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1、消防系统的维修保养规程1目的确保物业服务区域内的消防设备（设施）处于良好的使用状态及给排水设备设施运行管理工作。2适用范围物业服务区域内消防设备的运行、维修和操作保养。3职责3.1总控室值班人员负责设备的操作及运行监控。3.2工程部维修、运行员工负责消防设备的正常巡检及设备运行检查。3.3工程部主管负责对所管辖范围内的消防、给排水工作全面负责。4程序要点4.1消防系统运行管理a）设备维修人员每日一次巡视泵房及风机房设备，每月的最后一周进行一次起泵测试，记录在消防设备设施巡检表或消防设备、设施检查表，设备发生异常必须及时报告主管，并排除异常。b）按给排水系统维修保养周期表要求，每半年对消防泵进行
2、一次全面检查，并将检查保养结果记录在设备维修、保养记录表、消防泵运转检查、保养记录表、消防系统检查表中。c）工程部主管负责设备技术、操作档案的收集保管，负责设备、设施的配件、材料采购及外委修理的联系工作，每年12月份制定下一年度“消防设备、设施检查保养计划”，并按实际情况制定中修、大修计划，对消防设备、设施的维修保养工作进行指导及检查监督，负责编制消防设备台账。4.2消防系统的运行检查消防及报警系统的运行检查表序号项目消巡检内容检查阀门、避震接头、压力表、定期检查保养内容与要求每月一次检查、保养消防水泵、稳压泵、增压泵机械部分第 1页共 9页检查标准消防泵、增压泵运行平稳，流量、1火栓泵、增压
3、泵旁通阀检查运行情况检查电气控制和各元件检查接地装置、防护罩检查管道、设备外观及工作压力油嘴、润滑部位加注扬程等主要参数符合出厂要求润滑油管道上的阀门、避震接头、压每月一次绝缘性能测试接地保护力表、旁通阀等齐全有效，无测试，运行电流测试每月一次清泄漏、阀门启闭灵活消防泵运扫控制柜内部检查面板标志符合行平稳、无振动，润滑良好、要求指示信号、按钮、开关、仪无咬泵现象电气控制和各元器表盘等保持良好每月一次消防 件齐全，正常可靠，性能完好泵、稳压泵、增压泵启动试验：水泵、电动机等接地装置、防检查消防泵启动、出水、流量、护套安全可靠，无缺损管道设压力是否正常。手动、自动启、备等无锈蚀无渗漏停水泵功能模拟
4、检查），主备泵切换功能模拟检查）检视运转信号、检查管道附件、反馈信号正确无误。稳压装置 喷淋泵流量、扬程等主要参各阀门检查运行情况检查电气控制和器件上、下限设定值检查、调整数）每季一次检查、保养报警阀及附符合出厂要求件设施。清除报警阀、过滤器的管道附件齐全有效，各阀门启杂质;进、出压力表、压力开关、动灵活检查接地装置防 信号阀等保持良好。延时器、水喷淋泵运行平稳，润滑良好，护罩检查喷头规 力警铃等，保持性能良好，动作无咬泵现象2喷淋泵喷头管道格、安装检查喷 可靠、灵敏；检查报警阀开启性电气控制和器件齐全正常可头检查管道水压能和密封性能及系统供水能力每靠，年一次系统功能联动试验性能完好泵、电动机
5、等接地装置、防护套安全可靠，无缺损喷头规格、安装数量与竣工资料相符，无渗漏腐蚀管道内水压恒定参数正确3消防检查各层消防每季一次检查保养消防水泵第 2页共 9页消防接合器安全有效无泄接合器消防栓管网栓箱及附件检查启动报警按钮检查顶层消火栓出水压力检查消防接合器检查户外立式消火栓检查消防进水环网、阀网接合器：外观检查接附件完整、漏。安全阀、放水阀无水锈。无渗漏，闷盖齐全。安全阀、放阀门润滑，阀杆灵活自如各层水阀检查、清除水锈。阀门加注消火栓箱及附件油漆、玻璃、润滑油，保持阀杆灵活自如。检标志应完整。箱内设备齐全、查防腐并刷油漆每月一次室内消水枪、水带完好无损。自救卷火栓外观检查、保养盘、水带盘转动
6、自如。消火栓每半年一次消火栓按钮动作检 无锈蚀、无滴漏，接垫圈完整查，指示信号检查:屋面消防栓检 无老化，阈杆加润滑剂，开启查，出水动、静态压力测试自如每季一次室外消火栓检查保养，各层消火栓出水压力符合要求外观检查防锈刷漆。开启大小闷启动报警按钮完好性能可靠盖，放掉锈水清除杂质每年一次户处立式消火栓齐全有效，开管网系统和管路附件检查、保 启灵活养，末端试验装置试验，明管部消防进水环网畅通阀门便于操分防锈刷漆作，警示标牌完整，阀门、止回阀、排气阀启闭自如，无滴漏现象，末端试水装置、压力表等设施良好消防送风 检查各防火阀检排烟设查各送风检查运行情况检查接地保护、防护罩每半年一次风机维护：清除风机各
