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1、XX4132公允价值计量对投资性房地产影响的实 证分析房地产作为我国经济进展的支柱产业，从1998年到2007年其开发投资对 GDP的直接奉献率平均为9.15%,并带动着较多有关产业的进展。近几年来， 我国房地产市场进展很快，房地产市场是否存在泡沫的问题一直在备受关注着。 随着千亿的保险资金也被同意进入房地产市场，房地产泡沫一旦破灭，后果将不 堪设想。房价的不断上涨，影响着使用公允价值计量投资性房地产的企业，由于 投资性房地产的公允价值依靠于房地产市场价格。因此，公允值计量对投资性房 地产影响的实证分析具有重要的现实意义。本文共分为五个部分：第一部分，即绪论部分。本部分要紧说明选题的背景、 研
2、究的意义、学术界的争议话题、焦点。国内外研究现状与本文的结构内容与研 究方法，提供全文的整体思路。第二部分，公允值在投资性房地产中的应用。本 部分分别介绍了投资性房地产的界定与推断与投资性房地产的计量方法。第三部 分，案例背景。本部分要紧就公允价值的在投资性房地产的案例背景做深入分析, 明确公允价值计量在投资性房地产的应用前提。第四部分，案例分析。本部分通 过深圳方大集团股份有限公司为例，分析公允值计量投资性房地产对企业利润的 影响，计量模式的改变对企业的影响。第五部分，研究总结。要紧包含研究的结 论、存在的优点、不足与展望。关键词：公允价值计量，投资性房地产，成本模式，实证分析允价值变动。习
3、申屠新飞认为将“公允价值变动损益”科目改为“待确认公允价 值变动损益”科目，使科目性质由损益类改为所有者权益类，在资产负债表所有 者权益项目下单独反映，持有期间发生的价值变化都计入该项目，期末余额不转 入“本年利润”科目，出售时直接转入有关损益类科目。杜海鹏(1998)就房地产风险防范方面从投资财务分析、中国房地产市场分 析与市场研究、房地产投资的法律风险及预防、应用投资组合理论规避房地产投 资风险、房地产价值评估、房地产营销与CIS战略、物业管理、房地产企业并 购降低风险、经验与教训、房地产投资模拟分析等十个方面进行了分析，以对房 地产投资的风险防范采取措施来规避风险。这是一篇涉及到房地产评
4、估、房地产 投资与房地产风险的文章，与投资性房地产的公允价值计量有关，因此在此处提 及。赵立军(2007)认为，近几年房地产大幅增值的背景下，大多数投资物业的 账面净值明显低于市场价值，使用公允价值是会计准则的重大改革。其中，他谈 到了公允价值计量投资性房地产对企业的影响与存在的问题，并认为使用公允价 值对企业的资本结构影响较大，特别是在房价暴涨的情况下，利于企业融资。王蕾等(2008)通过对2007年上市公司披露的年报数据，分析了公允价值 计量模式下投资性房地产对上市公司所有者权益与利润的影响，认为企业是否选 择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者者资本总额的增 长，而是充分
5、考虑诸如公司进展的平稳性、政策运用效果等多方面因素的结果， 并指出成本模式与公允价值模式两者不可兼用的规定限制了许多公司对投资性 房地产公允价值模式的选择，认为会计理论需要继续完善，以实现企业在会计变 更中的平稳过渡。刘文欢(2007)在投资性房地产公允价值计量模式分析一文中对投资性房 地产在我国应用的现状进行了分析，指出了理论上与公司在实务中应用的困难， 并给出了一些解决的建议。在投资与经济领域对房地产投资的研究要紧是在国内实践的基础上，借鉴国 外先进的现代投资决策理论，如现金流量折现模型、组合投资理论等。如:杨方 文,惠英(2008)在公允价值计量操作难题的解决途径一文中将Black-Sc
6、holes 期权定价模型应用于公允价值估值，不仅减少了关于公允价值计量的人为操作， 而且能够提高公允价值的可靠性王瑞等(2008)分析了新准则中投资性房地产公允价值计量模式对企业在利 润、税负、所有者权益中的影响，并分析了公允价值存在的问题，指出拥有或者 涉足于房地产投资、经营的商业地产类上市公司，更应慎重地评估本公司因执行 新准则所带来的财务影响，客观地披露对企业收益的影响程度，以正确引导投资 者进行投资评估，并做出合理的投资决策。黄艳华(2008)分析了我国新颁布的投资性房地产准则与国际会计准则及会 计制度原有规定中与投资性房地产有关内容的差异，并就新准则的实施对企业的 影响作了简要的阐述
7、，认为企业特别是持有大量投资性房地产的企业，不能盲目 使用公允价值模式,而应在使用公允价值模式前,要充分考虑可能的风险与缺失。武玉清等(2009)针对上市公司使用公允价值计量投资性房地产的现状进行 了分析，得出了影响上市公司使用公允价值计量投资性房地产的因素，并提出了 有关的计策。欧阳爱平等(2009)对2007年上市公司中投资性房地产按公允价值计量模 式执行的情况进行了研究，得出结论：公允价值模式既能提高会计信息有关性与 可比性，又能满足企业对利润的需求；既能改善资产与负债结构，也能提高企业 的融资能力；同时也分析了多数上市公司不采取公允价值模式的原因，并针对我 国企业给出了提高公允价值计量
8、模式应用效果的几点建议借鉴国际会计准则中的划分层次，我国公允价值计量也分为了三个层次:一 是存在活跃市场的，最佳的市场价格即为公允价值；二是不存在活跃市场但存在 类似活跃市场的，公允价值参照有关类似资产的市价决定，尽管同类交易的活跃 市场存在，但是如何调整计量对象的价值还是具有一定的主观性；三是活跃市场 与类似活跃市场都不存在，这时候，通常就需要运用估价技术来确定公允价值， 估价过程需要会计人员对未来现金流量与折现率等参数做出合理推断。从计量属性上来说，公允价值在一定程度上代表着财务会计的未来进展趋 势，投资性房地产应用公允价值进行后续计量能够提高会计信息的有关性，符合 决策有用观。从长远来看
