆赔谈判拆赔谈判拆迁补偿拆迁补偿土地平整土地平整净地净地签订协议签订协议u项目开发利润率较高u项目开发进程需要控制u项目前期城投自有资金比较紧张u项目前期缺乏足够开发经验模式六运作过程示意图：净地净地挂牌出让定向摘牌取地合资合资公司公司二级二级开发开发赚取利润其他其他公司公司利润分成土地入股资金入股本报告是严格保密的。综上，城投可以通
28、过定向摘牌获得土地二级开发权，综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获取二级开发和土地增值收益根据具体情况获取二级开发和土地增值收益u土地价值在一级开发后尚未达到峰值，将随项目进展进一步增值u对于项目整体意义重大，必须对开发进程进行严密控制的土地项目公司取地自主开发项目公司取地转让变现合资公司合作开发直接获得土地增值收益参与二级开发获利项目后期城投自有资金比较充裕积累一定开发经验后项目开发利润率高项目前期城投自有资金比较紧张项目前期缺乏足够开发经验项目开发利润率较高，但整体利润相对较低项目后期城投自有资金比较充裕项目开发利润相对土地增值利润较低土地需要一定时间来提升价值非重
29、点地块，通过规划控制土地本报告是严格保密的。一些非盈利文化娱乐项目也可以采取一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOTBOT项目招项目招商方式开发，城投通过协议获得招商佣金商方式开发，城投通过协议获得招商佣金uBOT项目招商面临的问题是如何提供一个有吸引力的盈利模式来吸引投资者BOT概念概念BOT（BuildOperateTransfer），即建设经营转让方式，是政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入
30、仍无法弥补项目的亏损，则项目的亏损，则BOTBOT项目将对开发商不具有吸引力。项目将对开发商不具有吸引力。本报告是严格保密的。拆赔方案拆赔方案 如何确定拆赔方案拆配比？旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关键点就是找到各方的利益平衡点本报告是严格保密的。拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式方式u 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。u 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。u
31、 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。u 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。实物实物货币货币实物为主实物为主货币为辅货币为辅货币为主货币为主实物为辅实物为辅本报告是严格保密的。“实物赔偿，产权置换实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔的关键因素是拆赔比比项目项目原有面积原有面积拆赔比拆赔比还建面积还建面积框架结构房347091：1.241650.8混合结构房5626701：1562670砖木结构房195551：0.8516621.75简易结构房1
32、45601：0.68736按照政府政策规定u一般政府政策会有指导拆建比。（见三亚政府138附件）u在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为10.8左右，成熟旺区更高。u村民一般要求拆一赔一。本报告是严格保密的。拆赔模式拆赔模式u完全市场化拆赔模式：完全市场化拆赔模式：市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿u有条件市场化拆赔：有条件市场化拆赔：采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔 u准政策方案一：准政策方案一：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门国土部门界定。u准政策方案二：准
33、政策方案二：完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司集体股份公司 u完全政策拆赔：完全政策拆赔：若政府能够保证落实“有效界定建房时间”（即界定合法违法的标准）和“强制拆除违法建筑”两个关键两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。(政府强势，西部城市政府强势，西部城市)建议从可操作性出发选择拆赔方案。如果侧重于操作风险最小应选择“有条件市场方案”。如果侧重于维护两规，应选择“准政策方案1”，但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可本报告是严格保密的。月川村改造共形成六种补偿方案月川村改造共形成六种补偿方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案
34、一现金补偿+120宅基地补偿方案二现金补偿+120宅基地+90出租公寓补偿方案三现金补偿+120宅基地+90出租公寓+1万集体用地政策方案补偿方案四现金补偿+300公寓+90出租公寓+1万集体用地补偿方案五现金补偿+海航地块120宅基地+90出租公寓+1万集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120宅基地+300公寓）+90出租公寓+1万集体用地案例链接：三亚月川村旧改案例链接：三亚月川村旧改本报告是严格保密的。具体拆赔方案制定拆赔方案的技术路线制定拆赔方案的技术路线拆赔政策拆赔政策分析制定拆赔方案方案初步设计盐田历史拆赔分析原有拆赔分析综合分析评价拆赔方案内容及分类拆赔方案制定原则现状数据分