7、防火阀门自动、手动开闭灵灰尘、污垢、杂质。加注润滑 活有效，机械开启、关闭、手油。刷防锈油漆柄复位灵活；阀片到位。电磁4每月一次启动检查:检查风机电阀通电吸合，动作正常无异流。检查轴承箱振动情况、皮带响。多页窗清洁松紧程度；检查工作接地、安全接地、测试接地电阻第 3页共 9页各送风完好；无堵塞、结灰备每年一次排烟阀维护、检查每年一次正压风机性能参数测试送、排风机风量、动压等参数）符合出厂要求送、排风机运转乎稳，润滑良好各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠风机设备接地保护防护套安全、有效检查消火栓泵运转与报警联动检查喷淋泵运转与报警联动检查报警装置每月一次消防供电检查、保养:检 消火栓泵运转应
8、与报警联动查消防专用电源配电情况；交流喷淋泵运转应与报警联动报警备用电源的切换装置检查；箱柜）装置应可靠、正常，杜绝误报灰尘清扫；消防直流备电池组蓄警铃、警笛等装置、声响正电池组充放电试验；交、直流电常。闪光器频率、亮度符合要源功能检查每月一次接地性能检查测试每月一次火灾报警控制器功能、性能求消防检查、保养；通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常；包括火警、各类故障监控功能、消音功能和打印功能等是否正常;切断交流电源，观察备用电源自动投入工作情况各项功能是否正常；观察各电压表、电流表的指示值是否符合消防设备的规定值;检查所有指示5报警第 4页共 9页灯、显示器
9、、开关、按钮是否损坏及是否有接触不良情况；清扫火灾报警控制器的尘埃每季一次火灾报警系统检查、保养:对系统中安装的火灾探测器、模块、按钮等外观件，对有污染和不洁痕迹的进行擦洗;采用专用检测仪器分期分批对火灾探测器加烟或加温实验，检查火灾报警控制器的声光、显示等报警是否正常，报警区域、探测点号与建筑部位的对应是否准确一致;拧下任何一个火灾探测器火灾报警控制区有故障显示对同时进行试验的火警探测器应有优先报警功能检查各烟感、温每季度用烟感探头测试器进感、煤气探头检查探头显示屏、打印行吹烟试验每季度用温感探头测试器进行探头检测试各烟感、温感探头完好，感烟温感探头应正确探头显示屏完好，记录、提示、打印正常
10、可靠备用电源完好，切换迅速有效各煤气探头完好感应正确可靠6检查备用电源消检查联动控制每月一次联动控制柜（盘）电联动控制柜盘）、面板检查按钮、开关、指示信号、标志等是否良好7防联柜盘）、面板，压、电流测量检查按钮开关每季一次自检功能检查（注：第 5页共 9页动功能检查开关位置与指示灯状态自检控制开关转换至锁定或释放自检功能检查应符合设备的技位置，防止外控设备动作）术要求每季一次检查系统网络中的端子联动控制柜（盘）及个继电器等箱。接接点良好，动作可靠系统网络每年一次联动控制柜（盘）手动、中的端子箱接无孔洞、无潮自动操作检查对动作后无不良后湿、扫除尘埃，接线标志清晰果的控制功能进行时效模拟试验和无脱
11、落系统误报警分析属于每年一次系统联动检查对于经常设备上的原因调换设备的有关误报警的设施或场所做技术分析部件。属于探测器的，测试调整灵敏度。属于环境干扰的，如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测器正常工作的，则设法排除干扰存在检查机柜外观及屏幕显示状态检查开关位置每年一次检查与背景音乐系统的具有N1分层广播功能强制切换功能广播声响效果应符合原设每年一次备用功放机切换功能检计规范查，广播声响效巢检查每月一次对讲通话语音清楚消防通信检查通信主机电源。各火警通信紧急切换功能及分路电话通信质量检查。消防电火警119报警电话联动畅通良话配备、存放情况。火警通信紧急切换功能及火警119报警电话联动好8消防广播消
12、防通信及指示灯状态保持机房、配电机房设备全面清扫1,次/月柜环境清洁无积尘、积水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品机房工具及消防器材完备9机房环境检查机房工具及消防器材第 6页共 9页4.3消防设备维修保养监管办法a）弱电工每日对消防设备运行状况进行检查，并将检查结果记录于弱电设备运行记录表中。工程部主管每周一次对消防设备运行状况进行检查，并将检查结果记录在弱电检查表中。b）对分承包方一一消防公司日常维修、保养服务质量进行检查、验证，并记录于弱电设备运行记录表中。c）工程部经理主管）负责对分承包公司进行月度评价。d）对不合格服务项目由工程部经理主管）提出头整改意见。e）若限期未予以整改的，开具