9、，投资性房地产应用公允价值进行后续计量的企业会越 来越多。但是，在最初这几年的过渡时间里，由于各类原因，必定会存在着很多 问题，要解决这些问题需要理论界与实务界的共同努力。我国要在尊重中国国情 的前提下，在投资性房地产应用公允价值进行后续计量方面进一步实现国际趋 同，包含优先选择计量模式、扩大公允价值模式的使用范围、统一自用房地产与 存货转换为投资性房地产时公允价值变动损益的归属口径，明确公允价值取得方 式等。1.3 研究方法资料收集法：通过图书馆，网站等渠道，多方搜集、阅读关于公允价值计量 对投资性房地产的影响等方面的文献资料，收集整理前人在这方面研究中的理 论、方法及成果等进行总结作为做好
10、记录与摘抄，进行必要的参考与总结，得出 合理的见解。例证分析研究法：对现有的资料阅读整理，分析出公允价值计量对投资性房 地产的影响。归纳总结法：在分析研究后，总结归纳研究所得出的公允价值计量对投资性 房地产的影响，得出其指导作用，为今后人们在公允价值计量对投资性房地产方 面提供理论基础。数据收集要紧通过图书馆，网站等渠道，多方搜集查阅文献，特别是经济年 报统计等。1.4 文章要紧研究内容本文共分为五个部分：第一部分，即绪论部分。本部分要紧说明选题的背景、 研究的意义、学术界的争议话题、焦点。国内外研究现状与本文的结构内容与研 究方法，提供全文的整体思路。第二部分，公允值在投资性房地产中的应用。
11、本 部分分别介绍了投资性房地产的界定与推断与投资性房地产的计量方法。第三部 分，案例背景。本部分要紧就公允价值的在投资性房地产的案例背景做深入分析, 明确公允价值计量在投资性房地产的应用前提。第四部分，案例分析。本部分通 过深圳方大集团股份有限公司为例，分析公允值计量投资性房地产对企业利润的 影响，计量模式的改变对企业的影响。第五部分，研究总结。要紧包含研究的结 论、存在的优点、不足与展望。第二章公允值计量在投资性房地产中的理论根据2.1 基本理论投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地 产，具体包含已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用
12、权、已出 租的建筑物。但自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者者经营管理而持有的 房地产，作为存货的房地产均不构成投资性房地产（朱国泓，2009）o1已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方 式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包含在一级市场上以交纳土地 出让金的方式取得土地使用权，也包含在二级市场上同意其他单位转让的土地使 用权。比如，A公司与B公司签署了土地使用权租赁协议，A公司以年租金20 万元租赁使用B公司拥有的10万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的 租赁期开始日起，这项土地使用权属于B公司的投资性房地产。关于以经营租赁方式租
13、入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投 资性房地产。如上例，若A公司再将土地使用权转租给C公司，则不能确认为 A公司的投资性房地产。2持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土 地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。比如，企业发生转 产或者厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使 用权，待其增值后转让以赚取增值收益。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使 用权，则不属于投资性房地产。在这里，“闲置土地”是指土地使用者依法取得 土地使用权后，未经原批准用地的人民政府
14、同意，超过规定的期限未动工开发建 设的建设用地，或者者已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面 积不足1/3或者者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续 满1年等情形。3已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权同时以经营租赁方式出租的建筑物，包含 自行建造或者开发活动完成后用于出租的建筑物。比如，A公司将其拥有的办公 楼整体出租给C公司，租赁期2年。关于A公司而言，自租赁期开始日期，这 栋办公楼应属于其投资性房地产(杨玉红,2008)。2.1.1 投资性房地产的要紧特征随着专业化分工的进一步深化，市场上一些企业在购买土地所有权之后，并 不是用来建造自己使用的厂房，
