房产价格评估报告.docx

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1、房产价格评估报告估价项目名称：位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路豪景大厦1 栋0707室商业服务房产（产权证号：新2016库 尔勒市不动产权第号）、位于库尔勒市萨依巴格 辖区青年路北三巷司法楼院内1栋01号房产（产 权证号：库尔勒房权证库字第号）共计两处房产 的市场价值委 托 方：巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院估价方：巴州明智价格评估事务所有限责任公司估价人员：员军王礼奎估价作业日期：2018年08月17日至2018年08月23日估价报告编号：巴明智价评字（2018）第095号结果。1、成本法，成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或 重建价格然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理的价格或价

2、 值的方法。基本公式为：旧建筑物价格二建筑物的重置价格X建筑物的折 1002、现行市价法，也称市场价格比较法，销售比较法、市场法 等。它是通过市场调查，选择一个或几个与估价客体相同或类似的 参照物作为比较对象，分析比较估价客体的成交价格、交易条件和 商品质量，进行对比调整，估算出估价客体价格的方法。公式：评估对象比准价格=参照物的现行市价土评估对象与参 照物比较的差异金额=参照物的 现行市价X （1调整系数）。八、价格评估过程1、巴州明智价格评估事务所有限责任公司接受巴音郭楞蒙古 自治州中级人民法院对其审理案件中涉及的房产进行估价的委托。2、估价前调查、了解估价对象、估价时点、制定估价作业计

3、划。3、现场工作：我所估价人员在委托方的陪同下，对委估对象进行了认真勘 查、记录、核实，经现场勘察，情况如下：.位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路豪景大厦1栋0707该评估房产不动产权证号为新（2016）库尔勒市不动产权第 号；权利人：新疆鑫财融资担保集团有限责任公司；共有情况：房 屋单独所有；坐落：库尔勒市萨依巴格辖区人民东路豪景大厦1 栋0707 （房号现场标识为707）；不动产单元号：652801 002007 GB00031 F；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性 质：国有出让/商品房；用途：其他商服用地/商业服务；共用宗地 面积：3963.67 m2；房屋建筑面积：123

4、. 83 m2；使用期限：国有建 设用地使用权2041年05月30日止；房屋结构：钢筋混凝土结构; 房屋总层数：19；所在层数：7；持证人：新疆鑫财融资担保集团 有限责任公司。该房产当前用作巴州富元祥典当有限公司的经营场所,房屋地 面铺设地板砖，墙面刷白、顶面刷白，房屋安装有消防喷淋系统。 该房产通电、通讯、通暖、通多媒体，楼宇通上下水、该楼层通上 下水，有公共卫生间。房产处于人民东路和梨乡路交汇处靠近银星 大酒店，周边有华誉梨香苑、宏信河畔世家、七星花园、万锦苑、 九星丽苑等多个小区，附近有中国农业银行、中国建设银行、中国 银行、库尔勒市商业银行、昆仑银行、中国农业银行、库尔勒农商 银行、交

5、通银行、工商银行、库尔勒市公证处、七星广场、七天连 锁酒店、库尔勒第四中学、库尔勒市第三幼儿园、库尔勒市妇幼保 健医院等，配套设施齐全，交通便利。该评估房产的房产证号为库尔勒房权证库字第号;房屋所有权 人：巴州鑫财担保投资有限责任公司；房屋坐落：萨依巴格辖区青 年路北三巷司法楼院内；丘（地）号：1；幢号：1栋；房号：01； 结构：砖混；房屋总层数：2；房屋1层建筑面积80. 88 设计用 途为车库，房屋2层建筑面积83.02 设计用途为住宅。该房产通水、通电、通暖、通讯、通多媒体；房产2层用途为 住宅，有3间宿舍（其中1间宿舍有套间并带有卫生间），房屋地 面铺设地板砖、墙面刷白（卫生间墙面贴墙

6、砖）、顶面刷白（卫生 间顶面pvc吊顶）；该房产1层用途为车库，有3个车库1个库房; 该房产1层和2层由室外楼梯连接，楼梯部位建有两个楼梯间（分 别用作储藏间和卫生间）。房产处于青年路北三巷司法楼院内靠近青年路北四巷道路，房 产周边有法检小区、恒友花园、福星集团小区、万方物业产业公司 家属院，附近有小康城商业街、妇联实验幼儿园、萨依巴格市场、 邮政储蓄银行网点、中国银行网点、商超较为完备，配套设施齐全, 交通便利。4、采价、测算根据该委估房地产的实际状况和特点，制定了具体的估价方 法，并确定估价标准。收集整理估价参考资料，进行市场调研和价 格资料查询工作，掌握委估对象的有关价格资料，对其市场价

