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1、北京loft产品总结报告2 0 1 0-0 3-2 7引言/preface到底是产品催生需求，还是需求召唤产品？loft定义Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。区分loft与Soho Soho Small Office(and)H
2、ome Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指 具有自由办公的空间。Loft起源与发展Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方
3、庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。北京Loft发展轨迹2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后。20022005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢，Loft产品供应不多。2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。2008年2009年，Loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。Loft政策法规（北京地区）2006年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发2006851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限
4、制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。物业类型层高住宅4.9 办公5.5商业6.1研究目的与意义 本篇研究报告将对北京十个具有代表性的loft项目进行深入剖析、发掘，探究该产品在产品种类、产品要素、户型特点、户型功能分区、产品价格、产品装修、产品配套、产品适用人群等方面的相似性和共通性，以便对我司A区项目loft产品研讨提供参考。参考样本选取 北京作为中国首都，国际化大都市，一线房地产开发市场，房地产发展一直走在全国最前沿。本次样本选取了北京十个最具代表性的loft项目，覆盖了北京各个行政区域，并且项目均处于产品导入期或销售前期，加之开发公司品牌号
5、召力强。所以，选取的样本在广泛性、时效性、代表性均有参考价值和借鉴意义。合生世界村物业类别：住宅、景观洋房、loft公馆 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型80平米110平米层高：5.49m 价格：住宅价格9500元/平米，LOFT公寓 起价15000元/平米（精装成本：3500元/平米）开发公司：北京合生北方房地产开发有限公司 项目地址：通州亦庄中关村科技园区马驹桥1号桥南500米 世纪星城全朝阳物业类别：住宅、高层、loft等综合业态建筑类别：板楼 户型：LOFT面积为101平方米，共60套层高：不详价格：住宅价格22000元/平米，LOFT公寓 起价30000元/平米（全毛坯）开
6、发公司：北京顺华房地产开发有限公司 项目地址：世纪星城全朝阳位于通州通朝大街323号(杨庄路249号)北京华贸城物业类别：高层住宅、loft建筑类别：板楼户型：loft主力户型53-67平米层高：4.89m 价格：住宅价格22000元/平米，LOFT公寓 起价22000-25000元/平米开发公司：北京国华置业有限公司 项目地址：北京华贸城位于朝阳北苑站北300米 绿城阳光名苑物业类别：多层住宅、小高层、loft建筑类别：板楼户型：loft主力户型40平米70平米 之间，共100套左右层高：5.6m 价格：LOFT均价20000元/平米项目地址：大兴旧宫镇南小街路口西南角 开发公司：北京军建利
7、司达房地产开发有限公司屯三里物业类别：平层公寓、LOFT、商业 建筑类别：板式高层户型：loft主力户型60280平米层高：5.5m 价格：住宅价格47000元/平米，LOFT公寓 起价60000元/平米开发公司：北京京茂房地产开发有限公司项目地址：朝阳工体北路与春秀路交汇处首开石榴派物业类别：平层和loft建筑类别：板楼户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米，LOFT公寓 起价28000元/平米开发公司：北京首开仁信置业有限公司项目地址：丰台石榴庄小区东北角 东阙都物业类别：1-5层底商、6层平层；7-15层loft 建筑类别：独栋高层户
8、型：64-89平方米LOFT户型，精装修层高：5.5m 价格：住宅价格26000元/平米（层高4.2），LOFT公寓均价43800元/平米（精装）开发公司：中冶地（北京）房地产开发有限公司项目地址：东城东二环东直门桥往东200米路南侧 UP生活物业类别：商业、loft 建筑类别：塔楼 户型：loft主力户型4282平米，2梯15 户，共547套层高：不详价格：均价11000元/平米开发公司：吉人（北京）房地产开发有限公司 项目地址：通州位于亦庄新城马驹桥居住组团 青年工社物业类别：平层、酒店式公寓、loft建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型25-57平方米，精装修层高：不详 价格：均价