15、而是用于出租或者持有并准备增值后转让，或者 者在建造好相应的建筑物之后也并非是为了自用，而是通过出租获取相应的租 金。因此，与自用的房地产相比，投资性房地产具有如下基本特征：企业持有的目的并非自用；(2)由于区位与地理位置等原因，投资性房地产通常具有一定的稀缺性，随 着时间的推移，投资性房地产很可能获得相应的升值，因此，企业持有之后很可 能既赚取租金回报，又能获得有利的买卖价差；(3)前面两点决定，投资性房地产具有典型的投资性，企业或者者通过出租 获得租金回报，或者者通过更高价格出售后赚取相应的价差。由此看来，投资性 房地产显然不一致于自用目的的土地使用权与建筑物。正由于如此，市场上出现了一些
16、专门从事该类业务的专业化公司。其他一些 企业则会根据市场与企业自身的情况，将部分土地使用权与建筑物调整成投资性 房地产，并在此基础上追求相应的投资回报。鉴于上述特征，不管是专业性公司, 还是拥有投资性房地产的普通企业，对投资性房地产进行单独的确认、计量、列 报与披露，无疑有助于投资者更好地懂得其与自用房地产的区别，并更好地分析 其对公司财务状况、经营业绩与现金流量的影响，继而做出相应的投资决策。2.1.2 投资性房地产的确认投资性房地产的确认，只有在符合投资性房地产定义的前提下，同时满足下 列两个确认条件，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流人企业。(2)该投资性房地产的
17、成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点 为租赁期开始口，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。 对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业 将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成 本进行初始计量。2.1.3 使用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产通常具有良好的地理位置。通常而言，其具有公允价值的可能 性比较高。因此，对投资性房地产而言，其后续能够选择的计量模式包含历史成 本模式与公允价值模式。在初始计量之后，企业应当在资产负债表日对投资性房 地产进行后
18、续计量。投资性房地产的后续计量具体如何处理首先应看投资性房地 产后续计量基于何种计量模式。在使用公允价值计量模式下，企业应设置“投资性房地产成本”、“投资 性房地产公允价值变动”、“公允价值变动损益”等账户，并遵循下列原则进 行账务处理：(1)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产达到预定可使用状态时，按 应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产成本”账户，贷记“银 行存款”、“在建工程”等账户。(2)对投资性房地产不计提折旧或者摊销。企业应当以资产负债表日投资|生 房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计 人当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值
19、高于原账面价值的差额, 借记“投资性房地产公允价值变动”账户，贷记”公允价值变动损益账 户；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的会计处理。(3)取得租金收入，借记“银行存款”账户，贷记“其他业务收入”等账户。基于公允价值模式的后续计量并非所有的投资性房地产都有可靠的公允价 值。因此，在投资性房地产的后续计量上，通常使用历史成本计量。除非有确凿 证据说明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才能对投资性房地产使用 公允价值模式进行后续计量。为了确保投资性房地产的后续计量能使用公允价值 模式，该投资性房地产还应同时满足下列两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够
20、从房地产交易市场上取得同类或者类似房地产的市场价格及其 他有关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这要紧是由于， 在同时满足上述两个条件时，投资性房地产的公允价值通常能持续可靠地取得。 因此，关于那些有的时候能取得公允价值，有的时候又难以取得公允价值的投资 性房地产还是应慎重运用公允价值模式。关于投资性房地产使用公允价值模式计 量的，不得对投资性房地产计提折旧或者进行摊销，而应当以资产负债表日投资 性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额 计人当期损益。因此，投资性房地产公允价值计量模式呈现下列特征：公允性。投资性房地产公允价值是在活跃的房地产交易市
21、场上取得的，即 是在熟悉情况的自愿双方之间进行的交易中形成的，交易双方的信息不对称程度 应尽可能地小，不存在恶意的欺诈。市场性。公允价值的核心在于其来源于市场交易，交易的发生与存在是确 认公允价值的基础。这项要求源于公允价值其本身所希望达到的目的，即反映投 资性房地产的市场价格。用经济学的语言表达，公允价值就能够被称之在信息对 称的完美市场中形成的均衡价格，这种价格也被称之有效市场价格。在一个有效 市场中，竞争性的参与者会最终使资产达到均衡价格，在这种价格下买家能够获 得相关于该资产未来现金流量与风险相应的回报。复杂性。由于市场完美与完全这一假设往往并不满足，有的时候投资性房 地产的活跃市场并
