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1、 石家庄市加快推进主城区老旧住宅小区物业管理指导意见（2023） 石家庄市人民政府关于加快推动主城区老旧住宅小区物业治理指导意见 各县(市)、区人民政府，高新区、正定新区、循环化工园区和空港工业园区管委会： 为切实加强我市老旧小区物业治理，改善居住环境，提高生活质量，构建和谐幸福省会，依据石家庄市物业治理条例等法律法规，结合我市实际，制定本意见。 一、根本原则 根据“保障根本、全面掩盖、政府扶持、市场运作”的原则，以满意老旧小区居民最根本、最迫切的生活需求为重点，完善相关治理制度，加快建立我市主城区老旧小区根本物业效劳体系,实现治理全掩盖。 二、目标任务 利用三年时间(2023年2023年)根
2、本实现全市老旧住宅小区全整治、根本物业效劳全掩盖，全力推动老旧住宅小区物业治理向市场化过渡，实现有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有修理维护、有停车治理的“五有”目标。 三、职能分工 根据“重心下移、属地治理”的原则，完善市、区、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的网格化治理体制。市房管、规划、建立、财政、物价、综治、公安消防、民政、城管、质检、园林等部门在各自职责范围内履行小区治理职责。 辖区政府是老旧小区治理的责任主体，应统筹力气和资源，负责老旧小区整治工作的组织实施和治理方案的详细落实;负责建立老旧小区治理联席会议制度，协调解决老旧小区治理问题;负责组织老旧小区组建业主大会和业主委
3、员会，指导签订治理(效劳)协议;全力推动主城区老旧住宅小区物业治理工作。 四、实施措施 (一)扎实推动老旧小区综合整治。各区应全面摸清老旧小区底数，建立老旧小区档案，依据小区使用年限、破损程度、配套设施状况以及业主改造意愿等因素，统筹整治经费、整治工程和整治内容，做到整治一个，完善一个，交接一个。 1、整治内容。老旧小区整治主要围绕以下五个方面进展整治：一是整治各种管线管网。修补水、电、暖、燃气、通讯等设施，实现小区内供水、供电、供暖、供气和通讯网络正常，排水通畅;二是完善公共效劳设施。修复小区道路，增补树木和绿地，整修路灯设施，增(扩)建停车位，做到道路畅通、绿化齐整，照明设施完好，出入便利
4、;三是增加安全防护设施。封闭小区，设置大门、门卫室，完善电子监控系统，实现小区出入标准，安全有序;四是撤除违章建筑。撤除侵占绿地、道路的违章建筑，清理公共区域的杂物，实现小区治理有序;五是设立物业用房。有条件的小区，应调用或补建物业办公用房。 2、整治制度。为确保整治进度和质量，要严格遵循五项制度。一是工程公开招投标制度。根据工程治理的相关要求，仔细落实招投标有关规定，严格实行工程监理制度，确保工程质量与安全;二是工程工程公示制度。整治内容、施工和监理单位、区级监管部门及监视员电话在小区明显部位进展公示，便利群众监视;三是群众监视员制度。整治工程可聘请小区居民作为群众监视员，对整治工程进展全过
5、程监视，确保居民的知情权、监视权和参加权;四是质量监视治理制度。各区政府组织特地人员指导、检查整治工程施工质量和进展状况，并催促施工单位抓好整改;五是建立民意验收制度。在验收过程中，实行技术验收与民意验收相结合的方式，在专业验收的根底上，结合居民意见，做好工程验收。 (二)因地制宜选择治理模式。老旧小区治理结合我市实际，主要推行4种模式： 1、市场化物业效劳。市场化物业效劳是小区治理的根本出路。各区应作为首选和主推方向，积极制造条件，加大推动力度。详细方法：一是合理划分物业治理区域，完善菜单式效劳标准，实行区分化治理。根据建立用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、
6、社区建立、城市道路规划等因素划定。零星老旧小区(指3栋楼以下小区)可以根据就近治理的原则划片实施治理。二是签订较长合同鼓励企业全面市场化运营。合同明确双方权利义务及违约责任，期限一般不低于5年。提倡选择信誉好、实力强、规模大和社会信誉度高的物业企业进驻老旧小区。三是实行物业费过渡性财政补贴和退出机制。物业效劳费用财政补贴一般为三年，第一年根据根本物业效劳费的50%补贴，其次年财政补贴30%，第三年财政补贴15%，三年后财政不再补贴，财政补贴由各区负担。四是加大考核力度。定期对物业效劳实施状况进展考核，考核结果作为财政补贴依据，并纳入企业诚信治理。 2、社区保障治理。对难以实行市场化物业治理的，