13、“不合格服务通知单”上报公司采取相应措施。4.4消防设备维修作业规程a）对消防系统设备的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。b）每班次消防员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干净的抹布擦拭，保持设备光洁。c）消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决时，应将其故障原因、解决时间上报管理处经理，并限期解决。d）必须外委维修的，由工程部主管人员委托厂家进行维修保养。e）消防泵、电动机、风机的维修保养见“给排水设备设施维修保养作业规程”相关内容。f）消防系统设备的检查、维修保养均应记录完整，分类归档。4.5消防设备维修保养检查规程日检每班次在当值班
14、长的指导下由安保控制室消防员对火灾报警系统进行检查。a）火灾报警系统设备的外观检查。b）火警功能，误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除。对于误报频繁的、不能接收信号的，经确认后及时进行清洗。c）故障功能，主电源故障，检查输入电源是否完好，接触不良等情况。备用电源故障，检查充电装置，电池有无损坏，有无断线；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。月检每月15日在工程部主管的指导下，由消防班长组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写消防系统月检查保养记录a）日检全部
15、内容。b）测试控制器主要工作电压是否正常。c）火灾探测器（温感、烟感等）安装倾斜度不大于45度，与底座接触良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮，随即抽取5%喷烟后，消防主机是否收到报警信号。d）对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否良好，油漆脱落应补刷油漆。e）检查手动报警按钮是否安装牢固，有无破损及丢失，任选2个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常。f）对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应紧固。g）对主电源和备用电源做自动转换测试。季检每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写消防系统季度检查表。a）采用专用检测仪器分批试验火灾探
16、测器的工作及确认灯显示，试验火灾报警声光显示。b）试验水流指示器、压力开关等报警功能，信号显示。对备用电源进行.12次充放电试验，13次主要电源和备用电源自动切换试验。c）用手动或自动检查防火卷帘门的关闭情况，防火卷帘有无扭曲变形等情况；用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋泵系统的控制设备；对固定气体灭火系统进行外观巡视，查看管网系统密封情况，查看压力表数值。d）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯。从消防联动柜上强制使消防电梯停至首层。e）在安保控制室进行消防通信设备对讲通话试验。检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。年检每年12月份由工程部主管及消防班长组织对火灾自动报警系统的功能做下列检查和功能试验，并填写消防系统年度检查表。a）应用专用检测仪器对所安装的火灾报警探测器（50%）进行一次失效模拟试验，对电缆、接线盒、设备做直观检查，清理尘埃。b）检查本规程季检的内容。c）试验火灾应急广播设备的功能。