中国房地产投资省际比较研究.docx

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1、分类号： F061.5 研究生学号： 2014912037 单位代码： 10183 密 级：公开 吉林大学 硕士学位论文 (学术学位 ） 中国房地产投资省际比较研究 A Comparative Study of China Provincial Real Estate Investment 作者姓名：李科凝 专 业：区域经济学 研究方向：区域产业布局 指导教师：吴昊教授 培养单位：东北亚研究院 2016 年 5 月 中国房地产投资省际比较研究 A Comparative Study of China Provincial Real Estate Investment 作者姓名：李科凝 专业名称

2、：区域经济学 指导教师：吴昊教授 学位类别：经济学硕士 答辩日期：观 6 年 5 月20 日 未经本论文作者的书面授权，依法收存和保管本论 文书面版本、电子版本的任何单位和个人，均不得对本 论文的全部或部分内容进行任何形式的复制、修改、发 行、出租、改编等有碍作者著作权的商业性使用（但纯 学术性使用不在此限 )。否则，应承担侵权的法律责任。 吉林大学硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交学位论文，是本人在指导教师的指导 下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内 容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作 品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文

3、中 以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名 ; 日 期 ： 年 广 月 日 中文摘要 中国房地产投资省际比较研究 改革开放以来，随着我国经济的不断发展，我国房地产业在国民经济中的地 位开始不断提高，对国民经济的影响日益增强。房地产投资是房地产业发展的基 础，直接影响房地产市场的发展，并且对宏观经济运行存在重大影响。 长期以来，我国各省（市、自治区）和各区域之间房地产投资规模、发展速 度和影响因素都存在较大差异，东部地区虽然房地产投资规模较大，但市场需求 仍然处于较为旺盛阶段， 2014 年，东部地区房地产投资额达到 47000 亿元以上， 占全国房地产投资

4、的 50%以上；中部地区相比东部地区房地产投资 稍显不足，人 均房地产投资不及东部地区的 70%;从人均房地产投资额和单位面积房地产投资 额来看，西部地区和东北地区存在房地产投资过度膨胀的现象。由于西部地区和 东北地区人口密集度相对较小，并且人口外流严重，导致房地产市场去库存压力 较大。近年来房地产投资增速大幅度降低对西部地区和东北地区经济增长构成巨 大压力。因此，分析我国房地产投资演变，研究各区域房地产投资差异，探究造 成区域差异的原因具有重要的现实意义。 本文是在对房地产投资相关概念、有关文献和理论的整理和分析基础上，利 用1994-2014 年间全国、 各区域及 31 个省（市、自治区）

5、房地产投资相关数据 指标，系统分析了我国房地产投资现状，特别是房地产投资区域分布的演变。选 取国内生产总值、人口增长率、城镇化率、产业结构以及商品房平均销售价格等 指标，运用计量经济学研究方法，经过面板数据单位根检验、 Hausman 检验，进 行面板数据回归分析，定量分析了影响我国房地产投资区域分布的主要因素。同 时，论文分析了我国房地产投资区域分布存在的问题，并且提出了促进各区域房 地产投资协调健康发展的政策建议。 关键词： 房地产投资，省际，区域，面板数据 Abstract A Comparative Study of China Provincial Real Estate Inves

6、tment Since the reform and opening up, with the continuous development of Chinas economy, the status of Chinas real estate industry in the national economy began to improve, the impact on the national economy is growing. Real estate investment is the foundation of real estate development, which dire

7、ctly affects the development of the real estate market, and has a significant impact on the operation of the macro economy. For a long time, between Chinas provinces (municipalities and autonomous regions) and the regional scale of real estate investment, development speed and the influence factors

8、are different, eastern area although the real estate investment scale is larger, but the market demand still in relatively strong stage, 2014, the eastern region of the real estate investment reached more than 47000 billion yuan, accounting for more than 50% of the national real estate investment; c