7、推行社区保障治理。可实行以下方式：一是街道办事处或乡镇人民政府成立物业效劳中心(民办非盈利性质)，为辖区内老旧住宅小区供应有偿的根本物业效劳。物业效劳中心依据辖区老旧小区的实际，可在各相关社区成立分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业效劳模式。物业效劳中心针对小区不怜悯况，制定根本物业效劳实施方案，方案包括效劳内容、效劳标准、收费标准等，经征求业办法见后组织实施。区政府对辖区根本物业效劳实施状况进展考核，并依据考核结果赐予适当财政补贴。二是搭建物业效劳平台。以街道办事处为单位，搭建有偿物业效劳平台，供应修缮、疏通、排障、保洁、秩序维护等有偿效劳。三是延长公共效劳进小区。
8、将市政效劳的环境卫生、绿化、治安等延长进入小区供应效劳。 3、产权单位治理。对产权单位单一，治理主体明确的老旧小区，由产权单位实施标准化物业治理，逐步向市场化物业治理过渡。一是进一步明确效劳标准。各区政府应指导产权单位结合小区实际状况制定物业效劳标准，使产权单位的物业效劳有据可依。二是加强对效劳质量的检查考核。各区政府应根据确定的效劳标准，定期进展考核检查，促进标准治理。三是鼓舞并引导产权单位治理向市场化物业效劳过渡。引导业主树立“花钱买效劳”的意识，实行适度补贴、组建物业效劳公司等做法，推动小区走上市场化物业治理模式。 4、业主自治治理。各区应加强指导老旧小区业主委员会的成立，通过选举业主大
9、会和业主委员会来实现小区的共同治理权。临时难以成立业主大会和业主委员会的，由居委会代为行使业主委员会权利。 (三)推动综合执法进社区。各区应切实解决社区执法缺失的问题，确保治理无死角、无缝隙。一是推动综合执法进社区。各区整合力气，着力解决小区内私搭乱建、损害侵占绿地和共用部位、饲养家禽家畜、住改商、占用消防通道、拆改承重构造影响房屋安全等违法违规行为的制止、核查和惩罚，维护小区良好秩序。二是推动人民调解进社区。各街道(乡镇)完善物业纠纷冲突处置制度和办理流程，安排业务娴熟的专职人员负责，准时协调解决物业效劳相关问题。三是推动仲裁进社区。各区会同仲裁委员会推动仲裁进社区，要先抓好试点，总结阅历，
10、逐步向全部社区延长。四是推动审判进社区。各区协调区人民法院，组织巡回法庭，深入到社区，处理相关的物业涉法问题。 (四)着力破解资金难题。一是落实过渡性补贴资金。对于实行市场化物业效劳和社区保障性治理的老旧小区，过渡性财政补贴资金应列入财政年度预算，并定期拨付。二是建立老旧住宅小区住宅专项修理资金制度。对未建立修理资金或修理资金缺乏的老旧小区，引导业主根据业主大会的决议通过的缴存标准建立修理资金，专项用于小区共用部位和设施设备的修理。三是建立老旧小区应急修理资金制度。各区应设立老旧小区应急修理资金，专项用于小区电梯停运、水管裂开、影响房屋安全等紧急状况的修理使用。详细资金数额由各区依据实际状况确
11、定，原则上不低于200万元，列入各区年度财政预算。当发生紧急修理状况时，由街道办事处认定并提出申请，由应急修理资金先行垫付，再向相关受益业主根据拥有房屋建筑面积比例收取，并返还应急修理资金账户。四是建立特困职工等特别人群补助制度。低保、特困职工等老旧小区业主凭低保、特困证明，向街道办事处(乡镇政府)提出申请，可免交物业费。免交物业效劳费用由区级财政负责补足。 (五)加大政策扶持力度。一是对有条件的老旧小区，可补建物业治理用房和经营用房。物业治理用房用于满意物业效劳需要。物业经营用房收益用于补贴物业费用缺乏，此费用可计入旧小区整治资金。二是允许老旧小区设置经营性停车位和经营性广告。对有条件的老旧
12、小区，允许其在公共区域建立经营性停车位，在公共部位设置经营性广告。经营性停车位和经营性广告收益可在物业效劳合同中商定，用于弥补物业费缺乏。三是多措并举破解物业费收费难题。社区居委会应积极营造花钱买效劳的深厚气氛，发挥党员干部示范带头作用，帮助收缴老旧小区物业费。加大依法追缴力度，依托技术改造手段，将缴纳物业费状况纳入个人社会诚信体系。 (六)加强监视考核。把以考促建、以考促管作为常规工作抓紧抓实，确保老旧小区治理的各项工作落实到位。一是加强对物业治理单位考核。各区加强对进驻老旧小区效劳的物业效劳企业、产权单位和物业效劳中心(平台)进展日常检查和定期考评。对先进单位给记入企业诚信档案，物业招投标
13、可适度加分。对效劳不到位单位限期整改，削减财政补贴资金，并实行责任追究。二是加强部门考核。区政府应加强对区级各部门、街道办事处、居民委员会考核。结合每年下达的老旧小区综合改善、物业治理、业主大会和业主委员会组建等工作，明确考核标准、考核方法，并进展量化，纳入年度绩效考核的内容。 (七)加大宣传力度，营造良好舆论气氛。一是大力宣传老旧住宅小区治理工作对促进城市建立可持续进展及构建和谐社会的重要意义。二是提高居民公共财政权利与义务、参加小区治理、花钱购置物业效劳的意识。三是坚持正确舆论导向。以正面宣传，弘扬正气为主，多宣传先进单位、先进典型，形成支持参加老旧小区建立和治理深厚气氛。四是要创新宣传手
