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1、一、成本途径的基本涵义一、成本途径的基本涵义成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。第1页/共58页用一数学式可概括为：资产的评估值资产的重置成本=-资产实体有形损耗-资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值计算公式计算公式第2页/共58页二、成本途径的基本要素二、成本途径的基本要素1 1）重置成本 指在当前条件下取得全新的与被评估资产相同的资产所需花费的全部支出。第3页/共58页(1)(1)复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平
2、重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。(2)(2)更新重置成本是指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。第4页/共58页 选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。第5页/共58页指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。2)2)资产的有形损耗（实体性贬值）第6页/共58页 指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。3)3)资产的功能性贬值功能性贬值功能性贬值超额投资成本超额投资成本超额运营成本超额运营成本
3、第7页/共58页 是指由于外部条件的变化引起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。4)4)资产的经济性贬值第8页/共58页三、成本途径的基本前提三、成本途径的基本前提被评估资产处于继续使用状态。第9页/共58页 只只有有当当被被评评估估资资产产处处于于继继续续使使用用状状态态下下，再再取取得得被被评评估估资资产产的的全全部部费费用用才才能能构构成成其其交交换换价价值值的的内内容容。资资产产的的继继续续使使用用不不仅仅仅仅是是一一个个物物理理上上的的概概念念，资资产产的的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只只有有当当资资产产能能够够继继续续使使用
4、用并并且且在在持持续续使使用用中中为为潜潜在在所所有有者者和和控控制制者者带带来来经经济济利利益益，资资产产的的重重置置成成本本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。才能为潜在投资者和市场所承认和接受。第10页/共58页四、成本途径中的具体方法四、成本途径中的具体方法1)1)重置成本的估算方法2)2)实体性贬值的估算方法3)3)功能性贬值的估算方法4)4)经济性贬值的估算方法第11页/共58页(1)重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型,购买型和自建型。1)1)重
5、置成本的估算方法第12页/共58页重置购建设备一台,现行市场价格每台5 5万元,运杂费10001000元,直接安装成本800800元,其中原材料300300元,人工成本500500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.80.8元,该机器设备重置成本为:直接成本为5000050000元+1000+1000元+800+800元=51800=51800元 其中:买价,50000,50000元 运杂费,1000,1000元 安装成本,800,800元 其中：原材料,300,300元 人工,500,500元 间接成本(安装成本),400),400元 重置成本合计,52200,5
6、2200元。例3-103-10第13页/共58页某机床按现行市价购置，每台为5 5万元，运杂费为800800元，安装调试费为原材料400400元，人工费600600元。按同类设备安装调试的间接费用分配，间接费用为每天人工费用的75%75%。求该机床的重置成本。第14页/共58页(2)价格指数法(物价指数法)价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为：重置成本=资产的账面原值(1+(1+价格变动指数)或 =资产账面原值价格指数 价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。第15页/共58页某被估资产购建于20082008年,账面
7、原值为5000050000元,当时该类资产的定基价格指数为9595,评估时该类资产的定基价格指数为160160,则：被估资产重置成本50000(160%/95%)100%50000(160%/95%)100%8421084210(元)例3-113-11第16页/共58页练习题1.某项资产2007年购建，账面原值100000元，2010年进行评估，若以购建时物价指数为100%，则3年间同类资产物价环比价格指数分别为110%、120%、115%，则该项资产的重置成本应为（）元。A、145000 B、115000 C、152000 D、1518002.某被评估资产2000年购建账面价值为50万元，2
8、009年进行评估，2000年、2009年该类资产的定基物价变动指数分别为20%、70%，则被评估资产的重置成本为（）万元。A、50 B、70.8 C、35.3 D、85DB第17页/共58页价格指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价格因素,又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。价格指数法与重置核算法区别：第18页/共58页练习题1.用物价指数法估算的资产成本
9、是资产的（）。A、复原重置成本 B、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 C、更新重置成本 D、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本A第19页/共58页(3)功能价值类比法功能价值类比法,也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。计算公式为：第20页/共58页 某重置全新的一台机器设备价格5 5万元,年产量为50005000件。现知被评估资产年产量为40004000件,由此可以确定其重置成本：被 评 估 资 产 重 置 成 本 4000/5000500004000/50
10、005000040000(40000(元)这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系。例3-123-12第21页/共58页(4)规模经济效益指数法 许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系,当资产A A的生产能力比资产B B的生产能力大一倍时,其成本却不一定大一倍,也就是说,资产生产能力和成本之间只成同方向变化,而不是等比例变化,这是由于规模经济效益作用的结果。两项资产的重置成本和生产能力相比较,其关系可用下列公式表示：第22页/共58页推导可得：第23页/共58页公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数，在美国，这个经验数据一般在0.41间，如加工工业一般为0.