7、值进 行测算。5、对评估测算结果进行汇总、分析、调整，并最终确定价格 评估结论。6、撰写估价报告，提交房产评估报告书。九、价格评估的测算结果按照规定的评估方法，遵循严格的评估程序，经过缜密的测算 得出，该评估标的1 .位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路豪景大厦1栋0707室 商业服务房产（产权证号：新2016库尔勒市不动产权第号）在估 价基准日的市场价值为人民币大写:伍拾肆万伍仟伍佰伍拾捌元玖 角伍分（545558.95 元）；2 .位于库尔勒市萨依巴格辖区青年路北三巷司法楼院内1栋 01号房产（产权证号：库尔勒房权证库字第号）在估价基准日的 市场价值为人民币大写：伍拾柒万捌仟壹佰柒拾壹元壹角伍

8、分 （578171. 15 元）；本次评估的上述两处房产在估价基准日的总市场价值为人民 币大写：壹佰壹拾贰万叁仟柒佰叁拾元壹角整（.10元）。十、需要说明的事项（一）委托方提供资料客观真实。（二）价格评估以评估标的按现有用途持续使用为假设前提。（三）价格评估未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自 然力和其他不可抗力对评估对象价格的影响。（四）价格评估结论受价格评估结论报告中已说明的限定条件限制。（五）委托方提供资料的真实性由委托方负责，我公司不负责核 查其资料的真实性和合法性。（六）价格评估结论仅对本次委托有效，不作它用。未经我公司 同意，不得向委托方之外的任何单位和个人提供，结论书的全部或

9、 部分内容，不得发表于任何公开的媒体上。（七）评估机构和评估人员与价格评估标的没有利害关系，也与 有关当事人没有利害关系。（八）本价格评估结论报告复印件无效，评估报告有效期为壹 年，自2018年08月17日至2019年08月16日止。H一1、价格评估结论根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、采用科学的评 估方法，在认真调查核实委估对象现状和收集市场资料的基础上, 考虑市场供求因素和委估对象的实际情况，以及标的所在地的自 然、经济、人文、政策、交易活跃程度、相应投资成本、变现周期、 时间限制等诸多因素，我所估价人员经过认真的分析和仔细的测算 得出结论，即：1.位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路

10、豪景大厦1栋0707室 商业服务房产（产权证号：新2016库尔勒市不动产权第号）在估 价基准日的市场价值为人民币大写:伍拾肆万伍仟伍佰伍拾捌元玖 角伍分（545558. 95 元）；01号房产（产权证号：库尔勒房权证库字第号）在估价基准日的 市场价值为人民币大写：伍拾柒万捌仟壹佰柒拾壹元壹角伍分 （578171. 15 元）；本次评估的上述两处房产在估价基准日的总市场价值为人民 币大写：壹佰壹拾贰万叁仟柒佰叁拾元壹角整（.10元）。十二、价格评估作业日期2018年08月17日至2018年08月23日。十三、价格评估人员（签章）姓名 执业资格资格证号签章员军注册价格鉴证师王礼奎注册价格鉴证师十四

11、、价格评估机构（签章）巴州明智价格评估事务所有限责任公司2018年08月23日五、附件1、价格评估委托书（复印件）2、现场照片（复印件）3、不动产权证（复印件）4、房产证（复印件）5、价格评估机构营业执照（复印件）6、价格评估机构资质证书（复印件）7、价格评估人员资格证书（复印件）一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告（一） .评估标的.评估目的（二） .评估基准日.评估原则（三） .评估依据.评估使用的币种（四） .评估方法.评估过程（五） .评估测算结果（十）.说明事项（H-）.评估结论（十二）.评估作业期（十三）.评估人员（十四）.评估机构五、附 件，致委托

12、方函巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院：我所接受你院（2018）巴委评字第40号评估委托书委托，本 着合法、客观、公正、科学的原则对你院立案执行的新疆巴音郭楞 蒙古自治州中小企业信用担保中心与新疆鑫财融资担保集团有限 责任公司借款合同纠纷一案中，所涉及的位于库尔勒市萨依巴格辖 区人民东路豪景大厦1栋0707室商业服务房产（产权证号:新2016 库尔勒市不动产权第号）、位于库尔勒市萨依巴格辖区青年路北三 巷司法楼院内1栋01号房产（产权证号：库尔勒房权证库字第号） 共计两处房产的市场价值进行价格评估，估价基准日为：2018年 08月17日，估价目的为：为委托评估标的市场价值提供价格参考。本所根据估价

13、目的、遵守估价原则、采用科学合理的估价方法, 遵循严格的评估程序，在认真调查核实委估对象现状和收集市场资 料的基础上，经过认真的分析和缜密的测算，结合估价目的和估价 经验，该估价对象1 .位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路豪景大厦1栋0707室 商业服务房产（产权证号：新2016库尔勒市不动产权第号）在估 价基准日的市场价值为人民币大写:伍拾律万伍仟伍佰伍拾捌元玖 角伍分（545558. 95 元）；.位于库尔勒市萨依巴格辖区青年路北三巷司法楼院内1栋01号房产（产权证号：库尔勒房权证库字第号）在估价基准日的市场价值为人民币大写：伍拾柒万捌仟壹佰柒拾壹元壹角伍分(578171. 15 元)；本次