14、段，在充分利用新闻、摄影、美术等传统宣传方式的同时，要利用微信、录像短片、电视短剧、小区大屏幕等媒介，组织各类竞赛、展播、展览等活动，提高宣传的广度和深度，形成全社会关怀、支持老旧小区治理的良好舆论气氛。 石家庄市人民政府 2023年8月19日 () 篇2：北京平谷区老旧小区社会化物业治理试点工作方案 平谷区老旧小区社会化物业治理试点工作方案 老旧住宅小区试点社会化物业治理已列入区政府2023年的重点工作，为推动老旧小区试点社会化物业治理，改善老旧小区居住环境，构建和谐社区，依据物业治理相关法律法规和关于推动住宅小区物业治理工作的意见(试行)，结合当前本区老旧小区治理现状，制定本工作方案。 一
15、、指导思想 着力解决老旧小区群众最关怀、最迫切的问题，探究老旧小区社会化物业治理模式，本着试点先行，总结阅历，逐步推广的指导思想，实现老旧小区社会化物业治理。 二、工作目标 每个街道在符合2023年以前建成的、建立标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效治理机制标准的老旧小区中选定试点小区。争取2023年每个街道至少选定一个老旧小区实施社会化物业治理试点，全力营造安定有序的老旧小区居住环境。 三、组织机构 成立平谷区推动老旧小区社会化物业治理试点工作领导小组，组长由主管住房城乡建立的副区长担当，副组长由区社会办主任和区住房城乡建立委主任担当。成员单位为：区民政局、区住房城乡建立委、区
16、市政市容委、区社会办、区公安分局、区规划分局、区城管执法监察局、滨河街道、兴谷街道、渔阳地区办事处，主要负责讨论解决老旧小区社会化物业治理试点工作中的重点、难点问题。领导小组办公室设在区住房城乡建立委，办公室主任由区住房城乡建立委主管物业治理的副主任担当，主要负责制定推动老旧小区社会化物业治理试点工作方案以及工作进展状况汇报等详细工作。 四、治理模式 属地乡镇、街道及居(村)委会在征求业办法愿的根底上，充分发挥现有业主委员会的作用，结合老旧小区的详细状况，可参照三种模式进展老旧小区物业治理。 (一)引导业主自治 属地乡镇、街道及居(村)委会进一步转变职能，充分行使业主参加权、选举权、知情权、监
17、视权，充分发挥现有业主委员会的作用，引导业主委员会通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业效劳外包等形式对住宅区进展自治治理。 (二)属地乡镇、街道组建物业治理组织，加强日常效劳 各乡镇、街道可利用现有公益性组织或组建物业效劳中心，为试点老旧小区供应卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清运、绿化养护和公共部位日常修理等根本物业效劳。 (三)聘用物业效劳企业供应专业化物业效劳 属地乡镇、街道指导居(村)委会或业主委员会组织召开业主大会，业主大会打算聘用专业物业效劳企业的，可参照“平谷区老旧小区物业效劳标准及参照价格”(详见附件)选定效劳标准和收费标准，同时托付业主委员会与物业效劳企业签订物业
18、效劳合同，没有业主委员会的由居(村)委会帮助业主与物业效劳企业签订物业效劳合同，业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业效劳企业供应专业化物业效劳。 五、工作安排 (一)做好老旧小区试点前期预备工作 试点老旧小区确定后，相关乡镇、街道利用一个月时间做好试点老旧小区前期宣传、摸底、调查工作并制定试点老旧小区详细实施方案，报区政府审定后实施。 (二)划分试点老旧小区物业治理区域 试点老旧小区详细实施方案审定后，由属地乡镇、街道会同区进展改革委、区民政局、区财政局、区住房城乡建立委、区市政市容委、区社会办、区规划分局、区国土分局、区公安分局等部门，依据试点
19、老旧小区共用设施设备使用状况准时对物业治理区域进展划分。 (三)完善试点老旧小区根底设施 根据试点老旧小区详细实施方案，由属地乡镇、街道会同相关部门组织实施完善试点老旧小区的水、电、路、监控、小区封闭和治理用房等根底设施建立。 (四)组织实施老旧小区试点工作 具备条件的试点老旧小区，由属地乡镇、街道根据试点老旧小区详细实施方案组织实施。 六、资金支持 从区政府设立的物业治理专项资金中优先安排老旧小区社会化物业治理试点资金，主要用于以下两方面： (一)试点老旧小区根底设施改造资金 由属地乡镇、街道根据选定试点老旧小区的根底设施现状，制定完善根底设施所需资金预算，报区政府审定，确定详细工程和金额。