9、entral area compared to the eastern region of the real estate investment slightly less, the per capita real estate investment beneath the eastern region 70%; from the point of view of per capita real estate investment and per unit area of real estate investment, western region and northeast region e

10、xists the phenomenon of excessive expansion of investment in real estate. Due to the western region and the northeast region population density is relatively small, and the population outflow is serious, leading to greater pressure on the real estate market to inventory. In recent years, the growth

11、rate of real estate investment greatly reduce the economic growth in the western region and the northeast region constitute a huge pressure. Therefore, the analysis of the evolution of real estate investment in China, the study of regional differences in real estate investment, to explore the cause

12、of regional differences has important practical significance. This paper is on the concept of real estate investment, of the relevant literature and theories of collation and analysis based, using years 1994-2014 country and various regions and 31 provinces (municipalities and autonomous regions) re

13、al estate investment related data, the system analysis of the Chinas real estate investment situation, especially the evolution of the regional real estate investment distribution. Including gross domestic product, population growth rate, urbanization rate, industrial structure and commodity house a

14、verage sales price index, using econometric research methods, through the panel data unit root test, the Hausman test, panel data regression analysis, quantitative analysis of the impact of Chinas real estate investment regional distribution of the main factors. At the same time, the paper analyzes

15、the regional distribution of Chinas real estate investment problems, and put forward the promotion of regional real estate investment in the coordinated and healthy development of policy recommendations. Keywords： The real estate investment, inter provincial, regional, panel data in 目 录 弓丨言 . 1 一、 相

16、关概念界定与理论基础 . 4 (一） 相关概念界定 . 4 1 挪 . 4 2. 固定资产投资 . 4 3. 房地产投资 . 5 (二） 相关理论基础 . 6 1. 房地产投资特征 . 6 2. 投资相关理论 . 8 3. 房地产投资相关理论 . 9 二、 中国房地产投资区域分布演变 . 12 (一） 中国房地产投资演变历程 . 12 1. 房地产投资规模演变 . 12 2. 房地产投资在固定资产投资中地位演变 . 15 (二） 中国房地产投资省际分布演变 . 16 1. 各省房地产投资额演变比较 . 16 2. 各省房地产投资年均增速演变比较 . 22 3. 房地产投资在各省固定资产投资中地

17、位演变比较 . 24 (三） 中国四大板块房地产投资分布演变 . 26 1. 四大板块房地产投资额演变比较 . 27 2. 四大板块房地产投资年均增速演变比较 . 30 3. 四大板块房地产投资在固定资产投资中地位演变比较 .31 三、 中国房地产投资区域分布的影响因素分析 . 34 (一） 主要影响因素及影响机制分析 . 34 1. 国内生产总值 （ GDP) . 34 2. 人口增长率 . 35 3. 城镇化率 . 35 4 产业结构 . 36 5.商品房平均销售价格 . 36 (二） 数据选取 . 36 (三） 模型建立 . 37 1. 面板数据单位根检验 . 37 2. 面板数据模型设

18、定 . 37 (四） 数据检验与模型估计 . 39 1. 面板数据单位根检验结果 . 39 2. 面板数据模型回归与分析 . 40 四、 中国房地产投资区域分布的问题分析 . 45 (一） 房地产投资与区域经济、人口分布匹配度低 . 45 (二） 东部地区存在房地产投资额过大的假象 . 46 (三） 部分欠发达地区房地产投资过度膨胀 . 47 (四） 许多中小城市房地产投资过度扩张 . 48 五、 对策建议 . 50 i仑 . 53 参考文献 . 55 ic if . 59 近年来，我国房地产市场去库存压力开始不断显现。根据国家统计局的数据 显示，截至 2015 年年底，我国商品房待售面积超过

