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1、第五章第五章 成本法成本法主讲：主讲：龚龚 健健土地资源管理系土地资源管理系二二0 0一一0 0年四月年四月主主 要要 内内 容容 1 1、成本法基本原理、成本法基本原理2 2、成本法计算公式、成本法计算公式3 3、成本法适用范围、成本法适用范围 4 4、成本法评估过程、成本法评估过程 5 5、成本法案例分析、成本法案例分析 成本构成分析成本构成分析折旧确定折旧确定重建或重置成本确定重建或重置成本确定成本测算成本测算房地产价格确定房地产价格确定成成本本法法在在房房地地产产估估价价实实践践中中具具有有广广泛泛的的应应用用价价值值，也也取取得得了了良良好好的的效效果。果。1、成本法基本原理、成本法
2、基本原理成成本本法法是是求求取取估估价价对对象象在在估估价价时时点点时时的的重重新新建建造造价价格格，然然后后扣扣除除折折旧旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成成本本法法也也可可以以说说是是以以开开发发建建造造房房地地产产所所耗耗费费的的各各项项必必要要费费用用之之和和为为依依据据，在在加加上上正正常常的的利利润润和和应应纳纳税税金金来来确确定定估估价价对对象象房房地地产产价价格格的的一一种种估估价价方法。方法。所所以以，成成本本法法这这个个概概念念中中的的“成成本本”，并并不不是是人人们们通通常常所所认认为为的的成成本本，而是而是价格
3、价格。采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。采用成本法求得的价格又通常被称为积算价格。成成本本法法的的理理论论依依据据，从从卖卖方方的的角角度度还还看看：是是生生产产费费用用价价值值论论，即即房房地地产产的的价价格格是是基基于于其其“生生产产费费用用”，重重在在过过去去的的投投入入。具具体体的的讲讲，是是卖卖方方愿愿意意接接受受的的最最低低价价格格，不不能能低低于于他他为为开开发发建建造造该该房房地地产产已已花花费费的的代代价价，如如果果低低于于该该代价，他就要亏本。代价，他就要亏本。从从买买方方角角度度看看：是是替替代代原原理理，即即买买方方愿愿意意支支付付的的最最高高价价格格，不不能能
4、高高于于他他所所预预计计的的重重新新开开发发建建造造该该房房地地产产所所需需花花费费的的代代价价，如如果果高高于于该该代代价价，他他还还不不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根
5、据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。1.1.1 1理论依据理论依据只只要要是是新新近近开开发发建建造造、计计划划开开发发建建造造或或者者可可以以假假设设重重新新开开发发建建造造的的房房地地产产，都都可可以以采采用用成成本本法法估估价价，但但是是成成本本法法特特别别适适用用于于那那些些既既无无收收益益后后很很少少发发生生交交易易的的房房地地产产的的估估价价。如如：学学校校、图图书书馆馆、体体育育场场馆馆、医医院院、政政府府办办公公楼楼、军军队队营营房房、公公园园等等公公用用、公公益益房房地地产产，以以及及化化工工厂厂、钢
6、钢铁铁厂厂、发发电电厂厂、油油田田、码码头头、机机场场等等有有独独特特设设计计或或只只针针对对个个别别用用户户的的特殊需要而开发建造的房地产。特殊需要而开发建造的房地产。单纯建筑物的估价通常采用成本法单纯建筑物的估价通常采用成本法。另另外外成成本本法法也也适适用用于于市市场场不不完完善善或或狭狭小小市市场场上上无无法法运运用用比比较较法法进进行估价的房地产行估价的房地产。在在房房地地产产保保险险（包包括括投投报报和和赔赔偿偿）及及其其他他损损害害赔赔偿偿中中，通通常常也也是是采采用用成成本本法法估估价价。（因因为为在在保保险险事事故故中中，房房地地产产的的损损毁毁往往往往是是局局部部的的，需需
7、要要将将其其恢恢复复到到原原貌貌；对对于于发发生生全全部部损损毁毁的的，有有时时也也需需要要用用完完全全重重建建的的办法来解决。）办法来解决。）.适用范围适用范围需需要要注注意意的的是是：同同收收益益法法中中客客观观收收益益的的理理解解一一样样，作作为为成成本本法法基基础础的的成成本本，应应该该是是开开发发建建造造该该类类房房地地产产的的社社会会必必要要成成本本（客客观观成成本本），而而不不是是估估价价对对象象房房地地产产的的实实际际成成本本。因因为为，在在现现实实生生活活中中，房房地地产产价价格格取取决决于于它它们们到到来来的的效效用用，而而不不是是建建造造它它们们所所花花费费的的成成本本。