11、7，房地产行业一般为0.9，我国到目前为止尚未有统一的经验数据。评估过程要谨慎使用这种方法，公式中参照物，一般可选择同类资产中的标准资产。第24页/共58页（5）统计分析法步骤：第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别。第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。第25页/共58页第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算出分类资产的调整系数,其计算公式为：K=R/RK=R/R公式中：K K为资产重置成本与历史成本的调整系数；R R为某类抽样资产的重置成本；R R为某类
12、抽样资产的历史成本。根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本,计算公式为：被评估资产重置成本某类资产账面历史成本KK 某类资产账面历史成本可从会计记录取得。第26页/共58页评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5 5台,估算其重置成本之和为3030万元,而该5 5台具有代表性通用设备历史成本之和为2020万元,该类通用设备账面历史成本之和为500500万元。则：K=3020=1.5K=3020=1.5该类通用设备重置成本5001.5=750(5001.5=750(万元)例3-133-13第27页/共58页练习题现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，
13、估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（）万元。A、357 B、448 C、400 D、417D第28页/共58页(1)观测法观测法,也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。2)2)实体性贬值的估算方法第29页
14、/共58页资产实体性贬值 重置成本(1(1实体性成新率)式中:实体性成新率=1-=1-实体性贬值率第30页/共58页(2)使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),),进而估测资产的实体性贬值的方法。与使用年限法具有相同评估原理的技术方法还有工作量比率法等。使用年限法数学式表达为：第31页/共58页式中：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中,通常只考虑数额较大的残值,如残值数额较小可以忽略不计。总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=
15、名义已使用年限资产利用率 第32页/共58页资产利用率=(=(截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间)100%)100%当资产利用率1 1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率1 1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。资产利用率计算公式为：第33页/共58页某资产20002000年2 2月购进,2010,2010年2 2月评估时,名义已使用年限是1010年。根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作8 8小时,该资产实际每天工作7
16、.57.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5/(103608)100%103607.5/(103608)100%93.75%93.75%由此可确定其实际已使用年限为9.49.4年。例3-143-14第34页/共58页练习题某机器设备购建于2004年10 月，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自2004年初至2008年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2009年初恢复正常使用，现以2010年10月5日为评估基准日，则该设备的实际使用年限为（）年。A、6 B、7 C、8 D、7
17、.5B第35页/共58页(3)修复金额法修复金额法是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额来判断资产的有形损耗额。此方法主要适用于具有特殊结构的可补偿性资产有形损耗率的估测。可补偿性有形损耗是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗。第36页/共58页某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估计其成新率。（1）可修复性损耗引起的贬值额=17（万元）（2）不可修复部分的重置成本=150-17=133（万元）（3）不可修复部分的贬值率=2/20=10%（4）不可修复部分的贬值额=133*10%=13.3
18、（万元）（5）成新率=1-(17+13.3)/150=79.8%第37页/共58页功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。3)3)功能性贬值的估算方法第38页/共58页第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二,计算二者的差异,确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。步骤：第39页/共58页第三,估计被评估资产的剩余寿命。第四,以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现。被评估资产功能性贬值额 (被评估资产年净超额运营成本折现系数)第40页/共58页某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产
19、效率高,节约工资费用,有关资料及计算结果如表3-4:3-4:例3-153-15第41页/共58页表3-4 3-4 某设备的技术资料项目项目月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税(税率25%)25%)扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%,510%,5年年金折现系数功能性贬值额技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备1000010000件 0.800.80元 80008000元 10000 10000件 1.201.20元 1200012000元12000-8000=400012000-8000=4000元400012=48000400012=480
20、00元 1200012000元 3600036000元 5 5年 3.79083.7908 136468.8 136468.8元第42页/共58页功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本更新重置成本第43页/共58页练习题某待评估的生产设备每月可生产某待评估的生产设备每月可生产1000010000件产品，生产每件产品的工资成本为件产品，生产每件产品的工资成本为1.51.5元，而目前的新式同类设备元，而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为生产每件产品的工资成本仅为1.21.2元。假定待评估设备与新设备的运营成
21、本在其他方面相同，待评估设备资元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用产还可以使用5 5年，所得税税率为年，所得税税率为25%25%，适用折现率为，适用折现率为10%10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。设备的功能性贬值。第44页/共58页（1.5-1.2）1000012（1-25%）（P/A,10%,5)第45页/共58页某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营
22、成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。第46页/共58页待评估资产为一栋层高为4米、面积100建筑平方米的住宅，其复原重置成本为1600元/建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1500元/建筑平方米，则其超额投资功能性贬值为（）元。A、160000 B、150000 C、10000 D、40000C第47页/共58页(1)(1)当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：式中，x x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.4-10.
23、4-1之间。4)4)经济性贬值的估算方法第48页/共58页(2)(2)当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：(3)(3)当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额=资产年收益损失额(1-(1-所得税率)(P/A,)(P/A,)式中,(P/A,(P/A,)为年金现值系数。第49页/共58页某被估生产线设计生产能力为年产2000020000台产品,因市场需求结构变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少60006000台,功能价值指数取0.60.6。根据上述条件,该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：经济性贬值率1-(14000/20000)1-(14000/20000)0.60.
24、6100%100%1-0.81100%1-0.81100%1919 例3-163-16第50页/共58页练习题：被评估宾馆因市场原因，在未来3年内每年收益净损失额约为5万元，假定折现率为10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（）万元。A、15 B、12.4 C、10 D、50B第51页/共58页五、成本法的优缺点五、成本法的优缺点第52页/共58页优点：1比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2有利于单项资产和特定用途资产的评估；3在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。4有利于企业资产保值。第53页/共58页缺点：1.工作量较大；2.以历史资料为依据确定目前价
25、值，必须充分分析这种假设的可行性；3.经济性贬值不易全面准确计算。第54页/共58页第四节第四节 评估途径及其方法的选择评估途径及其方法的选择第55页/共58页一、评估途径之间的关系一、评估途径之间的关系1)资产评估途径及其方法之间的联系 多种评估途径与方法得出的结果应该趋同。2)资产评估途径和方法之间的区别 第56页/共58页二、资产评估途径和方法的选择二、资产评估途径和方法的选择(1)要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。(2)受评估对象的类型、理化状态等因素制约。(3)受数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。第57页/共58页感谢您的观看！第58页/共58页