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1、摘要房地产作作为我国国经济发发展的支支柱产业业，从119988 年到到 20007年年其开发发投资对对GDPP 的直直接贡献献率平均均为 99.155%，并并带动着着较多相相关产业业的发展展。近几几年来，我我国房地地产市场场发展很很快，房房地产市市场是否否存在泡泡沫的问问题一直直在备受受关注着着。随着着千亿的的保险资资金也被被允许进进入房地地产市场场，房地地产泡沫沫一旦破破灭，后后果将不不堪设想想。房价价的不断断上涨，影影响着采采用公允允价值计计量投资资性房地地产的企企业，因因为投资资性房地地产的公公允价值值依赖于于房地产产市场价价格。因因此，公公允值计计量对投投资性房房地产影影响的实实证分析
2、析具有重重要的现现实意义义。本文共分分为五个个部分：第一部部分，即即绪论部部分。本本部分主主要说明明选题的的背景、研研究的意意义、学学术界的的争议话话题、焦焦点。国国内外研研究现状状以及本本文的结结构内容容和研究究方法，提提供全文文的整体体思路。第第二部分分，公允允值在投投资性房房地产中中的应用用。本部部分分别别介绍了了投资性性房地产产的界定定和判断断和投资资性房地地产的计计量方法法。第三三部分，案案例背景景。本部部分主要要就公允允价值的的在投资资性房地地产的案案例背景景做深入入分析，明明确公允允价值计计量在投投资性房房地产的的应用前前提。第第四部分分，案例例分析。本部分通过深圳方大集团股份有
3、限公司为例，分析公允值计量投资性房地产对企业利润的影响，计量模式的改变对企业的影响。第五部分，研究总结。主要包括研究的结论、存在的优点、不足以及展望。关键词：公允价价值计量量，投资资性房地地产，成本模模式，实实证分析析AbsttracctAs aa piillaar iinduustrry iin cchinna，reaal eestaate driivess foorwaard thee deevellopmmentt off moore rellateed iinduustrry. In reccentt yeearss, CChinnass reeal esttatee maarkeet
4、 iis ggrowwingg raapiddly, annd mmeannwhiile it cauusess soo maany peooplee too paay cclosse aatteentiion to thee reeal esttatee maarkeetss buubblle pprobblemm. AAs mmoree thhan hunndreed bbilllionn innsurrancce ffundds aare alsso aalloowedd too ennterred thee reeal esttatee maarkeet,iit wwilll maak
5、e thee buubblle wwoulld bbe mmoree seerioous，oncce tthe bubbblee buurstts, thee coonseequeencees wwoulld bbe ddisaastrrouss.Thhe rreall esstatte ppricce rrisees, afffecttingg maany commpanniess whho uusedd Faair Vallue Meaasurremeent Moddel in thee Innvesstmeent Reaal EEstaate, beecauuse thee faair
6、vallue of thee Innvesstmeent Reaal EEstaate deppendds oon tthe reaal eestaates ppricce mmarkket. Thhereeforre, thee efffecct oof ffairr vaaluee meeasuuremmentt onn innvesstmeent reaal eestaate hass immporrtannt ppraccticcal siggnifficaancee.Thiss paaperr inncluudess siix cchappterrs：The firrst chaap