8、成成本本的的增增加加和和减减少一定要对房地产的效用有所作用才能形成价格。少一定要对房地产的效用有所作用才能形成价格。（换换一一个个角角度度讲讲，房房地地产产成成本本的的增增加加，并并不不一一定定能能增增加加其其价价值值，投投入入的成本不多也不一定说明其价值不高。）的成本不多也不一定说明其价值不高。）成成本本法法的的出出发发点点决决定定了了估估价价结结果果往往往往偏偏于于保保守守，通通常常低低于于市市场场价价值值，因因此此，对对商商业业用用途途房房地地产产价价格格评评估估时时要要首首选选其其他他方方法法，必必要要时时可可以以选选用用成本法作为补充。成本法作为补充。成成本本法法估估价价中中重重新新
9、购购建建价价格格和和折折旧旧的的估估算算都都有有相相当当的的难难度度，尤尤其其是是那那些些较较老老的的，陈陈旧旧的的房房地地产产，往往往往需需要要估估价价人人员员针针对对建建筑筑物物实实地地勘勘察察，依依靠靠其其主主观观判判断断，因因此此，成成本本法法估估价价要要求求估估价价人人员员有有丰丰富富的的经经验验，特特别别是要具有良好的建筑、建材方面的知识是要具有良好的建筑、建材方面的知识。运运用用成成本本法法估估价价时时，需需要要懂懂得得房房地地产产价价格格构构成成，不不论论房房地地产产价价格格的的构构成成如如何何，最最关关键键的的是是要要调调查查、掌掌握握当当地地从从取取得得土土地地一一直直到到
10、建建筑筑物物建建成成交交付付使使用用的的全全过过程程中中，所所设设计计的的税税费费种种类类、支支付付标标准准及及支支付付时时间间，既既不不可可有有重重复复也也不不可可以以漏漏项项，在在此此基基础础上上再再针针对对估估价价对对象象的的实实际际情情况况确确定定其其价价格格构构成成并估算各构成项目。并估算各构成项目。以取得土地建成房屋销售典型房地产开发类型为例子：以取得土地建成房屋销售典型房地产开发类型为例子：将将房房地地产产价价格格构构成成划划分分为为以以下下6 6项项：（1 1）土土地地取取得得成成本本（2 2）开开发发成成本本（3 3）管理费用（）管理费用（4 4）投资利息（）投资利息（5 5
11、）销售税费（）销售税费（6 6）开发利润。）开发利润。、成本法基本公式、成本法基本公式.房地产价格的构成房地产价格的构成 土土地地取取得得成成本本是是取取得得开开发发用用地地所所需需的的费费用用、税税金金等等。通通常常由由购购置置土土地地的的价价格格和和在在购购置置时时应应由由买买方方缴缴纳纳的的税税费费构构成成。目目前前，土土地地取取得得成成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为以下本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为以下3 3种：种：1 1）通通过过征征用用农农地地取取得得，土土地地取取得得成成本本包包括括农农地地征征用用费费和和土土地地使使用权出让金等。用权出让金等。2 2）通通过
12、过在在城城市市中中进进行行房房屋屋拆拆迁迁取取得得的的，土土地地取取得得成成本本包包括括城城市市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。3 3）通通过过在在市市场场上上“购购买买”取取得得的的，成成本本包包括括购购买买土土地地的的价价款款和和在购买时应由买方缴纳的税费（如交易手续费、契税）。在购买时应由买方缴纳的税费（如交易手续费、契税）。（1 1）土地取得成本）土地取得成本 在在我我国国不不同同省省市市及及不不同同级级别别的的城城镇镇的的估估价价机机构构和和地地价价管管理理部部门门对对出出让让金的理解不一致。金的理解不一致。出让金出让金=出让土地的总地
13、价款出让土地的总地价款 出让金出让金=土地所有权收益土地所有权收益 新新 第第条条规规定定：以以出出让让等等有有偿偿使使用用方方式式取取得得国国有有土土地地使使用用权权的的单单位位应应缴缴纳纳“土土地地使使用用权权出出让让金金”等等土土地地有有偿偿使使用用费费，自自本本法法施施行行之之后后，新新增增建建设设用用地地的的土土地地有有偿偿使使用用费费，上上缴缴中中央央，留留给给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。有关地方人民政府，专项用于耕地开发。若若按按照照理理解解，整整个个出出让让地地价价款款被被分分解解为为上上缴缴和和留留做做专专项项基基金金这这时，地方政府为多年来的土地开发、投资都血本无归