20、 (二)试点老旧小区物业效劳费补贴资金 根据关于推动住宅小区物业治理工作的意见(试行)中试点老旧小区物业效劳费补贴资金的规定执行。 七、加强指导和监管 属地乡镇、街道及居(村)委会准时分析试点小区治理和运行状况，了解利益各方诉求，搭建共商共治议事平台，指导和监管业主委员会、物业效劳企业和社区各类组织依法开展工作，建立协调机制，准时协调解决物业效劳纠纷，推动试点小区的良性循环。 八、提高效劳费收缴率 (一)提高缴费意识 属地乡镇、街道要积极引导居民树立正确的效劳消费观念，加深业主“花钱买效劳”的消费意识，主动缴纳效劳费用。 (二)提高效劳水平 效劳企业和单位应加强自身治理，效劳合同应明确双方的权
21、利、义务、效劳工程、范围、效劳标准、收费标准以及违约责任等内容，根据合同供应优质效劳，加强与业主之间的沟通与沟通，积极协作相关部门工作、不断提高效劳水平。 (三)依法追缴效劳费 效劳满意合同要求，得到大多数业主认可，对于采纳电话、短信、上门催缴等方式收缴物业费，仍有意拖欠的业主，提倡通过法律手段解决。 九、施行日期 本方案自公布之日起施行。 附件：平谷区老旧小区物业效劳标准及参照价格 篇3：关于进一步发挥住宅专项修理资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知(2023) 住房城乡建立部办公厅 财政部办公厅 关于进一步发挥住宅专项修理资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知 建办房2023
22、52号 各省、自治区住房城乡建立厅、财政厅，直辖市建委(房地局)、财政局，新疆生产建立兵团建立局、财务局： 依据住宅专项修理资金治理方法(建立部、财政部令第165号，以下简称方法)的有关规定，为进一步发挥住宅专项修理资金(以下简称修理资金)在老旧小区和电梯更新改造中的支持作用，提高修理资金的使用效率，维护修理资金全部者的合法权益，现将有关事项通知如下： 一、用好修理资金，支持老旧小区和电梯更新改造 老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，促进城市的有机更新和持续进展，是惠及百姓的民生工程。老旧电梯更新，有利于便利业主居民的出行，消退电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安
23、全。加大修理资金的投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高修理资金使用效率，发挥修理资金在保障住宅共用部位、共用设施设备修理、更新和改造中的积极作用。 二、明确使用范围，突出更新改造的目标重点 修理资金的使用，应当根据方法规定的使用范围和分摊规章，遵循便利快捷、公开透亮、受益人和负担人相全都的原则。 在老旧小区改造中，修理资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容： (一)房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、构造抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等; (
24、二)配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。 在电梯更新中，修理资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的修理和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主(以下简称双三分之二)同意，可以使用修理资金加装电梯。 各地可以依据实际状况确定本地区老旧小区及电梯更新改造的标准和内容。 三、切实履行职责，加强修理资金使用的指导监视 使用修理资金改造老旧小区和更新电梯，应当根据方法其次十二条和其次十三条规定的程序办理。在使用修理资金过程
25、中，各地住房城乡建立(房地产)部门应当加强对业主大会、业主委员会和物业效劳企业的指导和监视，推行公开招投标方式选聘施工单位，引导第三方专业机构参加审价、监理、验收等使用治理工作，催促业主委员会和物业效劳企业履行修理资金的用前表决、工程内容、验收结果及费用分摊等事项的公示义务，保证修理资金使用的公开透亮。同时，应当催促建立单位或者公有住房售房单位，分摊未售出商品住宅或者公有住房的更新改造费用，强化落实住房城乡建立(房地产)部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修的义务，以保证危及房屋安全的紧急状况发生时，老旧小区和电梯更新改造工作能够准时开展。 使用修理资金更新、加装电梯的，应当承受质监部门的技