7、teer iis iintrroduuctiion, exxplaainss thhe rreseearcch bbackkgrooundds, thee reeseaarchh siigniificcancce, thee accadeemicc toopicc annd ffocuus oof ddispputee. Thhe ddomeestiic aand forreiggn rreseearcch ppressentt siituaatioon, thee sttruccturre oof tthe papper conntennts & mmethhodss, aand proov
8、idde tthe inttegrral traain of thooughht oof tthe fulll ttextt.Thee seeconnd cchappterr inntrooducces thee apppliicattionnof thhe ffairr vaaluee meeasuuremmentt onn innvesstmeent reaal eestaate succh aas tthe deffiniitioon & juudgmmentt off ann innvesstmeent reaal eestaate andd thhe mmeassureemennt
9、mmethhod of thee innvesstmeent reaal eestaate.Thee thhirdd chhaptter inttrodducees tthe casse bbackkgrooundd. TThe stuudy on thee caase bacckgrrounnd oof ffairr vaaluee meeasuuremmentt onn thhe iinveestmmentt reeal esttatee, aand it is cleear thaat tthe faiir vvaluue mmeassureemennt oof tthe invvest
10、tmennt rreall esstatte iin tthe apppliccatiion of thee prremiise.Thee foourtth cchappterr iss caase anaalyssis. Thhe eeffeect of corrporratee prrofiits whiichtthe invvesttmennt rreall esstatte wwas anaalyzzed by thee faair vallue meaasurremeent, annd tthe efffectt off chhangged meaasurremeent moddel
11、 on thee coorpooratte wwithh Shhenzzhenng FFanggda Grooup co., LLTD exaamplle.TThe fiffth chaapteer iis rreseearcch ssummmaryy thhat thee cooncllusiionss, tthe exiistiing of advvanttagees & deeficciennciees aand proospeect.Key worrds:fairr vallue meaasurremeent,inveestmmentt reaal eestaate,costtmeaa
12、surremeent, caase anaalyssis目录摘要IABSTTRACCTIII目录IIII第一章绪绪论11.1研研究背景景和意义义11.1.1历史史回顾、发发展11.1.2学术术界争议议的话题题、焦点点21.1.3研究究意义221.2 文献综综述31.2.1国外外有关公公允值在在方面的的研究331.2.2国内内有关公公允值面面的研究究51.3研研究方法法81.4 文章主主要研究究内容99第二章公公允值计计量在投投资性房房地产中中的理论论依据1102.1 基本理理论1002.2公公允值计计量在投投资性房房地产中中的应用用案例例13第三章. 公允允值计量量在投资资性房地地产应用用的案