14、，结果形成以下局面时，地方政府为多年来的土地开发、投资都血本无归，结果形成以下局面:以以往往将将出出让让金金当当做做地地价价款款的的地地方方政政府府开开始始分分析析地地价价构构成成，剥剥离离所所有有权权收益。收益。地地方方政政府府为为了了保保证证地地方方财财政政的的收收入入，将将注注意意力力从从开开发发新新增增建建设设用用地地转转移移到到挖挖掘掘存存量量，盘盘活活资资产产的的道道路路上上来来，这这是是国国家家利利用用经经济济手手段段保保护护耕耕地地的的表现。表现。关于土地出让金关于土地出让金各地土地使用权收益的量化标准各地土地使用权收益的量化标准各城镇对于土地出让金的规定各不相同，大致分为以下
15、几种情况各城镇对于土地出让金的规定各不相同，大致分为以下几种情况:在在城城镇镇内内部部，按按不不同同用用途途、不不同同级级别别或或均均质质地地域域分分别别给给出出出出让让金金的的标准，例如标准，例如:一级一级:200:200元元/平方米平方米 二级二级:150:150元元/平方米平方米三级三级:90:90元元/平方米平方米 给出一定的比例，用以计算出让金，如给出一定的比例，用以计算出让金，如:出让金占总地价款的出让金占总地价款的20%20%。当前，有部分城市采用这种方法如当前，有部分城市采用这种方法如:厦门（鼓区）地价构成比例厦门（鼓区）地价构成比例商业商业小区配套费小区配套费0.074公共设
16、施配套费公共设施配套费0.093征地拆迁平整费征地拆迁平整费0.648土地出让金土地出让金0.185 给出一个定值给出一个定值一一般般对对于于小小城城市市，土土地地级级别别价价值值差差异异相相对对小小，地地产产市市场场发发育育不不健健全全，土土地所有权收益常常全城给一个定值用已计算。地所有权收益常常全城给一个定值用已计算。通通常常小小城城市市或或开开发发区区为为吸吸引引开开发发商商对对土土地地进进行行投投资资，将将出出让让金金规规定定的的很很少少，如如:10:10元元/平平方方米米，这这时时的的地地价价尤尤其其是是工工业业用用途途地地价价一一般般只只为为土土地地投投资资的的成本价格。成本价格。
17、无论采用什么方法由于新法的作用，各地方政府为了自身利益只会尽可无论采用什么方法由于新法的作用，各地方政府为了自身利益只会尽可能地压低出让金即所有权收益的值，以减少上缴额。能地压低出让金即所有权收益的值，以减少上缴额。开开发发成成本本是是在在取取得得开开发发用用地地后后进进行行土土地地开开发发和和房房屋屋建建设设所所需需的的直直接接费费用、税金等，在用、税金等，在理论上可以划分为土地开发成本和建筑物建造成本理论上可以划分为土地开发成本和建筑物建造成本。实际包含以下项目：实际包含以下项目：1 1、勘勘察察设设计计和和前前期期工工程程费费，包包括括可可行行性性研研究究、规规划划、勘勘察察、设设计计、
18、及及“三通一平三通一平”等工程前期所发生的费用。等工程前期所发生的费用。2 2、基基础础设设施施建建设设费费：包包括括所所需需的的道道路路、给给水水、排排水水、电电力力、通通讯讯、燃燃气、热力等建设费用；气、热力等建设费用；是是否否所所有有的的土土地地投投入入都都属属于于土土地地资资本本，哪哪些些基基础础设设施施需需要要摊摊入入地地价价？哪哪些可以通过自身的资本运营实现回收。些可以通过自身的资本运营实现回收。目目前前较较统统一一的的观观点点：土土地地开开发发部部门门所所进进行行的的最最起起码码的的土土地地开开发发工工程程和和投投资资金应视为土地资产，如：城市配套设施和市政服务费用。资资金应视为
19、土地资产，如：城市配套设施和市政服务费用。3 3、建建筑筑安安装装工工程程费费：包包括括建建造造房房屋屋及及附附属属工工程程所所发发生生的的土土建建费费和和安安装装费；费；4 4、公公共共配配套套设设施施建建设设费费，包包括括所所需需的的非非营营业业性性的的公公共共配配套套设设施施的的建建设设费用。费用。5 5、开发过程中的税费等。、开发过程中的税费等。（2 2）开发成本）开发成本（3 3）管理费用（有时被计入开发费用）管理费用（有时被计入开发费用）包包括括开开发发商商的的人人员员工工资资、办办公公费费、差差旅旅费费等等，可可总总结结为为土土地地取取得得成成本本与与开开发发成成本本之之和和的的
