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1、房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务第三章第三章 房地房地产价格的影响因素价格的影响因素n第一第一节 房地房地产价格影响因素概述价格影响因素概述n第二第二节 房地房地产价格的影响因素分析价格的影响因素分析房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务第一第一节 房地房地产价格影响因素概价格影响因素概述述 n一、一、对房地房地产价格影响因素的价格影响因素的总认识 n1不同的影响因素或者其不同的影响因素或者其变化，引起房地化，引起房地产价格价格变动的方向是不尽相同的。的方向是不尽相同的。n2不同的影响因素或者其不同的影响因素或者其变化，引起房地化，引起房地产价格价格变动的程度是不尽相
2、同的。的程度是不尽相同的。n3不同影响因素的不同影响因素的变化与房地化与房地产价格价格变动之之间的关系的关系是不尽相同的。是不尽相同的。n4有些影响因素有些影响因素对房地房地产价格的影响与价格的影响与时间无关，有无关，有些影响因素些影响因素对房地房地产价格的影响与价格的影响与时间有关。有关。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务一、一、对房地房地产价格影响因素的价格影响因素的总认识n5各种影响因素各种影响因素对同一同一类型房地型房地产价格的影价格的影响方向和影响程度不是一成不响方向和影响程度不是一成不变的。的。n6同一影响因素在不同地区同一影响因素在不同地区对房地房地产价格的价格的影
3、响可能是不相同的。影响可能是不相同的。n7各种影响因素在不同水平上的各种影响因素在不同水平上的变化化对房地房地产价格的影响是不相同的。价格的影响是不相同的。n8某些影响因素某些影响因素对房地房地产价格的影响可以用价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。数学公式或数学模型来量化。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务二、房地二、房地产价格影响因素的分价格影响因素的分类 n1自身因素和外部因素自身因素和外部因素n （1）自身因素，分）自身因素，分为区位因素、区位因素、实物因素和物因素和权益因益因素；素；n （2）外部因素，分）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、人口因素、制度政策因素
4、、经济因素、社会因素、国因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。因素、心理因素和其他因素。n2一般因素、区域因素和个一般因素、区域因素和个别因素因素n3.自然因素、社会因素、自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、因素、行政因素、心理因素心理因素房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务第二第二节 房地房地产价格的影响因素分析价格的影响因素分析n一、自然因素一、自然因素n（1 1）位置及自然景）位置及自然景观；n（2 2）土土地地实物物；（面面积和和形形状状、地地层和和地地质条件、地貌和地形；）条件、地貌和地形；）n（3 3）建建筑筑物物实物物；（建建筑筑规模模、外外观、建建筑筑结
5、构构、装装饰装装修修、层高高和和室室内内净高高、空空间布布局局、防防水水、保保温温、隔隔热、隔隔声声、通通风、采光、日照采光、日照）n（4 4）权益因素益因素（权利状况利状况、使用管制、使用管制）房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务二、社会因素二、社会因素n（1 1）人口因素；）人口因素；n（2 2）政治和社会治安状况；）政治和社会治安状况；n（3 3）城市化）城市化进程；程；n（4 4）公共）公共设施和交通；施和交通；房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务三、三、经济因素因素n（1 1）经济增增长速度；（速度；（GDP与房地与房地产价格）价格）n（2 2）居民收入水平（