13、例例背景222第四章. 公允允值计量量对投资资性房地地产影响响的案例例分析225第五章. 研究究总结3335.1 研究结结论3335.2 公允值值计量在在投资性性房地产产应用中中存在的的不足3335.3 公允值值计量对对投资性性房地产产影响实实证分析析的启示示365.4 公允值值计量对对投资性性房地产产影响实实证分析析的展望望36参考文献献38第一章绪绪论1.1研研究背景景和意义义1.1.1历史史回顾、发发展在我国房房地产价价格长时时间大幅幅度高速速增长的的情况下下，一些些公司出出于资金金保值增增值的目目的，将将公司暂暂时闲置置的可支支配资金金投资于于房地产产市场，用用来出租租房地产产或者房房
14、地产价价格上升升时卖出出以期获获取高额额的增值值收入。以以这种形形式存在在的房地地产就不不同于企企业以往往所持有有的固定定资产或或无形资资产，也也不同于于房地产产开发企企业用来来出售的的房地产产存货，而而是作为为一种为为赚取租租金或资资本增值值或两者者兼有而而持有的的房地产产。在实实物形态态上，这这类房地地产与企企业自用用房地产产是完全全相同的的，都表表现为土土地使用用权、建建筑物等等，但是是在产生生现金流流的方式式上，二二者却有有着显著著的差别别。这类类房地产产是为了了赚取租租金或资资本增值值或两者者兼有，所所以，它它产生的的现金流流量很大大程度上上独立于于企业持持有的其其他资产产，而自自用
15、的房房地产，是是需要同同企业持持有的其其他资产产结合在在一起才才能产生生相对应应的现金金流，如如原材料料、人力力资源、生生产设备备等。根根据实质质重于形形式的要要求，为为了方便便潜在的的投资者者和报表表使用者者了解企企业固定定资产的的分布和和真实用用途，企企业有必必要将这这两大类类房地产产区别对对待，将将这些非非自用的的房地产产从固定定资产或或无形资资产中分分离出来来、单独独列示。自自用房地地产采用用固定资资产或无无形资产产准则，而而投资性性房地产产应该有有相应的的、单独独的、规规范的投投资性房房地产准准则。我我国以前前的会计计准则和和会计制制度中，没没有对这这类房地地产做出出具体规规定，随随
16、着房地地产市场场的发展展，将这这类房地地产作为为投资性性房地产产单独列列示是十十分有必必要的。所所以，在在20006年月月2月财政政部发布布的企业业会计准准则中，将将这类房房地产作作为一项项单独的的资产项项目投资性性房地产产来加以以规范，进进一步促促进了我我国会计计准则的的国际趋趋同。20066年2月，我我国财政政部公布布了企企业会计计准则基本准准则和和38项具具体会计计准则，引引入了公公允价值值计量属属性，在在38个具具体准则则17个运运用了公公允价值值计量属属性，涉涉及到公公允价值值计量的的经济业业务有存存货、长长期股权权投资、投投资性房房地产、固固定资产产、生物物资产、无无形资产产、非货
17、货币性资资产交换换、资产产减值、股股份支付付业务、债债务重组组、收入入、建造造合同、政政府补助助、非同同一控制制下的企企业合并并、金融融工具确确认和计计量、金金融资产产转移、套套期保值值。企企业会计计准则第第3号投资性性房地产产规范范了投资资性房地地产的确确认、计计量和披披露，这这一具体体规定对对于客观观公允地地反映投投资性房房地产的的价值，具具有重要要意义。20世纪90年代以来，我国的房地产市场迅猛发展，全国各地的房价在不断上涨，包括各种物业，如居民住宅、商业地产、工业地产等等。这些物业增值十分迅速，面临着价值重估，而在原来的企业会计准则中，投资性房地产以历史成本一记入固定资产、无形资产等会
18、计科目，并按一定使用年限提取折旧或进行摊销。这种成本计量方式，使得投资性房地产在经过若干年后，账面价值越来越小，与市场上实际价值的差距越来越大。在这一客观因素和实际背景下，2006的企业会计准则谨慎地引入了公允价值计量方法，力求客观公允地反映投资性房地产的真实价值。我国20006年年企业会会计准则则的制定定，是从从收入费费用观到到资产负负债观的的重大转转变，倾倾向于信信息的相相关性要要求和决决策有用用观。资资产负债债观的实实质是要要提供客客观、真真实的资资产价值值和负债债价值。2006年的企业会计准则在17个具体准则中引入公允价值计量模式，目的就是使企业提供的财务报告能够更加客观地反映资产负债
