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1、 物业新项目房屋本体管理作业指导书_物业经理人 物业新工程房屋本体治理作业指导书 1.目的：对房屋本体及公用设施进展养护及修缮，满意使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。 2.范围： 2.1适用于*重庆分公司对房屋本体及公用设施的修理、养护和修缮。 2.2本规程中的房屋本体：指房屋构造相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重构造部位、抗震构造部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。 2.3本规程中的公用(共)设施:指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化消遣体育
2、场所及设施、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。 3.职责 3.1物业效劳中心工程部人员负责房屋本体及公用设施的日常巡察检查，客户中心值班员负责承受住户投诉及依据安全员巡察检查中发觉的问题填写记录。 3.2机电主管或领班负责每月对房屋本体的巡察检查，负责根据房屋本体设施保养规划上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责全部中修以上房屋本体及公用(共)设施修理工程的申报和施工的现场监视工作。 3.3工程部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。负责大、中修或改造、翻新工程的申报(包括报请业主审批)及协作实施、验收。 3.4工程部主管负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新工程的审批
3、，并监视组织实施。 4.过程与方法掌握 4.1屋顶。每2年对隔热层保养一次，对面砖破裂或裂缝较大的应准时更换，并对面砖外表用白水泥勾缝。 4.2 外墙饰面。每年对重点部位进展清洗;每2年进展一次全面清洗;在清洗时，发觉有外墙饰面有脱落的应准时进展修补，恢复原样。 4.3 内墙饰面。每3年进展全面保养。对粉刷面发觉有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻小扣击，发觉有空鼓的地方，进展更换或在以后日常巡查中留意，发觉有脱落准时修补。 4.4 楼梯间。楼梯间踏步每3年进展保养一次，发觉问题准时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发觉有裂纹、龟裂、剥落等应准时修理;每3年进展一次全面
4、保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻小扣击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定起壳范围后进展修补。 4.5 门。对防火门日常发觉有生锈或掉漆的，应准时修理;每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。 4.6 防盗网、花园围栏。依据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油一次，最长时间不超过4年。 4.7 窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理洁净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度到达要求后
5、，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严峻的门窗扇，应卸下进展矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次，木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去爱护作用的，应周期性地进展保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。 4.8 公共地砖。日常发觉损坏准时修理，每3年进展全面保养一次，发觉地砖损坏或裂缝严峻的应更换，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。 4.9 吊顶。日常对吊顶进展检查，发觉有破损的应准时更换，每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严峻的应取下更换。 4.10人行道、车行道。日常发觉有损坏的人行道、车行道应准时修补;
6、每年保养道路一次，对外表起砂的应先用榔头把酥松起砂的局部敲松，然后用高压水枪冲刷洁净后，用高强速凝水泥砂浆修复。 4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油或保温一次，但对重点部位，必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油或保温一次，对室内管道，严峻污染的应随时刷油)。 4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。 4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进展加固，对脱胶部位进展补胶;在大雨或台风等天气降临前，应视状况增加保养次数。 4.14玻璃门。每年对玻璃门进展一次全面清洗及保养，玻璃门安装坚固，接缝严密，气窗铰链刚度好，开关敏捷且密封好，不渗雨水。发觉有渗水现象，应马上更换铰
7、链或密封圈或作防水处理。玻璃门发生爆裂，应准时去除碎片，并尽快联系专业厂家修复。在未修复前，应以木板遮挡坚固，以防风雨及发生意外 4.15在大风、大雨等降临前夕，应对窗户、玻璃门认真检查，发觉问题准时处理，以免发生意外。 4.16屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患，损坏变形严峻的，应加固、补强或拆换。不合理的构造，若影响安全的，大修时应整修改做。损坏严峻的木构件，尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件，如有稍微剥落、破损的，应准时修补，混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严峻的，应通过检测计算，实行加固或替代措施。 4.17根底不匀称沉降，引起上部构造砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等
8、，应马上联系开发商、设计院查清缘由，拿出方案，有针对性地加固或拆砌。 4.16房屋本体设施保养规划标准 序号房屋本体设施名称保养周期备 注 01屋顶每2年准时更换破裂的隔热层面砖 02外墙饰面每2年每年对重点部位进展清洗 03内墙饰面每3年裂缝较大的予以更换、有脱落准时修补 04楼梯间每3年对粉刷损坏的准时修补 05天面扶栏、避雷带、公共防盗网每1年无破损、变形，无明显锈蚀 06防盗网、花园围栏2-4年依据损坏状况确定刷油漆时间 07公共门窗门：木门、铁门、防火门窗、铝合金窗(推拉、平开)、百叶窗每1年坚固、平坦、美观、无锈蚀，开关敏捷、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全 08公共地砖每3年
9、发觉损坏或裂缝严峻的应更换 09吊顶每3年发觉有破损的应准时更换 10人行道、车行道每1年发觉有损坏应修补 11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数 12上、下雨污水管、污水井每1年无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。 13挡雨篷每1年在大雨或台风降临前应增加次数 14玻璃门(玻璃门)每1年在大雨或台风降临前应增加次数 15楼梯、扶手每1年无混凝土碳化、产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，坚固，确保使用安全，扶手外表无明显龟裂和漆层脱落。 16散水坡、雨檐台、连廊每1年与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。 17公用电器每1年楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无担心全现象。 18信报箱每1年箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清楚，没有被明显损坏，完好率100%。 19室外建筑小品、标识牌每1年完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。 5.质量记录和表格 GC-CQ01-18-F1 房屋本体月巡查表 GC-CQ01-18-F2 房屋返修申请表 GC-CQ01-18-F3 整改通知单