22、不存在，没有现成的公允价值，则需要参照活跃市场上同类或 者类似房地产的最近交易价格来确定公允价值，并考虑交易情况、所在区域等因 素。这样，投资性房地产公允价值就不再是明确而唯一的了，如何获得与确定公 允价值必定增加计量的复杂性。2.2 公允值计量在投资性房地产中的应用案例使用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产的案例案例一B公司为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，B公司与C公司签订 租赁协议，约定将B公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始出租 给C公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租, 写字楼的造价为1000万元。2007年12月31日，该
23、写字楼的公允价值为1100 万元。B公司使用公允价值计量模式对该房地产进行后续计量。B公司的会计处 理如下：(1)2007年10月1日，B公司开发完成写字楼并出租时：借：投资性房地产成本10000000贷：开发产品10 000000(2)2007年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原 账面价值之间的差额计人当期损益。借：投资性房地产公允价值变动1000000贷：公允价值变动损益1000000关于租金的核算略。案例二凯地房地产股份有限公司是一家在上海陆家嘴从事房地产经营的公司，其多处物业均为自己建造，建造完成对外招租。由于陆家嘴周围的商务楼宇众多，且 存在活跃的租赁市场，凯
24、地公司名下的各商务楼宇的公允价值能够持续可靠地取 得。2008年11月，凯地公司新竣工的办公楼对外招租完成，12月有关公司陆续 进驻。根据有关资料，该楼宇的历史成本为15亿元。根据周边楼宇的公允价值, 凯地公司名下的这幢楼年末的公允价值达到了 20亿元。请根据这些内容编制相 应的会计分录。2008年11月底，凯地公司的办公楼完工，其会计分录为：借：投资性房地产1500000000贷：银行存款1500000000由于其公允价值能够持续可靠获得，且年末的公允价值为20亿元，其会计 分录为：借：投资性房地产500000000贷：公允价值变动损益500000000为确保投资性房地产数据的前后可比，企业
25、会计准则第3号投资性房 地产规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模 式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，进行相应的追溯调整。而关于 已使用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。案例三：昆百大A的“红舞鞋”安徒生童话红舞鞋里的嘉伦渴望穿上自己的红 舞鞋参加舞会，然而穿上红舞鞋后舞蹈却无法停下来。2008年6月6日，昆明百货大楼（集团）股份有限公司（昆百大A）公布了关 于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告。 由于其投资性房地产由成本计量模式转为公允价值计量模式，昆百大A追溯调 整了 2007年的年报与2008
26、年的一季度季报，为此，公司2007年归属于母公司 股东的所有者权益增加了 425.66%,归属于母公司所有者的净利润增加了 456.49%o同样，一季度的对应数据也分别增加了 406.30%, 15.33%。该公告还 估计，本次会计政策变更对2008年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比 例估计约为350%以上；估计公司2008年16月归属于母公司所有者的净利润与 会计政策变更前相比，增加约170万元。然而，公司三季度的报告则出现了亏损。 在2008年6月6日的公告中，董事会认为：使用公允价值对投资性房地产进行 后续计量有助于提高会计信息的有关性，保全企业资产与反映企业的真实收益， 有利于投
27、资者更全面地熟悉公司真实财务状况及经营成果，使用公允价值对投资 性房地产进行后续计量具备必要性；公司目前投资性房地产项目要紧位于城市核 心区，要紧为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场，能够取得同类 或者类似房地产的市场价格及其他有关信息，使用公允价值对公司投资性房地产 进行后续计量具有可操作性。然而企业会计准则第3号投资性房地产规定，关于已使用公允价值 模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。由此可见，在昆 百大A穿上“投资性房地产公允价值计量模式”这双“红舞鞋”之后，就只能 不停地“跳”下去了。穿上“红舞鞋”之后昆百大A的业绩无疑会越来越紧密 地与投资性房地产的公允