19、的真实价值，提高企业财务业绩信息的完整性和有用性。1.1.2学术术界争议议的话题题、焦点点房地产与与人们的的生活息息息相关关，是我我国的支支柱产业业，同时时也带动动着金融融业、建建筑业、保保险业、服服务业等等许多相相关行业业的发展展。随着着我国经经济的持持续快速速发展，房房地产价价格出现现了较大大波动的的现象，从从而使得得投资性性房地产产的公允允价值有有着相应应的变化化，这从从一定程程度上影影响着相相关企业业的利润润波动，给给企业发发展了带带来风险险。投资资性房地地产一般般是指能能为企业业赚取租租金或资资本增值值或两者者兼有而而持有的的房地产产，可以以采用成成本模式式计量，满满足一定定条件时时
20、也可以以采用公公允价值值计量模模式。拥拥有投资资性房地地产的企企业采用用公允价价值计量量相对于于成本计计量模式式，所产产生的多多种风险险因素会会对企业业的财务务状况、经经营成果果和现金金流量产产生一定定的影响响，进而而对企业业的利润润产生不不确定性性，给企企业的经经营发展展带来一一定的风风险，严严重时会会影响到到企业的的生产，因因此对于于公允价价值计量量模式下下的投资资性房地地产的风风险控制制就显得得尤为重重要。1.1.3研究意意义公允价值值强调公公平、自自愿的交交易价格格，是基基于活跃跃市场对对资产或或负债价价值的认认定，具具有可靠靠和相关关的信息息质量特特征。原原会计准准则将投投资性房房地
21、产作作为普通通的固定定资产对对待，无无法反映映出投资资性房地地产保值值增值的的特征，难难以向社社会公众众和投资资者提供供客观、真真实、公公允的会会计信息息。而公公允价值值后续计计量模式式的引入入则可以以反映出出房地产产随时间间变化的的真实价价值，提提高了会会计信息息的真实实性和可可靠性。另另外，公公允价值值的引入入将在相相当大的的程度上上提升企企业投资资性房地地产的账账面价值值，由于于当前我我国房地地产业的的市场环环境比较较景气，而而原会计计准则下下的投资资性房地地产都是是以历史史成本计计价，所所以一般般情况下下，投资资性房地地产的公公允价值值都高于于原账面面价值，在在由成本本模式转转换为公公
22、允价值值模式的的当期会会大幅增增加其净净资产(例如，金金融街公公司采用用公允价价值计量量投资性性房地产产后，增增加公司司20007年所所有者权权益约113.222亿元元，其中中留存收收益约112.778亿元元，资本本公积约约0.444亿元元)。同时时，采用用新会计计准则后后，在公公允价值值计量模模式下不不计提折折旧或减减值准备备，公允允价值与与原账面面价值之之间的差差异将计计入当期期损益，如如果投资资性房地地产在当当期有较较大的增增值，将将大幅提提高企业业利润。但但是这样样一个看看起来对对企业有有利的政政策事实实上却与与大部分分上市公公司无缘缘。20007年年年报中中，只有有18家公公司对投投
23、资性房房地产采采用公允允价值模模式计量量。20008年年年报中中，数量量也仅有有20家。同同时，社社会各界界对公允允价值计计量属性性的应用用引起了了很大的的争议。我我国的市市场经济济体制虽虽初步形形成，但但目前市市场环境境在很多多方面尚尚不完善善，如由由于产权权问题未未能彻底底解决，由由此引发发的关联联方交易易问题使使企业的的交易行行为极不不规范，一一些要素素市场发发育尚不不成熟，充充分的市市场竞争争尚不能能完全展展开。在在这种情情况下，很很多会计计要素的的可观察察的市场场交易价价值无法法获得，公公允价值值计量的的相关数数据、资资料不容容易得到到，计量量的实际际操作难难度较大大。但是是，公允允
24、价值的的推广毕毕竟是一一种大趋趋势，是是无法避避免的，如如何推广广公允价价值的应应用就成成了亟待待解决的的问题。采用公允允价值计计量投资资性房地地产易引引起企业业财务状状况、经经营成果果较大幅幅度的变变动。基基于现行行准则，对对投资性性房地产产公允价价值在企企业的执执行情况况进行分分析，并并对两年年的数据据进行比比较，适适当的进进行案例例分析，以以进一步步探讨投投资性房房地产公公允价值值在企业业应用的的利弊以以及趋势势，并提提出房地地产评估估的相关关政策和和建议。因因此，公公允价值值计量在在投资性性房地产产中的应应用的研研究就很很具有实实际意义义。1.2 文献综综述1.2.1国外外有关公公允值