20、一一定定比比率率。所所以以，在在估估价价时时管管理理费费用用可可以以按按土土地地取取得得成成本本与与开发成本之和乘以这一比率来估算。开发成本之和乘以这一比率来估算。（4 4）投资利息）投资利息投投资资利利息息包包括括土土地地取取得得成成本本、开开发发成成本本和和管管理理费费用用的的利利息息，无无论论它它们们的的来来源源是是借借贷贷资资金金还还是是自自有有资资金金，都都应应计计算算利利息息。因因为为借借贷贷资资金金要要支支付付贷贷款款利利息息，自自有有资资金金要要放放弃弃可可得得的的存存款款利利息息，另另外外，从从估估价价的的角角度度讲讲，开开发发商商自自有有资金应得的利息也要与其应获得的利润分
21、开，不能算做利润。资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算做利润。（5 5）销售税费）销售税费包括：包括：1 1、销售费用：广告宣传费、销售代理费、销售费用：广告宣传费、销售代理费2 2、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。3 3、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。上上述述3 3类类销销售售税税费费，通通常常是是售售价价的的一一定定比比率率，特特别别是是销销售售税税金金及及附附加加，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来估算的。所以，在估价时通常是按
22、售价乘以这一比率来估算的。（6 6）开发利润）开发利润开发商利润明确以下几点。开发商利润明确以下几点。1 1、开发利润是所得税前的、开发利润是所得税前的2 2、是是在在正正常常条条件件下下开开发发商商所所能能获获得得的的平平均均利利润润，而而不不是是个个别别开开发发商商最最终获得的实际利润。终获得的实际利润。3 3、开开发发利利润润是是按按一一定定基基数数乘乘以以同同一一市市场场上上类类似似房房地地产产开开发发项项目目所所要要求求的相应平均利润来计算。的相应平均利润来计算。新新开开发发土土地地包包括括填填海海造造地地、开开山山造造地地、征征用用农农地地后后进进行行“三三通通一平一平”等开发的土
23、地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。基本公式：基本公式：新开发土地价格新开发土地价格=取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+土地开发成本土地开发成本+管理费用管理费用+投投资利息资利息+销售费用销售费用+开发利润开发利润 2.22.2成本法基本公式成本法基本公式（1 1）适用于新开发土地）适用于新开发土地 对于对于成片的开发区新开发土地的分宗估价成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下：时，情况如下：新开发区某宗土地的单价新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本土地开发总成本+总总
24、管理费用管理费用+总投资利息总投资利息+总销售费用总销售费用+总开发利润）总开发利润）/（开发区用地总面积（开发区用地总面积*开发完开发完成后可转让土地面积的比率）成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。用途、区位等因素修正系数。上公式中：上公式中：开发完成后开发完成后可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积开发完成后可转让土地总面积/开发区用开发区用地面积地面积*100%100%实际估算时，通常分实际估算时，通常分3 3步骤：步骤：1 1、计算开发区全部土地的平均价格、计算开发区全部土地的平均价格 2 2、计算开发区、计算开发区可转让土地面积的比率可
25、转让土地面积的比率。3 3、计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地、计算开发区某宗土地的价格。此将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容剂率等做适当的增减修正即可。的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容剂率等做适当的增减修正即可。对对新开发区某宗土地的价格，新开发区某宗土地的价格，成本法是一种有效的方法成本法是一种有效的方法，因为新开发区在，因为新开发区在初期，房地产市场还一般未形成，土地收益也还没有。初期，房地产市场还一般未形成，土地收益也还没有。（2 2）新建房地产）新建房地产:新新建建房房地地价价格格=土土地地取取得得成成本本+土土