19、 7 亿平方米，而我国实际的 房地产库存远不止这些，更多的面积尚在建设当中。尽管我国房地产库存整体规 模庞大，但各地区去库存的压力却差异巨大。东部地区特别是一二线城市由于经 济、人口集聚度高，房地产去库存的压力并不大，北京、上海、深圳、广州等城 市甚至一度出现商品房供不应求、房价快速上涨现象。而中西部地区，特别是中 西部三四线城市商品房严重滞销，出现销售量和房价均明显下跌的现象。区域性 的房地产市场运行不平衡，是房地产投资的区域分布不合理的直接结果。 近些年来，学术界围绕中国房地产投资及其区域分布展开了大量研究，研究 重点主要围绕以下四个方面的问题。一是基于经济因素对房地产投资的区域性研 究。

20、梁蓓、何泳芳、 罗勇翔 （ 2003)研究发现，从宏观经济总量来看，房地产经 济对一国经济增长起到了重要作用，同时国民经济的发展水平又制约着房地产业 的发展，因此房地产业与国民经济之间存在着相关关系。郑思齐 （ 2003)认为房 地产投资增长能够拉动国民经济，且只有保证房地产投资的平稳增长，才能够保 持国民经济的稳定发展。皮舜、武康平 （ 2004)利用 1994-2002 年 9 年间相关数 据指标，通过 Granger 因果关系检验，发现我国区域房地产市场的发展与区域经 济增长之间存在着双向的因果关系。沈悦、刘洪武 （ 2004)同样通过 Granger 因果关系检验，发现 GDP 与房地

21、产投资之间存在 Granger因果关系，且 GDP 对房 地产投资的影响远大于房地产投资对 P 的影响。王金明、高铁梅 （ 2004)利用 变参数模型，通过对我国房地产市场需求与供给之间的动态分析，发现房价对房 地产市场的需求和供给影响显著。 Green、 Richard K (1997)利用 Granger 因果 关系检验发现 1952-1992 年期间，美国住宅投资是国内生产总值 (GDP)的 Granger 原因，但 P 不是住宅投资的 Granger 原因。 Myeong-Soo Kim (2002)通过 30 年数据研究发现，韩国的非住宅投资对经济增长的影响大于住宅投资对经济增长 的

22、影响。 二是基于社会因素对房地产投资的区域性研究。蒋建林、金维兴、何云峰 (2003)认为城市化的发展带来的是人口的增加，城市规模的不断扩大，这给房 地产业带来了巨大商机，同时，城市化进程的加快也依赖于房地产业的健康发展。 刘颖春 （ 2004)研究发现城市化过程中我国人口变化的趋势对城市房地产需求总 量和结构产生重要影响，同时还对房地产投资产生影响。吴淑莲 （ 2006)指出， 从长期发展来看，城市化与房地产投资存在双向的、互为因果关系的联系。向为 民、李娇 （ 2007)利用1986-2003 年城市化进程和房地产投资增长数据，研究发 现此阶段我国房地产投资和城市化进程都处于上升期，且房地

23、产投资增速快于城 市化进程，两者互为因果关系。刘佳刚 （ 2015)研究发现房地产泡沫对城镇化进 程存在负面作用。 三是产业发展因素对房地产投资的区域性研究。彭麟 （ 2001)研究发现房地 产存量会影响房地产投资。王松涛、刘洪玉 （ 2006)研究发现影响房地产投资的 产业发展因素主要由产业贡献率、房地产价格、 人均房地产面积和房地产存量等 因素组成 。 Smith (1997)从社会、经济和产业发展三方面对欧盟诸多国家住房 投资差异的原因进行了研究，通过建立 “ 需求模型 ” 和 “ 需求和经济 ” 联合模型， 分析了影响欧盟住房投资的主要因素，研究发现，住房投资受经济体中总投资、 住房存