25、在在方面的的研究国外关于于公允价价值的提提出最早早可以追追溯到美美国15598年年史密斯斯与阿迈迈斯一案案的高等等法院判判例。在在该判例例中，高高等法院院决定投投资者应应予容许许按投资资财产的的公允价价值，而而不是按按历史成成本来获获得公正正的利润润。在会会计领域域，公允允价值的的概念最最早见于于19446年3月美国国会计学学家威廉廉。佩顿顿(Wiilliiam A PPatoon)在在会计计月刊(Journal of Accountancy)发表的一篇题为会计中的成本和价值的文章。1953年会计程序委员会(CAP)的会计研究公报(ARB)的到无形资产初始获得时提到公允价值，“当无形资产通货证
26、券交换获得时，其成本应当考虑为或是其对价(Consideration)的公允价值(Fair Value，Fv)或给予财产的公允价值”。对公允价价值概念念比较全全面的定定义最早早见于119700年会计计原则委委员会报报告第44号(APPB SStattemeent No.4)；后来，国国际会计计准则委委员会(Intternnatiionaal AAccoounttingg sttanddardds CCommmitttee，简简称IAASC)“和美美国、加加拿大、英英国等都都不断对对公允价价值概念念做出修修订和解解释。119677年12月，会会计原则则委员会会(APPB)发发布的“1967年总括
27、意见”中要求企业对应付债务 (Debt Payable)用现值去进行摊销。然而，美美国会计计学会(AAAA)及财财务会计计准则委委员会(FASSB)认认为，虽虽然FAASB提提出的公公允价值值的定义义是基于于市场的的，独立立于特定定主体的的，但在在公允价价值计量量的应用用指南中中有时却却包括资资产或负负债特定定主体的的用途；因此公公允价值值的定义义和公允允价值计计量属性性的应用用存在概概念上的的不一致致。还有有一些成成员认为为公允价价值的定定义和应应用的场场合是有有区别的的。虽然然定义是是独立于于特定主主体的，但但估值假假定却不不是独立立于特定定主体的的，包括括在用价价值观和和交易价价值观。B
28、ubllitzzetaal (19885)、Murrdocch (19886)、Haww和Lusstgaarteen (19888)发发现公允允价值具具有增量量的解释释能力，并并将以前前无相关关性的结结果归咎咎于模型型的错误误设定，包包括相关关变量的的忽略和和计量误误差。BBartth (19994)以以银行为为样本选选取了119711年至19990年年的数据据，研究究发现证证券投资资的公允允价值具具有很强强的解释释能力，而而历史成成本相对对于公允允价值不不具备增增量的解解释能力力。Baarthh ett all. (19996) 选择了了美国1136家家银行119922年和19993年年的数
29、据据，考查查了证券券投资、贷贷款、长长期债务务、存款款和表外外项目的的公允价价值的相相关性，发发现前三三者的公公允价值值在历史史成本的的基础上上均具有有增量的的解释能能力。加加入法定定资本作作为哑变变量，发发现对于于法定资资本比较较低的银银行，贷贷款的公公允价值值与账面面值之差差的解释释能力较较低，表表明财务务状况越越差市场场越不信信任其披披露的公公允价值值变动。Barth、Beaver和Landsman (1997)检验了美国银行统计年鉴中1992年、1993年银行的数据，样本银行占到了美国所有商业银行总资产和总存款的90%。研究发现，商业银行的股价确实会反映银行披露的公允价值信息；商业银行
30、的健康状况越差，投资者对银行贷款定的权重越低；在披露公允价值的五种主要资产和负债中的三种，尤其是贷款，公允价值对股价的解释能力显著优于历史成本。19966年，国国际会计计准则委委员会(IASSC)在在IASS32金金融工具具：披露露和列报报中指指出：公公允价值值指在公公平交易易中，熟熟悉情况况的当事事人自愿愿据以进进行资产产交换或或负债清清偿的金金额。119977年，工工ASCC在发布布的金金融资产产和金融融负债会会计的的研究报报告中指指出，所所有金融融工具均均采用公公允价值值计量，也也即用现现值技术术计量未未来现金金流量的的现值作作为公允允价值。19999年6月26日至至7月2 国际际会计准