28、价值本身联系在一起，这一点很像安徒生童话中的嘉伦 与红舞鞋的关系。2.2.1 使用公允价值模式计量的投资性房地产会计转换案例使用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换 当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入 当期损益。案例星光企业原本是一家物业租赁公司，通常是将自有的物业出租给租客，以获 取租金回报。后来经调查发现，若利用在南京路上的出租店铺开一家特色餐厅， 能获得更高的回报。鉴于往常公司使用公允价值计量模式，而上一年度该出租店 铺的公允价值为800万元。现调整为自用，估计具体的转换日2009年1月1日 该店铺的公允价值为820万元。请编
29、制相应的会计分录。根据目的，转换后的资产为固定资产，固定资产的入账价值是转换后的公允 价值，即820万元。其中，20万元的差异应作为公允价值变动损益。其会计分 录为：借：固定资产 8200000贷：投资性房地产 8000000公允价值变动损益 200000自用房地产或者存货转换为使用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资 性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值 的，其差额计人当期损益，原因在于该资产在转换日发生了贬值。但转换当日的 公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，理由是这一差额是因会计 处理方法的初次调整引起的。若星光企业原本是用自己的店面开设餐厅
30、，但由于经营思路调整，企业决定 改为出租。假定该店铺的账面原值为300万元，已计提折旧200万元。2009年1 月1日正式由别人租用。估计转换日该店铺的公允价值为820万元。编制相应的 会计分录：投资性房地产的账面价值为820万元，其与账面净额的差额为720万元。由 于该差额是因会计处理方法的调整所产生，因此，只能通过“资本公积”科目计 入所有者权益。其会计分录为：借：投资性房地产8200000累计折旧2000000贷：固定资产3000000资本公积7200000使用公允价值模式计量的投资性房地产的处置案例出售、转让使用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按实际取得的款项, 借记“银行存款”等
31、账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房地产的 账面余额，借记“其他业务成本”账户，按其成本，贷记“投资性房地产成 本”账户，按其累计公允价值变动，贷记或者借记“投资性房地产公允价值 变动”账户。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转人其他业务收入，借记 或者贷记”公允价值变动损益”账户，贷记或者借记“其他业务收入”账户。若 存在原转换日计人资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收人，借记“资本 公积其他资本公积”账户，贷记“其他业务收人”账户。案例A公司原出租的一栋办公楼为投资性房地产，使用公允价值模式计量。租赁 期届满后，A公司将其出售给B公司，合同价款为1000万元。B公司已用银行
32、 存款付清。出售时，该栋办公楼的成本为800万元，公允价值变动为贷方余额100万元。A公司会计处理如下：(1)取得收入时：借：银行存款贷：10000000其他业务收入10000000(2)结转成本时：借：其他业务成本7000000投资性房地产公允价值变动1000000贷：投资性房地产成本8000000同时一，将投资性房地产累计公允价值变动转人其他业务收入时:借：公允价值变动损益1000000贷：其他业务收入1000000AbstractAs a pillar industry in china, real estate drives forward the development of mor
33、e related industry. In recent years, Chinas real estate market is growing rapidly, and meanwhile it causes so many people to pay close attention to the real estate markets bubble problem. As more than hundred billion insurance funds are also allowed to entered the real estate market, it will make th
34、e bubble would be more serious, once the bubble bursts, the consequences would be disastrous. The real estate price rises, affecting many companies who used Fair Value Measurement Model in the Investment Real Estate, because the fair value of the Investment Real Estate depends on the real estates pr