35、析确定初步拆赔方案政策拆赔方式研究确定拆赔标准拆赔标准验证方案评价反馈意见分析拆赔难度分析拆赔标准确定制定拆赔方案现实条件分析本报告是严格保密的。拆赔方案实施过程拆赔方案实施过程选择总量较少的*村作为试点村制定可行的拆赔方案在改造范围内选取试点村在改造范围内选取试点村以政策或案例为依据初步制定标准较低标准较低的拆赔方案并发送集体组织或户主制定拆赔方案（初稿）制定拆赔方案（初稿）分析大部分户主的真实想法和补偿底线回收并分析反馈意见回收并分析反馈意见对原方案进行调整并确定拆赔方案调整并发布拆赔方案调整并发布拆赔方案以拆赔方案为基准在*村实施拆赔谈判在试点村进行拆赔谈判在试点村进行拆赔谈判以试点村拆
36、赔标准改造在范围内全面实施拆赔在改造范围内实施拆赔在改造范围内实施拆赔本报告是严格保密的。拆迁补偿在实践中的细节拆迁补偿在实践中的细节u阶梯式的拆赔比阶梯式的拆赔比。以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。如180以下按照全产权置换，180-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。（实践中的最佳方式。)u首层赔偿商业。首层赔偿商业。私房的首层是按10.82补偿集中商业；私房的二层及以上是按10.88补偿住宅或公寓。原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。（岗厦河原村）u鼓励搬
37、迁。鼓励搬迁。村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。u在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%；（房屋货币补偿金额）u居民组建物管公司。居民组建物管公司。居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。解决办法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会u商铺返还。商铺返还。低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。水电费可以直接由水电公司来处理。u以现状赔偿。以现状赔偿。对于没有产权、
38、不合法的建筑，一般以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。赔偿方式鼓励搬迁安抚村民以现状赔偿本报告是严格保密的。设定拆赔方案之关键设定拆赔方案之关键u查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，查帐：拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿！u确权：确认建筑合法、非法的标准：确权：确认建筑合法、非法的标准：关键是界定建房时间。建房时间。但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。u可行性：q违章私房普遍违章私房普遍：q产
39、权关系混乱产权关系混乱：q面积超标严重面积超标严重：q建筑强度大建筑强度大：q业主来源复杂业主来源复杂：q建房形式多样建房形式多样：旧城改造区域的旧城改造区域的普遍现状特点普遍现状特点本报告是严格保密的。经济测算及评价经济测算及评价本报告是严格保密的。经济测算基础及前提经济测算基础及前提u拆赔比确定：拆赔比确定：比按1：0.6u开发商最低利润确定：开发商最低利润确定：至少15的净利润u取地成本确定：取地成本确定：享受暂行办法中的地价优惠u静态静态oror动态测算：动态测算：动态需细致到每年核心就是挣不挣钱？挣多少钱？所以经济测算的基础就是财务知识：成本是什么？收入是什么？最终的总利润是多少？成
40、本利润率多少？开发单位收益原则为：开发单位收益原则为：NPV0，IRR 行业基准收益率行业基准收益率本报告是严格保密的。u拆迁成本包括村民旧房的拆除费及过渡期间的安置费，有货币补偿的还包括部分补偿金额。u政府鼓励搬迁，会规定搬迁奖励费按时签协议10%、按时搬迁10%u旧村改造项目中，一般土地成本（包括的拆迁安置费和取地成本）占总开发成本的40%-50%40%-50%左右。u不可预见费:包括基本预备费+涨价预备费。序号序号开发成本开发成本一拆迁安置费1.1 拆除费 1.2 安置费1.3 搬迁费用1.4 拆迁管理费1.5 测绘费、评估费、拆除费等费用1.6 不可预见费二地价三勘察设计费（2）四建筑
41、安装工程费五不可预见费（2.5）六管理费用（2）七食品厂安置费八公共配套设施总开发成本（合计）总开发成本（合计）注：单价为按可销售建筑面积分摊计算的单价u开发成本：取地费用开发成本：取地费用+拆迁费用拆迁费用成本细项（总投资）成本细项（总投资）=开发成本开发成本+开发税费开发税费本报告是严格保密的。成本细项（总投资）成本细项（总投资）=开发成本开发成本+开发税费开发税费u销售费用销售费用：销售额*（1-3%）即相当于给代理公司的点数。u销售税金及附加销售税金及附加=营业税（收入5）+印花税（收入0.03）+城建税（营业税7）+教育费附加（营业税3）（目前算总销售额的12%-15%比较合理）u预
42、征土地增值税预征土地增值税=每期销售总回款*1%（不要严格按照国家规定来算，一般是预提1%比较合理）u财务费用财务费用=借款利息支付（按照现时贷款利率来算）u所得税所得税：国家规定25%开发税费开发税费=销售费用销售费用+销售税金及附加销售税金及附加+土地增值税（预提土地增值税（预提+结转）结转）+财务费用财务费用+所得税所得税本报告是严格保密的。收入细项收入细项=卖房卖房+卖地卖地+商业性物业持续经商业性物业持续经营收入营收入u注意：注意：u测算时每期销售面积需设定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。u销售售价根据市场有一个递增额度：如年涨幅年涨幅5%5%u根据项目情