31、准则委员员会(IIASCC)19999年年度第二二次理事事会议于于日在波波兰华沙沙举行。对对房地产产投资会会计的核核心问题题计量量进行了了讨论。讨讨论将草草案被批批准作为为征求意意见稿(E644)发布布。E664的要要点有：房地产产投资(包括建建造中的的房地产产投资)应以公公允价值值计量；因公允允价值变变化而产产生的差差额计入入当期净净损益。20033年IASSC新修修订的国国际会计计准则第第39号金金融工具具、确认认与计量量等一一系列准准则中对对公允价价值做出出了如下下的定义义：公允允价值，指指在公平平交易中中，熟悉悉情况的的当事人人自愿据据以进行行资产交交换或负负债清偿偿的金额额。2000
32、3年年22月，国国际会计计准则理理事会(Intternnatiionaal AAccoounttingg Sttanddardds BBoarrd，简简称 IIASBB)对公公允价值值定义与与之基本本相同。加加拿大特特许会计计师协会会手册：会计建建议第336800章金融融工具：披露与与列报对对公允价价值的定定义为：熟悉情情况的买买卖双方方在自愿愿的，没没有受到到强制的的情况下下，在公公平交易易中商定定的对价价的金额额。英英国财务务准则第第7号购买会会计中的的公允价价值对对公允价价值的定定义为：熟悉情情况的，自自愿的双双方在公公平交易易而不是是强迫或或清算拍拍卖交易易中，交交换一项项资产或或一项
33、负负债所使使用的金金额。西方发达达国家的的房地产产市场发发展时间间比较长长、市场场也比较较完善，对对房地产产投资的的理论研研究有一一部分是是对投资资性房地地产的研研究，这这就为我我国投资资性房地地产的研研究提供供了借鉴鉴和参考考依据。1981年英国会计准则委员会发布了标准会计实务公告第19号投资性房地产的会计处理，首次对投资性房地产做出概念界定。2000年国际会计准则委员会(IASC)发布了投资性房地产会计准则：IAS40投资性房地产，随着会计准则国际趋同的发展，欧盟成员国的上市企业从2005年1月1日起，采用欧盟认可的国际会计准则(IAS/IFRS)编制财务报告，同时在欧盟成员国进行资金运作
34、的国外企业从2007年起根据国际会计准则或与其等效的会计准则编制财务报告，日本、加拿大、澳大利亚等国也制定了与国际会计准则趋同的时间表。先进的现现代投资资理论，如如马科维维茨投资资组合理理论、夏夏普资本本资产定定价理论论等在投投资性房房地产中中的运用用。德姆姆塞茨认认为如果果经济组组织的计计量能力力很差，报报酬与生生产率之之间只有有松散的的联系，生生产率将将降低;如果经经济组织织的计量量能力很很强，生生产率就就较高。1.2.2国内内有关公公允值面面的研究究90年代代中期，我我国开始始研究、探探索公允允价值的的计量问问题，并并在19998年年颁布的的债务务重组和和非货货币性资资产交换换准则则中首
35、次次引入了了公允价价值计量量属性。2001年财政部修改的债务重组和非货币性资产交换准则取消了公允价值的概念。2006年财政部发布了新的企业会计准则，包括企业会计准则第3号投资性房地产，重新引入并广泛运用了公允价值计量属性。近十年中，公允价值计量方面的研究一直是学术研究的热点问题。吴神达(20006)认认为投资资性房地地产应当当具有以以下四项项特征，即即投资性性房地产产是投资资、投资资性房地地产是长长期投资资、投资资性房地地产是可可出租、可可转让的的地产、投投资性房房地产仅仅指商品品房产和和建设用用地，并并且吴神神达还进进一步的的认为准准则中的的投资性性房地产产应当是是狭义的的房地产产即以商商品
36、经营营服务性性质为主主的地产产和房产产，尤其其特指城城市中具具有商品品房产意意义的房房地产，包包括工业业房地产产、商业业房地产产和住宅宅房地产产。王建成、胡胡振国(20007)对对我国119977-20005年年的公允允价值研研究进行行了较为为系统的的统计和和总结，在在分析我我国公允允价值计计量研究究现状的的基础上上，对公公允价值值的概念念、公允允价值与与其他计计量属性性之间的的关系、公公允价值值计量的的可靠性性以及公公允价值值层级等等几个方方面进行行了深入入探析。胡旭微、杨杨隽萍和和薛卫孝孝 (220088)以我我国A股市场场20007年披披露公允允价值变变动损益益的公司司为样本本，研究究了