6、居民收入水平（储蓄和投蓄和投资水平）水平）；n（3 3）财政政金金融融状状况况；（物物价价水水平平；利利率率水水平平；汇率率水平；）水平；）n（4 4）国国际因素（国因素（国际竞争争，军事冲突等事冲突等）房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务四、行政因素四、行政因素n（1 1）土地制度和住房制度；）土地制度和住房制度；n（2 2）不）不动产价格政策；价格政策；n（3 3）金融制度政策金融制度政策；n（4 4）税收）税收制度政策制度政策；n（5 5）城市）城市规划与行政关系的划与行政关系的变更；更；房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务五、心理因素五、心理因素n（1 1）投）
7、投资者者对未来价格未来价格涨落的心落的心态；n（2 2）购买出售心出售心态；n（3 3）欣）欣赏趣味；趣味；n（4 4）时尚尚风气；气；n（5 5）价）价值观念的念的变化；化；n（6）讲究究风水或吉祥号水或吉祥号码。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务六、影响房地价格因素六、影响房地价格因素n1、影响土地价格因素：、影响土地价格因素：位位置置、面面积；地地形形、地地势；气气候候、水水文文、地地质；临街状况。街状况。n2、影响建筑物价格的因素：、影响建筑物价格的因素：建筑构造；房屋装修建筑构造；房屋装修标准；房屋准；房屋设备；房屋附；房屋附属属设施；地段、施；地段、层次、朝向增减因素
8、；房屋折次、朝向增减因素；房屋折旧和完好程度；旧和完好程度；规模及高度；用途。模及高度；用途。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务七、其他因素七、其他因素 此外，城市的聚集性效此外，城市的聚集性效应、扩散性散性影响、旅游、度假的作用、影响、旅游、度假的作用、经济的活的活跃程度、城市的差异性均左右着房地程度、城市的差异性均左右着房地产项目的价格。而房地目的价格。而房地产产品的差异品的差异则更直更直接影响其接影响其产品价格。品价格。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务阅读：我国目前的房地我国目前的房地产价格价格现状状近年来，我近年来，我过房地房地产业快速快速发展，成展，成为
9、国民国民经济的支柱的支柱产业，房地，房地产价格也随之上价格也随之上涨，并出，并出现过高的迹象目前我国房地高的迹象目前我国房地产价格主要有以下几点价格主要有以下几点表表现：、房地、房地产价格水平价格水平较高高、房地、房地产价格价格长时期持期持续增增长（表一）（表一）、房地、房地产价格高价格高涨与空置面与空置面积居高并存居高并存、房价收入比、房价收入比较高（表二）高（表二）5、住宅供住宅供应结构不合理构不合理房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务房地房地产价格持价格持续上上涨房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务房价收入比不合理房价收入比不合理n按照世界按照世界银行的行的标准准
10、,发达国家的房价收入比一般达国家的房价收入比一般为1.8 5.5倍倍,发展中国家合理的房价收入比展中国家合理的房价收入比应在在 36倍之倍之间.n根据目前的根据目前的测算和已算和已经公开的信息我国的房价收入公开的信息我国的房价收入比已比已经超超过7.8倍倍.上海北京、杭州、广州等地更上海北京、杭州、广州等地更是是远远高于国高于国际水平水平.例如例如:目前上海的房价收入比目前上海的房价收入比为14倍倍.n房价收入比畸高房价收入比畸高,不不仅意味着目前房价意味着目前房价严重高估重高估,同同时意味意味这种状种状态难以持以持续下去下去.房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务房地产评估房地产评
11、估房房地地产产评评估估实实务务住宅供住宅供应结构不合理构不合理n我国住宅供我国住宅供应结构不合理主要表构不合理主要表现在在:适合中低适合中低收入者需要的普通商品住房和收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占适用房所占的比重的比重较低低.n有关有关资料料显示示,2004年以来年以来经济适用房投适用房投资已已经出出现负增增长,有的城市甚至停止有的城市甚至停止经济适用房的适用房的建建设,使得使得经济适用房的供适用房的供应明明显下降下降n此外此外,土地土地转让价格的上价格的上涨,导致住房价格随之致住房价格随之相相应增增长.房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务我国目前的房地我国目前的房地产价