26、地地开开发发成成本本+建建筑筑物物建建造造成成本本+管管理理费费用用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 （3 3）新新建建建建筑筑物物=建建造造建建筑筑物物费费用用+管管理理费费用用+投投资资利利息息+销销售售税税费费+开开发发利润利润 *（4 4）旧有建筑物成本法）旧有建筑物成本法 1)1)旧有房地产旧有房地产 旧旧有有房房地地价价格格=土土地地重重新新取取得得价价格格或或重重新新开开发发成成本本+建建筑筑物物重重新新建建造造成成本本-建筑物折旧建筑物折旧 2)2)旧有建筑物旧有建筑物 旧有建筑物价格旧有建筑物价格=建筑物重新建造成本建筑物重新建造成本-建筑物折旧建筑物折
27、旧所所谓谓重重新新建建造造成成本本是是指指在在估估价价时时点点重重新新建建造造或或购购买买全全新新状状态态的旧房地产的旧房地产时，需要花费的时，需要花费的必要成本或价格必要成本或价格。有以下有以下3点要把握；点要把握；1、重新建造成本是估价时点时候的。、重新建造成本是估价时点时候的。2、重重新新建建造造成成本本是是客客观观的的。不不是是别别人人企企业业或或个个人人的的实实际际耗耗费费，而是社会一般的公平耗费。而是社会一般的公平耗费。3、建筑物的重新建造成本是全新状况下的价格，未扣除折旧。、建筑物的重新建造成本是全新状况下的价格，未扣除折旧。3 3、重新建造成本、重新建造成本 重新建造成本可分为
28、两类重新建造成本可分为两类:重置成本重置成本(replacement cost)(replacement cost)重建成本重建成本(reproduction cost)(reproduction cost)重重置置成成本本又又叫叫做做重重置置价价格格，是是十十分分重重要要的的估估价价参参数数，是是指指以以估估价价时时点点当当时时的的建建筑筑材材料料，建建筑筑技技术术与与工工艺艺等等，重重新新建建造造与与旧旧有有建建筑筑物物具具有有同同等效用的新建筑物的成本。等效用的新建筑物的成本。重重建建成成本本是是以以原原有有的的建建筑筑材材料料、建建筑筑技技术术与与工工艺艺、建建筑筑式式样样等等，在在估
29、估价价时时点点重重新新建建造造与与旧旧有有建建筑筑物物完完全全相相同同的的新新建建筑筑物物的的成成本本，也也叫叫重重建建价格。价格。从从两两个个概概念念的的区区别别就就可可以以看看出出，在在评评估估有有特特殊殊保保护护价价值值的的建建筑筑物物时时，一一般般采采用用重重建建成成本本较较为为合合适适，在在评评估估普普通通建建筑筑物物时时和和评评估估年年代代久久远远的的建建筑物时，一般采用重置成本。筑物时，一般采用重置成本。3.13.1分类分类(1)(1)土地重新建造成本土地重新建造成本求求取取方方法法是是假假设设土土地地是是一一块块没没有有建建筑筑物物的的空空地地，然然后后采采用用市市场场比比较较
30、法法等等求求取在估价时点上的价格作为重新取得价格。取在估价时点上的价格作为重新取得价格。(2)(2)建筑物重新建造成本求取方法建筑物重新建造成本求取方法1)1)单位比较法单位比较法单单位位比比较较法法是是以以建建筑筑物物整整体体与与价价格格、成成本本密密切切有有关关的的单单位位为为比比较较基基础础来来估估算建筑物的重新建造成本的价格。主要有单位面积法和单位体积法。算建筑物的重新建造成本的价格。主要有单位面积法和单位体积法。单单位位面面积积法法是是根根据据当当地地近近期期建建成成的的类类似似建建筑筑物物的的单单位位面面积积造造价价，对对其其做做适适当当的的调调整整修修正正，然然后后乘乘以以估估价
31、价对对象象建建筑筑物物的的面面积积来来估估算算建建筑筑物物的的重重新新建建造造成本。成本。该方法常用、简便、迅速，但比较粗略。该方法常用、简便、迅速，但比较粗略。例子：某建筑物的建筑面积为例子：某建筑物的建筑面积为300300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为的单位建筑面积造价为12001200元元/平方米，则该建筑物的重新建造成本可估平方米，则该建筑物的重新建造成本可估计为计为 300*1200=36300*1200=36（万元）。（万元）。3.23.2重新建造成本的求取方法重新建造成本的求取方法在在现现时时评评估估中中，往往往往将将建建