37、上市市公司公公允价值值信息的的价值相相关性。研研究发现现，在我我国A股市场场中，公公允价值值计量具具有增量量的价值值相关性性，公允允价值信信息比历历史成本本信息更更具有信信息含量量。崔金勋、卢卢宪森、许许强(220088)认为为初始计计量是指指会计要要素形成成时，对对其入账账价值进进行的首首次认定定，后续续计量是是指对已已经入账账了的会会计要素素价值计计量的再再次认定定。葛家家澎教授授认为后后续计量量是抛开开前一次次计量后后重新开开始的计计量。潘潘立新认认为后续续计量要要衡量和和确定是是该交易易与事项项的货币币数量在在初始计计量后的的变动情情况，以以反映企企业财务务状况及及变动的的财务成成果。
38、周周宇、胡胡国强、李李淑花认认为会计计计量模模式是对对会计计计量的对对象按照照一定的的计量性性和计量量单位进进行计量量所采用用的计量量整体。不不同计量量单位和和不同计计量属性性的组合合形成了了不同的的会计计计量模式式。贾莉莉、张张鸣(220099)认为为投资性性房地产产是指企企业有别别于自用用(经营性性而非投投资性)和存货货性质的的房产和和地产，其其基本外外在表现现特征应应该是企企业已将将这些地地产或房房产出租租，以收收取租金金收入，或或将其持持有待日日后增值值后出售售，以期期获得增增值收入入。李孟林(20009)认认为投资资性房地地产不应应包含持持有以备备增值的的建筑物物，其原原因是:其一，
39、企企业持有有的增值值的建筑筑物，虽虽然从结结果来看看是增值值了，但但是企业业最初持持有这项项建筑物物的目的的不一定定就是获获取增值值收益，有有可能只只是为了了满足日日常生产产经营需需要，而而投资性性房地产产的定义义是企业业一定要要有“资资本增值值的目的的”；其其二，企企业持有有的增值值的建筑筑物只要要还没有有出租，就就没有租租金的流流入，与与该资产产相关的的经济利利益没有有流入企企业，这这也不符符合投资资性房地地产的特特征。吴娴(220100)认为为出售、报报废、毁毁损的投投资性房房地产计计入其他他业务收收入，相相关费用用计入其其他业务务成本做做法不妥妥。其认认为工业业企业通通过投资资性房地地
40、产清理理科目核核算处置置，净收收入计入入营业外外收入，净净损失计计入营业业外支出出;房地产产企业出出售计入入主营业业务收入入，其它它处置同同工业企企业。王王磊、干干胜道认认为在处处置投资资性房地地产时，从从“公允允价值变变动损益益”转入入“其他他业务收收入”科科目的金金额应当当是当年年形成的的公允价价值变动动。习申申屠新飞飞认为将将“公允允价值变变动损益益”科目目改为“待待确认公公允价值值变动损损益”科科目，使使科目性性质由损损益类改改为所有有者权益益类，在在资产负负债表所所有者权权益项目目下单独独反映，持持有期间间发生的的价值变变化都计计入该项项目，期期末余额额不转入入“本年年利润”科科目，
41、出出售时直直接转入入相关损损益类科科目。杜海鹏（1998）就房地产风险防范方面从投资财务分析、中国房地产市场分析与市场研究、房地产投资的法律风险及预防、应用投资组合理论规避房地产投资风险、房地产价值评估、房地产营销与 CIS 战略、物业管理、房地产企业并购降低风险、经验与教训、房地产投资模拟分析等十个方面进行了分析，以对房地产投资的风险防范采取措施来规避风险。这是一篇涉及到房地产评估、房地产投资和房地产风险的文章，与投资性房地产的公允价值计量相关，所以在此处提及。赵立军（2007）认为，近几年房地产大幅增值的背景下，大多数投资物业的账面净值明显低于市场价值，采用公允价值是会计准则的重大改革。其
42、中，他谈到了公允价值计量投资性房地产对企业的影响和存在的问题，并认为采用公允价值对企业的资本结构影响较大，尤其是在房价暴涨的情况下，利于企业融资。王蕾等（2008）通过对 2007 年上市公司披露的年报数据，分析了公允价值计量模式下投资性房地产对上市公司所有者权益和利润的影响，认为企业是否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的增长，而是充分考虑诸如公司发展的平稳性、政策运用效果等多方面因素的结果，并指出成本模式和公允价值模式两者不可兼用的规定限制了许多公司对投资性房地产公允价值模式的选择，认为会计理论需要继续完善，以实现企业在会计变更中的平稳过渡。刘文欢(20007