12、格价格现状状原因：原因：、作作为房地房地产开开发的重要因素，土地、建材价的重要因素，土地、建材价格的上格的上涨，房地房地产建建设项目税目税费较高高促使房促使房地地产开开发成本增加，推成本增加，推动了房价的上了房价的上涨。(表三表三)、近些年房地、近些年房地产开开发中，供中，供应的房屋品种增加，的房屋品种增加，房屋配套更完善，房屋配套更完善，这些方面些方面业促使房地促使房地产开开发成本增加、房价上成本增加、房价上涨。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务表三表三:全国房屋全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数售价格指数与土地交易价格指数年份年份(季度季度)200120022003 20
13、03 2004 2004 全国房屋全国房屋销售价格售价格指数指数102.2102.9104.8105.0107.7110.4全国土地全国土地交易价格交易价格指数指数101.8106.9108.5107.1107.5111.5房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务我国目前的房地我国目前的房地产价格价格现状状3、各种投、各种投资、投机性需求增加，部分地、投机性需求增加，部分地区市区市场总需求偏大，需求偏大，导致房价上致房价上涨过快。快。4、市、市场秩序混乱助秩序混乱助长房价。房价。5、一些地方政府的不、一些地方政府的不规范行范行为也太抬高也太抬高了房价了房价。房地产评估房地产评估房房地地
14、产产评评估估实实务务 讨 论 环 节 房房 奴奴房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务房奴房奴:出自出自购房成不能承受之重房成不能承受之重31.8%房房贷一一族成族成“房奴房奴”，是，是说很多按揭很多按揭买房的人在享房的人在享受有房一族的心理安慰的同受有房一族的心理安慰的同时，生活，生活质量却大量却大为下降，不敢下降，不敢轻易易换工作，不敢工作，不敢娱乐、害怕、害怕银行行涨息，担心生病、失息，担心生病、失业，更没，更没时间好好享受好好享受生活。房奴，就是房子的奴隶，工作生活。房奴，就是房子的奴隶，工作赚的的钱不不是是为养老婆、儿子，而是养老婆、儿子，而是为了养房子了养房子.讨 论 环
15、 节房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务 讨 论 环 节 1、房奴（、房奴（蜗居、居、蚁族）族）产生的原因生的原因 2、房价、房价对房奴房奴产生的影响生的影响 3、房价的影响因素、房价的影响因素 .讨论环节.doc房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务阅读：影响房价的几个理影响房价的几个理论问题一、房价与地价的关系一、房价与地价的关系房价与地价之房价与地价之间存在着互存在着互动的关系的关系,在有在有较多土地供多土地供应者的情况下，房价是主者的情况下，房价是主动的，地价是被的，地价是被动的，即地的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租价水平主要取决于房价水平，
16、就如同一般情况下地租水平是由水平是由农产品价格水平决定的一品价格水平决定的一样。但在我国目前房地但在我国目前房地产开开发用地由政府独家用地由政府独家垄断供断供应的情况下，土地一的情况下，土地一级市市场上的地价水平，在很大程度上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土期政府会减少土地供地供应将造成的地价上将造成的地价上涨或者其或者其垄断的高地价，是会断的高地价，是会推推动房价上房价上涨或者市或者市场会以房价上会以房价上涨来做出反来做出反应的的。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务影响房价的几个理影响房价的几个理论问题二、关于供
17、求决定房价是否合理二、关于供求决定房价是否合理 从从经济学上来学上来讲，价格的确是供求平衡的，价格的确是供求平衡的结果。但果。但即使有需求，价格上即使有需求，价格上涨也不一定合理。关也不一定合理。关键看是什么看是什么需求拉需求拉动价格上价格上涨。因。因为需求有真需求有真实需求和虚假需求。需求和虚假需求。可以将可以将购买房地房地产的需求分的需求分为自用需求、投自用需求、投资需求、需求、投机需求和跟投机需求和跟风需求。自用需求是需求。自用需求是购买后自己使用的后自己使用的需求。投需求。投资需求是需求是购买后以出租来后以出租来获得回得回报的需求。的需求。投机需求是投机需求是为卖而而买的需求。跟的需求