24、量、人口特征、经济增长率等因素的影响显著。 四是居民消费收入因素对房地产投资的区域性研究。王松涛、陈伟、陈铁、 方铭（ 2007)在对北京、上海、天津和深圳四个城市房地产开发投资水平进行定 量研究和比较分析时发现，四个城市的房地产开发投资水平受居民消 费收入的影 响显著，但不同城市的不同影响因素的影响效果有所不同。关劲桥、高波 （ 2014) 研究发现居民消费与房地产需求呈倒 U 型关系，现阶段长三角地区居民消费促进 了房地产需求。王子鸣 （ 2015)研究认为房地产相关价格对居民消费影响显著 , 高房价能够抑制居民消费支出。赵志强、赵予新 （ 2015)研究发现，对于全国和 东西部地区，促进

25、居民消费能够有效抑制房价。 本文将以现有的研究成果和相关投资理论为基础，对我国房地产投资演变进 行省际比较分析，并利用计量模型检验影响各区域房地产投资的因素，由此发掘 各区域房地产投 资存在的问题，给出相应的政策建议。 本篇论文共分为五个部分，重点部分是第二、三、四部分，每部分的主要内 容如下： 第一部分是相关概念界定与理论基础。主要介绍房地产投资相关概念、房地 产投资特征以及与房地产投资相关的理论。 第二部分是中国房地产投资区域分布演变。这一部分主要从中国房地产投资 演变历程和中国房地产投资区域分布演变两方面进行介绍。通过 1994-2014 年 我国房地产投资完成额、房地产投资年均增速以及

26、房地产投资占固定资产投资比 重等指标研究我国房地产投资发展历程，同时比较各省和四大板块房地产投资相 关数据指标，判断各地区房地产投资发展情况。 第三部分是中国区域房地产投资的影响因素分析。首先对国内生产总值、人 口增长率、城镇化率、产业结构以及商品房平均销售价格等因素进行机制分析 ; 其次，利用2004-2013 年各省和各地区面板数据进行实证分析，并得出结论。 第四部分是中国房地产投资区域分布的问题分析。主要通过前两部分对我国 房地产投资演变分析和影响因素实证分析的结果，探究我国房地产投资区域分布 存在的问题，并分析形成问题的原因。 第 五部分是对策建议，根据本文的分析结论给出相应的对策建议

27、。 一、相关概念界定与理论基础 房地产业在国民经济发展中具有举足轻重的地位，而房地产投资不仅是房地 产业发展的基础，同时还能够对一国的经济运行产生深远影响。在这一部分，本 文将对投资、固定资产投资以及房地产投资等相关概念进行界定，梳理房地产投 资特征，同时，概括总结与投资及房地产投资相关的理论，为研究我国房地产投 资省际比较提供坚实的理论基础。 (一）相关概念界定 1. 投资 广义的投资是指各种行为主体为实现特定的目的和获得预期的效益，而把其 所拥有的财产或资产作为资本运用并形成相应资产的经济社会活动；狭义的投资 是指牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来可能但不确定的更大价值的 一种经济活

28、动。其中，投资的行为主体既包括政府、企业和个人，也包括银行、 证券公司、保险公司、信托投资公司、投资基金公司以及各种公共基金、财团法 人、社团法人、事业法人、非政府机构等 。 本文将重点对投资领域中固定资产投资、房地产投资等概念加以分析，这些 指标既是反映房地产投资规模、增速和发展的综合指标 ，又是考察我国各区域经 济发展的重要依据。 2. 固定资产投资 固定资产投资是指经济主体为了一定的目的将资金用于购置和建造固定资 产的活动，其中经济主体主要包括企业、个人或者政府机构。在统计意义上，固 定资产投资是建造和购置固定资产的活动，即固定资产再生产活动。固定资产再 生产过程包括固定资产更新、改造、