43、)在在投资资性房地地产公允允价值计计量模式式分析一一文中对对投资性性房地产产在我国国应用的的现状进进行了分分析，指指出了理理论上和和公司在在实务中中应用的的困难，并并给出了了一些解解决的建建议。在投资和和经济领领域对房房地产投投资的研研究主要要是在国国内实践践的基础础上，借借鉴国外外先进的的现代投投资决策策理论，如如现金流流量折现现模型、组组合投资资理论等等。如:杨方文文，惠英英(20008)在公公允价值值计量操操作难题题的解决决途径一一文中将将Blaack-Schholees期权权定价模模型应用用于公允允价值估估值，不不仅减少少了对于于公允价价值计量量的人为为操作，而而且可以以提高公公允价值
44、值的可靠靠性王瑞等（2008）分析了新准则中投资性房地产公允价值计量模式对企业在利润、税负、所有者权益中的影响，并分析了公允价值存在的问题，指出拥有或涉足于房地产投资、经营的商业地产类上市公司，更应谨慎地评估本公司因执行新准则所带来的财务影响，客观地披露对企业收益的影响程度，以正确引导投资者进行投资评估，并做出合理的投资决策。黄艳华（2008）分析了我国新颁布的投资性房地产准则与国际会计准则及会计制度原有规定中与投资性房地产相关内容的差异，并就新准则的实施对企业的影响作了简要的阐述，认为企业特别是持有大量投资性房地产的企业，不能盲目采用公允价值模式，而应在采用公允价值模式前，要充分考虑可能的风
45、险和损失。武玉清等等（20009）针针对上市市公司采采用公允允价值计计量投资资性房地地产的现现状进行行了分析析，得出出了影响响上市公公司采用用公允价价值计量量投资性性房地产产的因素素，并提提出了相相关的对对策。欧阳爱平平等（220099）对 220077 年上上市公司司中投资资性房地地产按公公允价值值计量模模式执行行的情况况进行了了研究，得得出结论论：公允允价值模模式既能能提高会会计信息息相关性性与可比比性，又又能满足足企业对对利润的的需求；既能改改善资产产与负债债结构，也也能提高高企业的的融资能能力；同同时也分分析了多多数上市市公司不不采取公公允价值值模式的的原因，并并针对我我国企业业给出了
46、了提高公公允价值值计量模模式应用用效果的的几点建建议借鉴国际际会计准准则中的的划分层层次，我我国公允允价值计计量也分分为了三三个层次次:一是存存在活跃跃市场的的，最佳佳的市场场价格即即为公允允价值；二是不不存在活活跃市场场但存在在类似活活跃市场场的，公公允价值值参照相相关类似似资产的的市价决决定，虽虽然同类类交易的的活跃市市场存在在，但是是如何调调整计量量对象的的价值还还是具有有一定的的主观性性；三是是活跃市市场和类类似活跃跃市场都都不存在在，这时时候，通通常就需需要运用用估价技技术来确确定公允允价值，估估价过程程需要会会计人员员对未来来现金流流量和折折现率等等参数做做出合理理判断。从计量属属
47、性上来来说，公公允价值值在一定定程度上上代表着着财务会会计的未未来发展展趋势，投投资性房房地产应应用公允允价值进进行后续续计量可可以提高高会计信信息的相相关性，符符合决策策有用观观。从长长远来看看，投资资性房地地产应用用公允价价值进行行后续计计量的企企业会越越来越多多。但是是，在最最初这几几年的过过渡时间间里，由由于各种种原因，必必然会存存在着很很多问题题，要解解决这些些问题需需要理论论界和实实务界的的共同努努力。我我国要在在尊重中中国国情情的前提提下，在在投资性性房地产产应用公公允价值值进行后后续计量量方面进进一步实实现国际际趋同，包包括优先先选择计计量模式式、扩大大公允价价值模式式的使用用
48、范围、统统一自用用房地产产和存货货转换为为投资性性房地产产时公允允价值变变动损益益的归属属口径，明明确公允允价值取取得方式式等。1.3研研究方法法资料收集集法：通过过图书馆馆，网站站等渠道道，多方方搜集、阅阅读关于于公允价价值计量量对投资资性房地地产的影影响等方方面的文文献资料料，收集集整理前前人在这这方面研研究中的的理论、方方法及成成果等进进行总结结作为做做好记录录和摘抄抄，进行行必要的的参考和和总结，得得出合理理的见解解。例证分析析研究法法：对现有有的资料料阅读整整理，分分析出公公允价值值计量对对投资性性房地产产的影响响。归纳总结结法：在分分析研究究后，总结结归纳研研究所得得出的公公允价值值计量对对投资性性房地产产的影响响，得出其其指导作作用，为为今后人人们在公公允价值值计量对对投资性性房地产产方面提提供理论论基础。数据收集集主要通通过图书书馆，网网站等渠渠道，多多方搜集集查阅文文献，尤尤其是经经济年报报统计等等。1.4 文章主主要研究究内容本文共分分为五个个部分：第一部部分，即即绪论部部分。本本部分主主要说明明选题的的背景、研研究的意意义、学学术