18、。跟风需求是需求是还没有明确没有明确的的购买目的，看到目的，看到别人人购买自己也跟着自己也跟着购买的需求。的需求。自用需求加上投自用需求加上投资需求再加上合理的空置需求再加上合理的空置为真真实需求，需求，除此之外的需求可以除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉是虚假需求。虚假需求拉动的的房价上房价上涨是不能是不能长期期维持的。持的。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务 影响房价的几个理影响房价的几个理论问题三、关于利率三、关于利率对房价的影响房价的影响 利率上升利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地利率上升会增加
19、房地产开开发的投的投资利息，从而使房价利息，从而使房价上上涨。从房地。从房地产需求的角度来看，由于需求的角度来看，由于现在在购买房地房地产（特（特别是商品住宅）普遍采取是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以款方式付款，所以利率上升会减少房地利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房需求，从而使房价下降。从房地地产价价值是房地是房地产预期未来收益的期未来收益的现值之和的角度来之和的角度来看，由于房地看，由于房地产价价值与折与折现率率负相关，而折相关，而折现率与利率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学数学计算可以看出，利率上升算可以看出，利率上
20、升导致的房价下降幅度要比其致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与合来看，房价与利率利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。价会上升。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务 影响房价的几个理影响房价的几个理论问题四、关于房地四、关于房地产税收税收对房价的影响房价的影响 有关房地有关房地产的不同税种、税率及其征收的不同税种、税率及其征收环节，对房地房地产价格的影响是不同的。可将有关价格的影响是不同的。可将有关房地房地产的税收分的税收分为房地房地产开开发环节的、房地的、房地
21、产交易交易环节的和房地的和房地产保有保有环节的。另外，考察的。另外，考察房地房地产税收政策税收政策对房地房地产价格的影响，价格的影响，应当注当注意意课税的税的转嫁嫁问题。如果某种。如果某种对房地房地产的税收的税收可以通可以通过某种途径部分或全部某种途径部分或全部转嫁出去，那么嫁出去，那么它它对房地房地产价格的影响就小，甚至不起作用。价格的影响就小，甚至不起作用。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务 影响房价的几个理影响房价的几个理论问题五、关于五、关于汇率率对房价的影响房价的影响在国在国际房地房地产投投资中，中，汇率波率波动会影响房地会影响房地产的的投投资收益。例如，一个外国投收益
22、。例如，一个外国投资者以一定价格者以一定价格购买了了一宗房地一宗房地产，此后出售房地，此后出售房地产时，相，相对于当地市于当地市场，房地房地产可能升可能升值了，但如果了，但如果该房地房地产所在国的所在国的货币发生了生了贬值，那么相，那么相对于国于国际交易，其房地交易，其房地产升升值可能可能与与货币贬值相互抵消，从而相互抵消，从而导致房地致房地产投投资失失败。相。相反，如果反，如果该房地房地产所在国的所在国的货币发生了升生了升值，那么即，那么即使相使相对于当地市于当地市场房地房地产没有升没有升值，但相，但相对于国于国际交交易也会易也会获得得较好的房地好的房地产投投资收益。因此，当收益。因此，当预
23、期某期某国的国的货币会升会升值时，就会吸引国外，就会吸引国外资金金购买该国房地国房地产，从而会，从而会导致其房地致其房地产价格上价格上涨；相反，会；相反，会导致其致其房地房地产价格下降。价格下降。房地产评估房地产评估房房地地产产评评估估实实务务户型在房地型在房地产评估中的重要性估中的重要性 在房在房产价价值的影响因素中，的影响因素中，户型其型其实占着十占着十分重要的比例，在二手房市分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一中，同一地段、同一楼楼盘、常会出、常会出现户型型设计优秀的秀的单位成交速度快，位成交速度快，成交价高，而成交价高，而户型差的型差的单位位则较难成交，甚至在开成交，甚至在开发商出售商出售时，也会出，也会出现销售困售困难，说明明户型型对房屋房屋的价的价值影响重大。影响重大。仔仔细分析，不分析，不难理解理解户型型对房屋价房屋价值的影响，的影响，因因为户型平面型平面设计是否合理直接影响居住的是否合理直接影响居住的质量，量，可以可以说，户型是影响居住型是影响居住质量和居住方式的最直接量和居住方式的最直接因素。因素。.户型在房价评估中的重要作用.doc