29、扩建、新建等活动。固定资产投资反映了固 定资产再生产过程中的资金、货物、技术、人力等有形资产和无形资产的价值量 和运动过程 。 从 2004 年开始，国家统计局将固定资产投资分成城镇固定资产投资和农村 李治 .投资学 M.厦门：厦门大学出版社 ,2014:1. 彭道宾，朱红根 .固定资产投资效应论 M.北京：经济日报出版社 ,2013: 7. 固定资产投资两个部门，进一步明确每个部分的投资规模、增速以及比例关系， 能够更好地观测出固定资产投资在经济发展过程中发挥的重要作用，该指标在本 文中将会得到应用，用以评价各地区房地产投资的比例。 3. 房地产投资 房地产一词分为狭义和广义两种解释，狭义的

30、房地产是指土地、建筑物及其 他地上定着物或附着物，包括物质实体以及依托于物质实体的权益，即它可以从 实物形态（自然形态）和经济形态两个角度加以阐述。当把房地产作为实物形态 来考察时，房地产一般可以定义为是土地和土地附着物，亦可以被定义为不动产； 当从经济形态的角度进行考察时，房地产可以被定义为一种资产，它总是存在于 一定的社会关系中，表现为生产力的组成部分，这时的房地产不仅包含房屋和土 地，同时也包括产权、资产等权属关系，即人们拥有的财产权利，在市场经济条 件下，房地产的各种经济活动是指其权属或者产权的运行过程。广义的房地产是 指除上 述狭义的房地产内容之外，还包括水、矿藏、森林等自然资源。本

31、文将主 要利用房地产狭义概念中经济形态属性进行分析，主要考察的是房地产建设过程 中房地产投资的问题 。 房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益，而不断地将资本投 入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为，是整个国民经济投 资的重要组成部分 。其中，房地产开发经营领域主要包括各种登记注册类型的 房地产开发投资公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他 法人单位实际从事房地产开发或经营活动的单位，统一开发的包括代建、拆 迁还 建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和 配套的服务设施以及土地开发工程 （ 不包括单纯的土地交易活动）。

32、也就是说，房地产投资一般包括房地产实业投资和房地产金融投资两部分， 房地产实业投资指的是将资本投入到房地产开发、经营、中介服务及物业管理服 务等经济活动上来；房地产金融投资则指的是通过购买房地产证券（包括股票和 债券）来达到进行房地产投资活动的目的。本文将主要利用房地产实业投资的概 念进行分析。 简德三 .房地产经济学 M.上海：上海财经大学出版社 ,2012: 1-2 i 简德三 .房地产经济学 M.上海：上海财经大学出版社 ,2012: 111-112 (一 ) 相关理论基础 1. 房地产投资特征 由于房地产本身具有自然属性和经济属性，因此，房地产投资同时也具有某 些与其他投资不同的特征。

33、 (1) 房地产投资金额较大 房地产投资金额较大的原因主要来源于以下几个原因：首先，土地开发成本 较高。由于土地的位置固定、稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者 在出租出售土地时，按照土地的位置、面积、环境以及预期生产能力等特点，作 为土地价格的依据，收取较高的报酬，同时某些土地作为自然资源，不能直接被 利用，需要进一步地开发才能投入使用，综合这些因素都会导致土地开发成本提 高。其次，房屋建筑的价值高。房屋建设通常与建筑行业、建材行业联系紧密， 在房屋建筑安装时，需要耗费大量的建筑材料和物资，还需要大批技术熟练的劳 动力、工程技术人员和施工管理人员，施工周期一般较长，占用资金量较大，需

34、 要支付大量的利息成本，再加上房地产投资资金回笼较慢，都大大提高了房屋的 成本价值。再次，房地产经济运作中交易费用较高。房地产开发周期长、环节多， 涉及了 社会多方面的关系，在整个房地产开发运作中，包含了广告费、促销费以 及公关费，其费用均比较高昂，这也进一步增加了房地产投资成本 。 (2) 房地产投资受经济周期影响显著 由于房地产投资与其他诸多行业联系紧密，能够带动前后相关产业的发展， 特别是促进第三产业的发展，进而能够对市场的繁荣和消费的结构性合理起到至 关重要的作用，因此房地产投资与经济周期之间存在显著特征。当经济处于扩张 时，城市建设规模相应扩大，房地产需求加剧，同时建筑成本和银行利率