32、筑筑物物划划分分为为不不同同的的建建筑筑结结构构和和用用途途（分分类类），制制作不同时期的基准重置价格表，见下表：作不同时期的基准重置价格表，见下表：钢结构钢结构钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构普通住宅普通住宅高档公寓高档公寓别墅别墅大型商场大型商场中小商店中小商店办公楼办公楼宾馆宾馆标准厂房标准厂房仓库仓库影剧院影剧院体育馆体育馆加油站加油站其他其他单单位位体体积积法法与与单单位位面面积积法法相相似似，是是根根据据当当地地近近期期建建成成的的类类似似建建筑筑物物的的单单位位体体积积造造价价，对对其其做做适适当当的的调调整整修修正正，然然后后乘乘以以
33、估估价价对对象象建建筑筑物物的的体体积积类类估估算算建建筑物的重新建造成本。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。筑物的重新建造成本。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。基准日期：年 月 日 价格单位：元/平方米建筑物基准重置价格表建筑物基准重置价格表 分分部部分分项项是是以以建建筑筑物物的的各各个个独独立立构构件件或或工工程程的的单单位位价价格格或或成成本本为为基基础础来来估估算算建建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本本的的方方法法。即即先先估估算算各各个个独独立立构构件件或或工工程程的的数数量量，然然后后乘以相应的单位价格或成本，再相加。乘以相应的单位价格或成本，再相加。运用分部
34、分项法估算建筑物的重新建造成本时，需要注意：运用分部分项法估算建筑物的重新建造成本时，需要注意：*应应结结合合各各构构件件或或工工程程的的特特点点使使用用计计量量单单位位，有有用用面面积积、体体积积长长度度，容容量量等等，如基础工程的单位通常为体积，装修工程的单位通常为面积；如基础工程的单位通常为体积，装修工程的单位通常为面积；*不要遗漏项目或重复计算。不要遗漏项目或重复计算。例子：例子：采用分部分项法估算建筑物的重新建造成本的见下表：采用分部分项法估算建筑物的重新建造成本的见下表：项目项目数量数量单位成本单位成本成本（元）成本（元）基础工程基础工程150立方米立方米200元元/立方米立方米3
35、0000墙体工程墙体工程160立方米立方米400元元/立方米立方米64000楼地面工程楼地面工程150立方米立方米200元元/立方米立方米30000屋面工程屋面工程150立方米立方米300元元/立方米立方米45000给排水工程给排水工程25000供暖工程供暖工程15000电气工程电气工程20000合计合计229000税费、利息和管理费税费、利息和管理费20%45800重新购建价格重新购建价格2748002）分部分项法）分部分项法3）工料测量法）工料测量法先先估估算算建建筑筑物物所所需需的的各各种种材材料料、设设备备的的数数量量和和人人工工时时数数，然然后后逐逐一一乘乘以以估估价价时时点点时时的
36、的各各该该相相同同材材料料、设设备备的的单单价价和和人人工工费费标标准准，再再将将其其相相加加来来估估算算建筑物的重新建造成本的方法。建筑物的重新建造成本的方法。该该方方法法与与编编制制建建筑筑概概算算或或预预算算的的方方法法相相似似，即即先先估估算算工工程程量量，再再配配上上概概（预）算的定额的单价和取费标准来估算。（预）算的定额的单价和取费标准来估算。该该方方法法的的 优优点点是是详详实实、缺缺点点是是费费时时、费费力力并并需需要要有有其其他他专专家家的的参参与与，它它主要用于具有历史价值的建筑物估价。主要用于具有历史价值的建筑物估价。例子：采用工料测量法估算建筑物重新建造成本例子：采用工
37、料测量法估算建筑物重新建造成本项目项目数量数量单价单价成本（元）成本（元）现场准备现场准备3000水泥水泥6500沙石沙石5000砖块砖块12000木材木材7000瓦面瓦面3000铁钉铁钉200人工人工15000税费税费1000其他其他5000重新建造成本重新建造成本577004）指数调整法）指数调整法是是运运用用建建筑筑成成本本（造造价价）指指数数或或变变动动率率，将将估估价价对对象象建建筑筑物物的的原原始始成成本本调调整整到到估估价价时时点点时时的的现现行行成成本本来来估估算算建建筑筑物物的的重重新新建建造造成成本的方法，主要用于检验其他方法的估算结果本的方法，主要用于检验其他方法的估算结
