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1、一、对房地产价格影响因素的总认识5各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。6同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的。7各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的。8某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。第1页/共27页二、房地产价格影响因素的分类 1自身因素和外部因素 （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素；（2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。2一般因素、区域因素和个别因素3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素第2页/共27页第二
2、节 房地产价格的影响因素分析一、自然因素（1 1）位置及自然景观；（2 2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；）（3 3）建筑物实物；（建筑规模、外观、建筑结构、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）（4 4）权益因素（权利状况、使用管制）第3页/共27页二、社会因素（1 1）人口因素；（2 2）政治和社会治安状况；（3 3）城市化进程；（4 4）公共设施和交通；第4页/共27页三、经济因素（1 1）经济增长速度；（GDP与房地产价格）（2 2）居民收入水平（储蓄和投资水平）；（3 3）财政金融状况；（物价水平；利率水平；汇率水平；）（
3、4 4）国际因素（国际竞争，军事冲突等）第5页/共27页四、行政因素（1 1）土地制度和住房制度；（2 2）不动产价格政策；（3 3）金融制度政策；（4 4）税收制度政策；（5 5）城市规划与行政关系的变更；第6页/共27页五、心理因素（1 1）投资者对未来价格涨落的心态；（2 2）购买出售心态；（3 3）欣赏趣味；（4 4）时尚风气；（5 5）价值观念的变化；（6 6）讲究风水或吉祥号码。第7页/共27页六、影响房地价格因素1 1、影响土地价格因素：位置、面积；地形、地势；气候、水文、地质；临街状况。2 2、影响建筑物价格的因素：建筑构造；房屋装修标准；房屋设备；房屋附属设施；地段、层次、朝
4、向增减因素；房屋折旧和完好程度；规模及高度；用途。第8页/共27页七、其他因素 此外，城市的聚集性效应、扩散性影响、旅游、度假的作用、经济的活跃程度、城市的差异性均左右着房地产项目的价格。而房地产产品的差异则更直接影响其产品价格。第9页/共27页阅读：我国目前的房地产价格现状近年来，我过房地产业快速发展，成为国民经济的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并出现过高的迹象目前我国房地产价格主要有以下几点表现：、房地产价格水平较高、房地产价格长时期持续增长（表一）、房地产价格高涨与空置面积居高并存、房价收入比较高（表二）5、住宅供应结构不合理第10页/共27页房地产价格持续上涨第11页/共27页房价收
5、入比不合理按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般为1.8 1.8 5.55.5倍,发展中国家合理的房价收入比应在 3 36 6倍之间.根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入比已经超过7.87.8倍.上海北京、杭州、广州等地更是远远高于国际水平.例如:目前上海的房价收入比为1414倍.房价收入比畸高,不仅意味着目前房价严重高估,同时意味这种状态难以持续下去.第12页/共27页第13页/共27页住宅供应结构不合理我国住宅供应结构不合理主要表现在:适合中低收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占的比重较低.有关资料显示,2004,2004年以来经济适用房投资已经出现负增长,有的城市甚至停
6、止经济适用房的建设,使得经济适用房的供应明显下降此外,土地转让价格的上涨,导致住房价格随之相应增长.第14页/共27页我国目前的房地产价格现状原因：、作为房地产开发的重要因素，土地、建材价格的上涨，房地产建设项目税费较高促使房地产开发成本增加，推动了房价的上涨。(表三)、近些年房地产开发中，供应的房屋品种增加，房屋配套更完善，这些方面业促使房地产开发 成本增加、房价上涨。第15页/共27页表三:全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数年份年份(季度季度)200120022003 2003 2004 2004 全国房屋全国房屋销售价格销售价格指数指数102.2102.9104.8105.0107.
7、7110.4全国土地全国土地交易价格交易价格指数指数101.8106.9108.5107.1107.5111.5第16页/共27页我国目前的房地产价格现状3 3、各种投资、投机性需求增加，部分地区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。4 4、市场秩序混乱助长房价。5 5、一些地方政府的不规范行为也太抬高了房价。第17页/共27页 讨 论 环 节 房 奴第18页/共27页 房奴:出自购房成不能承受之重31.8%31.8%房贷一族成“房奴”，是说很多按揭买房的人在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。房奴，就是房
8、子的奴隶，工作赚的钱不是为养老婆、儿子，而是为了养房子 .讨 论 环 节第19页/共27页 讨 论 环 节 1 1、房奴（蜗居、蚁族）产生的原因 2 2、房价对房奴产生的影响 3 3、房价的影响因素 .讨论环节.doc第20页/共27页阅读：影响房价的几个理论问题一、房价与地价的关系 房价与地价之间存在着互动的关系,在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应
9、将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。第21页/共27页影响房价的几个理论问题二、关于供求决定房价是否合理 从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需
10、求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。第22页/共27页 影响房价的几个理论问题三、关于利率对房价的影响 利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价
11、会下降；利率下降，房价会上升。第23页/共27页 影响房价的几个理论问题四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。第24页/共27页 影响房价的几个理论问题五、关于汇率对房价的影响 在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地
12、产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。第25页/共27页户型在房地产评估中的重要性 在房产价值的影响因素中，户型其实占着十分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户型对房屋的价值影响重大。仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响，因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量，可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直接因素。.户型在房价评估中的重要作用.doc第26页/共27页感谢您的观看！第27页/共27页