35、ice market. Therefore, the effect of fair value measurement on investment real estate has important practical significance.This paper includes six chapters ： The first chapter is introduction, explains the research backgrounds, the research significance, the academic topic and focus of dispute. The
36、domestic and foreign research present situation, the structure of the paper contents & methods, and provide the integral train of thought of the full text. The second chapter introduces the application of the fair value measurement on investment real estate such as the definition & judgment of an in
37、vestment real estate and the measurement method of the investment real estate. The third chapter introduces the case background. The study on the case background of fair value measurement on the investment real estate, and it is clear that the fair value measurement of the investment real estate in
38、the application of the premise. The fourth chapter is case analysis. The effect of corporate profits which the investment real estate was analyzed by the fair value measurement, and the effect of changed measurement model on the corporate with Shenzheng Fangda Group co., LTD example. The fifth chapt
39、er is research summary that the conclusions, the existing of advantages & deficiencies and prospect.Key words: fair value measurement, investment real estate, cost measurement, case analysis使用公允价值模式计量的投资性房地产的披露案例使用公允价值模式的，公允价值的确定根据与方法，与公允价值变动对损益 的影响。案例昆明百货大楼（集团）股份有限公司关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的
40、公告 昆明百货大楼（集团）股份有限公司（下列简称“本公司”）主营业务为商业及 房地产。在公司经营过程中，根据部分资产的实际状况与对部分持有物业的经营 模式定位选择，公司部分持有物业用于经营性租赁，属于投资性房地产。基于目 前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实价值，本 公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了昆百大关于对投资性房地产后续 计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案，决定将投资性房地产后 续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。根据深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第7号会计政策及会 计估计变更（简称“7号指引”）的有关规定，本次会计政策变更
41、在董事会审议 批准后，需报经股东大会审议批准。现就该事项具体内容公告如下：一、本次会计政策变更情况概述截至2008年3月31日，公司用于出租的投资性房地产项目如表2-1所示：表2-1公司用于出租的投资性房地产项目项目名称项目名称账面净值（万元）资产持有单位百大新天地项目昆明走廊项目新纪元广场B座自有产权百大新天地项目昆明走廊项目新纪元广场B座自有产权百大国际花园幼儿园 合计12755.40母公司3099.51控股子公司昆明创卓商贸有限公司604.19母公司354.39控股子公司云南百大住宅开发有限公司16833.49上述投资性房地产账面价值合计16833. 49万元，占公司2007年度经审计