38、果。折旧是指在估价折旧是指在估价(期日期日)时点之前建筑物的损耗。时点之前建筑物的损耗。建筑物的价值损耗有两种形式建筑物的价值损耗有两种形式:*有形损耗有形损耗:由物理化学因素引起的，与自然界有关的损耗。由物理化学因素引起的，与自然界有关的损耗。*无无形形损损耗耗:由由社社会会经经济济因因素素引引起起的的，如如建建筑筑技技术术的的进进步步，建建筑筑工工艺艺的的改改进进，建筑设计的变化人们需求的改变，城市规划，政府决策等。建筑设计的变化人们需求的改变，城市规划，政府决策等。在在评评估估工工作作中中，要要分分析析造造成成建建筑筑物物价价值值损损耗耗的的因因素素，把把握握它它的的影影响响程程度度，准
39、准确计算建筑物的价值损耗金额。确计算建筑物的价值损耗金额。确确定定建建筑筑物物的的价价值值损损耗耗中中的的一一个个重重要要因因素素是是耐耐用用年年限限，通通常常，有有某某些些特特定定机机构预先根据各种建筑物的特点统一规定。构预先根据各种建筑物的特点统一规定。耐用年限由于表现形式不同分为两种耐用年限由于表现形式不同分为两种:自自然然耐耐用用年年限限(physical(physical year):year):是是建建筑筑物物在在物物理理化化学学因因素素作作用用下下，仍仍能能保保持持应有的使用价值和正常使用年限。应有的使用价值和正常使用年限。经经济济耐耐用用年年限限(economic(econom
40、ic life):life):有有叫叫做做建建筑筑物物的的折折旧旧年年限限，是是由由物物理理化化学学的的和和社社会会经经济济的的因因素素综综合合作作用用，共共同同决决定定的的建建筑筑物物年年限限。一一般般经经济济耐耐用用年年限限 自自然耐用年限，而然耐用年限，而估价中通常所说的使用年限一般就是指经济耐用年限估价中通常所说的使用年限一般就是指经济耐用年限。4 4、建筑物折旧、建筑物折旧4.14.1建筑物折旧的计算方法建筑物折旧的计算方法1)1)直线折旧法直线折旧法(straight line method)(straight line method)直直线线折折旧旧法法是是确确定定建建筑筑物物折
41、折旧旧的的最最简简单单的的方方法法，在在估估价价实实务务中中用用的的最最普普遍遍。又又被被称称为为定定额额折折旧旧法法，定定额额每每一一年年的的折折旧旧额额是是相相等等的的，其其建筑物的价值损耗是均匀的建筑物的价值损耗是均匀的。由由于于建建筑筑物物的的经经济济耐耐用用年年限限 自自然然耐耐用用年年限限，当当建建筑筑物物逐逐年年折折旧旧到到耐耐用用年年期期末末时时，仍仍残残留留一一定定的的、为为数数较较少少的的价价值值，称称为为残残值值。将将建建筑筑物物的残值率定义为的残值率定义为残值率残值率=建筑物残值建筑物残值 /建筑物重新建造成本建筑物重新建造成本用用来来衡衡量量建建筑筑物物的的残残值值大
42、大小小，由由于于残残值值通通常常较较少少，所所以以残残值值率率数数值值也也较较小小，（仅仅为为0-6%0-6%之之间间）。一一般般对对于于不不同同类类型型建建筑筑的的残残值值率率不不同同。建建筑筑物物的重置价、耐用年限、和残值率均有可供直接参参考的标准。的重置价、耐用年限、和残值率均有可供直接参参考的标准。建建设设部部、财财政政部部制制定定的的房房地地产产单单位位会会计计制制度度会会计计科科目目和和会会计计报报表表（9292年年月月5 5日日发发）对对经经租租房房地地产产折折旧旧作作了了有有关关规规定定。但但是是其其中中的的房屋结构、等级及其残值率和耐用年限等具有重要的参考价值。房屋结构、等级
43、及其残值率和耐用年限等具有重要的参考价值。109109页页直线折旧法公式直线折旧法公式:Di=D=(C-S)/N=CDi=D=(C-S)/N=C（1-R1-R）/N/NDiDi建筑物第建筑物第i i年的折旧额年的折旧额D D建筑物每年的折旧额建筑物每年的折旧额C C建筑物重新建造成本建筑物重新建造成本S S估算的建筑物残值估算的建筑物残值N N建筑物耐用年限建筑物耐用年限由于，建筑物的残值率由于，建筑物的残值率R=S/CR=S/C，所以上述公式变形为：，所以上述公式变形为：（C-SC-S）/N=C/N=C（1-S/C1-S/C）/N=C/N=C（1-R1-R）/N/N优缺点：计算简单、操作方便
44、。优缺点：计算简单、操作方便。但由于建筑物价值并不见的得每年以一个固定的比率衰减，所以这种方但由于建筑物价值并不见的得每年以一个固定的比率衰减，所以这种方法计算的年折旧额与建筑物的实际折旧额并不相同，在实际的评估业务法计算的年折旧额与建筑物的实际折旧额并不相同，在实际的评估业务中应用准确性不高。中应用准确性不高。又又称称定定率率折折旧旧法法，用用某某一一固固定定的的比比例例乘乘以以尚尚未未折折旧旧的的建建筑筑物物重重置置价价部部分分，得得到到折折旧旧额额的的方方法法。在在这这里里，一一般般要要假假设设建建筑筑物物的的价价值值耗耗损损与与剩剩余余价价值值的的比比例例在在整整个个耐耐用用年年限限期