9、25000元/平米（精装）开发公司：新松房地产开发有限公司 项目地址：朝阳北路与青年路交口往南100米路西 智地钻河公馆物业类别：商业、平层、loft建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型3040平方米 （精装）层高：5.49m 价格：平层均价28000元/平方米，loft均价 40000元/平方米开发公司：北京中原房地产经纪有限公司项目地址：海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧 以下部分从户型种类、户型要素、户型特点、产品价格、产品装修、产品配套、产品适用人群七个方面对loft产品特征进行归纳总结。（一）户型种类 Loft产品从户型类别上可分为开敞式户型和楼中楼户型两种。开敞式户型（图
10、一）类似SOHO的概念，空间完全开放、无分隔，层高在2.95米左右。而。楼中楼户型（图二）指室内层高达到4米以上，可自由分割为两层，形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控制在2.2以内，不计入建筑面积。（图一）（图二）（二）户型要素 1、层高Loft的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的容积率指标计算规则就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。也就是住宅立项的Loft，需在4.9米以内
11、，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。2、空间 Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。3、隔层Loft刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔。当Loft到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔，隔出来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5左右，分两层非常的为难，当上层不够
12、2.2米就非常压抑。Loft的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。4、户型功能分区Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层客厅空间挑高一般达3.9米-6米，大部分都为开放式，业主可以把空间随意设计。由于Loft面积小，建筑一般采用点式楼结构，所以Loft的采光通风效果较差，目前新开盘的Loft在户型上都有改进，部分户型设计在板楼里，加强了产品的舒适度。二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。5、楼梯 Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内
13、楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不同的产品品质。（三）户型特点合生世界村 B2户型 2室2厅2卫1厨81.48平户型面积80110平方米，三梯9户，5.49米层高，首层层高与第二层层高都是2.45米，180%的使用率，单层40平，买一层送一层，户型方正实用，绝对的动静分区，采用大面宽、短进深格局，全明落地玻璃，南向双卧、客厅采光充足，居住空间内独立双卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求,精装修交房，装修标准为3500元/.首开石榴派 两房两厅两卫 建筑面积48.3平 使用面积31.4
14、6平户型面积有38、48两种，三梯9户，5.3米层高，可分隔为两层，首层上层均为2.65米，130%的使用率，单层48平，买一层送一层，户型方正实用，绝对的动静分区，采用大面宽、短进深格局，全明落地玻璃，客厅卧室南向采光，居住空间内独立卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求,上层敞开式书房，佩带衣帽间，空间利用紧凑。屯三里一室两厅两卫建筑面积单层69.46平套内面积单层52.16平户型面积60280平米，3梯9户，5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米,150%的得房率,户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度，以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果，大层高，空间
15、利用布局合理，UP生活二室二厅二卫建筑面积50.45平户型面积4282平方米，两梯15户，使用率高，买下层，送上层，上层面积大，较合算绝对的动静分区，功能分区明显，上层配备小书房，更衣室，储藏间，大面宽，客厅、卧室尺寸大，设计方正合理，东西向采光，南北不通透，采光面太小，又一卧室为暗窝，通风采光均不佳精装修交房,北京华茂城 一室一厅两卫 53平米 户型面积5367平方米，80%以上的使用率，4.89米层高，客厅挑空，楼上能分到更多立体空间，动静分明，生活空间与休息空间分隔明显，东西向采光，南北不通透，采光亦不足，精装修交房,（四）Loft产品价格规律楼盘名称 Loft均价（元/）平层均价（元/
16、）价格差异比例 合生世界村1500095001.57世纪星城全朝阳30000220001.36北京华贸城22000 25000220001 1.13屯三里60000470001.28首开石榴派28000180001.56智地钻河公馆40000280001.43根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征（户型面积小）。市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，绝大多数以商业立项，虽空间使用率比普通产品高，可单价上区别不大，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出1.31.5倍左右。所以，Loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了Loft产品导入市场的有力销售法宝