42、资产总额的8. 87%,为公司2007年度经审计归属于母公司所有者权益的 193. 93%O由于公司所持投资性房地产要紧为成熟商业区的商业物业，物业价值增值较 快，升值潜力较大且估计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧与 摊销而不断减少，无法表达投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于 投资者熟悉公司的真实情况。同时，新颁布的企业会计准则第3号投资性 房地产准许企业对投资性房地产的后续计量使用成本模式或者公允价值模式。由成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理。使用公允价值模式计量投资性房地产，有利于增强公司财务信息的真实性与 可靠性，能够及时反映公司的变化，便于公司管
43、理层及投资者及时熟悉公司真实 财务状况及经营成果，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。本次会计政策变更前使用的会计政策：本公司对投资性房地产使用成本模式 进行后续计量，按年限平均法计提折旧。估计使用年限为35年，估计净残值率 为5%。本次会计政策变更后使用的会计政策：本公司对投资性房地产使用公允价值 模式进行后续计量，不对其计提折旧或者进行摊销，并以资产负债表日投资性房 地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入 当期损益。投资性房地产公允价值的取得：根据昆明百货大楼（集团）股份有限公司投 资性房地产公允价值计价内部操纵制度，公司聘请昆明田野房地产咨询有限
44、公 司对有关市场交易情况进行调查，并提供高新区住宅与一环以内商业物业销售 状况调查报告后，由中与正信会计师事务所有限公司对2008年3月31日、2007 年12月31日、2006年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的有关资产提 4re,价值咨询意见，并出具价值咨询意见书，以其价值咨询意见确定的有关投 资生房地产的市场价值作为投资生房地产的公允价值。公司自2008年6月1日起对投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量, 并根据中与正信会计师事务所有限公司价值咨询意见书所提供的有关投资性 房地产的市场价值，在2007年度及2008年1-3月可比报表中进行追溯调整。根 据中与正信会计师事务所有限
45、公司出具的价值咨询意见鹏有关价值咨询结论, 本公司有关投资性房地产项目公允价值咨询单价及各项目总体公允价值如表2-2 所示：表2-2投资性房地产各项目公允价值单价表项目2008年3月31日新世纪广场32290元/n?百大金地商业中心（百大新天地）23100元/n?昆明走廊11250 TC/m2百大国际花园幼儿园2400元/n?二、本次会计政策变更合理性的说明根据新颁布的企业会计准则第3号投资性房地产有关规定，企业对 投资性房地产的后续计量模式能够选择使用成本模式，也能够选择使用公允价值模式。董事会认为，使用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信 息的有关性，保全企业资产与反映企业的
46、真实收益，有利于投资者更全面地熟悉 公司真实财务状况及经营成果。使用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备 必要性。公司目前投资性房地产项目要紧位于城市核心区，要紧为成熟商业区的商业 物业，有活跃的房地产交易市场，能够取得同类或者类似房地产的市场价格及其 他有关信息，使用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产使用公允价值进行后 续计量。三、本次会计政策变更对本公司的影响1 .对2007年12月31日、2008年3月31日合并所有者权益的影响，见表 2-3：表2-3合并所有者权益（单位：元）项目2007年12月31日2008年3月31
47、日变更刖变更后影响金额影响比 例变更前变更后影响金额影响比 例股本134400000134400000134400000134400000资本公积1748116.4628493594.5326754478.071529.961748116.4634053173.0332305056.571847.99盈余公积10481236.5837231388.0226840151.44256.0810481236.5837231388.0226840151.44256.08未分酉己利润59828064.90256063598.77315891668.67528.00-54108409.4226266026
48、3.73316768673.15585.43归属于 母公司 所有者 权益合86801288.14456278581.32369477293.18425.6692520943.62468434824.78375913881.16406.30少数股东权益所有权119977654.92120293262.82315607.900. 26100215723.76100984176.52768452.760.77权益206778943.06576571844.14369792901.08178.83192736667.38569419001.30376682333.92195.44.关于2007年1-12月与与08年1-3月合并利润的影响,见2-4表2-4合并利润的影响2007年12月31日2008