43、况，需要区分商业和住宅的 销售情况。案例：月川村旧改项目：销售收入表案例：月川村旧改项目：销售收入表u每年销售净收入每年销售净收入=每年的卖房总回款每年的卖房总回款-销售税金销售税金-预征土地增值税预征土地增值税本报告是严格保密的。项目利润测算项目利润测算u营业利润营业利润=销售收入销售收入-营业成本（营业成本（动态测算中，得出每年的营业利动态测算中，得出每年的营业利润和净利润）润和净利润）u税后净利润税后净利润=营业利润营业利润-所得税所得税(25%)(25%)（国家法定所得税率），（国家法定所得税率），得得出每年的资金净流入。出每年的资金净流入。案例：月川村旧改项目：利润表案例：月川村旧改
44、项目：利润表注意注意在动态测算中，刚开始的营业利润需抵补前期的资金投入（开发成本），（测算中有一个专项叫：补前期亏损）所以没有利润，当然也不用缴纳所得税。本报告是严格保密的。项目经济收益指标及评价。项目经济收益指标及评价。u每年净现金流量每年净现金流量=每年现金流入每年现金流入-每年现金流出每年现金流出（动态测算中用，作为后续测算的基础）u采用净现值公式，得到每年的采用净现值公式，得到每年的净现值流量表。净现值流量表。u最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期最后得出财务净现值、内部收益率、动态投资回收期案例：月川村旧改项目：现金流量表案例：月川村旧改项目：现金流量表评价指标评价指标（一
45、般标准）（一般标准）财务内部收益率 大于等于 行业基准利润率（20%）财务净现值(i=12%)=动态投资回收期=本报告是严格保密的。风险性分析风险性分析敏感性分析一般是测试容积率变化、销售价格变化对项目产生的风险。测试容积率、价格变化对于总收入、总投资、净利润、利润率、净现值、IRR，回收期的影响。本报告是严格保密的。内部收益率内部收益率IRRIRR：使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率u内部收益率的“内部”说明它只与项目本身的现金流量序列有关，与外界无关，不需要给定折现率，可以用来比较不同投资期限的项目。u内部收益率是留在项目内部尚未回收投资的那部分资金的收益率，它反
46、映的是项目所占用资金的盈利能力，u财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-2000005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比较两个投资方案的优劣本报告是严格保密的。提高利润率的主要方式及选择顺序提高利润率的主要方式及选择顺序说明引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例提高容积率增加商住用地面积降低拆赔比政府补贴
47、提高利润率的提高利润率的主要方式主要方式提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大提高利润率的效果明显但是决定于政府财力1 13 34 42 2本报告是严格保密的。旧改的组织构架旧改的组织构架本报告是严格保密的。比较理想的旧改项目组织结构比较理想的旧改项目组织结构u目前各个城市尚未成立专门的城市重建局，在组织上未明确政府的职能主体u一般成立旧改项目小组，河西区出组长，各个部门参加。河西区房产局、规划局、综合执法局、信访办。u查处违法建筑工作办公室是日常监督和控制违法建设的机构。u规划和改造工作办公室控制土地用途，并有落实“确权”工作责任。组长（区委书记）常务组长（各部门副局长
48、）市信访办市公安局区分局局长市国土局副局长市规划局副局长市房产管理局市国资委副主任市综合行政执法局市政府副秘书长查处违法建筑工作办公室规划和改造工作办公室常设国土房产局常设规划局居委会（股份公司）本报告是严格保密的。旧改项目政府招商条件旧改项目政府招商条件n根据各地块的功能、规模、开发量大小等不同情况分别制定选择条件n资金门槛，要求开发商必须有7亿元的启动资金n本项目涉及住宅、商业等综合性大型社区的开发建设，开发商必须具有较好综合开发经验n有开发中心城社区的成功经验n最好有旧城改造经验n品牌房地产开发商优先设定原则设定原则n开发商的资质、资金实力、开发经验、品牌、旧城改造经验、商业、办公物业开
49、发经验等，不同地块考虑的重点应不同考虑因素考虑因素招招 商商 条条 件件条件确认条件确认n投标单位须提供拟投标地块改造资金证明，包括估算的拆迁、临时安置 费、回迁房50的建设费、可销售商品房35建设费n投标单位须提供具体的改造实施方案和计划n投标单位须提供已开发建设的案例和经验n投标单位提供旧城（旧村）改造案例n投标单位的近五年的财务状况本报告是严格保密的。旧改项目可能的优惠政策旧改项目可能的优惠政策实施主体实施主体优惠政策优惠政策三亚市河东区三亚市河东区：在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，制定适当的优惠政策报市政府，由市政府批准后执行。可能的优惠政策有：n土地出让收益返还；n政
50、府补贴；n银行贷款贴息；n政府投资建设公共配套设施和基础设施；n行政事业性收费减半收取；n相关手续办理享受“绿色通道”政策；本报告是严格保密的。各项手续的办理各项手续的办理立项手续立项手续用地审批用地审批规划审批规划审批拆迁许可审批拆迁许可审批建设工程审批建设工程审批所需所需资料资料n项目立项申请报告；n项目可行性研究报告；n项目建设所需的土地、环保审批文件；n资金证明文件；n需补充提供的其他材料；n改造合作协议；n改造可行性研究报告；n改造项目的规划方案；n改造项目的房屋产权资料；n改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书；n改造实施计划和方案；n建设单位资信证明；n保证金；n申请表；