17、。（五）Loft产品装修（精装建议）由于Loft户型面积小，装修设计相对困难，所以开发商通常设计好格局，通过样板间参观来吸引客户。厨房：地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）；墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）；洗衣机：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌 冰箱：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌 抽油烟机：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌 烤箱：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌（部分户型）燃气灶：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌 洗碗机：SIEMENS（西门子）或相同档次品牌（部分户型）消毒柜：国产品牌（部分户型）橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌 洗池及龙头：弗兰卡
18、或相同档次品牌 台面：日本可乐丽 垃圾处理器：安娜海姆或相同档次品牌 卫生间：地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）；墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）；座便器：KOHLER（科勒）品牌 洗手盆：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房：钢化安全玻璃淋浴房 浴缸：KOHLER（科勒）品牌 面盆、水龙头：KOHLER（科勒）品牌 淋浴房龙头花洒：KOHLER（科勒）品牌 卧室 地面：优质实木复合地板；墙面：平层户型-高级壁纸；LOFT户型-高级壁纸、局部高档环保涂料 起居室及餐厅 地面：实木复合地板，部分户型高档石材 墙面：平层户型-高级壁纸；LOFT户型-高级壁纸、局部高档环保涂料 公共区域 首层
19、大堂、候梯厅走廊 地面：高档石材墙面：高档石材，局部为高档环保乳胶漆（六）Loft产品配套 功能配套由于Loft产品的地理位置优越，周边配套成熟，小区内配套相对较少，一般社区设有会所、运动场所、商业街，少数大规模社区配有学校、医疗、银行等等。楼宇配套采暖方式：地热、集中采暖、户式中央空调建筑材料：面砖、石材外立面，优质断桥隔热铝合金窗，部分户型局部LOW-E玻璃、部分户型局部三层中空防噪玻璃，钢质入户门。供水系统：市政自来水管网，自动变频供水 热水系统：提供生活热水 预留电热水器接口 中水系统：小区设有中水处理系统 供电系统：双路供电 燃气系统：市政燃气 管道燃气入户供暖系统：市政热源、地板采
20、暖，部分户型散热片采暖制冷系统：冷暖空调电话系统：预留电话接口 电视系统：有线及卫星电视接收系统 预留接口 网络系统：光纤到小区，宽带入户，预留网络接口；消防系统：自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统安防系统：保安监控系统，主动式红外线防盗系统、巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮 电梯：OTIS或同等档次（七）客群分析 Loft产品大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区，主要客户群是25-35 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他
21、们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。Loft产品特征总结层高限制：大层高，层高基本维持在5米5.5米；loft用地一般为商业用地，因此，收费通常按照商服用地计费，功能上也能实现商住两用。面积限制：除极少数户型面积做到100120平，绝大多数loft户型面积控制在3060平，上层附赠对loft的定义有区分，一种是传统意义上的大层高（4米以上）自由分割空间，而另一种便是具备挑高的类复式住宅，兼顾一层高度，做到买底层送顶层（多精装修住宅）。loft户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积一般控制在3080平为佳，功能分区为底层客厅和功能去，上层休息区，双卫，空间利用紧凑，入口为玄关、厨房开放，客厅居中（或带挑空）。loft楼体设计上分两种，一种为板式高层设计，简单可以概括为一梯几户，大盘做loft多为满足不同客户需求，与楼盘建筑外立面统一，做板式结构；另一种为塔式高层设计，大进深、小户型，公寓楼居多，户型并列式分布，朝向多样，此种楼座多集中在商圈区域，作投资、商住、办公用途。针对群体：青年群体，时尚一族，有相关需求的特殊职业者；产品附加值体现：着力体现出附赠和偷送面积，高得房率卖点整合：大层高，充分发挥想象空间，能实现复式修改，增加功能空间，定价规律：loft产品一般为平层住宅的1.31.5倍Thank U.Thank U.