14、评估的上述两处房产在估价基准日的总市场价值为人民 币大写：壹佰壹拾贰万叁仟柒佰叁拾元壹角整(.10元)。巴州明智价格评估事务所有限责任公司2018年08月23日:、评估人员声明我们对本次评估报告郑重声明:1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实和准确的。本报告 得出的估价结果，仅供委托方参考。2、本评估报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正的专 业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条 件的限制。3、我们与本评估报告的估价对象没有利害关系，也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见。4、我们遵守中华人民共和国的相关法律和法规，依照价格 法和房地产估价规范以及相关的规定进行分析，形

15、成意见和 结论，撰写本估价报告。5、评估人员对本评估报告的估价对象进行了实物勘查，并对 估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对 估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖未暴露及 难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，除非另有异 议，我们不承担对估价对象的建造机构质量进行调查的责任。6、没有人对评估报告提供重要专业帮助。7、本评估报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料 的真实性负责。因资料失实而造成的估价结果的变动，评估机构和 评估人员不承担相应的责任。8、本评估报告结果仅作为委托方在本次估价目的（为评估标 的市场价值提供价格参考）下使用，不得作其他

16、用途。未经本评估 机构的同意，本评估报告不得向委托方及报告审查部门以外的任何 单位和个人提供，凡因委托人使用本评估报告不当而引起的后果, 评估机构和评估人员不承担相应的责任。9、本评估报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体 上，本报告解释权归本评估机构所有。10、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产的价值 均产生一定的影响。11、本次评估人员签名（盖章）：姓名执业资格资格证号员军 注册价格鉴证师王礼奎 注册价格鉴证师入估价的假设和限制条件（一）估价的假设前提本次估价是以估价对象能够按照目前的使用用途为假设前提, 是以估价对象的房屋所有权及所分摊的国有土地使用权不存在任 何他项权利

17、（包括租赁权、抵押权）和共有权人为假设前提。（二）估价的假设和限制条件1、买卖双方的行为正常。2、在估价时点前，相对于该物业特性和房地产市场状况而言, 有一个合理的洽谈周期，在此周期内，房地产市场状态和价格是静 止不变的。3、无特殊购买者提出附加价格。4、委托方合法取得该房地产的所有资料，并以所确认的房地 产用途评估估价对象的价值。5、委托方提供的使用功能布局以及设备安装工程方案有变， 对房地产的估价结果均产生一定的影响。6、本估价报告有效期为壹年，随着时间的推移，估价结果也 应作调整，甚至重估。7、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标 准发生变化，并对估价对象的评估价值产生明显

18、影响时，不能直接 使用本估价结论。8、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及 遇有自然力和其他不可抗力因素对估价结论的影响。9、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。四、价格评估结果报告巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院：根据你院价格评估委托的要求，遵循独立、客观、公正的原则, 按照规定的标准、程序和方法，对你院委托的位于库尔勒市萨依巴 格辖区人民东路豪景大厦1栋0707室商业服务房产（产权证号： 新2016库尔勒市不动产权第号）、位于库尔勒市萨依巴格辖区青 年路北三巷司法楼院内1栋01号房产（产权证号：库尔勒房权证 库字第号）共计两处房产进行了市场价值评估。现将价格评估情况 综

19、述如下：一、价格评估对象及范围估价对象为位于库尔勒市萨依巴格辖区人民东路豪景大厦1 栋0707室商业服务房产（产权证号：新2016库尔勒市不动产权第 号）、位于库尔勒市萨依巴格辖区青年路北三巷司法楼院内1栋 01号房产（产权证号：库尔勒房权证库字第号）共计两处房产。二、价格评估目的为委托评估标的的市场价值提供价格参考。三、价格评估基准日2018年08月17日。四、价格评估原则1、遵循独立、客观、公正、科学、合理的原则。2、评估时全面考虑影响委估对象的各项增减因素。3、按照规定的标准、程序和匹配的方法进行科学合理的估算。五、价格评估依据（一）法律法规1、中华人民共和国价格法。2、国家计划委员会价格评估管理办法。3、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价 规范。4、中华人民共和国城市房地产管理法。5、中华人民共和国土地管理法及实施细则。6、其他相关法规和政策文件。（二）委托方提供的有关材料1、评估业务委托书。2、委托方提供的委估对象的有关资料。（三）评估方收集的有关材料1、评估方实地勘验取得的资料。2、评估方市场调查获得的资料。3、评估方掌握的房地产市场的相关资料。六、价格评估使用的币种本次评估计价币种为人民币。七、价格评估方法本评估报告依据估价目的和估价资料，运用成本法和现行市 价法进行评估，并结合评估人员的经验，最终出具估价对象的评估