45、期间间保保持持不不变变。那那么么，当当房房地地产产越越新新，剩剩余余价价值值越越大大是是，年价值损耗年价值损耗(即折旧即折旧)越大。越大。计算公式计算公式:Di=C(1-d)Di=C(1-d)i-1i-1*d*d d=1-(S/C)d=1-(S/C)1/N1/N=1-R=1-R1/N1/N(折旧率折旧率)上述公式推导如下：上述公式推导如下：第一年末：折旧额：第一年末：折旧额：D1=C*dD1=C*d残值额：残值额：S1=C-D1=C(1-d)S1=C-D1=C(1-d)第二年末：折旧额：第二年末：折旧额：D2=S1*d=C(1-d)dD2=S1*d=C(1-d)d残值额：残值额：S2=S1-D
46、2=C(1-d)-C(1-d)d=C(1-d)S2=S1-D2=C(1-d)-C(1-d)d=C(1-d)2 2第第i i年末：折旧额：年末：折旧额：Di=C(1-d)Di=C(1-d)i-1i-1d d残值额：残值额：Si=C(1-d)Si=C(1-d)I I当当i=Ni=N时，此时时，此时Si=SSi=S（残值）（残值）S=C(1-d)S=C(1-d)N N d=1-(S/C)d=1-(S/C)1/N1/N=1-R=1-R1/N1/N2)余额递减法余额递减法成成新新折折旧旧法法是是分分析析待待估估建建筑筑物物的的建建成成年年代代，确确定定成成新新折折扣扣标标准，直接求取建筑物的现值，计算表
47、达式为：准，直接求取建筑物的现值，计算表达式为：建筑物现值（价格）建筑物现值（价格）=建筑物重置价格建筑物重置价格*建筑物成新度建筑物成新度利利用用该该公公式式计计算算建建筑筑物物价价值值无无须须计计算算折折旧旧，可可以以直直接接得得到到。1984年年12月月由由原原“城城乡乡建建设设环环境境保保护护部部”在在经经租租房房屋屋清清产产估估价价原则原则中提出了房屋新旧程度的标准。中提出了房屋新旧程度的标准。116页。页。房房屋屋新新旧旧程程度度评评定定标标准准是是以以主主体体结结构构为为主主进进行行的的，如如果果评评定定时各部分有交错，应以主体结构为主进行评定。时各部分有交错，应以主体结构为主进
48、行评定。3）成新折旧法）成新折旧法估价中折旧与会计成本核算中的折旧的区别：估价中折旧与会计成本核算中的折旧的区别：二二者者区区别别表表现现在在：一一、估估价价中中的的折折旧旧注注意意价价值值的的减减损损，目目的的是是真真实实地地反反映映建建筑筑物物在在估估价价时时点点的的价价值值；而而成成本本核核算算中中的的折折旧旧注注重重固固定定资资产产原原始始取取得得价价值值的的摊摊销销和和回回收收，目目的的是是为为了了准准确确计计算算成成本本和和利利润润。二二、会会计计上上的的折折旧旧的的计计算算方方法法一一旦旦确确定定，一一般般不不轻轻易易更更改改；估估价价中中折折旧旧的的计计算算方方法法有有很很大大
49、的的选选择择余余地地，并并且且在在估估价价人人员员认认为为必必要要时时，还还可可同同时时选选用用几几种种计计算算方方法法，综综合合计计算算建建筑筑物物的的折折旧旧。三三、根根据据会会计计核核算算中中历历史史成成本本的的原原则则，成成本本核核算算中中的的折折旧旧应应以以建建筑筑物物等等的的固固定定资资产产实实际际购购入入或或建建造造时时的的交交易易价价格格为为计计算算依依据据，除除了了国国家家另另有有规规定定以以外外，建建筑筑物物的的帐帐面面价价值值不不得得随随便便调调整整。而而估估价价中中的的折折旧旧所所依依据据的的建建筑筑物物重重置置价价值值随随着着估估价价时时点点的的变变化化而而变变化化，
50、只只有有确确定定了了建筑的估价时点，才能准确计算建筑物的重置价值，进而求取折旧。建筑的估价时点，才能准确计算建筑物的重置价值，进而求取折旧。二者的联系：二者的联系：都是为了反映长期使用的资产的价值减损情况。都是为了反映长期使用的资产的价值减损情况。房地产估价三种基本方法之比较论房地产估价方法的选择至此，房地产评估中的三至此，房地产评估中的三大基本方法均学过大基本方法均学过案例分析：案例分析：1.1.估估价价对对象象为为一一政政府府用用办办公公楼楼：土土地地总总面面积积：1000m1000m2 2；建建筑筑总总面面积积4500m4500m2 2；建建于于19841984年年9 9月月底底，钢钢筋