35、相对较 低，房地产企业更愿意进行房地产开发投资，客观上增加了房地产投资增长条件 ; 当经济处于收缩时，建筑成本上升，银行利率提高，使房地产开发成本上升，利 润降低，房地产企业投资风险增加 。可见，房地产投资受经济周期影响显著。 (3) 房地产投资对其他经济部门影响显著 由于房地产投资所需资金量巨大，涉及众多相关产业，产业链较长。房地产 张永岳，陈伯庚 .新编房地产经济学 M.北京 :_高等教育出版社 ,1998: 203-204. 王勉，唐啸峰 .我国房地产投资波动与经济周期的相关性 I.四川大学学报 ,2000 3 : 40-43. 投资对相关行业的拉动作用较强。根据相关数据统计发现，在我国

36、每增加 1 亿元 住房投资，其他相关产业将增加投入达 1.48 亿元。房地产投资的增加，不仅促 进了住宅和非住宅用房的发展，同时也为建材、冶金、石油、机械等 50 余个相 关行业的产品提供了巨大市场，相应地对建筑工业、石化工业、钢铁工业、交通 运输业及机械制造业和装修业等行业的发展起到了带动作用 。因此，房地产投 资发展战略的调整，将会对相关产业产生深远影响，导致社会生产和消费结构发 生改变，进而推动了整个城市经济的全面发展。 (4) 房地产投资与城镇化发展阶段关系密切 城镇化作为衡量一国整体发展水平的重要指标，而房地产业属于一国发展的 基础性产业，二者之间必然存在着相关关系，房地产业的发展不

37、仅是城镇化水平 的体现，城镇化水平的高低更能够对房地产业产生影响。 首先，随着城镇化水平不断提高，非城镇人口不断向城镇转移，为了与之相 适应，城市规模逐渐变大，城市对于住房用地需求也不断增长，要求房地产投资 不断增加。同时，为了与城市发展相适应，城市的基础设施、市政工程、交通设 施等城市公共服务均需要协同配 套发展，这在一定程度上也加剧了对城市用地的 需求。其次，城市经济在发展的同时，还需要农业提供更多的粮食、食品、副食 品以及工业原料，这又限制了城市用地的扩张，刺激现有土地和房价的进一步上 涨。再次，生活在城镇的人们，向往更高的生活水平，对于具有传统思想的中国 人来说，拥有更大、更舒适、配套

38、设施更完备的住房是改善生活条件最直观的感 受，因此这一点也加剧了城市房地产市场的供需矛盾，致使由于地价的上涨导致 房价处于上升的趋势，给房地产投资带来了更大挑战。 从城镇化发展阶段来看，当城镇化率一般达到 30%以上时，在城 镇化进程中 人口的流动方式主要以农村人口向城市流动为主，大量的农村人口进入城市，对 住房需求提高，直接导致房地产投资的不断增加；当城镇化率达到 50%时，城镇 化进程中人口流动方式主要以小城市人口向大城市流动为主，此时大城市人口迅 速膨胀，对住房需求也随之扩大，加上对写字楼、工业用房及仓库等房地产需求， 房地产投资进一步增加，同时带动第三产业发展，提高了第三产业在国民经济

39、中 所占比重；当城镇化率达到 70%以上时，城镇化进程中人口流动方式主要以大城 范如国 .房地产投资与管理 M.武汉：武汉大学出版社 ,2014: 40. 市人口向城镇郊区流动为主，人口城镇化的同时伴随着土地城镇化，城市土地不 断被利用，人口逐渐增加，城镇的人口密集度逐渐提高，相应的一部分人口会流 向城镇郊区，城镇郊区房地产投资又会出现新一轮的增长。 2. 投资相关理论 投资理论的发展先后经历了古典经济学派投资理论、凯恩斯主义投资理论以 及新古典经济学派投资理论等。古典经济学家没有对 “ 投资 ” 概念进行专门的研 究，其主要研究重点在于分工理论、价值理论、生产理论和经济增长理论，关注 的问题