26、术指导和监视检查，应当取得质监部门出具的鉴定意见和验收合格证明。 使用修理资金开展老旧小区和电梯更新改造，应当符合财务治理和会计核算制度的有关规定。使用由财政部门负责治理的已售公有住房修理资金，业主委员会、物业效劳企业或者公有住房售房单位应当向财政部门申请列支。 修理资金的使用和治理，应当依法承受审计部门的审计监视，并向社会公开审计结果。 四、优化表决规章，提高业主组织的决策效率 在老旧小区和电梯更新改造中使用修理资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策本钱，提高业主使用修理资金的决策效率，各地可以依据业主大会和业主委员会指导规章(建房2023274号)的有关规定
27、，指导业主大会在治理规约和业主大会议事规章中商定以下表决方式： (一)托付表决：业主将肯定时期内修理资金使用事项的表决权，以书面形式托付给业主委员会或者业主代表行使; (二)集合表决：业主大会对特定范围内的修理资金的使用事项，实行一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业效劳企业分批使用; (三)默认表决：业主大会商定将未参加投票的业主视为同意修理资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票; (四)异议表决：在修理资金使用事项中，持反对意见的业主专有局部占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。 五、确保应急修理，准时消退房屋使用安全隐患 发生以下危及房屋使用和人身财
28、产安全的紧急状况，需要使用修理资金对老旧小区和电梯马上进展更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用修理资金： (一)电梯故障; (二)消防设施故障; (三)屋面、外墙渗漏; (四)二次供水水泵运行中断; (五)排水设施堵塞、爆裂; (六)楼体外立面存在脱落危急; (七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急状况。 老旧小区和电梯更新改造需要应急使用修理资金的，业主委员会、物业效劳企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建立(房地产)部门、公有住房修理资金治理部门提出申请。 没有业主委员会、物业效劳企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建立(
29、房地产)部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从修理资金账户中列支。 住房城乡建立(房地产)部门、公有住房修理资金治理部门应当在接到应急使用修理资金申请后3个工作日内作出审核打算。应急修理工程竣工验收后，组织修理的单位应当将使用修理资金总额及业主分摊状况在住宅小区内的显著位置公示。 六、建立信息平台，保障业主的参加权和监视权 各地应当充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建立业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参加小区共同事务决策，提高业主参加修理资金使用表决的投票率，保证计票的精确率，解决业主到场投票表决的难题。 各地修理资金治理部门应当建立统
30、一的修理资金信息治理系统，推动修理资金归集、使用、核算、查询和监视等工作的信息化和网络化，逐步实现修理资金治理流程标准化、过程要件格式化、监视治理透亮化，开拓便利快捷的查询渠道，切实保障业主修理资金的知情权和监视权。 为加大修理资金使用治理的公开力度，各地修理资金治理部门应当建立修理资金公告制度，将本地区年度修理资金交存、支出、增值和结余等状况在当地政府网站、报刊等媒体上进展公告。各地住房城乡建立(房地产)主管部门应当指导监视业主委员会、物业效劳企业建立修理资金公示制度，将本小区年度修理资金使用、增值和结余等状况在住宅小区内的显著位置公示。 七、加强统计分析，改革创新修理资金使用治理制度 20
31、23年开头建立的修理资金归集、使用、增值和治理数据统计制度，是全面摸清修理资金底数，准时把握修理资金治理动态信息，帮助修理资金监管工作和完善修理资金法规政策的根底性工作。各地修理资金治理部门应当高度重视此项工作，完善修理资金统计制度和信息报送制度，加强修理资金治理的动态监测和分析，全面、精确、准时汇总上报修理资金根底性数据信息。 在加大修理资金对老旧小区和电梯更新改造的支持力度的同时，各地应当以当前修理资金使用治理中存在的问题为导向，借鉴国内外先进阅历，依据本地的实际状况，积极探究在修理资金使用中引入商业保险，在专户银行选择中引入市场竞争机制等制度创新，进一步发挥修理资金对于保障住房正常使用的积极作用。 中华人民共和国住房和城乡建立部办公厅 财政部办公厅 2023年10月17日