40、在于财富是如何创造、积累、分配的以及经济是如何发展的 。 (1) 古典经济学派投资理论 古典经济学派认为，在统一的效率标准和经济人假设的前提下，定义大量的 个人和组织是投资主体，以绝对成本和相对成本为基础确定了投资选择原则，并 且认识到了资本积累在经济增长过程中起到了重要作用，同时，在资本主义制度 下，认为利润率与资本积累之间存在着密切关系，利润率的变动幅度和趋势，对 投资的持续性和极限产生了决定性作用，至此，古典经济学派大体上回答了投资 主体是什么、投资于何处以及投资多少等基本问题。 (2) 凯恩斯主义投资理论 20 世纪 30 年代世界经济大萧条，严重打击了社会对于投资的信心，西方经 济学

41、家也开始对新古典经济学派投资理论进行检讨和修正。以凯恩斯为代表的经 济学家对投资理论又进行了深入研究，他关注资本与就业量之间的关系，认为储 蓄是积累的必要条件，但并不等于现实的资本积累即投资 ，故其建立了总量分 析投资活动的方法论，利用有效需求不足解释总量投资不足，即假定社会结构、 现有的劳动力技巧和数量、现有的生产技术水平和竞争程度、以及消费者的偏好 和习惯都不发生改变，总供给量也不变的情况下，就业量取决于有效需求。 随着凯恩斯主义 投资理论的发展，相继形成了后凯恩斯主义投资理论、新古 典综合派投资理论和新凯恩斯主义投资理论。前两者主要涉及到的是乘数理论和 加速数理论。乘数原理是指当有效需求

42、不足时，在边际消费倾向一定的条件下， 投资增加最终会导致国内生产总值成倍数增加，由于国民经济各部门之间存在相 互联系，某一部门的投资，不仅仅会增加本部门的收入，同时还会引起其他部门 王少国 .现代西方投资理论研究述评 丨 .首都经济贸易大学学报 .2005 6： 5-10. 凯恩斯 .就业、利息和货币通论 M.北京：商务印书馆 ,1981. 投资和收入的增加，最终导致国民收入的成倍增长。加速数理论考察的是收入或 消费需求的变动对投资变动的影响，当收入增加时，相应的将引起消费需求的增 加，由于消费品主要是依靠资本品生产而得出的，因此消费需求的增加会引起对 资本品需求的增加，从而引起投资的增加。其

43、本质是反映了国民经济和投资之间 存在着一 定的比例关系。 (3) 新古典投资理论 20 世纪 60 年代，由美国经济学家乔根森建立起来了新古典投资理论模型。 该理论冲出凯恩斯主义投资理论的研究框架，将生产要素的相互替代与现值最大 化的思想相结合，同时引入资本的使用者成本，利用边际分析方法，结合柯布 - 道格拉斯生产函数，根据生产者的利润最大化原则，考虑经济中影响投资水平的 各种因素，缔造了最优资本函数 ： /G = aPtyt/Ct，其中代表最优资本存量，代 表资本产出弹性， Pt代表产出价格，&代表产出水平， 4 代表使用者成本，该函 数包含了诸如价格、产出、利率等多种经济因素，这也是乔根森的新古典投资理 论的主要贡献。 3. 房地产投资相关理论 房地产投资理论不仅属于应用经济学范畴，同时也包含在理论经济学范围内 , 房地产投资在受理论经济学指导 的同时，与其他应用经济学也有诸多交叉点。本 文将房地产投资相关理论主要分成三个方面：一是与房地产投资相关的地租理论 , 二是能够间接影响房地产投资的外部性理论，三是与房地产投资相关的其他理论。